Ang besiktning! Första huset.
Tjena!
La ett förhandsbud på ett hus förra vecka som säljaren tog. Så det blir lite snabba puckar då jag ska få visning på huset nästa tisdag och måste även bestämma mig samma dag för annara vill dem lägga ut det på hemnet.
Men till min fråga är, besiktning förstår jag är en viktig del i köpet av ett hus.
Huset är besiktigat i mitten på december detta året, inga större fel mer än 2 fönster som säljaren redan bytt ut.
Men har en fråga ang om jag bör göra en besiktning till? Besiktningsmannen har mätt fukt på flertal ställen i syllen, bjälklaget och inne i badrummet. Även krypgrunden överlag, vinden, taket utifrån på stege samt fasaden. Och säkerligen fler ställen. Allting finns på bild vid fuktmätningen.
Räcker denna besiktningen? Tycker ändå den känns seriös då dem kollat efter fukt, varit både på vinden och under huset.
Mitt första hus köp så man vill ju det ska bli rätt.
La ett förhandsbud på ett hus förra vecka som säljaren tog. Så det blir lite snabba puckar då jag ska få visning på huset nästa tisdag och måste även bestämma mig samma dag för annara vill dem lägga ut det på hemnet.
Men till min fråga är, besiktning förstår jag är en viktig del i köpet av ett hus.
Huset är besiktigat i mitten på december detta året, inga större fel mer än 2 fönster som säljaren redan bytt ut.
Men har en fråga ang om jag bör göra en besiktning till? Besiktningsmannen har mätt fukt på flertal ställen i syllen, bjälklaget och inne i badrummet. Även krypgrunden överlag, vinden, taket utifrån på stege samt fasaden. Och säkerligen fler ställen. Allting finns på bild vid fuktmätningen.
Räcker denna besiktningen? Tycker ändå den känns seriös då dem kollat efter fukt, varit både på vinden och under huset.
Mitt första hus köp så man vill ju det ska bli rätt.
Grattis till att hittat något du vill ha.
Av döma av ditt inlägg rekommenderar jag starkt att göra en egen besiktning med en besiktningsman som du kan hålla en dialog med. Det vill säga förklara vad det är han gör och vad det betyder för dig som ny ägare. Det kostar en del men det är definitivt billigare än oväntade överraskningar. Lycka till
Av döma av ditt inlägg rekommenderar jag starkt att göra en egen besiktning med en besiktningsman som du kan hålla en dialog med. Det vill säga förklara vad det är han gör och vad det betyder för dig som ny ägare. Det kostar en del men det är definitivt billigare än oväntade överraskningar. Lycka till
Affären bör inte skilja sig från andra, dvs du går på visningen och du får förmodligen resten av dagen på dig att bestämma dig. Du väljer att köpa, ni skriver papper med bes.klausul, därefter har du två veckors tid för besiktning.
När du köper huset, köper du även de brister som säljarens försäkringsbolag skulle hjälpa dem med. Finns ett fel har du accepterat felet, så länge felet inte är dolt. Enkelt uttryckt betyder det att om en fackman skulle kunna se att det möjligen finns en brist i någon del av fastigheten är det inte dolt.
Det är därför viktigt att hitta de bristerna och möjligen förhandla ytterligare om priset med utgångspunkten att du uppfattat att säljarens besiktning omfattade samtliga brister. Att försöka hitta fel i efterhand och försöka få ersättning för dem, när felet faktiskt bedöms vara dolt, är nästan alltid lönlöst.
De besiktningsmän man via mäklare använder sig av är av en väldigt blandad komplott, vissa är bra andra är dåliga. Men jag skulle vilja påstå att endast väldigt få av dem sitter med kompetens nog för att helt kunna hitta alla möjliga brister i fastigheten som omfattas av din undersökningsplikt.
Om huset var gammalt, jag planerade att bygga om stora delar skulle jag be säljarens besiktningsbolag ge mig en rundtur så att jag har en möjlighet att ställa frågor och mer "hand on" få en genomgång av deras besiktning. Förutsatt att jag inte sitter på kompetensen själv. Alternativt ta med mig bekanta med kompetens för att göra en egen besiktning tillsammans med dem.
Om huset är nytt (eller väldigt dyrt) och jag inte planerade att bygga om hade jag tagit in en helt ny besiktningsman för att göra en egen besiktning.
