2 månader och 1,8 miljoner kronor in i renoveringen - oskäligt väl?

[maschmuck]

Tack för allt engagemang, men särskilt till de som har konkreta exempel att ge på sina egna byggnationer. Jag har inte riktigt tid att svara på allt, men vi jobbar på att få tag på en Kalkylator, som tydligen är en sorts människa och inte är den där appen på telefonen. Alltså någon som kan räkna på vad som är skäligt för ett sådant här jobb.

Det finns ju fackmannamässiga ritningar och K-ritningar där varje millimeter på schaktbottnarna finns angivna, så förhoppningsvis så går det att räkna på någorlunda. Sen så får vi ju se vad de visar och agera utifrån det.

 

[Pasjostrom]

Baserat på de kostnader du sammanställt har de arbetat runt 1300h hos dig. Det är 4-5 personer i snitt de 2 månader som arbetet tagit såhär långt. Kan du verifiera om det ens stämmer med dina iakttagelser när du varit på plats?

Är materialet specificerat i fakturorna så att vi kan göra en rimlighetsbedömning av prisnivån? Gissningsvis har du fått grossistens listpris minus 10-20%, vilket kan låta toppen, men i själva verket handlar entreprenören antagligen med 70-90% rabatt och behåller mellanskillnaden själv (obs, detta är bara spekulation men givet hur projektet är upphandlat så skulle jag gissa att det ser ut så).

 

[maschmuck]

Baserat på de kostnader du sammanställt har de arbetat runt 1300h hos dig. Det är 4-5 personer i snitt de 2 månader som arbetet tagit såhär långt. Kan du verifiera om det ens stämmer med dina iakttagelser när du varit på plats?

Är materialet specificerat i fakturorna så att vi kan göra en rimlighetsbedömning av prisnivån? Gissningsvis har du fått grossistens listpris minus 10-20%, vilket kan låta toppen, men i själva verket handlar entreprenören antagligen med 70-90% rabatt och behåller mellanskillnaden själv (obs, detta är bara spekulation men givet hur projektet är upphandlat så skulle jag gissa att det ser ut så).

Jo, dom har varit här, så det är inte problemet.

Vad gäller TEs materialfakturor från bygghandeln så ser dom schyssta ut - han har lagt på entreprenörarvode men han har verifierat bra rabatt som det utgår från.

Priserna för VVS-material ligger i snitt 60% över vad jag själv betalar på Ahlsells; jag har LRF-rabatt, och man kan väl utgå från att en VVS-firma har ännu bättre rabatt. Den delen kommer jag definitivt bestrida, men det förklarar inte det höga priset.

Markentreprenörens priser kostnader har jag inte fått särredovisade annat än vad som är material, hyra och arbete.

 

[maschmuck]

Jag kan ju tillägga att hade priserna på VVS totalt sett varit anständiga så hade jag sett mellan fingrarna på de höga materialpåslagen, men inte i det här läget.

 

[Nikorasu]

Jag ska inte bara skälla, utan försöka vara litet konstruktiv. Här är en "referensgrop". Den kostade 370tkr för sprängning, bortforsling 1000kbm, schaktning och rör. Det kanske kan ge en viss känsla om storleksordning.

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Robert-san01]

Tack för allt engagemang, men särskilt till de som har konkreta exempel att ge på sina egna byggnationer. Jag har inte riktigt tid att svara på allt, men vi jobbar på att få tag på en Kalkylator, som tydligen är en sorts människa och inte är den där appen på telefonen. Alltså någon som kan räkna på vad som är skäligt för ett sådant här jobb.

Det finns ju fackmannamässiga ritningar och K-ritningar där varje millimeter på schaktbottnarna finns angivna, så förhoppningsvis så går det att räkna på någorlunda. Sen så får vi ju se vad de visar och agera utifrån det.

Jag känner faktiskt en som jobbar som bygg-kalkylator.

