Köpa hus med AB och hyra ut

[perlundstrom]

Hej!

Jag har börjat spåna på lite idéer om att investera i något objekt och hyra ut då det är något jag tycker om att hålla på med. Jag har hyrt ut i olika former privat och gör det nu också i skrivande stund till en person för ca 4k/mån vilket gör att jag inte behöver skatta på den inkomsten då jag inte hyr ut något mer just nu privat.

Om jag köper ett hus med AB, får jag då hyra ut vardera sovrum till olika personer/studenter? Det blir förstås extrakostnader i slitage och annat, men får man rent lagligt göra på det viset? Exempelvis ett större hus med två våningar och 7 sovrum som man hyr ut för 4000 kr/rum.

 

[Okarlsson]

Aktiebolag får äga fastigheter. Flera negativa aspekter så som att lagfartsavgiften är högre och skatten högre. Så gör det inte är väl rådet.

 

[Jonatan79]

Svar JA! Det blir som ett litet fastighetsbolag med hyresgäster. Du måste dock uppfylla alla regler för brand och andra myndighetskrav men det brukar inte vara problematiskt.

 

[Okarlsson]

Svar JA! Det blir som ett litet fastighetsbolag med hyresgäster. Du måste dock uppfylla alla regler för brand och andra myndighetskrav men det brukar inte vara problematiskt.

Men du betalar rätt mycket mer skatt för att få ut pengarna, så lite oklart vad som skulle vara fördelen att göra så med en villa.

 

[Niklasloow]

Om du har dessa summor att investera brukar det finnas bättre än småskalig fastighetsinverstering

 

[InsidersUnited]

Det finns fördelar med hus i bolag också, en av de bättre är att du kan ta ut 165 kkr/år i lågskattad utdelning(20%)...) Sedan går ju alla husrelaterade kostnader i firman också, dvs alla gånger du kör till huset i din privata bil exvis går ju på firman....

Den största nackdelen är att man ofta inte får belåna en/två familjsbostäder lika högt som man kan göra privat.

Men se till att du gör rumsuthyrningen korrekt, det ligger mycket ansvar med det gällande brandskydd etc. Händer det något är det väldigt viktigt att allt följt reglerna. Har man kortidsuthyrning så är reglerna enklare, men fortfarande hög krav.

 

[Bono_R]

Det finns fördelar med hus i bolag också, en av de bättre är att du kan ta ut 165 kkr/år i lågskattad utdelning(20%)...) Sedan går ju alla husrelaterade kostnader i firman också, dvs alla gånger du kör till huset i din privata bil exvis går ju på firman....

Den största nackdelen är att man ofta inte får belåna en/två familjsbostäder lika högt som man kan göra privat.

Men se till att du gör rumsuthyrningen korrekt, det ligger mycket ansvar med det gällande brandskydd etc. Händer det något är det väldigt viktigt att allt följt reglerna. Har man kortidsuthyrning så är reglerna enklare, men fortfarande hög krav.

Glöm dock inte att "före din egen utdelning med låg skatt " har bolaget också betalt skatt med knappt 22 % på den vinsten som bolaget redovisar.
/B

 

[InsidersUnited]

Om du har dessa summor att investera brukar det finnas bättre än småskalig fastighetsinverstering

Nja, jag har bla ett enfamiljshus, inköpt för 700 kkr + renoverat för 130 kkr= 830 kkr
Uthyrt för 10 900 /månad(kallhyra) = 130 kkr/år
drift&underhåll ca - 20 kkr
Blir ca 13 % avkastning på totalt kapital . Skulle jag belåna det till 50% så skulle avkastningen på eget kapital gå upp till ca 25%.

Sedan tillkommer ju så klart värdeökning/minskning men dåligt är det inte. Kom gärna med förslag som ger en kontinuerlig avkastning på 25 eller 13% år ut, år in. Jag har inte hittat det, och jag har hållit på ett tag =)

Ps Jag har också satt upp en stuga på ovanstående hus tomt, den är uthyrd kallt för 5500/månad vilket ger ytterligare 66 kkr/år i intäkt. (stugan kostade under 190 kkr att bygga så den har betalat sig själv om ca 4 år)

 

[InsidersUnited]

Glöm dock inte att "före din egen utdelning med låg skatt " har bolaget också betalt skatt med knappt 22 % på den vinsten som bolaget redovisar.
/B

Helt riktigt, men ofta kan man balansera det, har man dessutom skaffat ett gammalt bolag med förluster i så tar det ett tag innan man börjar skatta.

 

[Keiller]

Går lite offtopic här men finns det några fördelar, rent ekonomiskt, att ha ett eget aktiebolag som ägare till ett hus och hyra ut huset till sig själv? Får man överhuvudtaget göra det?

 

[perlundstrom]

I vissa länder är det olika regler för att hyra ut till en person/familj jämfört med att hyra ut till ett gäng olika personer med olika kontrakt så det var därför jag ställde den frågan. Men det blir fort mycket pengar om man köper hus nära ett universitet och hyr ut till 7 olika studenter för säg 5000 kr/mån -> 35 000 kr in varje månad. Så trots högre lagfartsavgift, möjlig dubbelbeskattning på eventuell värdeökning osv. så går det ihop bra ekonomiskt vad jag kan se.

Fördelen med en villa som Okarlsson frågade om är att de är relativt billiga men ändå går att hyra ut till många personer. Vad jag förstått kan man få låna 75 % av värdet och lägga in 25 % själv. Väldigt förenklat räkneexempel:
Säg att huset kostar 5 Mkr vilket innebär att man lägger in 1,25 Mkr själv. Investerar man t.ex. 1,25 Mkr i något som ger 10 % avkastning blir det 125 000 kr/år - skatt.
Investerar man i ett hus där man hyr ut rum och får in 35 000 kr/mån och har avgifter på ca tio tusen i månaden ger det 300 000 kr - skatter (som är rätt höga). Men över tid så ökar bostäder i värde ungefär enligt inflationstakten i landet så när man någon gång säljer har man troligen en del extra där att hämta.

Jag har inte hunnit kolla mycket alls än, men tycker att uthyrning är väldigt intressant och skulle gärna göra något mer kring det än jag gör i dagsläget med 1 privat uthyrning till 1 hyresgäst. Jag har däremot inte mycket pengar över men kan möjligen få tag på 25 % insats till ett hus om jag tar lite hjälp från en person med ett privatlån på en del av summan. Just nu har jag mina besparingar på aktiemarknaden.

 

[Bono_R]

Helt riktigt, men ofta kan man balansera det, har man dessutom skaffat ett gammalt bolag med förluster i så tar det ett tag innan man börjar skatta.

Nja riktigt så enkelt är det inte Men för att inte tråden ska bli helt ot så förklarar jag inte detta annat än med "läs på ordentligt ang skatteregler och förlustbolag osv" innan ni gör ngt "allt är inte guld som glimmar
och för att kunna ta utdelning måste det finnas fria vinstmedel att dela ut.

 

[hempularen]

Börjar du hyra ut på det viset, så finns en risk att du anses bryta mot detaljplanen för området. Det är ofta specat att det skall vara ett en-tvåfamiljshus.

Du får också problem med besittningssrätten. Hyr du ut via ditt bolag, så driver du ett fastighetsbolag. Då får dina hyresgäster besittningssrätt (vilket de inte får vid en privatuthyrning).

Du borde kunna få bättre avskastning i fondspartande.

De som sysslat med den här typen av verksamhet har haft sin största avkastning i värdeökningen på bostäder. Intäkten från uthyrningen har täckt kostnaden. Men vinsten har kommit av värdeökningen. I dagsläget tror jag att det vore väldigt spekulativt att satsa på en värdeökning. Risken för ytterligare värdeminskning är frotfarande hög.

 

[InsidersUnited]

Går lite offtopic här men finns det några fördelar, rent ekonomiskt, att ha ett eget aktiebolag som ägare till ett hus och hyra ut huset till sig själv? Får man överhuvudtaget göra det?

Det går bra, MEN du får skatta för förmånsvärdet, reglerna är gjorda så att detta inte ska löna sig. Men det brukar det göra, men inte så det är värt besväret. Fråga din revisor så har han säkert ett bra svar.

 

[hempularen]

I vissa länder är det olika regler för att hyra ut till en person/familj jämfört med att hyra ut till ett gäng olika personer med olika kontrakt så det var därför jag ställde den frågan. Men det blir fort mycket pengar om man köper hus nära ett universitet och hyr ut till 7 olika studenter för säg 5000 kr/mån -> 35 000 kr in varje månad. Så trots högre lagfartsavgift, möjlig dubbelbeskattning på eventuell värdeökning osv. så går det ihop bra ekonomiskt vad jag kan se.

Fördelen med en villa som Okarlsson frågade om är att de är relativt billiga men ändå går att hyra ut till många personer. Vad jag förstått kan man få låna 75 % av värdet och lägga in 25 % själv. Väldigt förenklat räkneexempel:
Säg att huset kostar 5 Mkr vilket innebär att man lägger in 1,25 Mkr själv. Investerar man t.ex. 1,25 Mkr i något som ger 10 % avkastning blir det 125 000 kr/år - skatt.
Investerar man i ett hus där man hyr ut rum och får in 35 000 kr/mån och har avgifter på ca tio tusen i månaden ger det 300 000 kr - skatter (som är rätt höga). Men över tid så ökar bostäder i värde ungefär enligt inflationstakten i landet så när man någon gång säljer har man troligen en del extra där att hämta.

Jag har inte hunnit kolla mycket alls än, men tycker att uthyrning är väldigt intressant och skulle gärna göra något mer kring det än jag gör i dagsläget med 1 privat uthyrning till 1 hyresgäst. Jag har däremot inte mycket pengar över men kan möjligen få tag på 25 % insats till ett hus om jag tar lite hjälp från en person med ett privatlån på en del av summan. Just nu har jag mina besparingar på aktiemarknaden.

Fast i det exemplet använder du dina 1,25 milj som hävstång för att kunna låna ytterligare till investeringen. Du kan satsa 1,25 milj i värdepapper som du belånar och får motsvarande hävstång, och det går att balansera till samma risk, och troligen högre avkastning.