Hej,
Det här blir mitt första inlägg på det här forumet, och oförhoppningsvis kommer det blir många fler sådana när vi (troligtvis) i Mars 2020 går från att vara stadsmänniskor boende i lägenhet, till att köpa en villa i en förort till Stockholm. Vi köpte huset med besiktningsklausul, förra veckan och genomförde en besiktning/utredning i veckan. Nu har vi tid på oss tills på måndag för att ta beslut, huruvida vi vill gå vidare med affären eller avbryta den.
I stora delar har vi förälskat oss i huset, men varit nogranna med att inte gå in i något med "rosa skynken", utan snarare undersöka alla fel och brister noggrant för att förstå "vad vi ger oss in på".
Jag ska börja med att säga att vi är medvetna om att vi köper ett renoveringsobjekt och vi är villiga att investera i renoveringar (ca 2m SEK). Tänkte dock använda forumets kloka hjärnor för att lista de "frågetecken" som vi har, för att höra vad ni har för inställning till dessa. Låt oss gärna veta era tankar och hur ni ser på nedan...
Tack på förhand!
mvh Christoffer
Huset är ett sutterränghus, byggt 1940 och tillbyggt 1960-talet.
Källarplan (Sutterräng)
I källaren är konstaterat fukt (FK% 19, med relativ fuktighet uppmätt till 77% i provhål, i vägg i vissa rum, samt mikrobiell påväxt på vissa väggar/paneler i källarrummen. Vi har p.g.a. det även beställt och fått en fördjupad utredning av omfattningen av fukten. Utredningen visade att fukten troligtivs beror på att hela källarkonstruktionen (inredd källare) är byggd på träbjälkar, som fyllts ut med sand och sågspån - placerat på betongplattan. Det konstaterades även att det förekommit råttor (spill) under bjälklagen, i grunden och att de troligtvis tar sig in genom ett hål i fasaden (under marknivå).
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Som åtgärd har besiktningsmannen föreslagit:
Uppreglade-/flytande golv och utreglade väggar åtgärdas enligt följande:
· Uppreglade-/flytande golv och utreglade väggar avlägsnas varefter noggrann rengöring av
betongväggar och betonggolv utförs.
· Eventuellt övrigt förekommande konstruktioner med organiskt material i kontakt med
betongplattan eller grundmurar avlägsnas eller byggs om så att en fuktspärr mellan konstruktioner
och betongplatta/grundmur finns.
· Ny golvbeläggning kan utföras med ett mekanisk ventilerat luftspaltbildande golv som saknar
fuktkänsliga material i kontakt med betongplattan. Monteringen utförs enligt tillverkarens
anvisning och dimensionering. Golv i pannrum bör återställas med gällande normer för
våtutrymmen.
· Utvändigt fuktskydd renoveras. Genom utvändig kapillärbrytande cellplastisolering kommer
källarväggen att bli varmare och möjlighet till uttorkning ges. Insida vägg bör inte förses med
värmeisolering eller förses med inredning med hög värmeisolering, eftersom detta reducerar den
fukttekniskt positiva effekten av utvändig värmeisolering.
· I samband med att källarytterväggarna värmeisoleras (utvändigt) kontrolleras och åtgärdas det
utvändiga fuktskyddet såsom dräneringens läge och funktion, grundmurens tätskikt, eventuella
sprickbildningar och dagvattensystem.
· Väggar återställs med puts. Väggen kan målas med en diffusionsöppen färg, silikatfärg.
Golvsocklar av trä undviks.
Vi har räknat och fått offert från ett totalentreprenadsbolag att genomföra en totalrenovering av källaren, som inkluderar:
- Dränering av 2 sidor av fastigheten (övriga ligger fast i garage och under påbyggd tillbyggnad (1966), så är inte åtkomliga
- Bilning, rivning och total uppbyggnad pånytt av källargrunden (armering, gjutning, isolering etc.)
Frågor:
- Tror ni ovan räcker som åtgärder för att få bukt med fukt och skadedjursproblematik?
- Hur säkert/osäker är dräneringen då den endast görs på 2 sidor; övriga kan inte kommas åt p.g.a. tillbyggnaden av huset?
(Besiktningsmannen "trodde" ovan skulle räcka, men hör gärna även andra tankar...)
