2020-12-10: prejudikat från HD om undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Ny intressant dom där HD dömer till köparens fördel när den krävt ersättning för fel i bostadsrätt. Läs den, informativ. Särskilt spännande vad HD anser om konsekvenserna av att som säljare, eller ombud till säljare, kalla ett badrum "fräscht".
https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2020/t-2829-19.pdf
Fel i badrum och elinstallationer upptäcktes efter köp. HD säger, bland annat,
"Varan [bostadsrätten alltså] ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet (17 § första stycket)."
"Varan är felaktig om den avviker från vad som nu angetts eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta (tredje stycket)."
"Det centrala vid felbedömningen enligt 17 § är alltså vilka befogade förväntningar om att varan är beskaffad på visst sätt som avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheterna i övrigt vid köpet kan ha gett köparen och vilka avvikelser från sådana förväntningar som föreligger."
"Om de uppgifter som säljaren lämnat har skapat en befogad förväntan hos köparen på att varan ska vara beskaffad på ett visst sätt kan varan anses felaktig redan med stöd av 17 §."
"I objektsbeskrivningen angavs att badrummet var ”helkaklat”. Den bristfälliga plattsättningen medförde att badrummet inte stämde överens med vad som följde av avtalet. I detta avseende var alltså bostadsrätten felaktig (jfr 17 § första stycket köplagen). "
"Som hovrätten funnit angavs inför köpet att badrummet var ”fräscht” och var nyrenoverat 2009. Detta stämde också väl överens med vad som kunde iakttas före köpet. Dessa förhållanden medförde att köparen hade fog att förutsätta att renoveringen av badrummet skett på ett fackmässigt sätt i enlighet med de krav som gällde 2009. Det betyder också att köparen hade befogade förväntningar om att badrummet renoverats på ett sätt som inte innebar risk för allvarligare vattenskador. De brister som förelåg i badrummet – särskilt avsaknaden av tätskikt vid varmvattenberedaren, rörgenom-föringarna i golvet, fallbyggnaden och den igensatta spygatten – innebar att badrumsrenoveringen i flera avseenden inte hade utförts fackmässigt. Bostadsrätten var därför felaktig i dessa avseenden (jfr 17 § tredje stycket köplagen.) "
https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2020/t-2829-19.pdf
Fel i badrum och elinstallationer upptäcktes efter köp. HD säger, bland annat,
"Varan [bostadsrätten alltså] ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet (17 § första stycket)."
"Varan är felaktig om den avviker från vad som nu angetts eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta (tredje stycket)."
"Det centrala vid felbedömningen enligt 17 § är alltså vilka befogade förväntningar om att varan är beskaffad på visst sätt som avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheterna i övrigt vid köpet kan ha gett köparen och vilka avvikelser från sådana förväntningar som föreligger."
"Om de uppgifter som säljaren lämnat har skapat en befogad förväntan hos köparen på att varan ska vara beskaffad på ett visst sätt kan varan anses felaktig redan med stöd av 17 §."
"I objektsbeskrivningen angavs att badrummet var ”helkaklat”. Den bristfälliga plattsättningen medförde att badrummet inte stämde överens med vad som följde av avtalet. I detta avseende var alltså bostadsrätten felaktig (jfr 17 § första stycket köplagen). "
"Som hovrätten funnit angavs inför köpet att badrummet var ”fräscht” och var nyrenoverat 2009. Detta stämde också väl överens med vad som kunde iakttas före köpet. Dessa förhållanden medförde att köparen hade fog att förutsätta att renoveringen av badrummet skett på ett fackmässigt sätt i enlighet med de krav som gällde 2009. Det betyder också att köparen hade befogade förväntningar om att badrummet renoverats på ett sätt som inte innebar risk för allvarligare vattenskador. De brister som förelåg i badrummet – särskilt avsaknaden av tätskikt vid varmvattenberedaren, rörgenom-föringarna i golvet, fallbyggnaden och den igensatta spygatten – innebar att badrumsrenoveringen i flera avseenden inte hade utförts fackmässigt. Bostadsrätten var därför felaktig i dessa avseenden (jfr 17 § tredje stycket köplagen.) "
Tack för info, en intressant dom. Den lägger ett större ansvar än vad många uppfattat gäller beträffande försäljning av bostadsrätter. Två mindre kommentarer
1. Domstolen avvisade krav beträffande brister i elsystem, förutom i badrummet, i enlighet med praxis
2. Den bedömda prisskillnaden uppgick till ca 6 procent av köpebeloppet, vilket anses tillräckligt för att ge ersättning. I ett tidigare fall ansågs 3 procent som för lågt för att ge ersättning. Så tröskeln ligger någonstans hör.
1. Domstolen avvisade krav beträffande brister i elsystem, förutom i badrummet, i enlighet med praxis
2. Den bedömda prisskillnaden uppgick till ca 6 procent av köpebeloppet, vilket anses tillräckligt för att ge ersättning. I ett tidigare fall ansågs 3 procent som för lågt för att ge ersättning. Så tröskeln ligger någonstans hör.
