Säljarbesiktning
Jag har en enkel men kanske komplex fråga; varför görs säljarbesiktningar?
Och jag försöker verkligen förstå, kanske är jag dum (det är kanske en definitionsfråga ) men för mig är detta inte tydligt och det är därför jag frågar.
Har blivit bryskt upplyst om att det är kutym i delar (hela?) av landet och att det inte går att sälja hus utan att man gjort en, så uppenbarligen är det vanligt men det jag undrar över är VARFÖR?
Det påverkar ju (uppenbarligen) inte köparens undersökningsplikt, och alla här på BH är överens om att man som köpare måste göra en egen besiktning, men av något skäl vill köparna ändå att en säljarbesiktning ska vara gjord?
Igen, enligt upplysning görs det för att man som köpare ska veta vilket skick huset är i – men det får man ju veta när man är på visning eller besiktar huset själv. Eller tänker jag fel?
Har det möjligen blivit så att i den hypade bostadsmarknaden där det är säljarna som bestämmer, att kontrakt med besiktningsklausul har försvunnit? Får inte köparen möjlighet att besikta huset och dra sig ur om det dyker upp något stort längre? Är det så att köparna blivit (eller anser sig vara) mer okunniga nu än för 10 år sedan? Vill köparna ha både hängslen och livrem?
Och nästa fråga är ju då om man verkligen kan lita på en besiktning som gjorts av säljaren (som gissningsvis har incitament för att så lite saker som möjligt ska finnas i det protokollet eftersom det blir ett bättre pris på huset då). Enligt BH ska man ju INTE lita på en säljarbesiktning eftersom den är gjord av säljaren och därför inte är objektiv.
Om jag får jämföra med bilaffärer; Först kör säljaren bilen till besiktningen, får ett papper som denne visar köparen på att bilen är fullt körduglig men sedan ska köparen ändå själv köra bilen till besiktningen för att kolla att bilen fortfarande är körduglig för att anses ha kollat bilen tillräckligt…..
Undanber mig vänligt men bestämt svar av idiotförklarings-typ…. Jag hade inte frågat om jag inte velat veta .
Och jag försöker verkligen förstå, kanske är jag dum (det är kanske en definitionsfråga ) men för mig är detta inte tydligt och det är därför jag frågar.
Har blivit bryskt upplyst om att det är kutym i delar (hela?) av landet och att det inte går att sälja hus utan att man gjort en, så uppenbarligen är det vanligt men det jag undrar över är VARFÖR?
Det påverkar ju (uppenbarligen) inte köparens undersökningsplikt, och alla här på BH är överens om att man som köpare måste göra en egen besiktning, men av något skäl vill köparna ändå att en säljarbesiktning ska vara gjord?
Igen, enligt upplysning görs det för att man som köpare ska veta vilket skick huset är i – men det får man ju veta när man är på visning eller besiktar huset själv. Eller tänker jag fel?
Har det möjligen blivit så att i den hypade bostadsmarknaden där det är säljarna som bestämmer, att kontrakt med besiktningsklausul har försvunnit? Får inte köparen möjlighet att besikta huset och dra sig ur om det dyker upp något stort längre? Är det så att köparna blivit (eller anser sig vara) mer okunniga nu än för 10 år sedan? Vill köparna ha både hängslen och livrem?
Och nästa fråga är ju då om man verkligen kan lita på en besiktning som gjorts av säljaren (som gissningsvis har incitament för att så lite saker som möjligt ska finnas i det protokollet eftersom det blir ett bättre pris på huset då). Enligt BH ska man ju INTE lita på en säljarbesiktning eftersom den är gjord av säljaren och därför inte är objektiv.
Om jag får jämföra med bilaffärer; Först kör säljaren bilen till besiktningen, får ett papper som denne visar köparen på att bilen är fullt körduglig men sedan ska köparen ändå själv köra bilen till besiktningen för att kolla att bilen fortfarande är körduglig för att anses ha kollat bilen tillräckligt…..
Undanber mig vänligt men bestämt svar av idiotförklarings-typ…. Jag hade inte frågat om jag inte velat veta .
Den görs för att säljaren ska kunna skaffa sig en försäkring för att slippa ta hand om dolda fel och andra krav från köparen (typ)
Samt för att i de fallen det är "lite pris" på huset finns det större chans till många spekulanter eftersom besiktningen ger ett hum om husets skick
Edit: det är inte så att köparen "inte ska lita på" säljarens besiktning, men den fullgör inte köparens undersökningsplikt
Edit 2: bilbesiktning blir missvisande att använda i denna jämförelse eftersom den undersöker bilens funktion (vägduglighet) inte bilens skick
Samt för att i de fallen det är "lite pris" på huset finns det större chans till många spekulanter eftersom besiktningen ger ett hum om husets skick
Edit: det är inte så att köparen "inte ska lita på" säljarens besiktning, men den fullgör inte köparens undersökningsplikt
Edit 2: bilbesiktning blir missvisande att använda i denna jämförelse eftersom den undersöker bilens funktion (vägduglighet) inte bilens skick
Medlem
· Korpilombolo
· 3 171 inlägg
Det är ett säljtrick som homestaging. Det finns troligen mindre nogräknande/upplysta köpare som känner sig trygga om det är besiktigat innan.