Fasad
Det finns skador på fasaden (främst på en gavel) och sockel (se bild Fasad 1 & 2). Vi har haft en hantverkare (som putsar hus) och tittat på det, och han nämnde att det troligtvis var orsakat av fukt, men tyckte att man skulle vänta tills våren/sommaren med att knacka bort putsen och putsa om hela fasaden... Jag blev dock osäker på om fuktskadorna kan vara mer omfattande än så - alltså kan det här skadat någon mer viktig del av konstruktionen, som kan leda till större kostnader än att putsa om huset? Främst med tanke på att en så stor del av sockeln lossnat.... Några tankar eller kunskap kring vad det skulle kunna vara?
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Vind
Även vinden hade fått en anmärkning i originalbesiktningen:
"Mikrobiell påväxt finns på underlagstaket på vinden, missfärgningar förekommer vid takanslutningar/genomföringar och delvis ljusinsläpp noteras runt dessa och fuktrosor på bjälklagets isolering. Fuktkvot uppmättes till mellan 7-13%."
Med hänvisning till det så gjorde vi en mer omfattande utredning av vinden och utredaren (Anticimex) konstaterade att det troligtvis handlar om isolering och ventilation till vinden. Han tyckte att vi skulle fokusera på att isolera springor och otätheter mellan bostad och vind. Utredningsprotokoll:
Vindsutrymme:
· Mikrobiell påväxt noterat på insida av yttertaket.
· Missfärgningar/fuktfläckar noterade intill genomföringar i yttertak.
· Ventilationen/ventilationsrör ifrån bostaden är renoverat i vindsutrymmet. Äldre delar av
ventilationsrör är kvarlämnade och avkapade (avslutas i vindsutrymmet).
· Bjälklaget är tilläggsisolerat.
· Bjälklagskonstruktion (nerifrån): Råspont, förhydningspapp, kutterspån mellan träreglar,
mineralullsisolering.
· Inget avvikande noterades vid stickprovsmässig inspektion under bjälklagsisolering.
· Vindsutrymmet ventileras med gavelventiler.
Övrigt:
· Otätheter/springor i vindsbjälklaget förekommer vid tak-/väggvinklar, vid rörgenomföringar och
vid vindsluckan.
Besiktningsmannen menade att taket är tätt (det regnade när han var där uppe) och att fukten som är där beror på kondens som skapas p.g.a. brister i ventilation/självdrag...
Besiktningsmannens rekommenderade åtgärd: Vindsutrymme/Bostad:
· Otätheter mellan bostad och vindsutrymme tätas (tak-/väggvinklar, genomföringar, äldre
ventilationsrör som avslutas i vindsutrymmet och dylikt).
· Ventilationen förbättras i bostaden så att erforderlig luftomsättning uppnås.
Vad är er bedömning - räcker det eller kan det här vara tecken på större problem, som vi inte ser/förstår nu?
Frostsprängningar/Sprickor vid Garage (som sitter fast med hus) - se "Frostsprängningar"
Besiktntingen visade även på en spricka som finns i tegel/fasaden, med uppmaning att utreda tillsammans med fackman. Även här rådfrågade vi fackmannen/hantverkaren som hjälpte oss med offert för att putsa om fasaden. Hans förslag var att putsa på teglet och sprickan och verkade inte anse att det var något desto allvarligare...
Men nu läser jag på nätet och forum att det här kan vara sättningsskador i husgrunden, som kan innebära STORA problem...
Fanns inga större sprickor någon annanstans i fastigheten, men en annan notering är att ett parkettgolv i ena sovrummet har gått isär (se bild). Här menade besiktningsmannen att det nog beror på att en amatör satt golvet (och spikat fast det)... Men undrar om dessa två hänger ihop? Hur vet man det?
Tak
Även taket fick en del anmärkningar: "Hängrännor lutar delvis fel, noteras med stående vatten och skräp.
Ett flertal takpannor är skadade, äldre plåtdetaljer med otätheter, läkt sticker fram i ränndalar och ränndalar saknar uppvik, mosspåväxt på takpannor förekommeroch underhållsbehov av takfot/taksprång."