Jobbade på WSP förut och vi har gjorde mycket sådana kalkyler på Due Dilligence jobben.

Kan du låna en REPAB bok eller låna en inloggning kan du hitta mycket info om vad det skall kosta där.

 

[andhak2802]

Hej,

Vi bor utanför Östersund och håller på med en renovering och tillbyggnad på vårt hus och bygger ut källaren så att den blir i sutteräng, där utbyggnaden sker längs ena långsidan på huset där det blir 2 rum om ca 20 kvadratmeter vardera och ett uterum på 40 kvadratmeter med en pool. Poolen blir 1,5 m djup så schaktdjupet i den delen blir lägre. Tanken är att de två andra rummen ska byggas på med uterum på planet ovanför.

Vi hade tänkt göra detta ”så småningom” under en längre tid, men befintlig källare blev vattenskadad vilket gjorde att i stället för att återställa den så forcerade vi fram att göra detta nu. I den befintliga källaren på 86 kvadratmeter så river vi ut allt och bryter bort befintlig betongplatta (från 1979) och gräver ut för att sänka golvnivån 5 cm, för att sedan isolera underifrån och gjuta in golvvärme et c för att få ett behagligt klimat.

Vi slöt ett avtal med en byggare om totalentreprenad, och han tog i sin tur in underentreprenörer. Vi pratade om att vi hade ca 3 miljoner i budget, men att det var lite av en glädjekalkyl och att det säkert skulle bli 4 miljoner – och att vi kan få dela upp arbetet i etapper för att ekonomiskt klara av det.

Arbetet satte igång direkt efter påsk, och nu 2 månader senare så är inget gjutet än, men redan nu så har det kostat snart 1,8 miljoner! Vi har nu sagt att vi inte känner att priset så här långt är skäligt, utan att vi måste undersöka läget. Vi bad entreprenören att få bättre specat vilka pengar som har gått vart, och utifrån varje underentreprenör så fördelar det sig så här (jag tog inte med elektrikern för det var så litet):

Håltagningsentreprenören:

• 170.000 kr - Sågning av betonggolvet i källaren så att det blev block om ca 100 kg samt håltagning för rör ut till utbyggnaden; till poolens teknikrum så går det värme, tappvatten och ventilation. Golvvärme.

Markarbetesentreprenören:

• 128.000 kr - Dränering av de tre väggarna där tillbyggnaden inte sker, 26 löpmeter, dvs ca 5.000 kr per löpmeter. Återfyllnade är ännu inte gjord.
• 194.000 kr – Befintlig källare: Bortforsling av betongblock, nytt dräneringslager och isolering (dock ej materialkostnad för isoleringen). Det är inte gjutet än, men det börjar bli klart att armera
• 532.000 kr – Grävning för utbyggnad. Gjutform med isolering och armering är gjort för poolens betongplatta (3,5x6,5m), samt isolering till ena utbyggda rummet. Andra rummet är inte påbörjat eftersom vi måste få poolen på plats och återfylla först.
• 50.000 kr – Sänkning av mark nedan utbyggnad. Sänkt knappt 1 meter på kanske 50 kvadratmeter.
• 35.500 kr – Åtgärd av dåligt avlopp (50% betalas av grannen). Det befintliga avloppet visade sig vara knäckt alldeles mot brunnen och fick dras om

Rörmokaren:

• 54.000 kr - Rivning rör befintlig källare
• 36.000 kr – Pumpbrunn för dränering av poolschaktbotten
• 75.500 kr – Golvvärme befintlig källare
• 311.000 kr – Rördragning för avlopp, vatten et c befintlig källare, inkl det som ska ut till poolen och värmekulvert för markvärme.

Huvudentreprenören:

• 211.000 kr – Rivning befintlig källare, glesregling i tak samt material (t ex isoleringen till källaren). Den här är den jag är minst orolig för

Summa: 1.797.000

Det är ju mycket pengar, minst sagt, så här kort in i projektet!

