Egen besiktning av renoveringsobjekt från 1979? Tips på renoveringskonsult i Stockholm?
Hej!
Det här blir min första post på forumet, men jag har läst mycket och imponerats av hur kunniga alla är!
Jag och min man har precis köpt ett hus byggt 1979 med ganska stora renoveringsbehov. Vi har aldrig ägt ett hus förut och har nog mycket att lära oss, men vi tror att detta kan bli vårt drömhus efter lite arbete och investeringar.
Vi har skrivit kontrakt för några dagar sedan och har nu några veckor på oss att genomföra en besiktning. Huset har i princip inte alls renoverats sedan byggåret 1979, så det mesta har uppnått sin tekniska livslängd. Man får intrycket av att tiden har stått stilla, med storblommig våtrumstapet i badrummen och murriga träluckor i köket. Däremot så är huset väldigt välvårdat och verkar vara i fint skick för att vara så pass orört.
Besiktningsprotokollet från säljarens besiktning visar på att flera saker måste åtgärdas, bl.a. dräneringen, fuktgenomslag på en uppreglad garagevägg, tätskikt i badrummen som är för gamla mm. Vi undrar därför:
1. Skulle ni anlita säljarens besiktningsman för en s.k. köpargenomgång på plats eller anlita en annan besiktningsman för en helt ny besiktning? Jag har läst att många på forumet rekommenderar att anlita en ny besiktningsman, men jag tänker att det är en lite annan situation med ett hus som har ett konstaterat renoveringsbehov. Det finns inte samma risk för att säljarens besiktningsman skulle försöka dölja problem, eftersom han redan har skrivit utförligt om olika problem med huset, och det är uppenbart att allt inte är toppskick. Vi letar ju inte halvdolda fel, utan vi vill få hjälp att bedöma och prioritera alla uppenbara problem. Fördelen med att anlita säljarens besiktningsman skulle vara att han redan har varit i huset, så vi kan fokusera på det viktiga och att det blir billigare. Nackdelen är väl oron för att han skulle vara mer på säljarens sida och underdriva problem och kostnader. Om vi skulle välja en annan – har ni tips på duktiga besiktningsmän i Stockholm, helst på södra sidan av stan?
2. Vi skulle behöva hjälp av någon sorts renoveringskonsult eller renoveringsexpert, för att i ett inledande skede planera och prioritera allt som behöver göras i huset. Finns det en sådan yrkesgrupp och vad ska vi i så fall googla på? Har ni rekommendationer på sådana personer i Stockholmsområdet? Vi behöver prioritera behoven, planera i vilken ordning olika åtgärder bäst ska göras. Vi vill även ändra planlösningen och skapa en uthyrningsdel, samt ändra några fönster, och behöver därför råd om bygglov och tillgänglighetsregler. Vi tänkte inte göra en totalentreprenad, utan vill ha hjälp att göra en plan och underlag för att begära in offerter.
Tack på förhand!
Mvh,
Elvira
PS. När köpet har gått igenom så blir det nog en egen tråd med foton på våtrumstapeter, heltäckningsmattor, murriga kök och framtidsplaner!
DS.
Det här blir min första post på forumet, men jag har läst mycket och imponerats av hur kunniga alla är!
Jag och min man har precis köpt ett hus byggt 1979 med ganska stora renoveringsbehov. Vi har aldrig ägt ett hus förut och har nog mycket att lära oss, men vi tror att detta kan bli vårt drömhus efter lite arbete och investeringar.
Vi har skrivit kontrakt för några dagar sedan och har nu några veckor på oss att genomföra en besiktning. Huset har i princip inte alls renoverats sedan byggåret 1979, så det mesta har uppnått sin tekniska livslängd. Man får intrycket av att tiden har stått stilla, med storblommig våtrumstapet i badrummen och murriga träluckor i köket. Däremot så är huset väldigt välvårdat och verkar vara i fint skick för att vara så pass orört.
Besiktningsprotokollet från säljarens besiktning visar på att flera saker måste åtgärdas, bl.a. dräneringen, fuktgenomslag på en uppreglad garagevägg, tätskikt i badrummen som är för gamla mm. Vi undrar därför:
1. Skulle ni anlita säljarens besiktningsman för en s.k. köpargenomgång på plats eller anlita en annan besiktningsman för en helt ny besiktning? Jag har läst att många på forumet rekommenderar att anlita en ny besiktningsman, men jag tänker att det är en lite annan situation med ett hus som har ett konstaterat renoveringsbehov. Det finns inte samma risk för att säljarens besiktningsman skulle försöka dölja problem, eftersom han redan har skrivit utförligt om olika problem med huset, och det är uppenbart att allt inte är toppskick. Vi letar ju inte halvdolda fel, utan vi vill få hjälp att bedöma och prioritera alla uppenbara problem. Fördelen med att anlita säljarens besiktningsman skulle vara att han redan har varit i huset, så vi kan fokusera på det viktiga och att det blir billigare. Nackdelen är väl oron för att han skulle vara mer på säljarens sida och underdriva problem och kostnader. Om vi skulle välja en annan – har ni tips på duktiga besiktningsmän i Stockholm, helst på södra sidan av stan?
