Snittavkastning på börsen sedan 1990 är 12,5%. Inte inflationsjusterat då. Att man med en kalkyl kan få fram en bra avkastning är ju inte så konstigt, men kalkylerna är lite väl positiva i min mening. Räntan på 3,75 miljoner blir uppskattningsvis runt 3 tusen i månaden i snitt. Lägg till det att hyresgäster sliter mycket mer på huset än vad en ensam ägare brukar göra. Så med allt från sophämtning, fastighetsel, reparationer, fastighetsskötsel etc. Kommer du säkerligen upp i minst 15k inkl avskrivningar.I InsidersUnited skrev:
Det jag tror man kan göra pengar på är att antingen köpa ett parhus och bo i det ena och sköta allt själv, eller hyra ut ett rum i en stor villa och göra detsamma. Men annars handlar fastigheter mycket om skala.
Medlem
· Västra Götaland
· 2 689 inlägg
Klipper in en OT från Warren Buffet där han förklarar varför man inte långsiktigt kan förvänta sig mer än 7-8%, vilket också stämmer med S&P500 utveckling 1950-2009.
“The economy, as measured by gross domestic product, can be expected to grow at an annual rate of about 3 percent over the long term, and inflation of 2 percent would push nominal GDP growth to 5 percent, Buffett said. Stocks will probably rise at about that rate and dividend payments will boost total returns to 6 percent to 7 percent, he said.”
“The Standard & Poor’s 500 Index, a benchmark for U.S. stocks, surged 18 percent a year on average from 1982 to 1999. The bull market tainted investor expectations, Buffett said. Polls in the late 1990s showed some investors expected stocks to gain 14 percent to 15 percent a year, he said.
“‘Thinking that in a low-inflation environment is dreaming,’ he said.”
Beyond that, the long-term data for the stock market points to that 7% number as well. For the period 1950 to 2009, if you adjust the S&P 500 for inflation and account for dividends, the average annual return comes out to exactly 7.0%. Check the data for yourself.
“The economy, as measured by gross domestic product, can be expected to grow at an annual rate of about 3 percent over the long term, and inflation of 2 percent would push nominal GDP growth to 5 percent, Buffett said. Stocks will probably rise at about that rate and dividend payments will boost total returns to 6 percent to 7 percent, he said.”
“The Standard & Poor’s 500 Index, a benchmark for U.S. stocks, surged 18 percent a year on average from 1982 to 1999. The bull market tainted investor expectations, Buffett said. Polls in the late 1990s showed some investors expected stocks to gain 14 percent to 15 percent a year, he said.
“‘Thinking that in a low-inflation environment is dreaming,’ he said.”
Beyond that, the long-term data for the stock market points to that 7% number as well. For the period 1950 to 2009, if you adjust the S&P 500 for inflation and account for dividends, the average annual return comes out to exactly 7.0%. Check the data for yourself.
Det här huset är bara ett exempel, men blir det verkligen upp mot 15k/mån i kostnader?
+ Driftkostnad 3175 kr/mån enligt mäklaren. Säg 4k/mån.
+ Ränta 3k/mån
+ Vanliga renoveringar 2k/mån
+ Extra slitage 1k/mån
(går något sönder kan även hyresgästen bli betalningsskyldig beroende på hur det gått till, det har jag varit med om tidigare när jag fick lov att skicka ärendet till kronofogden efter att han flyttat ut och depositionen inte täckte helt)
Det blir 10k/mån. Då har jag inte räknat med egen lön för småsaker jag behöver fixa löpande utan tar det av eventuell vinst. 2 hyresgäster som betalar 9000 kr/mån vardera för varsin våning så har man 8k/mån till vinst samt övriga utgifter.
PS, det gör inget om tråden hamnar lite på sidospår. Jag kommer att starta en ny tråd framöver när jag hunnit kolla upp mer och vet mer exakt hur jag vill göra. Nu är det mer en idé bara att jag vill gå in mer mot att hyra ut mer än jag gör i dagsläget.
+ Driftkostnad 3175 kr/mån enligt mäklaren. Säg 4k/mån.
+ Ränta 3k/mån
+ Vanliga renoveringar 2k/mån
+ Extra slitage 1k/mån
(går något sönder kan även hyresgästen bli betalningsskyldig beroende på hur det gått till, det har jag varit med om tidigare när jag fick lov att skicka ärendet till kronofogden efter att han flyttat ut och depositionen inte täckte helt)
Det blir 10k/mån. Då har jag inte räknat med egen lön för småsaker jag behöver fixa löpande utan tar det av eventuell vinst. 2 hyresgäster som betalar 9000 kr/mån vardera för varsin våning så har man 8k/mån till vinst samt övriga utgifter.