Vi hade ett möte med entreprenören igår och frågade om han hade tänkt sig att det skulle vara uppe i de här summorna när projektet inte hade kommit längre än så här när han tog sig an uppdraget, men han sade att det förvisso var mycket pengar men att han inte hade någon åsikt. Vi frågade också ifall han kunde peka på några särskilda skäl till att priset hade dragit iväg så pass mycket, men han kunde inte ge något sådant.

Underentreprenörerna nämnde annars några saker som påverkade priset:

• Någon meter ned i marken så stötte man på berg, men den porösa skiffer som finns här var inte värre än att det gick att skrapa sig ned med skopan. Där poolen ska vara så var han tvungen att använda en hydraulknack, men den skar sig ned som varmt kniv i smör.
• Vid ett av hörnen där det dränerades stack lite berg fram som gick att skrapa bort.
• 55 lass med massor fick köras härifrån (vi slapp dock tippavgift på dessa eftersom en motocrossbanan 7 km bort ville ha dom)

Själv så ser jag lite andra saker:

• Alla maskiner är inhyrda vilket gör att vi det kostar ca 10.000 kr per dag i bara hyrkostnader, sen så är markentreprenören här med 3 personer vilket kanske inte alltid är så effektivt.
• Grävningen har inte flutit på helt klockrent, t ex så missade grävmaskinisten att teknikrummet till poolen skulle förstoras för att få plats med en bufferttank, trots att han var med på mötet 14/4 då det bestämdes. Det gjorde att han var tvungen att hyra hydraulknacken igen för att förstora hålet.
• De tänkte inte att det behövdes någon dränering till bottenplattan till poolen, trots att den är isolerad med 20 cm cellplast vilket är lite poänglöst om den står i vatten. När vattnet började komma in så insåg dom att det behövs en pumpbrunn och det fick göras om en del.
• I och med det (eller på grund av någon annan missräkning) så blev den nya stenkistan dit dränering och takavvattning dragits underdimensionerad och måste göras om – fast det är i och för sig ingen fördyring än eftersom det ännu inte är gjort.
• När dom skulle forsla ut betongblocken så var det 1 man som körde en minigrävare som lyfte blocken, 1 man som stod vid en minidumper som de lastades på, och 1 man som satt ute i grävmaskinen och tog emot minidumperns last i skopan för att sedan lägga dom på hög. Det här kändes inte så effektivt – jag tänker mig att en man med en vinsch på en trappstege skulle kunna lasta betongblock på en pirra och köra ut manuellt på samma tid med mycket färre maskiner, om inte snabbare.
• När dom skulle gräva ur inne i källaren så var det ungefär samma scenario, men minigrävaren grävde nu i stället. Det gick väldigt trögt och jag föreslog efter ett tag lite halvt på skoj att man borde haft en jättestor dammsugare i stället. Dagen efter berättade dom att skulle ta in en sugbil, och då gick det ju väsentligt snabbare.
  Jag tror nästan att en person och en skottkärra skulle kunna jobbat typ lika snabbt som de 3 personerna med de 3 maskinerna …
• Om jag räknar ihop allt material som rörmokaren fakturerat och jämför med vad det kostat om jag själv köpt grejerna på Ahlsells (jag har LRF-rabatt) så är priset 60% högre.
• Även om vi skulle fått rörmokarmaterialet till bättre inköpspris så är ju rördragningen helt otroligt dyr! 86 kvadratmeter yta, men det blir alltså 386.000 kr om man slår ihop kostnaden för rördragningen och golvvärmen.

Så frågan är nu vad ni andra anser – visst är det väl ändå rätt tydligt att det här är ett oskäligt pris?

Tycker dräneringen är skitdyr, vi betalade 80 000 för 28 löpmeter och fyllning. I det ingick det massa övrig schaktning på hela tomten.