2. Vi skulle behöva hjälp av någon sorts renoveringskonsult eller renoveringsexpert, för att i ett inledande skede planera och prioritera allt som behöver göras i huset. Finns det en sådan yrkesgrupp och vad ska vi i så fall googla på? Har ni rekommendationer på sådana personer i Stockholmsområdet? Vi behöver prioritera behoven, planera i vilken ordning olika åtgärder bäst ska göras. Vi vill även ändra planlösningen och skapa en uthyrningsdel, samt ändra några fönster, och behöver därför råd om bygglov och tillgänglighetsregler. Vi tänkte inte göra en totalentreprenad, utan vill ha hjälp att göra en plan och underlag för att begära in offerter.
Tack på förhand!
Mvh,
Elvira
PS. När köpet har gått igenom så blir det nog en egen tråd med foton på våtrumstapeter, heltäckningsmattor, murriga kök och framtidsplaner!
DS.Jag tror INTE att en professionell besiktningsman besiktar ett hus till endera partens fördel, utan gör sitt jobb efter bästa förmåga. Besiktningsmannen har ju inget att vinna på det, utan bara att ev få dåligt rykte, och betalningen han får är ju lika oavsett om han hittar fel eller ej samt besiktningsmannen har knappast någon större lojalitet med någon enskild part.
Är det däremot en "fritidsbesiktningsman" kanske man ska leja ett eget proffs.
Är det däremot en "fritidsbesiktningsman" kanske man ska leja ett eget proffs.
Om allt är original från 79 så är ju teknisk livslängd uppnådd för de flesta delarna av huset, att då ta in en egen besiktningsman är ju endast i syfte att hitta svårupptäckta fel som måste åtgärdas omgående för att förhindra ytterligare skada.
I övrigt så kommer ni bara få svaret att tennisk livslängd är uppnådd, planera för renovering.
I övrigt så kommer ni bara få svaret att tennisk livslängd är uppnådd, planera för renovering.
Välkommen till forumet!
Hoppas att vi får se dig och din man här mycket i framtiden med tanke på de renoveringar ni har framför er.
1. Hur lång tid tar en köpargenomgång av nuvarande besiktningsman?
När vi köpte hus för länge sen så tyckte jag just att man gick omkring med honom i 3-4 timmar och då hann prata om mycket, och inte bara det som gällde problem, var det som var mest värdefullt. Många besiktningsmän är bra på att prioritera mellan vad som behöver göras också och kan berätta vad som är akut, vad som kan vänta några år och vad det inte alls är bråttom med.
Står det i befintligt protokoll att en fördjupad undersökning bör göras av något?
I så fall är det ju bra att anlita en egen besiktningsman som kan göra det också.
Besiktningsmän hittar man här: https://sbr.se/
2. Se dels ovan och dels kan en del byggingenjörer göra planer och prioriteringar. När det gäller planlösningar, bygglov och tillgänglighet så är det en arkitekt (SAR) som ni behöver.
Hoppas att vi får se dig och din man här mycket i framtiden med tanke på de renoveringar ni har framför er.
1. Hur lång tid tar en köpargenomgång av nuvarande besiktningsman?
När vi köpte hus för länge sen så tyckte jag just att man gick omkring med honom i 3-4 timmar och då hann prata om mycket, och inte bara det som gällde problem, var det som var mest värdefullt. Många besiktningsmän är bra på att prioritera mellan vad som behöver göras också och kan berätta vad som är akut, vad som kan vänta några år och vad det inte alls är bråttom med.
Står det i befintligt protokoll att en fördjupad undersökning bör göras av något?
I så fall är det ju bra att anlita en egen besiktningsman som kan göra det också.
Besiktningsmän hittar man här: https://sbr.se/
2. Se dels ovan och dels kan en del byggingenjörer göra planer och prioriteringar. När det gäller planlösningar, bygglov och tillgänglighet så är det en arkitekt (SAR) som ni behöver.
Tack för era svar! Då kommer vi nog göra som ni också föreslår och anlita säljarens besiktningsman.
Finns det någon sorts mer övergripande renoveringskonsult som kan ge råd om t.ex. i vilken ordning man borde göra saker, vilka delmoment vi borde göra samtidigt för att det involverar samma yrkespersoner eller kräver t.ex. containrar/byggställningar, ge uppskattningar på hur mycket saker kostar om vi måste prioritera mellan olika förbättringar o.s.v...