Jag ser besiktningen som en värdering snarare än att hitta fel. Jag skulle vilja ha klart för mig vilka renoveringar jag bör utföra de närmaste 5-10 åren, värdera dessa och lägga upp allt i en kalkyl över samma tidsspann.
Först efter den bedömningen skulle jag veta om jag betalar rätt pris eller inte.
Det är därför viktigt att hitta de bristerna och möjligen förhandla ytterligare om priset med utgångspunkten att du uppfattat att säljarens besiktning omfattade samtliga brister. Att försöka hitta fel i efterhand och försöka få ersättning för dem, när felet faktiskt bedöms vara dolt, är nästan alltid lönlöst.
De besiktningsmän man via mäklare använder sig av är av en väldigt blandad komplott, vissa är bra andra är dåliga. Men jag skulle vilja påstå att endast väldigt få av dem sitter med kompetens nog för att helt kunna hitta alla möjliga brister i fastigheten som omfattas av din undersökningsplikt.
Om huset var gammalt, jag planerade att bygga om stora delar skulle jag be säljarens besiktningsbolag ge mig en rundtur så att jag har en möjlighet att ställa frågor och mer "hand on" få en genomgång av deras besiktning. Förutsatt att jag inte sitter på kompetensen själv. Alternativt ta med mig bekanta med kompetens för att göra en egen besiktning tillsammans med dem.
Om huset är nytt (eller väldigt dyrt) och jag inte planerade att bygga om hade jag tagit in en helt ny besiktningsman för att göra en egen besiktning.
Jag ser besiktningen som en värdering snarare än att hitta fel. Jag skulle vilja ha klart för mig vilka renoveringar jag bör utföra de närmaste 5-10 åren, värdera dessa och lägga upp allt i en kalkyl över samma tidsspann.
Först efter den bedömningen skulle jag veta om jag betalar rätt pris eller inte.
Så man ska alltid göra en egen besiktning fast det är helt nybesiktigat?
Vilken nivå på besiktning ska man ta? Har förståt det finns 3 olika?
Är det min rätt som köpare att få en besiktnings klausul på 2 veckor?
Friskriver sig säljaren allt ansvar efter försäljningen om jag utfört en egen besiktning?
Vilken nivå på besiktning ska man ta? Har förståt det finns 3 olika?
Är det min rätt som köpare att få en besiktnings klausul på 2 veckor?
Friskriver sig säljaren allt ansvar efter försäljningen om jag utfört en egen besiktning?
Huset är byggt 1981 på krypgrund.
Renoverat lite allt eftersom.
Den besiktningen som utförts har inte visat på några större brister. Mest lite små bra grejer.
Priset på huset är under 2 miljoner, men priset kan ju vara dyrt ändå från person till person. Ska ha med mig en bekant, som är väldigt duktig och pedant på byggnation och speciellt av lite äldre hus.
Renoverat lite allt eftersom.
Den besiktningen som utförts har inte visat på några större brister. Mest lite små bra grejer.
Priset på huset är under 2 miljoner, men priset kan ju vara dyrt ändå från person till person. Ska ha med mig en bekant, som är väldigt duktig och pedant på byggnation och speciellt av lite äldre hus.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 790 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 790 inlägg
Vad gäller besiktningen så ingår som standard inte tekniska system som VA, ventilation, uppvärmningssystem och elsystemet i sådana tjänster. Så antingen köper du dessa besiktningstjänster separarat (dyrt) eller så se du till att lägga ytterligare tid på dessa system efter att besiktningsmannen hjälpt dig med byggnaden (de brukar i princip vara fokuserade på fasad, takets skick och täthet, fukt i källare (dränering), fukt på annan plats och våtrum.
Notera också att besiktningsprotokollet som du redan har tillgång till kan indikera rätt allvarliga fel. En liten not där kan betyda stort allvar; besiktningsmännen har ingen tradition att skriva protokoll där det slås på stora trumman trots att åtgärden kan bli mycket dyr. T ex fukt i krypgrunden under badrummet indikerar att tätskiktet inte är tätt. Detta kostar en badrumsrenovering att åtgärda, d v s hundratusentals kronor. Å andra sidan, i t ex gamla krypgrundskällare från 1981 är det lite standard med generellt förhöjda fuktvärden (särskilt efter denna varma sommar följt av den värsta regnvintern i mannaminne) så det är ingen katastrof om det ser torrt och virket ser friskt ut.