Vad är er bedömning om ovan; vad ska vi vänta oss för kostnad för att åtgärda ovan (vi är helt oförmögna att göra något själv ) - är det troligt att hela taket måste bytas ut? Eller är det ett mindre jobb för en takfirma? Mellan tummen och pekfingret - vad kan sånt kosta?
Jag ser inget konstigt egentligen i detta besiktningsresultatet, det mesta är vad man kan förvänta sig av ett gammalt hus. Källaren är ju inte fuktskadad i den bemärkelsen, riv ut det uppreglade och låt göra om det på rätt sätt eller låt det va oisolerat. Betong tar inte skada av markfukt.
Ventilationen får du se över, ett billigt sätt är att låta installera nån typ av mekanisk frånluft.
Har ni 2 miljoner att renovera för så bara kör på.
Hej!
Tack för snabba svar. Ska förtydliga att vi alltså inte ska bo i källaren; den rymmer ingång, tvättstuga, badrum, förråd och ett allrum som troligtvis kommer vara gästrum vid besök.
Inga organiska material, golvvärme genomgående (förutom förrådet ) och klinkers.
Var det nåt annat än källaren som fick er att tänka ”backa”?
Då missförstod jag. Suterräng hus är jag personligen rätt misstänksam över. Vi tittade visserligen på några, och var seriöst intresserade av ett par, när vi köpte hus. Men jag var som sagt orolig.
Detta att bara kunna dränera 2 sidor är ju en risk. Jättesvårt att avgöra om det kan bli ett problem.
Är det sutterrängsidan, alltså mot berg som det inte går att dränera, så är risken väldigt stor att dte kommer att fortsätta komma fukt.
Källare är alltid en Joker ... som redan sagt, har ni massa pengar över, inga problem. Om inte ... gå in med full vetskap om vad som kan förväntas hända i källaren ...
Taket låter ju som det är värt att göra om bara på texten. Men det kan ju en takfirma eller tre få uttala sig om.
Och varför är ni rädda för källare? Planen var ju enligt TS att ta ut allt organiskt och göra en äkta källare av det.
Enda risken då är ju att det kommer fritt vatten inrinnande, lite fukt som kommer smygande genom väggarna är ju inget problem om allt är putsat och man har vettig ventilation, målat med rätt färg och klinkers på golvet. Lägg till en golvbrunn så är ju fritt vatten bara en tillfällig olägenhet..
Skit i nivellgolv o fläktar o annan bös. I källaren har man mattor eller tofflor på sig..
Risken för fritt vatten får man bedömma med husets placering, tidigare ägares ord och spår i källaren.
Anående sprickorna så har väl fackmannen sagt sitt. Med kombinationen betongtrappa, tunn sträng mexitegel(? brukar ju iofs inte frostsprängas, är det vitmålat vanligt tegel?), putsat parti och eftersatt underhåll är det förväntat med lite sprickor. Att golv går isär om en amatör varit framme är ju inte katastrof.
Verkar som att ni gjort en gedigen förundersökning. Det är stabilt. Personliga preferenser om källare, platta på mark, krypgrund etc kan man lämna därhän såtillvida att man är medveten fördelar å nackdelar. Allt går att lösa rent byggnadstekniskt men läget är svårt att fixa. Lycka till.
Något som kan vara bra att ha med sig är ju att kolla upp vad värdet på huset kommer att bli när ni är färdigrenoverade.
Säg att ni köpt för 2m, investera 2m i det men värdet på kåken är exempelvis 3,2.
Då är det inte värt att lägga ner pengarna om man inte kan få igen dem vid en ev försäljning (om ni inte planerar på att bo där livet Ut?)
När det gäller källare, tak och vind så ser jag inga konstigheter utöver att ni givetvis måste åtgärda problemen. Övriga punkter har jag ingen åsikt/kunskap kring.
Jag kan bara ge tre rekommendationer:
1. Räkna med överraskningar och behåll en del av renoveringsbudgeten till det (kanske 500tkr av era 2MSEK), så slipper ni må dåligt om/när något inte går enligt plan.
2. Räkna med att leja bort allt, men gör en del själva ändå (även om ni känner att ni inte kan idag så kommer ni lära er). Ni kommer skaffa er ovärderlig kunskap till senare i livet, och ingen kan allt från början. Då pratar jag inte om att dra el/bygga badrum eller andra mer kritiska moment, men ni kan tex börja med att riva en del av källaren bara för att förstå hur det ser ut, måla lite, sätta lister, etc...
