26 461 läst · 79 svar
26k läst
79 svar
Köpt ett hus angripet av husbock
Angående att en representant från Länsförsäkringar säger att takstolarna bör bytas. Ta dit en duktig snickare också som får ge utlåtande. Inte alls säkert att hans dom blir densamma.L Nichlas123 skrev:Uppdatering: Länsförsäkringar var idag ute. De kunde konstatera att angreppet var av äldre karaktär och att en sanering för att garantera att husbocken är borta endast kostar 4-5000:-
Däremot är takstolarna så pass uppätna att han rekommendera att byta ut alla takstolar... uffff..
Han berättade också att han kunde se att Anticimex varit ute 2003 och besiktigat åt Länsförsäkringar, och då kunde de notera husbocks angrepp.
Detta är ingenting som säljarna informerat oss om.
Jag sitter just nu i telefonkö till Anticimex för att begära ut någon slags logg/protokoll på det.. och sedan ställer jag krav mot säljarna.
Vad tror ni?
Det är inte mäklaren som är din motpart utan säljaren. Det är till denne som du bör rikta dina krav. Du kan förstås hålla mäklaren informerad. Hävning är nog tveksamt det ställer mycket höga krav. Det som kan vara mer rimligt är prisavdrag, men då måste du kunna visa att det är ett dolt fel. Du kan läsa mer om lagstiftningen i Jordabalken kapitel 4. Om du går vidare är det lämpligt att kontakta en jurist som är specialist på fastigheterL Nichlas123 skrev:Uppdatering #2
Länsförsäkringar får inte lämna ut protokoll/logg om besiktningen 2003 men informerade mig att husbock då hittades.
De rekommenderade att jag kontaktar mäklaren, som i sin tur kan be säljarna kräva ut protokollet om de önskar.
Så nu har jag mailat till mäklaren och förklarat allt, och gett två alternativ:
1. Häva köpet
2. Prisavdrag för att åtgärda husbocksangreppen.
Nu är det bara att vänta... är orolig att detta drar ut på tiden. Vågar inte renovera under tiden heller. Vi hade önskat flytta in om 3 månader men det lär väl inte gå nu.
Svårigheten i detta fall är ju vad säljaren har för ekonomiska resurser.
- Har säljaren köpt nytt?
- Dödsbo?
Allt detta blir ju avgörande för vad säljaren kan erbjuda i kompensation...
Om många väggar och takstolar behöver bytas blir konsekvenserna att stora delar av huset behöver byggas upp igen... kostnad för detta går ju inte avgöra förrän man nu ger sig på att undersöka i detalj.
Självklart kan det vara så att inte ens takstolarna behöver bytas men det är bättre att gå på hårt mot säljaren.
Som tidigare skrivits behöver TS kontakta en jurist och få tak på personer som kan undersöka om delar verkligen måste bytas ut.
- Har säljaren köpt nytt?
- Dödsbo?
Allt detta blir ju avgörande för vad säljaren kan erbjuda i kompensation...
Om många väggar och takstolar behöver bytas blir konsekvenserna att stora delar av huset behöver byggas upp igen... kostnad för detta går ju inte avgöra förrän man nu ger sig på att undersöka i detalj.
Självklart kan det vara så att inte ens takstolarna behöver bytas men det är bättre att gå på hårt mot säljaren.
Som tidigare skrivits behöver TS kontakta en jurist och få tak på personer som kan undersöka om delar verkligen måste bytas ut.
Tack för ditt svar men i mitt fall så skulle jag hellre försöka med att säljarna medvetet har dolt detta fel för oss.K klimt skrev:Det är inte mäklaren som är din motpart utan säljaren. Det är till denne som du bör rikta dina krav. Du kan förstås hålla mäklaren informerad. Hävning är nog tveksamt det ställer mycket höga krav. Det som kan vara mer rimligt är prisavdrag, men då måste du kunna visa att det är ett dolt fel. Du kan läsa mer om lagstiftningen i Jordabalken kapitel 4. Om du går vidare är det lämpligt att kontakta en jurist som är specialist på fastigheter
Dolt fel kanske blir svårt eftersom jag faktiskt inte tog dit en besiktningsman som borrade ett hål upp i den absoluta taknocken för att undersöka, vilket verkar vara kravet för att "fullgöra min undersökningsplikt". Jag skulle nog dock fortfarande i de fallet hävda att även om jag hade tagit dit en besiktningsman så hade denna inte kunnat se det jag såg efter att ha rivit ner mycket.
Det är ett par i pensionsåldern som ägt huset hela sitt liv och som nu har köpt en lägenhet istället.mathiash77 skrev:Svårigheten i detta fall är ju vad säljaren har för ekonomiska resurser.
- Har säljaren köpt nytt?
- Dödsbo?
