Ej fackmannamässigt utfört badrum vid husköp
Hej!
Jag och min man har köpt ett hus. Vid besiktning framkommer det att det stora badrummet (som är ca 12 kvm) ej är fackmannamässigt utfört. Huset är byggt 2009 och 2006 kom nya regler ang att rör ej får komma upp ur golv, vilket det gör i detta badrum. Vårt försäkringsbolag säger såklart att de ej kommer stå för kostnader vid skada om den skett pga detta fel. Om en skada skulle uppstå av annat skäl måste vi ändå stå för merkostnaden av att åtgärda ovanstående fel. Det bör även betyda en värdeminskning av huset om vi vill sälja det. Badrummet kommer inte åtgärdas av säljarna, men hur mycket bör vi kunna förhandla ner priset pga detta? Det känns som att vi tar en väldigt stor risk ekonomiskt vid skada eller ev. försäljning.
Tack på förhand!
Jag och min man har köpt ett hus. Vid besiktning framkommer det att det stora badrummet (som är ca 12 kvm) ej är fackmannamässigt utfört. Huset är byggt 2009 och 2006 kom nya regler ang att rör ej får komma upp ur golv, vilket det gör i detta badrum. Vårt försäkringsbolag säger såklart att de ej kommer stå för kostnader vid skada om den skett pga detta fel. Om en skada skulle uppstå av annat skäl måste vi ändå stå för merkostnaden av att åtgärda ovanstående fel. Det bör även betyda en värdeminskning av huset om vi vill sälja det. Badrummet kommer inte åtgärdas av säljarna, men hur mycket bör vi kunna förhandla ner priset pga detta? Det känns som att vi tar en väldigt stor risk ekonomiskt vid skada eller ev. försäljning.
Tack på förhand!
Sitter genomföringen på ett vettigt ställe är det inget problem alls.
Jag förutsätter att ni köpt huset med klausul att ni kan frånträda köpet. Etompaus förslag på 50k verkar rimligt. Badrummet kan ju brukas och är redan ca 10 år gammalt. Samtidigt beror det på säljaren som ändå kan neka nedsättning.
Jag skulle inte accepterat det som säljare. ”felet” var tydligt synligt redan på visningen, och medför inget egentligt problem. Jag förutsätter att genomföringen är på ett ställe som normalt sett inte vattenbegjuts.
Det har ju gått igenom en slutbesikning då huset byggdes, tidigare försäkringsbolag har varit där och godkänt. Men nu finns ju detta nedslag i ett besiktningsprotokoll så det blir svårt för vår del att få igenom det. Det sitter ca 1 m från duschen.D Daniel 109 skrev:
Det är ju en förhandlingsfråga. Om säljaren är 100% iskall och har all tid i världen eller har en till köpare kan hen säga nej till alla prutningsförsök.
Men om ni säger att er besiktningsman har påpekat detta och att ert försäkringsbolag kommer neka ersättning vid skada och föreslår ett rimligt avdrag skulle jag säga att det normalt finns goda chanser. Stort badrum, låt säga 200.000 kr att bygga. Låt säga att halva är nedskrivet pga ålder. Och att ni delar på återstående 100.000 kr. Då är ju 50.000 en bra siffra att föreslå. Men gör det snyggt, sakligt och trevligt utan ultimatum. Ni kan behöva ha god kontakt med säljaren senare och som Daniel säger kanske det inte är något problem alls i praktiken.
Men om ni säger att er besiktningsman har påpekat detta och att ert försäkringsbolag kommer neka ersättning vid skada och föreslår ett rimligt avdrag skulle jag säga att det normalt finns goda chanser. Stort badrum, låt säga 200.000 kr att bygga. Låt säga att halva är nedskrivet pga ålder. Och att ni delar på återstående 100.000 kr. Då är ju 50.000 en bra siffra att föreslå. Men gör det snyggt, sakligt och trevligt utan ultimatum. Ni kan behöva ha god kontakt med säljaren senare och som Daniel säger kanske det inte är något problem alls i praktiken.
Man kan också angripa det från en annan synvinkel. I och med avvikelsen från standarden, har ni utökad undersökningsplikt för badrummet. Antingen behöver ni göra en noggrann utökad undersökning av badrummet (och jag vet faktiskt inte hur man gör det och vem man anlitar) eller så blir det svårt att hävda dolt fel för vattenskador pga badrummet.