Min man hittade att Anticimex har tjänster som byggrådgivning och byggsäkring. Är det någon som har erfarenhet av dem? Finns det något annat företag som har liknande tjänster?
https://www.anticimex.com/sv-se/formular/offert-byggradgivning/
https://www.anticimex.com/sv-se/privatkunder/vara-tjanster/byggsakring/
Finns det någon sorts mer övergripande renoveringskonsult som kan ge råd om t.ex. i vilken ordning man borde göra saker, vilka delmoment vi borde göra samtidigt för att det involverar samma yrkespersoner eller kräver t.ex. containrar/byggställningar, ge uppskattningar på hur mycket saker kostar om vi måste prioritera mellan olika förbättringar o.s.v...
Min man hittade att Anticimex har tjänster som byggrådgivning och byggsäkring. Är det någon som har erfarenhet av dem? Finns det något annat företag som har liknande tjänster?
https://www.anticimex.com/sv-se/formular/offert-byggradgivning/
https://www.anticimex.com/sv-se/privatkunder/vara-tjanster/byggsakring/
När ni fått lite mer klarhet i vad ni vill/bör/måste göra kan nog folk här inne vara behjälpliga med synpunkter kring i vilken ordning som saker och ting bör göras.
Vanligen brukar man ju dock säga att det är bra att se till att det inte kommer in fukt uppifrån eller nerifrån. Dvs, se till så att dränering och tak är i bra skick. Om ni sedan planerar större tillbyggnader påverkar det såklart i vilken ordning ni bäst utför/låter utföra momenten.
Lycka till!
Vanligen brukar man ju dock säga att det är bra att se till att det inte kommer in fukt uppifrån eller nerifrån. Dvs, se till så att dränering och tak är i bra skick. Om ni sedan planerar större tillbyggnader påverkar det såklart i vilken ordning ni bäst utför/låter utföra momenten.
Lycka till!
Anticimex har inte det bästa rykte vad gäller kompetens vid besiktningar.
Dränering har det skrivits mycket om. Har ni källare? Det sällan att fukten tar sig upp från källaren till bostadsdelen. Så det kan vänta om ni inte tänkte använda källaren till bostad.
Dränering har det skrivits mycket om. Har ni källare? Det sällan att fukten tar sig upp från källaren till bostadsdelen. Så det kan vänta om ni inte tänkte använda källaren till bostad.
Ett gammalt renoveringsobjekt finns det ingen anledning att besikta. Iallafall inte i syfte att fullfölja sin undersökningsplikt. Inga fel ni hittar i framtiden kommer att kunna lastas säljaren eftersom i princip alla fel är att förvänta utifrån husets skick och ålder.
Däremot kan ni kanske ta in någon som kollar över vitala delar och hjälper er att prioritera renoveringarna, men det kan ni vänta med tills ni har lärt känna huset lite bättre.
Däremot kan ni kanske ta in någon som kollar över vitala delar och hjälper er att prioritera renoveringarna, men det kan ni vänta med tills ni har lärt känna huset lite bättre.
Hej! Lite mer bakgrundsinfo:
Det är ett suterränghus och drygt 2/3 av suterrängplanet är bostadsyta, sedan är det garage och förråd.
Dränering är prio 1 på vår lista eftersom det är litet fuktgenomslag på en uppreglad vägg i garaget. Jag har väldigt känsligt luktsinne och kände ingen lukt av mögel i garaget, men eftersom dräneringen behöver göras om och det är ett så stort arbete så kommer vi göra det först av allt.
Prio 2 för oss är att dela av en del av suterrängplanet och inreda en uthyrningsdel. Det kommer innebära att riva en vägg och sätta upp en ny vägg, bygga nytt badrum och kök. Att ha denna uthyrningsdel är en del av vår ekonomiska kalkyl och långsiktiga boendeplan. Därför är det högt på prioriteringslistan att få den inflyttningsklar.
Vårt syfte med en egen besiktning är inte att hitta "dolda fel" - som bl.a. useless skriver så är i princip alla fel att vänta. Vi vill få en ärlig helhetsbild av allt som behöver renoveras för att planera med detta underlag och begära in offerter nu under de kommande månaderna innan tillträde. Vi skulle vilja starta omdräneringen direkt efter tillträde och flytta in när den är klar, och starta ombyggnation för uthyrningsdelen så tidigt som möjligt.
