Bygglov "liten avvikelse" - avslag trots mindre än 10% - hur gå vidare?
Jag vet inte om detta är rätt forum för min fråga men jag startar här. Finns andra trådar som bättre tar upp liknande ämne så tas tips om detta gärna emot.
Tacksam för input från ofta superkunniga panelen här på forumet!
Till saken:
Jag har ett enplanshus med byggyta 200kvm. Detaljplanen (Nacka kommun) medger 200kvm byggyta för huvudbyggnad. Huset som är uppfört är byggt i moduler (se bif. bild) där utbyggnaden är markerad i blått mellan två av modulerna, dvs tillbyggnanden består av en yttervägg, golv och tak. Byggytan för tillbyggnaden blir ca 18kvm utöver de 200kvm i BYA (och ja, jag är medveten om attefallsåtgärden men vill utnyttja den för en möjligheten för annan tillbyggnad), en ökning som skulle vara mindre än de "10%" som anges som någon form av märke. Bifogar även fasadbild på den tilltänkta tillbyggnaden mellan två av modulerna (se bild med utbyggnad markerat i blått). Till saken hör att huset är uppfört i ett område med mkt varierad bebyggelse och flertalet hus har sannolikt både större och mindre avvikelser från detaljplanen i området. Det tog kommunen ett par dagar att ge avslag med följande motivering:
"För fastigheten gäller detaljplan Dp XXX, bestämmelserna innebär bland annat att friliggande huvudbyggnad i en våning får uppta högst 200 kvm byggnadsarea. Befintlig byggnad upptar idag 200 kvm och byggrätten är därmed till fullo utnyttjad. Bygglovenhetens bedömning är att det enligt aktuell rättspraxis inte är möjligt att bevilja bygglov för en tillbyggnad med 18,13 kvm byggnadsarea."
Enligt flertalet sakkunniga jag hört mig för med ska det vara möjligt att tillåta en "mindre avvikelse" på upp till 10% av tillåten byggrätt. Det bör alltså gå att trockla igenom men jag känner att det sannolikt krävs sakkunnig för att ev. driva ärendet vidare.
Vad säger ni här på forumet, är det värt att anlita någon och driva detta vidare eller finns det andra alternativ jag kan uttömma först?
Nedan följer mitt anförande till bygglovsenheten;
"FASTIGHETSBETECKNING är ett enplanshus med en total byggyta om 200 kvm för huvudbyggnaden. Huvudbyggnaden är byggd i ”moduler” med en längre sammanhängande korridor. Huset har totalt 3 sovrum. Nedan redovisas skäl för att bygga till ett fjärde sovrum genom att utnyttja befintligt utrymme mellan två av ”modulerna”. Tillbyggnaden bör anses vara en ”mindre avvikelse” från detaljplanen. Total sökt avvikelse från detaljplan relaterat till max BYA är 9% eller 18kvm.
Skäl för beviljande av avvikelse;
-Tomtstorleken (1620kvm) är för Boo, relativt stor och detaljplanen tillåter permanentboende och de flesta moderna villor som uppförs idag har minst fyra sovrum vilket torde vara i detaljplanens syfte, varvid en mindre avvikelse bör tolereras
-Max BYA är angiven till 15% av tomtarean med en största begräsning om 200kvm i Bya för huvudbyggnad. Befintlig huvudbyggnad upptar drygt 12% av totala tomtarean på 1620kvm, med föreslagen tillbyggnad inräknad upptar ny huvudbyggnad totalt drygt 13% av totala tomtarean, dvs en ökning med drygt 1%
-Husets karaktär smälter väl in i omgivningarna genom diskret färgval och en vidsträckt huskropp som följer tomtens höjdvariationer – ovan angiven tillbyggnad förändrar inte byggnaden estetiskt eller ändrar byggnadens karaktär
-Ett fjärde sovrum ger huset en bättre planlösning och möjliggör för en normalstor familj att, på ett mer effektivt sätt, nyttja huset
-Områdets karaktär består av både mindre och större enplans- och tvåplanshus av varierande karaktär
-Genom att utnyttja utrymmet för tillbyggnad mellan redan befintliga huskroppar minimeras den estetiska påverkan huset har på omgivningen, vilket torde vara en förmildrande omständighet för att tolerera ”mindre avvikelse”
-Modulerna är sammanbyggda med ett plank vilket rent estetiskt ger intrycket av att byggnaden redan upptar byggarean som tillbyggnaden ovan avser, vilket även detta torde vara en förmildrande omständighet "
Tacksam för input från ofta superkunniga panelen här på forumet!