PS, det gör inget om tråden hamnar lite på sidospår. Jag kommer att starta en ny tråd framöver när jag hunnit kolla upp mer och vet mer exakt hur jag vill göra. Nu är det mer en idé bara att jag vill gå in mer mot att hyra ut mer än jag gör i dagsläget.
Medlem
· Västra Götaland
· 2 689 inlägg
Per, Börja med att ta ut kall kall hyra. Dvs annonsera uthyrningen som att varken, värme,el,va ingår. Då betalar du bara brandförsäkring,fastighetsavgift,sotning. Hittar du bra hyresgäster kommer de aldrig ringa dig, hittar du dåliga kommer det vara kostsamt och pest. Har du ett bra hus från början så kommer få saker gå sönder. Jag har en hyresgäst som jag inte sett/hört av sedan inflyttningen för 1 år sedan.)
Långsiktig drift&underhåll på äldre hyresfastigheter(varmhyra) brukar balansera sig på 390-450kr/m2 och år. Nybyggen(yngre än 15 år) brukar ligga på 275-325 kr/m2 och år. Finns tabeller över detta, men ovanstående passar med verkligheten och är ungefär vad din bank kommer räkna med.(och vad du också bör använda i din cashflow du måste lämna in till banken om du ansöker om ett lån.) Använder du väsentligt lägre siffror kan man framstå som du inte vet vad du håller på med utan gjort en amatör/glädje analys)
Det viktigaste: Underskatta inte vad du kan få ut i hyra. Att fråga vänner/familj vad de tror att man kan få per månad är ingen bra analys. De kommer alltid komma med låga siffror. Ta den siffran och lägg på x tusenlappar. Testa marknaden, lägg ut en "spökannons" på Blocket med en hög hyra, du kommer bli förvånad över hur många som tror att de har råd. Jag hyrde ut ett 80 m2 hus för 17200 kr/månad ett tag, visserligen var det ett försäkringsbolag i STHLM som betalade (och de tyckte att det var billigt) men ändå.
Att inte våga ta betalt är den sämsta egenskapen man kan ha. Vågar man inte det kommer man inte lyckas med något.
Titta på att hyra ut till företag / bemanningsföretag, är det exvis en byggfirma med ambulerande utländska snickare så kan man få bra betalt. Du hyr ut huset i sin helhet till 1 firma, de sätter in så många sängar de önskar. Ofta är detta problemfritt då hantverkare är händiga och inte ringer dig i onödan. Du slipper anpassa huset. Se till att firman som tecknar är bra, ta rejält betalt, lägg på moms =) Min bror hyr ut ett orenoverat 80talshus(140m2) till en bemanningscentral som har 4 snickare boende där, han tar 18 000 kr/månad+moms för det, kontrakt på 3 år.
Finns 2 kategorier privatpersoner som kan betala en "hög hyra" : Fundera på vilken du vill jobba mot.
1, De som har råd. Fördel: Ofta problemfritt, Nackdel:Kräver hög standard
2, De som inte har råd. Fördel: Reltiv säker betalning(Socialen/borgen), kommer bo där länge då de har svårt att få något annat. Nackdel: Inte problemfritt
My 2 cents, ring till några bemmaningsföretag och känn av innan du köper. Kanske du kan skriva ett preliminärt avtal redan innan du köper huset.
Långsiktig drift&underhåll på äldre hyresfastigheter(varmhyra) brukar balansera sig på 390-450kr/m2 och år. Nybyggen(yngre än 15 år) brukar ligga på 275-325 kr/m2 och år. Finns tabeller över detta, men ovanstående passar med verkligheten och är ungefär vad din bank kommer räkna med.(och vad du också bör använda i din cashflow du måste lämna in till banken om du ansöker om ett lån.) Använder du väsentligt lägre siffror kan man framstå som du inte vet vad du håller på med utan gjort en amatör/glädje analys)
Det viktigaste: Underskatta inte vad du kan få ut i hyra. Att fråga vänner/familj vad de tror att man kan få per månad är ingen bra analys. De kommer alltid komma med låga siffror. Ta den siffran och lägg på x tusenlappar. Testa marknaden, lägg ut en "spökannons" på Blocket med en hög hyra, du kommer bli förvånad över hur många som tror att de har råd. Jag hyrde ut ett 80 m2 hus för 17200 kr/månad ett tag, visserligen var det ett försäkringsbolag i STHLM som betalade (och de tyckte att det var billigt) men ändå.
Att inte våga ta betalt är den sämsta egenskapen man kan ha. Vågar man inte det kommer man inte lyckas med något.