Det kommer fram lite fler detaljer än vad som normalt står i säljarens frågeformulär så det verkar reko för köparen som kanske bjuder lite extra.
Alla köpare därute är inte inne på andra eller tredje huset och kanske inte så pålästa.
På en het marknad är det troligen inte bortkastade pengar för säljaren om det finns ivriga och köpstarka förstagångsköpare.
Det kommer fram lite fler detaljer än vad som normalt står i säljarens frågeformulär så det verkar reko för köparen som kanske bjuder lite extra.
Alla köpare därute är inte inne på andra eller tredje huset och kanske inte så pålästa.
På en het marknad är det troligen inte bortkastade pengar för säljaren om det finns ivriga och köpstarka förstagångsköpare.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 139 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 139 inlägg
Jag sålde hus i Stockholm och resonerade att jag ville göra en säljarbesiktning av följande skäl (i prioritetsordning):
1. Jag ville inte vara det enda huset på marknaden som inte hade ett besiktningsprotokoll att visa upp. Det skulle kunna upplevas som att mitt objekt är suspekt.
2. Protokollet invaggar vissa köpare i säkerhet och underlättar att få till en affär med bra budgivning och snabb kontraktsskrivning. Misslyckas försäljningen så är mitt objekt paria på marknaden i alla fall i 6 mån.
3. Eftersom öppen besiktningsklausul gäller på marknaden så skrivs kontrakt som ett öppet köp på ett par veckor. Det frestar köpare att pruta efter att de har genomfört en besiktning och får se det första besiktningsprotokollet. Med ett eget och nästan helt överlappande besiktningsprotokoll så upplever köparen att inget nytt har framkommit och de meddelar snabbt att de fullföljer köpet.
4. Varje liten försiktig not i mitt besiktningsprotokoll är skäl för fördjupad undersökning för köparen. Och han har fått det skriftligt (även om han typiskt sett inte förstår det allmänt hållna protokollspråket). Det skyddar mig mot dolda fel genom att systematiskt utöka köparens undersökningsplikt på nästan varje relevant område.
5. Doldafelförsäkring kan vara skönt om man har oturen och råkar sälja till en odräglig familj som tror att säljaren ska fixa dennes nyköpta hus. Och det finns många sådana i Stockholm, särskilt av det yngre gardet. Bara att hänvisa till bolaget i ett email och sen kan de slåss mot väderkvarnarna bäst de vill.
1. Jag ville inte vara det enda huset på marknaden som inte hade ett besiktningsprotokoll att visa upp. Det skulle kunna upplevas som att mitt objekt är suspekt.
2. Protokollet invaggar vissa köpare i säkerhet och underlättar att få till en affär med bra budgivning och snabb kontraktsskrivning. Misslyckas försäljningen så är mitt objekt paria på marknaden i alla fall i 6 mån.
3. Eftersom öppen besiktningsklausul gäller på marknaden så skrivs kontrakt som ett öppet köp på ett par veckor. Det frestar köpare att pruta efter att de har genomfört en besiktning och får se det första besiktningsprotokollet. Med ett eget och nästan helt överlappande besiktningsprotokoll så upplever köparen att inget nytt har framkommit och de meddelar snabbt att de fullföljer köpet.
4. Varje liten försiktig not i mitt besiktningsprotokoll är skäl för fördjupad undersökning för köparen. Och han har fått det skriftligt (även om han typiskt sett inte förstår det allmänt hållna protokollspråket). Det skyddar mig mot dolda fel genom att systematiskt utöka köparens undersökningsplikt på nästan varje relevant område.
5. Doldafelförsäkring kan vara skönt om man har oturen och råkar sälja till en odräglig familj som tror att säljaren ska fixa dennes nyköpta hus. Och det finns många sådana i Stockholm, särskilt av det yngre gardet. Bara att hänvisa till bolaget i ett email och sen kan de slåss mot väderkvarnarna bäst de vill.
Redigerat:
Så (om man ska vara pragmatisk 
) handlar det om grupptryck och att ge köparen en känsla av trygghet (som sedan inverkar på pris, budgivning, och friktionsfri överlåtelse)?
Logiskt....