Till saken:
Jag har ett enplanshus med byggyta 200kvm. Detaljplanen (Nacka kommun) medger 200kvm byggyta för huvudbyggnad. Huset som är uppfört är byggt i moduler (se bif. bild) där utbyggnaden är markerad i blått mellan två av modulerna, dvs tillbyggnanden består av en yttervägg, golv och tak. Byggytan för tillbyggnaden blir ca 18kvm utöver de 200kvm i BYA (och ja, jag är medveten om attefallsåtgärden men vill utnyttja den för en möjligheten för annan tillbyggnad), en ökning som skulle vara mindre än de "10%" som anges som någon form av märke. Bifogar även fasadbild på den tilltänkta tillbyggnaden mellan två av modulerna (se bild med utbyggnad markerat i blått). Till saken hör att huset är uppfört i ett område med mkt varierad bebyggelse och flertalet hus har sannolikt både större och mindre avvikelser från detaljplanen i området. Det tog kommunen ett par dagar att ge avslag med följande motivering:
"För fastigheten gäller detaljplan Dp XXX, bestämmelserna innebär bland annat att friliggande huvudbyggnad i en våning får uppta högst 200 kvm byggnadsarea. Befintlig byggnad upptar idag 200 kvm och byggrätten är därmed till fullo utnyttjad. Bygglovenhetens bedömning är att det enligt aktuell rättspraxis inte är möjligt att bevilja bygglov för en tillbyggnad med 18,13 kvm byggnadsarea."
Enligt flertalet sakkunniga jag hört mig för med ska det vara möjligt att tillåta en "mindre avvikelse" på upp till 10% av tillåten byggrätt. Det bör alltså gå att trockla igenom men jag känner att det sannolikt krävs sakkunnig för att ev. driva ärendet vidare.
Vad säger ni här på forumet, är det värt att anlita någon och driva detta vidare eller finns det andra alternativ jag kan uttömma först?
Nedan följer mitt anförande till bygglovsenheten;
"FASTIGHETSBETECKNING är ett enplanshus med en total byggyta om 200 kvm för huvudbyggnaden. Huvudbyggnaden är byggd i ”moduler” med en längre sammanhängande korridor. Huset har totalt 3 sovrum. Nedan redovisas skäl för att bygga till ett fjärde sovrum genom att utnyttja befintligt utrymme mellan två av ”modulerna”. Tillbyggnaden bör anses vara en ”mindre avvikelse” från detaljplanen. Total sökt avvikelse från detaljplan relaterat till max BYA är 9% eller 18kvm.
Skäl för beviljande av avvikelse;
-Tomtstorleken (1620kvm) är för Boo, relativt stor och detaljplanen tillåter permanentboende och de flesta moderna villor som uppförs idag har minst fyra sovrum vilket torde vara i detaljplanens syfte, varvid en mindre avvikelse bör tolereras
-Max BYA är angiven till 15% av tomtarean med en största begräsning om 200kvm i Bya för huvudbyggnad. Befintlig huvudbyggnad upptar drygt 12% av totala tomtarean på 1620kvm, med föreslagen tillbyggnad inräknad upptar ny huvudbyggnad totalt drygt 13% av totala tomtarean, dvs en ökning med drygt 1%
-Husets karaktär smälter väl in i omgivningarna genom diskret färgval och en vidsträckt huskropp som följer tomtens höjdvariationer – ovan angiven tillbyggnad förändrar inte byggnaden estetiskt eller ändrar byggnadens karaktär
-Ett fjärde sovrum ger huset en bättre planlösning och möjliggör för en normalstor familj att, på ett mer effektivt sätt, nyttja huset
-Områdets karaktär består av både mindre och större enplans- och tvåplanshus av varierande karaktär
-Genom att utnyttja utrymmet för tillbyggnad mellan redan befintliga huskroppar minimeras den estetiska påverkan huset har på omgivningen, vilket torde vara en förmildrande omständighet för att tolerera ”mindre avvikelse”
-Modulerna är sammanbyggda med ett plank vilket rent estetiskt ger intrycket av att byggnaden redan upptar byggarean som tillbyggnaden ovan avser, vilket även detta torde vara en förmildrande omständighet "
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Kommunen har helt rätt i "att det enligt aktuell rättspraxis inte är möjligt att bevilja bygglov för en tillbyggnad...osv". Länsstyrelserna och domstolarna har de senaste åren blivit mycket mer restriktiva med att bevilja avvikelser från detaljplaner. Utsikten att få kommunen att ändra sig bedömer i alla fall jag som extremt liten (är också fastighetsägare i Boo), men om du vill gå vidare till Länsstyrelsen så behöver du först begära att få ett överklagningsbart beslut på avslag.A Adde2010 skrev:
Om vi som en hypotes, tvärtemot, tänker oss att du faktiskt lyckas övertyga kommunen om att vilja bevilja bygglov så måste kommunen i så fall först gå ut med ett grannehörande eftersom det handlar en avvikelse från detaljplanen. Grannar har iofs ingen vetorätt vad det gäller avvikelser, men de har full överklaganderätt och kan utan vidare överklaga hela vägen upp till att begära prövningstillstånd till Mark- och miljööverdomstolen vid Svea Hovrätt, en process som i dagsläget kan ta flera år.