Titta på att hyra ut till företag / bemanningsföretag, är det exvis en byggfirma med ambulerande utländska snickare så kan man få bra betalt. Du hyr ut huset i sin helhet till 1 firma, de sätter in så många sängar de önskar. Ofta är detta problemfritt då hantverkare är händiga och inte ringer dig i onödan. Du slipper anpassa huset. Se till att firman som tecknar är bra, ta rejält betalt, lägg på moms =) Min bror hyr ut ett orenoverat 80talshus(140m2) till en bemanningscentral som har 4 snickare boende där, han tar 18 000 kr/månad+moms för det, kontrakt på 3 år.
Finns 2 kategorier privatpersoner som kan betala en "hög hyra" : Fundera på vilken du vill jobba mot.
1, De som har råd. Fördel: Ofta problemfritt, Nackdel:Kräver hög standard
2, De som inte har råd. Fördel: Reltiv säker betalning(Socialen/borgen), kommer bo där länge då de har svårt att få något annat. Nackdel: Inte problemfritt
My 2 cents, ring till några bemmaningsföretag och känn av innan du köper. Kanske du kan skriva ett preliminärt avtal redan innan du köper huset.
Många bra tips där i inlägget och just det kring vad man får ta ut i hyra har jag inte hunnit kontrollera än, hur det ser ut då om man har flera bostäder och hyr ut eller som AB eftersom det kan skilja en del mot vanlig privatperson då som hyr ut. Men som privatperson (som jag hyr ut just nu till 1 person) får man inte ta ut så mycket vad jag förstått utan bara vad det kostar egentligen eller vad andra liknande kostar.I InsidersUnited skrev:
Jag tar nu 4000 kr för en liten etta med väldigt enkelt kök kan man säga. Det var 100+ personer som hörde av sig när jag la ut den sist, så det skulle absolut gå att ta mer för den om man får.
Medlem
· Västra Götaland
· 2 689 inlägg
För lägenheter kan det bli problem om du ligger väsentligt över allmännyttans nivå på standardmässigt jämförbart objekt. Min erfarenhet är dock att allmännnyttan ofta inte ligger särskilt lågt.
Men vi pratade om en/tvåfamiljsbostad, det finns mervärden i egen trädgård, kanske garage, källare etc etc. som är svåra att kvantifiera, jag tror inte det är ett problem att motivera en bra hyra för ett bra hyresobjekt.
Om en 100 m2 lägenhet i din stad kostar 10 kkr/månad så varför ska inte en egen villa på 100 m2 med kanske 1000 m2 trädgård och 100 m2 källare och 40 m2 garage inte kosta 15 kkr/månad ?
Dessutom, det är bara om hyresgästen tar det till hyresnämnden som du ska behöva visa på dessa mervärden.
Vad gäller uthyrning till företag kan du givetvis ta vad du vill.
Men vi pratade om en/tvåfamiljsbostad, det finns mervärden i egen trädgård, kanske garage, källare etc etc. som är svåra att kvantifiera, jag tror inte det är ett problem att motivera en bra hyra för ett bra hyresobjekt.
Om en 100 m2 lägenhet i din stad kostar 10 kkr/månad så varför ska inte en egen villa på 100 m2 med kanske 1000 m2 trädgård och 100 m2 källare och 40 m2 garage inte kosta 15 kkr/månad ?
Dessutom, det är bara om hyresgästen tar det till hyresnämnden som du ska behöva visa på dessa mervärden.
Vad gäller uthyrning till företag kan du givetvis ta vad du vill.
Du bör räkna en kostnad för fastighetsskötsel också. Som städning av gemensamma utrymmen. Det fungerar inte att få ett gäng studenter att hålla rent i köket, eller tvättstugan. Någon måste städa de mer osannolika ytorna, byta lampan vid entredörren osv. Kanske snöröjning, hålla trädgården i rimligt skick.P perlundstrom skrev:
Redigerat:
Renoverare
· Skåne/Blekinge
· 2 835 inlägg
Privat uthyrning är långt mer fördelaktigt än att starta bolag för uthyrning; 60 kkr skattefritt per år och fastighet och extremt låg total skattesats för de belopp bostadsuthyrning handlar om, detaljplanen behöver inte beaktas, du kan stryka besittningsrätten och slipper därmed en förbannad massa eventuella problem, du kan absolut "stycka upp" en planlösning och hyra ut rum för rum, med fem fastigheter med hyra om 5000 per månad får du ut 300 kkr per år skattefritt över skjutande hyresintäkter beskattas men totala skatten blir extremt låg (på 100 kkr totala hyresintäkter för en fastighet blir skatten 13 % (0,3 * 40000 = 13000), ett bolag får inte de extremt förmånliga bostadslån - det blir företagslån med helt andra räntesatser, och ett ytterligare några fördelar.
