Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 988 inlägg
Jag ska be att få rätta mig själv efter att via PM fått en fråga om domen ovan. Det är ingen HD-dom utan en tingsrättsdom från Västmanlands tingsrätt, T55-18 från den 18 juni i år. Jag lägger inte upp domen då den innehåller personuppgifter, men vem som helst kan beställa ut den från domstolen.
Sakinnehållet var som jag beskrev det, men värdet av en tingsrättsdom som kanske inte ens fått laga kraft än är förstås mycket mindre än en HD-dom hade varit.
BirgitS skrev:
Kan ju dela med mig om mitt eget hus, som är byggt runt -76 om jag inte missminner mig totalt nu.
Det mesta av elen är orörd, på gott och ont. Ett rum i källaren har blivit inrett någongång mellan nybygget och mitt köp av huset, en vägg i vardagsrummet har slagits ut och en vägg satts upp mot köket. köket ligger vägg-i-vägg med vrummet, så resultatet av det blev alltså ett mindre kök men större vrum.
Främst här är elen lite tveksam, just för att den inte är rörd. Det betyder alltså att utrymmet i vrummet som var kök från början, fortfarande går på samma grupp som köket(och ordinarie vrum's utrymme på en annan), och strömbrytaren för taklampan i det utrymmet sitter, just det, ute i köket
Dock verkar det bara vara taklampan, uttagen verkar vara kopplade till vrummet. Antagligen existerade dom uttagen inte när den delen var kök till skillnad mot taklampan.Det inredda källarrummet är nog det som ger mig mest huvudkli ändå, då även detta rum är kopplad på samma grupp som köket(direkt i centralen, dom går alltså inte ihop i någon dosa någonstans till skillnad mot utrymmet som var kök från början). Jag borde ta hit en elektriker som kopplar om det rummet till en mindre belastad grupp... men det har jag sagt i över 10år nu
Men bortsett från dom, vad jag vill kalla, tankevurporna så är elen felfri. Det finns inga tekniska funktions-fel på den vad jag har sett eller märkt, och alla kopplingar ser bra utförda ut(inge tejpat eller tvinnat elände).
Jag anser att elsystemet i mitt hus, med tanke på ålder, är i godkännt skick och är väl vad man kan förvänta sig av ett hus med gammal el som blivit milt ombyggt genom åren. Dvs, några "charmiga" "vad f-n tänkte dom?" och inga "det här är ju rent livsfarligt!".
Det har jag försökt förklara i en massa inlägg. Men jag kan ha varit otydlig... Det tjatar frugan på mig jämtT twoody skrev:
Det handlar om vad man hittar när man gör sin besiktning. Hittar du du misstänkta fel.
Så måste man göra en fördjupad undersökning. Vilket teoretiskt sätt skulle kunna innebära att man måste riva väggarna. Men nu är vi på ytterligheter.
Men att skruva loss en strömbrytare är absolut rimligt.
Alltså eftersom det finns tecken på felaktigheter vid en inspektion av kopplings dosorna. Så skulle man hitta felet vid den fördjupade undersökning som följer.
Eftersom man hittar felet så är det inte dolt juridiskt.
Detta resonemang innebär att det finns avvikelser man enkelt hittar. I ts fall vet jag inte alls vad som hittats. Alltså är detta fiktivt.
Sen är det inte alltid så enkelt att det inte är dolt. Men jag skulle garanterat inte välja rätten med detta fall. Chansen känns för dålig för vinst.
Sen har du rätt det är dumt att processa för en lanpknapp om det bara skulle vara så lite. För även om det skulle vara dolt fel så skulle du ändå troligtvis inte få några pengar. Det är för små belopp. Det finns en dom i hd som handlar om beloppet till viss del. Det blev inga pengar till köparen.
Att processa mot säljaren är vad vi pratar om. Bara att vi diskuterar vad rätten tycker.
Om du lyckas förhandla med säljaren är det bra för dig. Men rättsligt finns det inget att hämta
Och bara för att juridiken inte skulle ge rätt till ersättning för detta finns ju fortfarande möjligheten att prata snällt men bestämt med säljaren och få denna att skämmas och på det viset bidraga med pengar för en sanering av detta.
Du behöver inte ens hitta misstänkta fel. det räcker att "fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet" är sådana att man kan misstänka att det finns fel.B Byggdjuret skrev:
I denna tråd blandas diskussion om en rad frågor, det kommer ibland rätt långt från det TS inledde med, jag tror inte TS varit inne hör på rätt länge. Men det är viktiga och intressanta frågor som diskuteras, fast nu är det väl snarare en övergripande diskussion om tillämpning av Jordabalken.