Redigerat:
Kommunen har så klart rätt i sak, det är så reglerna är skrivna. Men, avvikelsen 10% är en praxis som har förekommit tidigare, men som främst kommunerna i tätbefolkade platser gått ifrån. Vi bor i Vaxholm och i initiala diskussioner med kommunen (skriftligt) fick vi beskedet om denna praxis, sedan under loppets gång ändrade de sig tvärt och gav ingen dispens för den typen av avvikelser med samma hänvisning som du fått.
Samtidigt vet jag även att mindre kommuner i landet som vill ha inflyttning, som t ex Piteå, fortfarande tillämpar den praxisen och säger "bygg bara bygg" så länge man flyttar dit.
Så de sakkunniga har inte fel, men kommunerna i Stockholmsregionen tillänpar det inte längre, till synes för att hålla tillbaka byggandet och verka för mindre hus.
Samtidigt vet jag även att mindre kommuner i landet som vill ha inflyttning, som t ex Piteå, fortfarande tillämpar den praxisen och säger "bygg bara bygg" så länge man flyttar dit.
Så de sakkunniga har inte fel, men kommunerna i Stockholmsregionen tillänpar det inte längre, till synes för att hålla tillbaka byggandet och verka för mindre hus.
Självbyggare
· Stockholm
· 9 637 inlägg
Någon procent finns inte längre. Det man kan tillåta är en mindre avvikelse om det främjar syftet med planen, ex att det inte går att bygga alls om man inte tillåter ett litet avsteg.
Har det varit upp i nämnden eller är det avdelningens avslag?
Nämnden är dem som avgör om en åtgärd som inte följer DP kan släppas fram. Avdelning får inte släppa fram något som inte följer deras deltagation så de måste per automatik ge avslag och rekommendera nämnden att avslå.
Har det varit upp i nämnden eller är det avdelningens avslag?
Nämnden är dem som avgör om en åtgärd som inte följer DP kan släppas fram. Avdelning får inte släppa fram något som inte följer deras deltagation så de måste per automatik ge avslag och rekommendera nämnden att avslå.
Sen kan jag tycka att det är problematiskt i förhållande till komunallagens likabehandlingsprincip om man tidigare beviljat även större avvikelser så att området redan spretar. Ska man vara lite strikt i det läget bör kommunen ”ta om” detaljplanen så att alla byggnader blir planenliga och sen vara benhård på avvikelser. Så här gör man dock sällan (om det inte handlar om förtätning och permanentning av fritidshus) utan det brukar svänga fram o tillbaka med vilka som sitter i nämnden.
Om man alltid skulle godkänna 10 procents avvikelse så kan man ju lika gärna skriva in 220 kvm i detaljplanen, fast då vill väl folk bygga till ytterligare 22 kvm förstås...
Får man verkligen inte rum med 4 sovrum på 200 kvm?
Får man verkligen inte rum med 4 sovrum på 200 kvm?