Allt detta blir ju avgörande för vad säljaren kan erbjuda i kompensation...
Om många väggar och takstolar behöver bytas blir konsekvenserna att stora delar av huset behöver byggas upp igen... kostnad för detta går ju inte avgöra förrän man nu ger sig på att undersöka i detalj.
Självklart kan det vara så att inte ens takstolarna behöver bytas men det är bättre att gå på hårt mot säljaren.
Som tidigare skrivits behöver TS kontakta en jurist och få tak på personer som kan undersöka om delar verkligen måste bytas ut.
De hade 150k i pantbrev på huset. Jag betalade över miljonen.
De bör kunna belåna sin lägenhet och få ut pengar på de sättet, om de skulle vara villiga till det.
Det här med att dolda fel är helt omöjligt att ”vinna” och som normalt och slentrianmässigt hävdas här - ta det med en nypa salt. Givetvis ska en husköpare inte borra hål i taket för att fullföra den legendariska ”undersökningsplikten”.L Nichlas123 skrev:Tack för ditt svar men i mitt fall så skulle jag hellre försöka med att säljarna medvetet har dolt detta fel för oss.
Dolt fel kanske blir svårt eftersom jag faktiskt inte tog dit en besiktningsman som borrade ett hål upp i den absoluta taknocken för att undersöka, vilket verkar vara kravet för att "fullgöra min undersökningsplikt". Jag skulle nog dock fortfarande i de fallet hävda att även om jag hade tagit dit en besiktningsman så hade denna inte kunnat se det jag såg efter att ha rivit ner mycket.
Dessutom utgår denna plikt från en förmodad undersökning av fastigheten och inte från om man (eller en besiktningsman) faktiskt har undersökt den.
Bevingade ord:
”Det kan sålunda icke alltid fordras, att köparen i varje detalj undersöker egendomen; å andra sidan skärpes kravet på undersökningens omfattning om köparen på grund av säljarens upplysningar eller annat förhållande haft särskild anledning att misstänka förekomsten av felet.”
Vad har dom svarat i frågeformuläret till mäklaren?
Finns väl en punkt i stil med att " finns det något som en ny ägare bör känna till?"
Har dom svarat nej så har dom ju ljugit. Då det uppenbart finns dokumenterat hos deras försäkringsbolag....
Finns väl en punkt i stil med att " finns det något som en ny ägare bör känna till?"
Har dom svarat nej så har dom ju ljugit. Då det uppenbart finns dokumenterat hos deras försäkringsbolag....
På frågan "Vet du om mögel, röta eller dylikt?" har de skrivit nej.S Sajmon skrev:
På frågan "Något annat de bör känna till" har de faktiskt inte skrivit något, till min förvåning. Jag trodde att de hade skrivit nej men nu när jag tittar..
Har de lämnat blankt så blir det problematiskt. Man är inte skyldig att svara på något där och lämnar man blankt kan man alltid hävda okunskap efteråt. Jag ser ofta sådana där blanketter som är tomma, och jag kommer nog själv lämna den tom när jag säljer.
Jag såg nu att frågan "Känner du till något annat..." inte är en JA/NEJ fråga till skillnad från de andra.S johd01 skrev:
Denna fråga har de alltså lämnat blank.
Får man tro följande artikel lär ändå upplysningsplikten vara hyfsat omfattande: http://www.boupplysningen.se/juridik/saljarens-upplysningsplikt
TLDR: Enligt artikeln menade högsta domstolen att säljarens upplysningsplikt innefattade information om oljud från en existerande motorcrossbana - trots att detta rimligtvis var upptäckbart av köparen.
TLDR: Enligt artikeln menade högsta domstolen att säljarens upplysningsplikt innefattade information om oljud från en existerande motorcrossbana - trots att detta rimligtvis var upptäckbart av köparen.
Ni har en del knepiga frågor att hantera. För att göra rätt kan det vara klokt att anlita ett juridiskt biträde. Vi vet ju inte alla fakta men det finns några saker som ni behöver hantera. Jag kan låta kritisk här, men det är för att ni ska känna till det som kan hända. Det är tänkbart att ni har ett fall men många frågor behöver hanteras.
Köparens undersökningsplikt är starkare än säljarens upplysningsplikt. I ert fall är huset 90 år gammalt, då kan man inte förvänta sig perfekt skick. Säljaren har inte sagt något om problem i frågeformulär, vilket ni kan hävda att de borde gjort. Ni säger att säljarna är äldre. Det är inte otänkbart att de glömt problem som fanns för mer än tio år sedan eller att de inte förstått hur allvarligt det är. Ni har också fått tillgång till gamla besiktningar som tidigare ägare gjort via försäkringsbolaget. Troligen har försäkringsbolaget gjort fel som lämnat ut detta, dessa dokument tillhör nog den som betalt försäkringar, inspektioner etc och är inte offentliga. Vi har inte alla fakta som skulle komma fram vid en rättslig prövning, men utgången är i vart fall tveksam.