Notera också att besiktningsprotokollet som du redan har tillgång till kan indikera rätt allvarliga fel. En liten not där kan betyda stort allvar; besiktningsmännen har ingen tradition att skriva protokoll där det slås på stora trumman trots att åtgärden kan bli mycket dyr. T ex fukt i krypgrunden under badrummet indikerar att tätskiktet inte är tätt. Detta kostar en badrumsrenovering att åtgärda, d v s hundratusentals kronor. Å andra sidan, i t ex gamla krypgrundskällare från 1981 är det lite standard med generellt förhöjda fuktvärden (särskilt efter denna varma sommar följt av den värsta regnvintern i mannaminne) så det är ingen katastrof om det ser torrt och virket ser friskt ut.
Nej, säljaren blir inte friskriven ansvar. Men att i efterhand bevisa deras ansvar är jättesvårt, om du skummar igenom forumet kommer du att märka det.
Därför är det mycket bättre och lättare om man hittar bristerna när du sitter i förhandlingsposition, precis där du nu sitter.
De olika nivåerna av besiktning kan jag inte svara för, det är ett paket som ett företag säljer misstänker jag.
När du köper en fastighet förutsätts du utföra en jordabalksbesiktning. Allt inom denna besiktning har du accepterat som en brist i fastigheten, oavsett om du upptäckt den vid din besiktning eller inte, eller om du helt enkelt inte utför besiktningen.
I min värld är säljarens besiktning bra på det viset att den jämnar ut förutsättningarna för spekulanter att lägga rätt bud. D v s skillnaden mellan en fackman och en lekmans bedömning av fastighetens värde närmar sig varandra.
Den är också dum för att man kan vaggas in i en falsk säkerhet att besiktningen som är gjord är komplett. Min erfarenhet av mäklare är också att de kan insinuera detta.
Det är alltså inte en jordabalksbesiktning, d v s med den bedömning man utgår ifrån att du utfört din besiktning av fastigheten.
Att köpa en komplett jordabalksbesiktning från ett besiktningsbolag är dyrt och görs sällan. Ju dyrare fastighet och ju färre renoveringar som jag själv bedömer behövs, desto mer skulle jag vilja ha hjälp med att besiktiga fastigheten för att verkligen säkerställa att min bedömning är rätt.
Därför är det mycket bättre och lättare om man hittar bristerna när du sitter i förhandlingsposition, precis där du nu sitter.
De olika nivåerna av besiktning kan jag inte svara för, det är ett paket som ett företag säljer misstänker jag.
När du köper en fastighet förutsätts du utföra en jordabalksbesiktning. Allt inom denna besiktning har du accepterat som en brist i fastigheten, oavsett om du upptäckt den vid din besiktning eller inte, eller om du helt enkelt inte utför besiktningen.
I min värld är säljarens besiktning bra på det viset att den jämnar ut förutsättningarna för spekulanter att lägga rätt bud. D v s skillnaden mellan en fackman och en lekmans bedömning av fastighetens värde närmar sig varandra.
Den är också dum för att man kan vaggas in i en falsk säkerhet att besiktningen som är gjord är komplett. Min erfarenhet av mäklare är också att de kan insinuera detta.
Det är alltså inte en jordabalksbesiktning, d v s med den bedömning man utgår ifrån att du utfört din besiktning av fastigheten.
Att köpa en komplett jordabalksbesiktning från ett besiktningsbolag är dyrt och görs sällan. Ju dyrare fastighet och ju färre renoveringar som jag själv bedömer behövs, desto mer skulle jag vilja ha hjälp med att besiktiga fastigheten för att verkligen säkerställa att min bedömning är rätt.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 790 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 790 inlägg
Du förväntas alltid besiktiga. Så är lagen uppbyggd. Nästan allt ansvar ligger på dig att ta reda på vad du köper. Det går inte att komma i efterhand och klaga på fel som kunde ha hittats före köpet, så det är nu det gäller. Hur du besiktigar är upp till dig. Klarar du inte det själv tar du rimligen in hjälp från vänner/bekanta eller köper hjälp.T Timbuktu skrev:
Så säljaren är enligt lagen alltid "friskriven" från alla fel som kunde ha upptäckts av en kunnig person före affären. De enda fel som säljaren ansvarar för efter köpet är fel som inte går att upptäcka p g a att det inte ens finns en antydan till dem (s. k. dolda fel). I ett gammalt hus från 1981 så kan du förvänta dig alla möjliga problem, så väldigt få fel blir i praktiken dolda.