Dessväre så har kommunen rätt. Vi var i likande sits när vi sökte bygglov och ville maximera nyttjandet av vår tomt som är drygt dubbelt så stor som eran i ett bebyggt område med detaljplan från 80-talet. Lyckades till slut att övertyga kommunen att gå med på 5% större yta som liten avvikelse. Kommunen skickade ritningar till alla grannar som i sin tur överklagade till Länsrätten, vi fick rätt och man fastslog att en liten avvikelse är upp till 7%.
I och med att er avvikelse inte räknas som liten (att dalta om tomtstorlek hjälper inte, som sagt vår är större och huset lite mindre) så kommer ni ha svårt att kunna att få igenom det. Funderat på att klassa det som attefallstillbyggnad? Då kan ni utöka med upp till 15kvm och det kan de inte neka er.
I och med att er avvikelse inte räknas som liten (att dalta om tomtstorlek hjälper inte, som sagt vår är större och huset lite mindre) så kommer ni ha svårt att kunna att få igenom det. Funderat på att klassa det som attefallstillbyggnad? Då kan ni utöka med upp till 15kvm och det kan de inte neka er.
Begär att byggnadsnämnden tar upp det så du sen eventuellt kan överklaga.
Jag personligen tycker inte att utbyggnaden varken gör till eller från eftersom du fyller ut en glugg i huset.
Så rent tekniskt blir det bara ytan av huset och tomten som påverkas medans husets karaktär och utseende blir opåverkade.
Men det gäller ju att övertyga andra om det också
Jag personligen tycker inte att utbyggnaden varken gör till eller från eftersom du fyller ut en glugg i huset.
Så rent tekniskt blir det bara ytan av huset och tomten som påverkas medans husets karaktär och utseende blir opåverkade.
Men det gäller ju att övertyga andra om det också
Självbyggare
· Ljungdalen
· 109 inlägg
En liten avvikelse ska i dom flesta fall vara just en liten avvikelse. Det har aldrig varit 10%. Det kan hända att vissa kommuner eller alla förr gjorde så. Enligt praxis så ska en liten avvikelse idag vara en jätte liten avvikelse typ någon kvadrat, att huset går ut 20cm på prickmark, att huset är 20 cm högre, vinkeln är 2 grader större... Det finns en accept på avvikelser inom 10cm redan i rekommendationerna. Avvikelsen kan vara större om det anses följa syftet med planen.
Men tillbaka till attefalls reglerna. Utöver fristående attefalls hus får ni bygga 15kvm attefallsutbyggnad på ett hus. Som även får vara på prickmark men ej närmare fastighetsgräns än 4,5 meter. Såvida inte planen säger att attefalls regler inte gäller. Så jag hade försökt begränsa till 15 kvm och bygganmälan på det.
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...gglovbefriade-atgarder/tillbyggnad-max-15-m2/
Men tillbaka till attefalls reglerna. Utöver fristående attefalls hus får ni bygga 15kvm attefallsutbyggnad på ett hus. Som även får vara på prickmark men ej närmare fastighetsgräns än 4,5 meter. Såvida inte planen säger att attefalls regler inte gäller. Så jag hade försökt begränsa till 15 kvm och bygganmälan på det.
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...gglovbefriade-atgarder/tillbyggnad-max-15-m2/
Redigerat:
Poängen med mindre avvikelse är att man ska kunna släppa igenom sådant som är ”sunt förnuft” även om det strider mot detaljplan. Ett slags andningshål mot byråkratiska problem (som man inte förutsett).
Att vilja bygga ut sitt hus med 20 kvm är inte ett exempel på detta. Det var därför man en gång i tiden införde Attefallsreglerna
Att vilja bygga ut sitt hus med 20 kvm är inte ett exempel på detta. Det var därför man en gång i tiden införde Attefallsreglerna
Vi har fått avslag 3 ggr (på grund av liknande), men 4 gången gick det igenom. Anledningen var inte att vi gjorde några förändringar i ritningsunderlaget. Utav ren slump så hittade vi ett hus i närliggande område som 2 år tidigare fått bygglov för mer eller mindre identisk utbyggnad. 4 gången skicka jag med dessa handlingar och refererade till likhetsprincipen. Först fick vi avslag, sen ringde stadsbyggnads kontoret en vecka senare för att meddela att de skickat ut fel beslut och nu överväger bifall (antar att de då hade tittat på alla handlingarna). Kan ju vara värt att kolla runt lite i området