) handlar det om grupptryck och att ge köparen en känsla av trygghet (som sedan inverkar på pris, budgivning, och friktionsfri överlåtelse)?Logiskt....
Ja, och till viss del även trygghet och ekonomisk vinning för säljarenKristinaRT skrev:
Så (om man ska vara pragmatisk
Logiskt....
Då uppenbarar sig nästa fråga; vad tror KÖPAREN att en säljarbesiktning betyder och innebär?
Hur många köpare tror att den räcker för att ha uppfyllt undersökningsplikten?
Hur många köpare tror att den räcker för att ha uppfyllt undersökningsplikten?
Jag tror att en del spekulanter vill se ett protokoll för att överhuvdtaget välja att komma på visningen. Många mäklare pressar även köpare att acceptera säljar besiktningen, och inte krävs bes. klausul. Är det ett hett objekt, så är det lönt för säljaren att ta ett lite lägre bud för att slippa en bes. klausul.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 139 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 139 inlägg
En och annan köpare förstår nog inte vad undersökningsplikten innebär, det ser vi inte minst på detta forum.
Mäklare ser till att nämna det före köpet samt dokumentera att de informerat köparen muntligt i sin digitala dagbok. De smyger också med broschyrer som tar upp det i prospektet, men eftersom att de ser ut som reklam för mäklarfirman ("ETT TRYGGT KÖP MED MIN MÄKLARKEDJA!") så läses det nog sällan. Men begraver den viktiga informationen i massor av text helt enkelt. Och bara termen är ju helt obegriplig och kryptisk: "köparens undersökningsplikt".
Redigerat:
Ett tillägg till de exempel som getts tidigare är då ett dödsbo säljer. Om delägarna inte har god kunskap om fastigheten så kan man bara ge begränsad information, då ger en säljarbesiktning mer information.
Så hur ska man tänka kring följande påstående;
”Du verkar inte förstå nyttan och vikten för säljaren att göra en besiktning”.
Jag förstår varför man som säljare kan vilja göra en säljarbesiktning (avhandlat ovan).
Men varför skulle det vara viktigt att som säljare att besikta om inte köparna förväntar sig det?
Under förutsättning att man inte ska teckna försäkring, inte är ett dödsbo, och att alla villor i omgivningen inte är besiktade....
Finns det då någon verklig anledning att göra det?
”Du verkar inte förstå nyttan och vikten för säljaren att göra en besiktning”.
Jag förstår varför man som säljare kan vilja göra en säljarbesiktning (avhandlat ovan).
Men varför skulle det vara viktigt att som säljare att besikta om inte köparna förväntar sig det?
Under förutsättning att man inte ska teckna försäkring, inte är ett dödsbo, och att alla villor i omgivningen inte är besiktade....
Finns det då någon verklig anledning att göra det?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 139 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 139 inlägg
Om det inte invaggar potentiella köpare i säkerhet så skulle jag nog inte göra det. Faktum är att besiktningen kan vara en nackdel på en lokalmarknad där ingen annan besiktigar. För det långa protokollet med en massa potentiella problem kan ju få huset att framstå som sämre än övriga objekt på lokalmarknaden om köparna inte är vana vid dessa protokoll.
Medlem
· Korpilombolo
· 3 171 inlägg
Mäklaren och besiktningsföretaget, som har ett avtal, tjänar pengar på besiktningen förstås. Säljaren kan också göra det men det är inte lika säkert som att de föregående gör det. Ungefär som när Elgiganten försöker sälja på dig en försäkring när du köper en apparat.
Den tanken har slagit mig, att det finns någon part som tjänar pengar på att det görs besiktningar och att denna part givetvis helst ser att samma hus besiktas två gånger (dubbel inkomst ungefär).....