Om ni får rätt i en prövning så får ni rätt till prisavdrag. Detta avdrag ska beräknas som ett bedömt pris med kännedom om problemen. Då huset är 90 år gammalt så bör man utgå från att det är slitet. Ersättningen blir därför lägre än den åtgärdskostnad som det blir för att få allt i nyskick.
Att ta ett fall av denna typ till domstolen tar lång tid och kan bli dyrt för den förlorande parten. Rätten kommer att försöka få er till en förlikning där vardera parten betalar sina kostnader. Om ni får rätt kan det ta mer än fem år att komma till ett avslut, med allt vad det innebär.
Det bästa i ert fall är kanske att försöka få fram en tidig förlikning. Ta reda på vad det kostar att åtgärda skadorna, och ställ krav på att säljaren är med och betalar en del av kostnaden. Förmodligen är det klokt att inledningsvis föreslå att köparen betalar större delen av kostnaden för att kunna göra en kompromiss på en lägre nivå.
Köparens undersökningsplikt är starkare än säljarens upplysningsplikt. I ert fall är huset 90 år gammalt, då kan man inte förvänta sig perfekt skick. Säljaren har inte sagt något om problem i frågeformulär, vilket ni kan hävda att de borde gjort. Ni säger att säljarna är äldre. Det är inte otänkbart att de glömt problem som fanns för mer än tio år sedan eller att de inte förstått hur allvarligt det är. Ni har också fått tillgång till gamla besiktningar som tidigare ägare gjort via försäkringsbolaget. Troligen har försäkringsbolaget gjort fel som lämnat ut detta, dessa dokument tillhör nog den som betalt försäkringar, inspektioner etc och är inte offentliga. Vi har inte alla fakta som skulle komma fram vid en rättslig prövning, men utgången är i vart fall tveksam.
Om ni får rätt i en prövning så får ni rätt till prisavdrag. Detta avdrag ska beräknas som ett bedömt pris med kännedom om problemen. Då huset är 90 år gammalt så bör man utgå från att det är slitet. Ersättningen blir därför lägre än den åtgärdskostnad som det blir för att få allt i nyskick.
Att ta ett fall av denna typ till domstolen tar lång tid och kan bli dyrt för den förlorande parten. Rätten kommer att försöka få er till en förlikning där vardera parten betalar sina kostnader. Om ni får rätt kan det ta mer än fem år att komma till ett avslut, med allt vad det innebär.
Det bästa i ert fall är kanske att försöka få fram en tidig förlikning. Ta reda på vad det kostar att åtgärda skadorna, och ställ krav på att säljaren är med och betalar en del av kostnaden. Förmodligen är det klokt att inledningsvis föreslå att köparen betalar större delen av kostnaden för att kunna göra en kompromiss på en lägre nivå.
I det fallet var det tydligt att säljaren såg motorbanan som ett stort problem. Om säljaren inte haft något emot motorbanan skulle utslaget sannolikt blivit ett annat. Om säljaren inte sett något problem med huset så behöver de inte säga något.B bearmaniac skrev:
Tack för era svar.
Uppdatering #3
Mäklaren hörde av sig och bad oss kontakta kontaktombudsmannen hos Fastighetsbyrån.
Vi har gjort det och väntar på återkoppling.
De har även sagt att vi ska anmäla "dolt fel" till Anticimex, fastän det inte är Dolt fel vi vill få till. Han hävdade att det ändå ska göras.
Pratade även med säljarna, som verkar vara villiga att lösa det. Hon berättade att hon har fått flertal strokes som gör att hon glömmer saker, bland annat besiktningen år 2003.
Jag fick dåligt samvete, och sa att vi säkert kan komma fram till en lösning.
Nu behöver vi bara en förmedlare, men måste vänta på kontaktombudsman och Anticimex (som kan ta 2v enligt dem)...
Uppdatering #3
Mäklaren hörde av sig och bad oss kontakta kontaktombudsmannen hos Fastighetsbyrån.
Vi har gjort det och väntar på återkoppling.
De har även sagt att vi ska anmäla "dolt fel" till Anticimex, fastän det inte är Dolt fel vi vill få till. Han hävdade att det ändå ska göras.
Pratade även med säljarna, som verkar vara villiga att lösa det. Hon berättade att hon har fått flertal strokes som gör att hon glömmer saker, bland annat besiktningen år 2003.
Jag fick dåligt samvete, och sa att vi säkert kan komma fram till en lösning.
Nu behöver vi bara en förmedlare, men måste vänta på kontaktombudsman och Anticimex (som kan ta 2v enligt dem)...
Varför skulle ni anmäla till Anticimex? Det är knappast de som sålt.