Egentligen får säljaren nu en friskrivningsklausul för badrummet. Det borde vara värd lite pengar för säljaren. Om 50 tkr är en rimlig summa eller om det räcker med mindre vet jag faktiskt inte, och egentligen tror jag inte att man får problem bara för att vattenledningen kommer upp ur golvet. Men att man inte kan komma med dolda fel för badrummet längre, är såklart en nackdel för er.
Egentligen får säljaren nu en friskrivningsklausul för badrummet. Det borde vara värd lite pengar för säljaren. Om 50 tkr är en rimlig summa eller om det räcker med mindre vet jag faktiskt inte, och egentligen tror jag inte att man får problem bara för att vattenledningen kommer upp ur golvet. Men att man inte kan komma med dolda fel för badrummet längre, är såklart en nackdel för er.
Badrummet är ju redan 10 år gammalt och man får väl räkna med att ni bor där några år i alla fall vilket innebär att badrummet är ändå äldre och att nästa köpare då räknar med att i vilket fall som helst göra om badrummet helt rätt snart. Det gör ju att värdeminskningen då är mindre än vad den är idag.Kabele skrev:
Det går att resonera på väldigt många olika sätt runt hur en sådan här avvikelse skall värderas.
Om man först ser till skaderisken. Risken är liten men förhöjd. Antag att man hugger till med att du löper 10% risk att överhuvudtaget få en vattenskada, inom 10 år, när badrummet är avskrivet. Antag att det är 50% risk att den skadan beror på den här avvikelsen. OM detta inträffar nästa månad, så skulle förs. bolaget kanske ha stått för 50% av ett nytt badrum (åldersavskrivning), typ 75 000. Händer det om 5 år, så kanske bolaget skulle ha ersatt med 37500 osv.
I praktiken tror jag att risken är ännu lägre.
Så man kan säga att det är 5% risk att du missar en försäkringsersättning på i genomsnitt 37500.
Rent matematiskt borde man då kunna värdera felet till 5% av 37 500. Dvs lite mindre än 2000 kr.
En då troligen allvarligare konsekvens av felet, är att OM du vill sälja huset igen inom ett år, så kommer en ny köpare att vilja betala mindre för huset. För att värdera den faktorn, kan du prata med en mäklare (inte samme som säljer nu), och be om en uppskattning av prisskillnad för ett hus med felfritt, 10 år gammalt badrum, och ett där det finns en besiktningsanmärkning.
Men som sagt, OM du köper huset, så är den reela risken för en skada pga. detta utförande rätt liten, men OM det blir en skada så blir det dyrt.
En badrumsrenovering är alltid dyr, oavsett om man får en del hjälp av försäkringen eller inte. Det är en av riskerna med att äga hus.
Om man först ser till skaderisken. Risken är liten men förhöjd. Antag att man hugger till med att du löper 10% risk att överhuvudtaget få en vattenskada, inom 10 år, när badrummet är avskrivet. Antag att det är 50% risk att den skadan beror på den här avvikelsen. OM detta inträffar nästa månad, så skulle förs. bolaget kanske ha stått för 50% av ett nytt badrum (åldersavskrivning), typ 75 000. Händer det om 5 år, så kanske bolaget skulle ha ersatt med 37500 osv.
I praktiken tror jag att risken är ännu lägre.
Så man kan säga att det är 5% risk att du missar en försäkringsersättning på i genomsnitt 37500.
Rent matematiskt borde man då kunna värdera felet till 5% av 37 500. Dvs lite mindre än 2000 kr.
En då troligen allvarligare konsekvens av felet, är att OM du vill sälja huset igen inom ett år, så kommer en ny köpare att vilja betala mindre för huset. För att värdera den faktorn, kan du prata med en mäklare (inte samme som säljer nu), och be om en uppskattning av prisskillnad för ett hus med felfritt, 10 år gammalt badrum, och ett där det finns en besiktningsanmärkning.
Men som sagt, OM du köper huset, så är den reela risken för en skada pga. detta utförande rätt liten, men OM det blir en skada så blir det dyrt.
En badrumsrenovering är alltid dyr, oavsett om man får en del hjälp av försäkringen eller inte. Det är en av riskerna med att äga hus.
Medlem
· Västernorrland
· 10 264 inlägg
Det ska ju påpekas att den ev försäkringsersättningen endast äventyras om den framtida skadan kan bevisas bero på avvikelsen. Det är ju inte så att man inte får nånting bara för att det är en avvikelse.
Blir det vattenskada som beror på nåt helt annat så gäller ju försäkringen som vanligt minus åldersavdrag då.
Blir det vattenskada som beror på nåt helt annat så gäller ju försäkringen som vanligt minus åldersavdrag då.