Jag tror att vi behöver hjälp av två olika sorters kompetens - det ena handlar om husets skick och renoveringsbehov, det andra handlar om de förändringar/förbättringar vi vill göra och hur vi bäst gör dem. Eftersom vi behöver planera så mycket som möjligt redan innan tillträde skulle vi vilja ha med någon sorts renoveringsexpert/byggkonsult på besiktningen för att titta på förutsättningarna för dessa mer framtidsinriktade ändringar som vi vill göra. Det handlar bl.a. om att riva/flytta/sätta upp några väggar, flytta kök och badrum, ändra några fönster. Vi har tänkt igenom detta ganska noga redan, men vi kan nog behöva lite expertis om t.ex. bygglov för fasadändringar, V/A-stammar, tillgänglighetsregler... Dessa större förändringar skulle komma i en senare fas, efter dränering + uthyrningsdel, men det hänger ihop med bl.a. hur vi sätter upp en ny vägg mot uthyrningsdelen, så därför vill vi planera klart helheten innan vi startar.
Det är ett suterränghus och drygt 2/3 av suterrängplanet är bostadsyta, sedan är det garage och förråd.
Dränering är prio 1 på vår lista eftersom det är litet fuktgenomslag på en uppreglad vägg i garaget. Jag har väldigt känsligt luktsinne och kände ingen lukt av mögel i garaget, men eftersom dräneringen behöver göras om och det är ett så stort arbete så kommer vi göra det först av allt.
Prio 2 för oss är att dela av en del av suterrängplanet och inreda en uthyrningsdel. Det kommer innebära att riva en vägg och sätta upp en ny vägg, bygga nytt badrum och kök. Att ha denna uthyrningsdel är en del av vår ekonomiska kalkyl och långsiktiga boendeplan. Därför är det högt på prioriteringslistan att få den inflyttningsklar.
Vårt syfte med en egen besiktning är inte att hitta "dolda fel" - som bl.a. useless skriver så är i princip alla fel att vänta. Vi vill få en ärlig helhetsbild av allt som behöver renoveras för att planera med detta underlag och begära in offerter nu under de kommande månaderna innan tillträde. Vi skulle vilja starta omdräneringen direkt efter tillträde och flytta in när den är klar, och starta ombyggnation för uthyrningsdelen så tidigt som möjligt.
Jag tror att vi behöver hjälp av två olika sorters kompetens - det ena handlar om husets skick och renoveringsbehov, det andra handlar om de förändringar/förbättringar vi vill göra och hur vi bäst gör dem. Eftersom vi behöver planera så mycket som möjligt redan innan tillträde skulle vi vilja ha med någon sorts renoveringsexpert/byggkonsult på besiktningen för att titta på förutsättningarna för dessa mer framtidsinriktade ändringar som vi vill göra. Det handlar bl.a. om att riva/flytta/sätta upp några väggar, flytta kök och badrum, ändra några fönster. Vi har tänkt igenom detta ganska noga redan, men vi kan nog behöva lite expertis om t.ex. bygglov för fasadändringar, V/A-stammar, tillgänglighetsregler... Dessa större förändringar skulle komma i en senare fas, efter dränering + uthyrningsdel, men det hänger ihop med bl.a. hur vi sätter upp en ny vägg mot uthyrningsdelen, så därför vill vi planera klart helheten innan vi startar.
I Stockholmsområdet ska man nog inte göra en dränering under vintern. Ska man gräva ska det t.ex. inte finnas någon tjäle eller komma en halvmeter snö i den grävda gropen. I ett radhusområde där släktingar bodde gjorde dräneringsarbetet uppehåll under vintern.
Om det bara är lite fuktgenomslag i garaget är det ju tveksamt om det är akut med en dränering utan det kan ju räcka med att man river den uppreglade väggen.
Det kan ta tid att få bygglov så det är något som måste påbörjas tidigt och det gäller då i första hand det bygglov som är nödvändigt för uthyrningsdelen. En arkitekt (SAR) kan detaljplaner, bygglovsritningar, bärande väggar, tillgänglighetskrav, planlösningar och allt annat som behövs för det.
Ni har väl kollat detaljplanen så att det där inte står något som förhindrar en uthyrningsdel eller fasadändringar etc.
Om det bara är lite fuktgenomslag i garaget är det ju tveksamt om det är akut med en dränering utan det kan ju räcka med att man river den uppreglade väggen.
Det kan ta tid att få bygglov så det är något som måste påbörjas tidigt och det gäller då i första hand det bygglov som är nödvändigt för uthyrningsdelen. En arkitekt (SAR) kan detaljplaner, bygglovsritningar, bärande väggar, tillgänglighetskrav, planlösningar och allt annat som behövs för det.
Ni har väl kollat detaljplanen så att det där inte står något som förhindrar en uthyrningsdel eller fasadändringar etc.
Okej, olika dräneringsföretag kanske har olika principer i så fall. Du får ta kontakt med några och fråga.