Nackdelar; inte pensionsgenererande inkomster.
Jag hade ALDRIG roddat med bolag för att hyra ut privatägda fastigheter.
Nackdelar; inte pensionsgenererande inkomster.
Jag hade ALDRIG roddat med bolag för att hyra ut privatägda fastigheter.
Medlem
· Västra Götaland
· 2 689 inlägg
Ska du bara ha 1 fastighet så håller jag med Cancerman, bara bokföringskostnader ligger på minimum 8-10 kkr/år i ett bolag, och då förutsätter det att du gör allt löpande själv. Men banker brukar säga nej till att äga mer än 2 fastigheter privat och hyra ut. De gillar inte upplägget. Så ska du ha mer än 2 hus så brukar man bli tvungen att starta ett bolag om man vill låna dvs.
Angående lån, ja det är vanligtvis något högre räntor, och mycket lägre belåningsgrad på fastigheter i bolag. Men inte mycket, i ett bolag jag sitter med i betalar vi 0,8% rörligt. Gammalt bolag och låg belåningsgrad dock.
Angående lån, ja det är vanligtvis något högre räntor, och mycket lägre belåningsgrad på fastigheter i bolag. Men inte mycket, i ett bolag jag sitter med i betalar vi 0,8% rörligt. Gammalt bolag och låg belåningsgrad dock.
Renoverare
· Skåne/Blekinge
· 2 835 inlägg
Ja, så kan det vara. Med bra ekonomiskt sinne och avsaknad av megalomania, så bör man dock kunna köpa sina billiga fastigheter kontant med ett par års mellanrum och därmed inom ca 10 år äga 5-6 fastigheter att kunna kamma hem gott om stålar utan att lyfta ett finger (förutsatt att underhåll skrivs in i kontrakten som hyresgästens ansvar både ekonomiskt och utförande). Vidare så åtnjuta man värdeökningen som en extra inkomst som realiseras när man säljer av sitt bestånd.I InsidersUnited skrev:
Det är ett mycket svårslaget koncept om man bara vill se om sina egna intäkter och få en fin avkastning på sina besparingar. Ett bolag kan absolut inte komma upp i denna storlek på intäkter med så små insatser och risker. Inte utan en enormt bra idé, som tex sötvattenmotorn.
Jag har funderat i samma banor men tror att kalkylen ovan är för optimistisk basera på:P perlundstrom skrev:
- 9 000 kr/mån har jag svårt att tro att man får i Sävar? Kanske 7000 kr/mån är mer rimligt d v s 14 k/mån r
- Skatt behöver betalas på hyresinkomsten vilket blir drygt 2 k/mån (30% skatt på hyresinkomsten med avdrag för 20% av hyresinkomsten och 40 000 kr d v s 2 360 kr/mån om jag räknat rätt?)
Då blir det tyvärr inte så mycket kvar i vinst varje månad. Lånar man 3 milj måste man antagligen även amortera 5 k varje månad. Det är i och för sig "ett sparande" men är ändå pengar som ska betalas varje månad.
Alternativet är väl då att köpa ett hus nära universitetet och hyra ut rum till studenter. Utmaningen är bara då att husen som är lämpliga kostar minst 5 mkr. Kan man då hyra ut rum till 5 studenter och få 4 k/mån är det ändå svårt att få någon ekonomi i uthyrningen. Jag tror också att det är svårt att få hyresgäster långsiktiga som betalar så mycket för ett rum med delat badrum och kök. Utbudet har ökat i Umeå gällande enklare boenden senaste åren och det är egentligen bara brist i samband med terminsstarten. Risken är också stor att flera av rummen står outhyrda under sommaren.
Jag är öppen för idéer men tror själv att huspriserna i Umeå de senaste 10 åren gjort det svårt att få ekonomi i att köpa hus och hyra ut.
/Krille
Utmaningen är väl bara att billiga fastigheter och möjligheten att få bra hyresinkomster sällan följs åt? Det är nog väldigt få orter i Sverige där man kan köpa hus kontant med ett par års mellanrum finansierat med hyresinkomsterna?
/Krille
Renoverare
· Skåne/Blekinge
· 2 835 inlägg
Stora delar av Småland, Blekinge, och säkerligen fler ganska stora områden. Återigen...hushålla med ekonomin och inte sluta dagjobbet förrän man känner sig trygg. Nej, man kan troligen inte köra Mazerati, åka på sju solsemestrar per år, osv, men du kan garanterat leva ett mycket bekvämt liv och slippa jobba, om det är vad du önskar. Annars blir det en extra årslön varje år. Vilket som är ju inte fel.K Krille4 skrev:
Redigerat:
