Intressant tråd. Kollat mest lägenheter inför köpet av nuvarande i samma område. Det jag såg var väl mest att utgångspriset gjorde mest för slut priset. Låg det för högt så var intresset mindre ar det för låg så kände nog flera var lock pris. De med gamla badrum gick flera gånger högre än de med renoverade badrum. Sedan fans de som renoverat totalt men värst var nog den som inte ens hade städat var damhandavtryck på nya kaklet i köket.
Men är nog väldigt svårt att få fram kalkyl när nog priset sätts mer efter ens känsla än praktiskt även om praktiska spelar roll. Tänker ju bara en boyta på 100 kvm så går det ju inte alltid jämföra med andra 100 kvm då hur planlösningen och känslan är gör ju också stor skillnad.
Storleken har betydelse! Min lilla har jag förstorat med med 25%!
Från 66kvadrat till 86, med ett nytt rum i vinkel. Här är det viktigt att tänka på propotionerna så att tillbyggnaden ser ut som om den fanns där från början. En estetiskt ful tillbyggnad riskerar att snarare sänka, än höja värdet.
Man kan jämföra med bilars motoreffekt. Det ger betydligt större resultat att höja effekten från hundra till tvåhundra hk, än från femhundra till sexhundra hk.
Som boende i det minsta huset (130 kvm) i ett populärt sjuttiotalsområde i medelstor stad har jag följt priserna i närområdet.
Tycker inte att det är så stor skillnad mellan hus nära min storlek och bjässarna med källare, de som är 270-300 kvm. Det som har störst betydelse är läget (inte aktuellt här eftersom alla ligger i samma område), skicket på huset men framförallt prisökningen de senaste åren.
2014 köpte vi vår helrenoverade hus. Sent 2018 kom ett hus ut med samma utgångspris, original från sjuttiotalet, oinredd vind och dessutom troligt behov av omdränering och flera andra stora och dyra moment.
Min poäng är att det skulle vara kul att se grafen i tråden när den är justerad för prisökningen som skett. För det finns en del objekt i grafen som sticker ut uppåt i pris. Undrar varför? Läge, prisökningen, skicket på huset?
För att få en uppskattning av effekten på priset per kvadrat för olika storleksintervall skulle man kunna göra följande:
Ta senaste året
Ta alla hus sålda i Sverige och samla in kvm BOA + BIA och pris (samt kvm tomt om man vill leka med det sedan)
Segmentera i lämpligt intervall (<60, 60-80, 100-120, 120-140, 140-160, 160-180, 180-200, 200-220, >220)
För varje intervall räkna ut kr/kvm
Normalisera alla kr/kvm till en procent genom att dela med t.ex. kr/kvm för 100-120kvm
Nu har vi en tabell som säger hur mycket varje kvm är värd i respektive intervall, baserad på "normalpriset" för 100-120kvm huset.
Vad vi behöver tro på för att lite på statistiken är:
- skicken på objekten sålda senaste året är representativt för det genomsnittliga skicket på en villa inom varje segment.
- geografisk fördelningen av objekt under senaste året är representativt (dvs. inte endast 200 kvm hus sålda i Danderyd och 60kvm hus i Mjölby)
- det har sålts ungefär lika många av varje storlek i början respektive slutet av året /dvs alla stora hus har inte sålts i december och alla små i januari)
Förmodligen kommer vi se en kurva i datan där hus i storleken 120-160 har högst kostnad per kvm. Varför? Jo ett 140kvm hus är vanligt som familjehus, dvs många budgivare med i de affärerna som maxar ut marknadspriset.
Jag vet inte om det är enkelt att plocka ut data enligt ovan från Booli eller Mäklarstatistik. Men vore en intressant övning.
Det är ju inte bara Boarea som är intressant. Utan vilka rum. De flesta familjer vill ha 3 sovrum och 2 badrum och det känns som det blir en bra värdeökning tills man når detta, sedan avtar förbättringen av förstoringen något. Från 200m2 till 250m2 är det inte så stor funktionsökning
Man kan det göra hur komplex man vill:
Man kan dela upp i tomt och hus:
- Tomt kan man dela upp i byggrätten (eller om man vill minsta tomtstorlek för att kunna stycka av tomten och kvm pris för tillkommande yta). Här finns det säkert också en extra värdeökning när tomtstorleken blir så stor att den går att stycka av.
- Hus kan man dela upp i olika storlekskategorier och beräkna ett kvm pris per kategori + en faktor på priset för skicket huset ligger i.
Dessutom ska man såklart ta hänsyn till läge.
MEN, oftast har större hus även lite större tomt och har hus i samma område ungefär samma förutsättningar. Dessutom är kvm-priset ett rätt så vedertaget begrepp som finns i statistiken.
Hittar man statistik för kvm-priset i sitt närområde, kan man nog utgå från att man kan använda kvm-priset för att beräkna värdeökningen av en liten utbyggnad.
För att få en uppskattning av effekten på priset per kvadrat för olika storleksintervall skulle man kunna göra följande:
Ta senaste året
Ta alla hus sålda i Sverige och samla in kvm BOA + BIA och pris (samt kvm tomt om man vill leka med det sedan)
Segmentera i lämpligt intervall (<60, 60-80, 100-120, 120-140, 140-160, 160-180, 180-200, 200-220, >220)
För varje intervall räkna ut kr/kvm
Normalisera alla kr/kvm till en procent genom att dela med t.ex. kr/kvm för 100-120kvm
Nu har vi en tabell som säger hur mycket varje kvm är värd i respektive intervall, baserad på "normalpriset" för 100-120kvm huset.