Du har ingen "rätt" till besiktningsklausul i kontraktet men det är är standard idag. Det vore mycket underligt om mäklaren inte har det som standardformulering. Lagen är egentligen tänkt så att man besiktigar före man skriver kontrakt att köpa huset men på vår hetsiga bostadsmarknad med budgivningar så fungerade det inte i praktiken. Därför blev öppen besiktningsklausul standard. Tänk annars på att skriftligt är det som gäller i fastighetsaffärer. Vad du skriver och skriver på är det som gäller. T ex ditt bud är inte bindande tills ni har skrivit kontraktet.
Jordabalksbesiktning verkar inte så "vanligt"? Googlade bara lite snabbt nu på rasten på jobbet.
Nivå 2 besiktning verkar mest vanlig, då mäts fukt och dyligt.
Får kontakta mäklaren och säga jag vill ha besiktning. I kontraktet.
Tips på bra besiktning man i halmstad? Läst en en Mattias kling på besikta i Göteborg som har fått väldigt bra omdöme på nätet.
Nivå 2 besiktning verkar mest vanlig, då mäts fukt och dyligt.
Får kontakta mäklaren och säga jag vill ha besiktning. I kontraktet.
Tips på bra besiktning man i halmstad? Läst en en Mattias kling på besikta i Göteborg som har fått väldigt bra omdöme på nätet.
Jag har hört det sägas i forumet att de flesta husköp utförs utan att någon annan besiktning utförts än säljarens besiktning. Huruvida det stämmer eller inte vet jag inte, men det instämmer med min känsla.
Som sagt var; Mycket beror på skicket.
Är t ex taket original så behöver det förmodligen bytas inom en snar framtid. Det behöver man inte betala en besiktningsman för att berätta. Är taket renoverat i modern tid kan det däremot vara en bra idé att någon som vet kollar att allt verkar fackmannamässigt utfört och inte något hastverk för att det ska se snyggt ut vid försäljningen...
Men rent generellt anser jag att man ska göra en egen besiktning om man inte är väldigt duktig själv och/eller köper ett rent renoveringsobjekt eller alldeles nytt hus. Vinsten brukar vara just att man får gå runt med en sakkunnig som förklarar eventuella brister och risker med olika konstruktioner och man kan lättare prioritera och få en uppfattning om vad som måste göras.
Är t ex taket original så behöver det förmodligen bytas inom en snar framtid. Det behöver man inte betala en besiktningsman för att berätta. Är taket renoverat i modern tid kan det däremot vara en bra idé att någon som vet kollar att allt verkar fackmannamässigt utfört och inte något hastverk för att det ska se snyggt ut vid försäljningen...
Men rent generellt anser jag att man ska göra en egen besiktning om man inte är väldigt duktig själv och/eller köper ett rent renoveringsobjekt eller alldeles nytt hus. Vinsten brukar vara just att man får gå runt med en sakkunnig som förklarar eventuella brister och risker med olika konstruktioner och man kan lättare prioritera och få en uppfattning om vad som måste göras.
Det går knappast att sammanfatta i enda mening bättre än såhär.D jonas_t skrev:
Jag brukar säga, man måste undersöka allt som man tycker är viktigt, det finns ingen möjlighet/rätt (eller i alla fall för det mesta nästan ingen) att komma efteråt och klaga på fel i det man köpt.
(Och det man inte är bekymrad om, kan man alltså gärna strunta i att kolla, typ om man planerar att riva huset och bygga nytt, så besiktigar man knappast huset, men kollar istället upp allt fastighetsrättsligt, detaljplaner osv)
Se en husaffär, i denna aspekt, på samma sätt som när du köper en begagnad bil eller cykel.
De fel du borde snabbt hittat om du bara kollat lite kan du naturligtvis inte komma och klaga på sen.
Och säljarens besiktning ansvarar inte mot dig, utan mot säljaren, så tycker du att besiktningsmannen har missat något så kan du inte driva något mot denne, ty ni har inte och har aldrig haft någon affärsrelation. Säljaren kan kräva besiktningsmannen på ansvar, men det är ju denne naturligtvis inte intresserad av.
Du har fått många bra svar i tråden redan, jag kan inte bidra med så mycket mer.
På detta forum finns flera trådar om el som inte fungerar som förväntat. El ingår inte i de flesta besiktningar, men det är ert ansvar som köpare att kontrollera. Så en kontroll så gott ni kan av el i huset kan vara värdefull