 

[perra i skogen]

55 lassx14km=770km.
Det borde bara gått på runt 20K för den transporten, knappast 100k.
Jag får ont i magen för det ni råkar ut för.....
Ni måste styra upp det här nu, för det verkar som ni litat för mycket på andra.
Ta tag i det med järnhand och lita bara på er själva.

Har väldigt svårt att tro att en grusbil endast skulle kosta ca 260kr/mil inkl allt. blir ju en del stillestånd vid tex lastning, så timmarna springer nog iväg. Går ju inte enbart räkna på enbart faktiska mil.

 

[Christian_Sthlm]

Har ingen synpunkt på om det är rimligt eller orimligt, men kommer själv ur ett byggprojekt med huvudentreprenör som är en lokal snickarfirma och en handfull underentreprenörer. Alla mycket duktiga yrkesmän och ärliga. Men det känns som att dom ”jobbar på”. Räknar timmar och funderar inte på vad som är rimligt.
Sätt dig ner med din byggare och avkräv tydliga uppskattningar från varje UE på hur mycket jobb/kostnad som är kvar.
När du har en siffra är det 15% som gäller. Allt över det måste godkännas av dig enligt KKL.

 

[Workingclasshero]

Har väldigt svårt att tro att en grusbil endast skulle kosta ca 260kr/mil inkl allt. blir ju en del stillestånd vid tex lastning, så timmarna springer nog iväg. Går ju inte enbart räkna på enbart faktiska mil.

Jag körde 8 lass per dag.
Sträckan var 2.1+2.1mil=4.2 mil
Varje lass tog 1 timme med perfekta förhållanden avseende lastning och lossning.
Småvägar, så det tog tid.
Min gubbgissning känns som den stämmer någorlunda.
Men förstås kortare sträcka och sämre lastmöjligheter kanske tar ut varandra.
Jag hade då kört den mängden på 7 dagar.
Så, ja, 20K är nog i underkant.
Hoppas någon proffisionell grusbilsförare kan kommentera bättre.

 

[skalman76]

Man får nog i sådana fall försöka hitta en mindre konsultfirma. WSP, och säkert fler av de stora jobbar inte åt privatpersoner. Just för att undvika konsumentköplagen...

Man får nog i sådana fall försöka hitta en mindre konsultfirma. WSP, och säkert fler av de stora jobbar inte åt privatpersoner. Just för att undvika konsumentköplagen...

Som anställd på en av de ”större” så kan jag bara bekräfta att vi undviker att arbeta mot privatpersoner av den enkla anledningen att våra försäkringar utgår ifrån ABK och inte Konsumentköplagen.

 

[tompajo]

Jag är själv byggare och projektledare och blir helt matt när jag läser tråden! Utan att gå in på varje enskild del ser det ut som att du har betalat väldiga summor för vad du har fått. Jag bygger utan problem en hel villa för fyra miljoner inklusive markarbeten och grund. Men jag är ändå glad att pengar inte är något problem för dig och att du tar fakturorna med en klackspark

Och om det nu är så att du tänker ta in någon som kan övervaka det som görs skulle jag INTE rekomendera dig att anlita en arkitekt som någon föreslog. De har i allmänhet usel koll på det mesta som har med byggen att göra (det finns några undantag). Anlita en erfaren byggare istället. Vid det här laget hade du sparat in honom många gånger om. Han kan dessutom hjälpa till att bygga samtidigt om han anlitas heltid.

 

[hanson#16]

Tråkigt att läsa om ert projekt. Om det är till någon tröst så är ni inte ensamma om att ha hamnat i bygghelvetet. Det är nog snarare regel än undantag. Byggbranschen är nog en bransch som till stora delar lever efter sina egna regler och de flesta skulle nog inte bli långlivade i vilken som helst annan bransch där såväl krav på kompetens som konkurrensen nästan undantagslöst alltid är större. Man kan väl krasst konstatera att i byggbranschen härkar klåparna men sedan tillkommer också guldsökarna, de skrupulösa, de kriminella och slutligen gemensamt för alla en stor portion hybris – ngt som genomsyrar hela branschen. Det finns inget annat sätt att förklara att en rörmockade debiterar 8-1000 kr i timmen om man räknar med materialpåslag. Sedan finns 10-20% som är bra och det är dessa vi letar efter.