Vad vi behöver tro på för att lite på statistiken är:
- skicken på objekten sålda senaste året är representativt för det genomsnittliga skicket på en villa inom varje segment.
- geografisk fördelningen av objekt under senaste året är representativt (dvs. inte endast 200 kvm hus sålda i Danderyd och 60kvm hus i Mjölby)
- det har sålts ungefär lika många av varje storlek i början respektive slutet av året /dvs alla stora hus har inte sålts i december och alla små i januari)
Förmodligen kommer vi se en kurva i datan där hus i storleken 120-160 har högst kostnad per kvm. Varför? Jo ett 140kvm hus är vanligt som familjehus, dvs många budgivare med i de affärerna som maxar ut marknadspriset.
Jag vet inte om det är enkelt att plocka ut data enligt ovan från Booli eller Mäklarstatistik. Men vore en intressant övning.
jag är skeptisk till metoden. Lägesfaktorn som är den absolut viktigaste faktorn för värdet på ett hus, slår igenom även i storleksindelningen. På en bra/dyr tomt står det oftare ett stort hus. På sämre/billigare lägen står det oftare ett mindre hus.
jag är skeptisk till metoden. Lägesfaktorn som är den absolut viktigaste faktorn för värdet på ett hus, slår igenom även i storleksindelningen. På en bra/dyr tomt står det oftare ett stort hus. På sämre/billigare lägen står det oftare ett mindre hus.
Helt perfekt blir det såklart inte.
Men andra alternativet är att ta en geografiskt avgränsning för att få "samma läge" på objekten.
Då får vi dock två andra påverkansfaktorer:
- Att urvalet antingen blir för litet, eller så behöver tiden dras ut så att det blir en påverkan i marknadsuppgång
- Att skicket på fastigheterna inom urvalet inte blir representativt, eller så behöver tiden dras ut så att det blir en påverkan i marknadsuppgång
Dessutom kommer det inte vara 60kvm vs 200 kvm som kommer påverka vad dina extra kvadrat är värda utan t.ex. 120-140 vs 140-160kvm. Och i det spannet påverkar din farhåga om litet hus dålig tomt/läge vs stort hus bra tomt/läge inte lika mycket.
Det går inte att lyfta ut en parameter, i detta fallet kvadratmeter, som påverkar priset och sedan börja jämföra.
Det finns 100-tals parametrar som styr priset, varav BOA är en.
Alla är väl överens om att det finns en korrelation mellan storlek och pris, men det är inte ett kausalt samband, dvs att ett större hus alltid är dyrare än ett mindre.
Det finns absolut en kausalitet mellan storlek och pris. Problemet är att det finns oändligt antal andra kausaliteter. Så det är inte lätt att se hur varje enskilt samband ser ut.
Det finns absolut en kausalitet mellan storlek och pris. Problemet är att det finns oändligt antal andra kausaliteter. Så det är inte lätt att se hur varje enskilt samband ser ut.
Såklart, men om man vill veta priseffekten av en liten utbyggnad, ändras inte läge, tomtstorlek och många andra effekter.
Att då anta att de (nyproducerade) extra kvadratmeter ökar värdet med kvadratmeterpriset för området, ger kanske inte en exakt bild av värdeökningen, men den borde vara 'good enough' för att kunna bedöma risken i investeringen.
Det finns absolut en kausalitet mellan storlek och pris. Problemet är att det finns oändligt antal andra kausaliteter. Så det är inte lätt att se hur varje enskilt samband ser ut.
Fel. Du kan inte ha kausala samband som verkar motsatt, då är inte sambanden kausala.
Om du inte kan simma ute på djupt vatten så drunknar du, men du kan drukna även om du kan simma.
Kausalitet handlar om orsak och verkan.
Att samband är kausala betyder att det finns ett orsakssamband. Det är inte definierat hur dessa orsakssamband ser ut. Det finns definitivt ett orsakssamband mellan storlek och pris. Du verkar lägga någon annan definition i ordet.
Fel. Du kan inte ha kausala samband som verkar motsatt, då är inte sambanden kausala.
Nu förstår jag inte helt hur du tänker. Du får gärna förklara dig lite bättre. Och gör det gärna med hjälp av dessa exempel:
- Större hus --> högre försäljningspris
- Mindre trädgård --> lägre försäljningspris
Så har jag ett hus med viss tomtstorlek och bygger jag till, får jag större hus och därmed ökning av försäljningspris, men även mindre trädgård som kommer att ha en negativ effekt på försäljningspriset.
Båda samband är kausala, men de har motsatt effekt.
Här kommer ett motsvarande diagram som det ovan fast med ett större urval. Om man har tillräckligt många datapunkter så borde man möjligen kunna bortse från skick, läge, antal rum etc. Att man antar att det finns fina objekt i alla storlekar på hus och små hus likväl som stora hus i bra likväl som mindre bra lägen.
Sannolikt har det i bra lägen både byggts större hus redan från början och även byggts ut i större utsträckning så ovanstående haltar nog. Men men.
Urval
Småhus-försäljningar på Booli från 2017-01-01 (priserna har väl gått lite kräftgång sen dess så rätt stabila)
Tomtarea 800-1400 kvm.
Stockholm stad (inkl. t.ex. Bromma) + Solna + Lidingö
Lyckade få ut 998 av dessa och då blev det så här:
I genomsnitt kostar då "fler kvadratmetrar" 29500 stycket på Stockholmsmarknaden. Det skulle kunna jämföras med snittpriset per kvadrameter boyta+biyta i samma urval som är 49200.