3. Sist men inte minst, det viktigaste är läget och tomtens/husets grundläggande förutsättningar, sånt ni inte kan göra nått åt. Dvs gillar ni läget, tomten och huset så tycker jag att ni ska köra! Vind i seglen, never look back
Något som kan vara bra att ha med sig är ju att kolla upp vad värdet på huset kommer att bli när ni är färdigrenoverade.
Säg att ni köpt för 2m, investera 2m i det men värdet på kåken är exempelvis 3,2.
Då är det inte värt att lägga ner pengarna om man inte kan få igen dem vid en ev försäljning (om ni inte planerar på att bo där livet Ut?)
Bra tips, det har vi koll på!
Priset vi accepterar är 6,6 och villorna k gott skick på samma gata går loss för 10-11m , så vi har god marginal!
När det gäller källare, tak och vind så ser jag inga konstigheter utöver att ni givetvis måste åtgärda problemen. Övriga punkter har jag ingen åsikt/kunskap kring.
Jag kan bara ge tre rekommendationer:
1. Räkna med överraskningar och behåll en del av renoveringsbudgeten till det (kanske 500tkr av era 2MSEK), så slipper ni må dåligt om/när något inte går enligt plan.
2. Räkna med att leja bort allt, men gör en del själva ändå (även om ni känner att ni inte kan idag så kommer ni lära er). Ni kommer skaffa er ovärderlig kunskap till senare i livet, och ingen kan allt från början. Då pratar jag inte om att dra el/bygga badrum eller andra mer kritiska moment, men ni kan tex börja med att riva en del av källaren bara för att förstå hur det ser ut, måla lite, sätta lister, etc...
3. Sist men inte minst, det viktigaste är läget och tomtens/husets grundläggande förutsättningar, sånt ni inte kan göra nått åt. Dvs gillar ni läget, tomten och huset så tycker jag att ni ska köra! Vind i seglen, never look back
Tack! Och håller med... Vi vill göra lite själv och planerar tex spackla, måla och lägga golv själva i sovrum, samt spackla/måla i vardagsrum etc. Inte ens det här kan vi, men har kompisar som får komma in och ”lära oss”.
Också bra tips med marginaler i budget. Vi har en plan för kostnader upp till 2,6m (20% merkostnad på alla poster) om det skulle behövas - även om det innebära att utöka lån, vilket vi ogärna gör.... Men vill ju inte sitta i klistret om/när nåt händer!
Om vi räknar lite högt och killgissar en del då det saknas mycket information för att ge exaktare svar.
För det första är det bara ni som kan avgöra värdet på huset, balansen mellan kostnader och huskänslan vs alternativ lägger jag mig inte i.
Taket:
Om taket är i bra skick nu så är ju nästa fråga hur gammalt taket är. Om det är 30-40 år gammalt är det definitivt värt att sätta undan för takbyte. Nytt tak med Betongpannor skulle jag killgissa på 300tusen på.
Vinden:
Påbörjan till påväxt eller påväxt är klassiskt kallvindsproblem speciellt med tilläggsisolering. Åtgärderna beroende på mängd mögel borde vara att sanera och täta genomföringar.
Det fanns även ventilationspipor som slutade i vinden, detta gör att varm inomhus luft kondenserar på vinden, inte bra . Så de pipor dom finns behöver ses över genom ventilation.
Osäker på pris men gissar på 100tusen.
Ventilation:
Ventilationen i bostaden är gissningsvis självdrag och en inge fungerande sådan. Du skulle minst behöva sätta i några frånluftsfläktar i badrum för att få till bättre luft. För att få till ett ”ordentligt” undertryck så är FTX ventilation att föredra genom att balansera till och frånluft. Detta skulle jag sätta 200tusen på.
Källare:
När man river upptäcker man alltid spännande saker. Det kanske behöver putsas om i alla rum beroende på hur väggarna ser ut. Rivning och omputsning 300tusen.
Dränering och fasad:
Lämnar detta åt dem som varit på plats.
Så om pengarna finns, ni gillar huset och läget, kör på och gör en renoveringsplan!