Termen dolt fel finns inte i Jordabalken. Det som vi egentligen diskuterat är ungefär "fel som ger rätt till ersättning enligt Jordabalken". Därför används ofta förenklingen att kalla det dolt fel, som kan leda tanken fel. Förenklat finns det tre nivåer för att förstå vad som gäller:
1. Lagstiftningen." Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. " Här sägs alltså att man inte kan driva fel som borde upptäckts vid en undersökning som bör göras med hänsyn till fastighetens skick och standard/ fel hos jämförbara fastighet . Detta utvecklas i kommentar
2. Kommentar. "Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). " Detta tolkas ibland som att det räcker med syn, lukt, känsel och hörsel. Det är dock tydligt att det krävs mer om det finns misstanke om fel, till exempel fel som förekommer hos fastigheter av motsvarande ålder.
3. Rättstillämpning. Här finns olika fall som ibland verkar gå åt olika håll. Tillämpningen i praktiken är nog rätt hård i högre instanser. Det finns också ett domslut från HD som säger att den sökta ersättningen måste vara på en relativt hög nivå jämfört med försäljningspriset.
I de flesta besiktningar som görs vid fastighetsköp är el inte inbegripet, men det ingår i undersökningsplikten. Man kan beställa en särskild undersökningangående el, det är inte många som gör det. Kan bero på att undersökningen kostar en del och att åtgärdskostnaderna vid elproblem vanligen inte är så stora.
Termen "dolt fel" kan missförstås av köpare som kan tro att man har en större trygghet med rätt till ersättning än vad som gäller i verkligheten. Därför har mäklare och andra i fastighetsbranschen ett viktigt ansvar att göra tydligt vad som gäller. Jag vet inte hur vanligt det är, men det förekommer att förtydliganden skrivs in i köpekontrakt. En annan aspekt är att många säljare nog vill eftersträva ett gott avslut. Därför är det förekommande att säljare betalar ersättning för fel som de i lagens mening knappast är ersättningsskyldiga för, flera här har ju beskrivit sådant.
Vi vet inte alla förutsättningar i det enskilda fallet som gäller elfel i ett hus från 70-talet. Andra här som kan el har beskrivit hur dessa hus kan se ut. I ett orört hus vet man nog rätt hyggligt vad som gällde för nya hus på 70-talet. Men de flesta hus har byggts om , byggts till som gett upphov till förändringar i elsystemet. Detta torde innebära att undersökningsplikten för el fördjupas till mer än syn, lukt, hörsel och känsel. Det gör det då svårt att driva ett sådant krav rättsligt med framgång. Det hindrar ju inte att man försöker få ett bidrag som säljaren kan ge av "good will".
Termen dolt fel finns inte i Jordabalken. Det som vi egentligen diskuterat är ungefär "fel som ger rätt till ersättning enligt Jordabalken". Därför används ofta förenklingen att kalla det dolt fel, som kan leda tanken fel. Förenklat finns det tre nivåer för att förstå vad som gäller:
1. Lagstiftningen." Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. " Här sägs alltså att man inte kan driva fel som borde upptäckts vid en undersökning som bör göras med hänsyn till fastighetens skick och standard/ fel hos jämförbara fastighet . Detta utvecklas i kommentar
2. Kommentar. "Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). " Detta tolkas ibland som att det räcker med syn, lukt, känsel och hörsel. Det är dock tydligt att det krävs mer om det finns misstanke om fel, till exempel fel som förekommer hos fastigheter av motsvarande ålder.
3. Rättstillämpning. Här finns olika fall som ibland verkar gå åt olika håll. Tillämpningen i praktiken är nog rätt hård i högre instanser. Det finns också ett domslut från HD som säger att den sökta ersättningen måste vara på en relativt hög nivå jämfört med försäljningspriset.
I de flesta besiktningar som görs vid fastighetsköp är el inte inbegripet, men det ingår i undersökningsplikten. Man kan beställa en särskild undersökningangående el, det är inte många som gör det. Kan bero på att undersökningen kostar en del och att åtgärdskostnaderna vid elproblem vanligen inte är så stora.
Termen "dolt fel" kan missförstås av köpare som kan tro att man har en större trygghet med rätt till ersättning än vad som gäller i verkligheten. Därför har mäklare och andra i fastighetsbranschen ett viktigt ansvar att göra tydligt vad som gäller. Jag vet inte hur vanligt det är, men det förekommer att förtydliganden skrivs in i köpekontrakt. En annan aspekt är att många säljare nog vill eftersträva ett gott avslut. Därför är det förekommande att säljare betalar ersättning för fel som de i lagens mening knappast är ersättningsskyldiga för, flera här har ju beskrivit sådant.
Vi vet inte alla förutsättningar i det enskilda fallet som gäller elfel i ett hus från 70-talet. Andra här som kan el har beskrivit hur dessa hus kan se ut. I ett orört hus vet man nog rätt hyggligt vad som gällde för nya hus på 70-talet. Men de flesta hus har byggts om , byggts till som gett upphov till förändringar i elsystemet. Detta torde innebära att undersökningsplikten för el fördjupas till mer än syn, lukt, hörsel och känsel. Det gör det då svårt att driva ett sådant krav rättsligt med framgång. Det hindrar ju inte att man försöker få ett bidrag som säljaren kan ge av "good will".