Jag tog också ut en besiktning av följande orsaker (inte rangordnade)
* i princip alla objekt i området säljs med sådan (stockholmsområdet) så kändes dumt sticka ut
*Mäklaren menade det gör det möjligt att dels inte ha med någon besiktningsklausul i kontaktet, dvs slippa "öppet köp", samt att man undviker att folk efter egen besiktning ska börja pruta efter slutförd budgivning
* man undviker anspråk på dolda fel då det införes i köpekontraktet att jag är friskriven från ev dolda fel som uppdagas senare utan de måste drivas mot försäkringsbolaget och som försäkringen omfattar, därtill friskriven från självrisken som stannar på köparen
*på de påpekanden som framgår i det skriftliga protokollet informeras köparen om att utökad undersökningsplikt på området råder, gäller väll oavsett men att ha det svart på vitt en extra gång kan inte skada (därtill var jag såklart noga med att själv ta upp saker jag vet om i frågelistan,)
Så för mig handlade det väl 50% om att göra objektet mer attraktivt och undvika strul samt 50% köpa mig fri från att behöva hantera många delar av ev framtida anspråk på dolda fel ( även om den ju inte friskriver från allt, en del är undantaget)
Kostnaden för detta blir inte så hög heller i sammanhanget och dessutom får man göra avdrag för försäkringen som försäljningskostnad vid deklarationen
Vid köp märkte jag av en stor negativ aspekt dock som jag tycker vore spännande veta om andra varit med om:
Jag nöjde jag mig inte bara med besiktningen och ville egentligen ta in en egen besiktningsman , där blev jag lite ställd ett tag dock då mäklaren vid slutförd budgivning där alla andra stannat menade att även om jag hade högsta bud så kunde säljaren se det som negativt att jag ville göra en egen besiktning för de budgivare som stannat under mig menade han var klara och redo samt nöjda med den besiktning som gjordes och säljarna ville troligen inte vänta,
Här blev det att kolla upp den som besiktigat ordentlig, och sen helt enkelt göra en ekonomisk riskbedömning; vi hade på två visningar tittat mycket noga själva, jag hade läst på ordentligt om hustypen, fått se dokument på mycket av renoveringarna, så klart pratade jag ändå med besiktaren utöver det, så vi landade i att skriva utan att ta in egen besiktningsman, köpa hus är som jag ser det alltid en ekonomisk risk, här blev den lite större.
Besiktningsprotokollet på det hjälpte dock till att hålla priset lågt är jag ganskla övertygad om , 600bq radon i undervåningen pga blåbetong, det skrämde oss också i början men istället för att fly så läste jag på, att man troligen lätt kan åtgärda med bara byta ventilation till FTX eller F från nuvarande självdrag , detta hade inte räknats som dolt fel så säljaren hade varit safe och troligen fått bättre pris utan försäkring / radonmätning (ska bli spännade och se i höst o vår sen om det går att få ordning på det, )
* i princip alla objekt i området säljs med sådan (stockholmsområdet) så kändes dumt sticka ut
*Mäklaren menade det gör det möjligt att dels inte ha med någon besiktningsklausul i kontaktet, dvs slippa "öppet köp", samt att man undviker att folk efter egen besiktning ska börja pruta efter slutförd budgivning
* man undviker anspråk på dolda fel då det införes i köpekontraktet att jag är friskriven från ev dolda fel som uppdagas senare utan de måste drivas mot försäkringsbolaget och som försäkringen omfattar, därtill friskriven från självrisken som stannar på köparen
*på de påpekanden som framgår i det skriftliga protokollet informeras köparen om att utökad undersökningsplikt på området råder, gäller väll oavsett men att ha det svart på vitt en extra gång kan inte skada (därtill var jag såklart noga med att själv ta upp saker jag vet om i frågelistan,)
Så för mig handlade det väl 50% om att göra objektet mer attraktivt och undvika strul samt 50% köpa mig fri från att behöva hantera många delar av ev framtida anspråk på dolda fel ( även om den ju inte friskriver från allt, en del är undantaget)
Kostnaden för detta blir inte så hög heller i sammanhanget och dessutom får man göra avdrag för försäkringen som försäljningskostnad vid deklarationen
Vid köp märkte jag av en stor negativ aspekt dock som jag tycker vore spännande veta om andra varit med om:
Jag nöjde jag mig inte bara med besiktningen och ville egentligen ta in en egen besiktningsman , där blev jag lite ställd ett tag dock då mäklaren vid slutförd budgivning där alla andra stannat menade att även om jag hade högsta bud så kunde säljaren se det som negativt att jag ville göra en egen besiktning för de budgivare som stannat under mig menade han var klara och redo samt nöjda med den besiktning som gjordes och säljarna ville troligen inte vänta,
Här blev det att kolla upp den som besiktigat ordentlig, och sen helt enkelt göra en ekonomisk riskbedömning; vi hade på två visningar tittat mycket noga själva, jag hade läst på ordentligt om hustypen, fått se dokument på mycket av renoveringarna, så klart pratade jag ändå med besiktaren utöver det, så vi landade i att skriva utan att ta in egen besiktningsman, köpa hus är som jag ser det alltid en ekonomisk risk, här blev den lite större.
Besiktningsprotokollet på det hjälpte dock till att hålla priset lågt är jag ganskla övertygad om , 600bq radon i undervåningen pga blåbetong, det skrämde oss också i början men istället för att fly så läste jag på, att man troligen lätt kan åtgärda med bara byta ventilation till FTX eller F från nuvarande självdrag , detta hade inte räknats som dolt fel så säljaren hade varit safe och troligen fått bättre pris utan försäkring / radonmätning (ska bli spännade och se i höst o vår sen om det går att få ordning på det, )