Bra med tydliggörande att inte alla el-brister bedömdes på samma sätt av HD. Den länkade domen kan nog läsas och förstås av de flesta.K klimt skrev:
Tror också detta kan vara bra att hänvisa till i de situationer när forumet snabbt menar att någon får se det som "läropengar" för att de inte grundligt genomsökt en bostadsrätt innan köp. Tror jag sett det emellanåt.
"Det betyder att undersöknings-skyldigheten före köpet vid köp av en bostadsrätt, t.ex. ett radhus som ägs av en bostadsrättsförening, generellt är mindre omfattande än om köpet avsett en fastighet."
"Av bevisningen framgår att vissa av felen i badrummet inte heller kunde upptäckas okulärt och att det för andra fel krävdes fackkunskap för att dessa skulle upptäckas. Felen i badrummet var således inte sådana att köparen borde ha märkt dem vid visningen. Det förhållandet att köparen förevisades lägenheten före köpet hindrar därför inte köparen från att göra gällande påföljder för de nu aktuella felen (jfr p. 29 första meningen). "
Instämmer med @Kane om att det är lite lurigt med det HD säger om att badrummet var helkaklat, ffa:
"säljaren lämnade en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat och att köparen därför inte hade anledning att ägna badrummets beskaffenhet i angivet hänseende närmare uppmärksamhet."
HD tar upp just det om en sådan uppmaning och hur det kan påverka köpares och säljares ställning.C cotillion skrev:
Äntligen något som stödjer köparen.
Personligen anser jag att det är säljaren av objektet som ska uppvisa ett protokoll på en fullständig genomgång (besiktning) inkl. fuktmätning och andra nödvändiga åtgärder för att på så sätt få en "varudeklaration" som överensstämmer med verkligheten. Dessutom ställs det ändå krav på köparen, trots en besiktning som kanske ger grönt ljus, att han/hon beroende på husets ålder m.m. borde förvänta sig vissa brister. Varför då? Är huset omhändertaget och underhållet på rätt sätt borde inga allvarliga brister finnas alls.
Nu finbs det säkert många av er som tycker annorlunda. Det bjuder jag på. Jag anser att man har bättre konsumentskydd när man köper ett par byxor än en bostad och det är käpprätt åt Gehenna.
Personligen anser jag att det är säljaren av objektet som ska uppvisa ett protokoll på en fullständig genomgång (besiktning) inkl. fuktmätning och andra nödvändiga åtgärder för att på så sätt få en "varudeklaration" som överensstämmer med verkligheten. Dessutom ställs det ändå krav på köparen, trots en besiktning som kanske ger grönt ljus, att han/hon beroende på husets ålder m.m. borde förvänta sig vissa brister. Varför då? Är huset omhändertaget och underhållet på rätt sätt borde inga allvarliga brister finnas alls.
Nu finbs det säkert många av er som tycker annorlunda. Det bjuder jag på. Jag anser att man har bättre konsumentskydd när man köper ett par byxor än en bostad och det är käpprätt åt Gehenna.
Jag förstår inte riktigt, har köparen köpt en lägenhet utan att kika på den först?
Jag köper att man får igenom krav på illa utförda elinstallationer som inte kan ses utifrån.
Men illa utförd kakling kan ju vem som helst upptäcka vid en enkel okulär besiktning!
Krav på fuktmätning av badrum inför försäljning tycker jag låter helt befängt.
Jag köper att man får igenom krav på illa utförda elinstallationer som inte kan ses utifrån.
Men illa utförd kakling kan ju vem som helst upptäcka vid en enkel okulär besiktning!
Krav på fuktmätning av badrum inför försäljning tycker jag låter helt befängt.
Köparen har gått på visning av bostadsrätten. Som det brukar vara i storstäder.Huddingebo skrev:
Kan du verkligen inte föreställa dig en situation där en normalbegåvad person på en visning av ett radhus missar att det är taskigt kaklat t.ex. bakom VVB?
...och kaklet kan även se hur bra ut som helst, men tätskikt och genomföring kan vara dåligt under. Det kan definitivt inte en lekman se, knappt en fackman.S fiar4387 skrev:
Brukar det vara på annat sätt på andra ställen?S fiar4387 skrev:
Jag tycker ändå att missar man lite ful kakling bakom en beredare så får man leva med det.
Men jag måste erkänna att jag först läste lite slarvigt. Det är ju inte bara fråga om estetiska felaktigheter utan andra av mer allvarlig art.
Starkare reglering behövs nog visserligen. Känns som att mäklare kommer undan för lätt. Men inte så kul samtidigt som säljare att råka ut för en nitisk köpare som hittar fel överallt och ska köra värsta paragrafrytteriet.
Kommer det börjas med friskrivningsklausuler nu för lägenheter? Kommer man lägga till en disclaimer typ ”obs, säljs i befintligt skick”? Spännande
Kommer det börjas med friskrivningsklausuler nu för lägenheter? Kommer man lägga till en disclaimer typ ”obs, säljs i befintligt skick”? Spännande