Jodå. Det är en HD dom.
Den diskuteras i den här tråden:
https://www.byggahus.se/forum/threa...ng-foer-byggfel-i-badrum.356584/#post-3455146
Där finns även en länk till domen.
Jag tror iallafall att det är den domen du syftar på?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 988 inlägg
Nej, det jag refererade till är något annat. Frågan där var om det var skäligt att anta att en ny elanläggning var byggd enligt de regler som finns idag eller inte.
Kontentan var att det var ett dolt fel att i en ny anläggning kraftigt bryta mot installationsreglerna. Men det var som sagt bara en tingsrättsdom.
Jag har domen, men då personnamnen på parterna är omaskade vill jag inte lägga upp den här. Men vill någon se den är det bara att skicka ett pm.
Kontentan var att det var ett dolt fel att i en ny anläggning kraftigt bryta mot installationsreglerna. Men det var som sagt bara en tingsrättsdom.
Jag har domen, men då personnamnen på parterna är omaskade vill jag inte lägga upp den här. Men vill någon se den är det bara att skicka ett pm.
NJA 1985 s. 871
"HovR:n konstaterat - inte i och för sig haft anledning att misstänka att det förelegat något fel på de elektriska installationerna i köket. De fel som har förekommit i fastighetens elektriska utrustning är emellertid av sådan beskaffenhet att felen hade bort upptäckas vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning
Med andra ord kan det krävas proffs....
"HovR:n konstaterat - inte i och för sig haft anledning att misstänka att det förelegat något fel på de elektriska installationerna i köket. De fel som har förekommit i fastighetens elektriska utrustning är emellertid av sådan beskaffenhet att felen hade bort upptäckas vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning
Med andra ord kan det krävas proffs....
K klimt skrev:jag tror inte TS varit inne hör på rätt längeLäser varje inlägg
Någonstans när nån tyckte att jag var "eld och lågor" så fick jag lite för mycket Familjeliv-vibbar för att orka svara. Men jag läser absolut allt.
En elfirma har varit här idag och kollat. Offert på att fixa det akuta och lite extra imorgon.
Gubben jag köpte av försökte i samband med försäljningen lite hastigt slänga in en friskrivningsklausul. Så man är lite misstänksam. Även badrum är självfixade och har fel i sig. Bla rör som sticker upp rakt från golvet.
Många inlägg som är en bit ifrån min situation. Vi har som sagt tagit in en firma. Får se vad firman säger och får se om säljaren vill bidra med nån krona. Eventuellt är det inga fler konstigheter. Men so far är det rvå av rvå uttag som varit riktigt dåligt gjorda.
någonstans måste man ju lägga ribban, annars kan köpare alltid skylla på att just jag inte kan något om el. En fullständig idiot skulle således kunna hävda att alla fel är dolda.B Byggdjuret skrev:
Lite konstigt är det dock att man antar att gemene man bör kunna besiktiga skick på tak, konstruktion osv men när man kommer till elen (som dessutom anses så svår att det är olagligt att fixa själv) så ska det räcka med att flukta lite på lampknappen och kanske sniffa lite i tamburen där proppskåpet sitter.
Är det NÅGOT jag skulle vilja ha ett proffs att besiktiga vid husköp så är det el! Därefter möjligen VVS och fukt om man inte kan mäta själv.
Jag tror att tolkningen bör bli att generellt kan behövas proffs inte direkt el.Tomtom79 skrev:
Allmänt resonemang... Tycker det är vettigt att det ställs ganska höga krav på köparen
Det finns som på fullaste allvar tror att hittar man nått efteråt så betalar säljaren. Hade en kompis som trodde det var så...
Men är inte det som är så roligt med forum... Attt tråden fortsätter leva vidare utan ts.
Moderator
· Stockholm
· 51 131 inlägg
Om man läser listan med fel i den domen. Så är flera av dem av sådan karaktär att de lätt kan upptäckas utan att öppna någon central, eller dosor. Det krävs dock viss elkunskap för att inse att vissa av sakerna är fel. Men även någon som är väldigt okunnig på el, borde se att det är märkligt med: "Kulo ledning till fläkt uppskalad 10 cm ovan inkoppl",B Byggdjuret skrev:
"Verkstadsbod: Kulo installation utförd av krokig kulo". Sedan fanns det fler fel som borde öka misstänksamheten även för någon som inte ser att det är direkt fel.
De flesta av felen kan bara upptäckas av ett proffs eller lekman med proffsliknande kunskaper (typ 220V radiator på en 400V anslutning, lampsladd som matar elradiator). Men där är tillräckligt många fel eller konstigheter som borde upptäckas av de flesta, för att man bör inse att elen kan jag inte lita på.