Men, innan tråden spårar ur:


Sätt er ner med byggaren som håller i entreprenaden och känn han på pulsen. Ifrågasätt de 5 värsta fakturorna och gör er hemläxa innan ni pratar med honom. Jag förstår att det är det ni nu försöker få till. Få komparentprisupplysningar. Men ni behöver nog ta in en eller flera konsulter eller andra firmor som kan göra en rimlighetsbedömning på varje enskilt moment. Svårt att jämföra så här på byggahus.

Rent generellt så är det nog i alla fall en vettig väg att testa. Jag hade själv ett projekt för några år sedan som gick på löpande och som totalt spårade ur. Vår entreprenör var dock både ärlig och hade självinsikt och vi enades om att gå över till standard tariffer istället för löpande. Och det är väl dessa ni letar efter? Om ni kan visa att flera av dessa fakturor är orimliga har ni kanske ett förhandlingläge. Det finns väl inte tariffer för allt men nog för rätt så mycket. Såsom en dränering till exempel.

Angående betongsågning så anlitade jag själv en firma på löpande för ett tag sedan. Deras timlön slutade på 1300 kr efter att man lagt till meterkostaden. Nästa hål tog jag upp själv på på 3 kvällar efter jobbet för 2% av kostnaden. Man kommer rätt långt på en huskvarna motorkap och julas bilmaskin. Frågan du borde ställa var det verkligen i ditt intresse att såga upp golvet på detta vis. Hade en bilmaskin gjort jobbet på samma tid men halva kostnaden? I så fall kan nog fakturan ifrågasättas. Det är som sagt dina intressen som hela tiden skall tas tillvara.

Har du slutligen fått ihop flera exempel på galen fakturering kanske du har ett case. Man skulle ju kunna hävda att entreprenören är anställd för att inte bara koordinera med övriga yrkesgrupper utan även kolla att underentreprenörerna gör ett bra och skäligt jobb. Har underentreprenörerna uppenbart överdebiterat dig så borde kanske firman som håller i hela entreprenaden anses skyldig. De skulle kanske å dina vägar ha ifrågasatt fakturan. Det får ju faktiskt betalt för det. Jävligt bra betalt dessutom. Jag tänker att det faktum att de lagt på så mycket som 15 % är till din fördel. Om de redan nu debiterat dig 150000 för att koordinera projektet kan man nog ställa rätt stora krav på att de faktisk tillvaratar dina intressen Kan du visa att de inte tagit rätta på dina intressen så kanske du har något?

Utöver dessa lite generella råd och en stöttande knapp på axeln så har jag inte så mycket att bidra med när det kommer till detaljer. Det enda jag tänkte på var VVS fakturan. Där är det ju rimligt att ifrågasätta orimliga materialpåslag. Det finns generella råd om ett påslag på max 20-30% i standardavtalen men de är ju inte bindande. I de fall som det kommit upp i rätten så har man förlikat. Jag skulle tro att man har en rimlig chans att ifrågasätta materialpåslag men eftersom dessa fakturor redan är betalade så bör ni nog rikta ert case mot entreprenören som håller i trådarna.

 

[es.suhaggyB]

Jag tycker synd om er..

 

[ronolo]

Ursäkta att jag går off topic. Men vet du hur man har man hanterat sväll-skiffern? Jag studerade i Östersund för några år sedan och fick då höra talas om denna speciella berg-typ ni har som sväller och orsakar stora problem om den inte hanteras rätt.