Jag är intresserad av nationalekonomi (och hur bostadspriserna anses av många bedömare vara den enskilt största risken för svensk ekonomi) men kan ingenting om husbygge. Av vad jag kan utläsa är det dock ändå förhållandesvis dyrt att bygga hus, och inte nödvändigtvis en besparing. Därför blir jag fundersam på vilken paramter jag "missar" i mitt tänk.
Reala huspriser:
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Jag tänker att vi har fått flera "lågpris"-kedjor för byggmaterial de senaste åren, och att (även om man skulle anlita hantverkare för jobbet) har reallönerna i Sverige inte stigit i samma takt som bostadspriserna. Alltså borde det vara en "bra deal" att bygga hus även om man anlitar tredjepart.
Bostadspriser i förhållande till reallöner:
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Sett till den aggressiva prisutveckligen på bostäder tänker jag att det borde vara, med lätthet, 30-40% billigare att bygga själv (även med hantverkare). Men misstänker att så inte är fallet. Vad är det jag missar? Har som sagt ingen erfarenhet av att själv bygga eller äga bostad. Har grubblat mycket på detta.
Man skall ha någonstans att bygga och i Stockholm skulle även ett bygge i egen regi vara svårt att genomföra 30-40% billigare, om du inte råkar äga en byggbar tomt.
I stockholm fungerar marknadsekonomin så att tomtpriset fyller upp den "lucka" som prisskillnaden mellan ett nyproducerat hus och ett befintligt med motsvarande storlek och standard ger. Tomtpriset går upp om huspriserna går upp och vice versa. Den eventuella prisskillnad som blir kvar utgörs av "besvärsfaktorn" med att projektera och bygga ett hus och den tid det tar innan det blir klart.
Det vore väldigt ologiskt om du skulle kunna köpa en tomt, låta bygga ett hus, och så är det plötsligt värt 50% mer än kostnaden. Om jag äger en tomt, varför skulle jag sälja den under de premisserna? Då låter jag givetvis själv bygga ett hus och sedan sälja, plocka hem hela överskottet.
Under de långa tider som vi haft en stigande marknad, så hävdade många att de kunde bygga ett nytt hus några 100 000 billigare än att köpa motsvarande hus färdigt.
I de allra flesta fall byggde den kalkylen på tidsfaktorn. Du köper en tomt idag, till dagens marknadspris, du beställer ett bygge om några månader till marknadspris. och om typ 2 år är huset färdigt. DÅ är motsvarande hus oftast dyrare, för du hade en stegrande marknad. Till detta kommer då att marknadspriset på tomter kanske släpar efter lite, när färdiga hus ökar snabbt i värde.
Idag har vi en marknad där priserna inte kan förväntas stiga (snabbt) under en kortare tidsperiod, möjligheten att tjäna på att bygga blir begränsad.
Det obehagliga är att risken för att det hus jag påbörjar idag, som kanske är färdigt om två år, kan då ha sjunkit i värde i förhållande till produktionskostnaden. I princip är det ju inte värre än att ett hus jag köper färdigt idag kan ha sjunkit lika mycket om två år.
Skillnaden är att huset jag köper idag, finansierar jag nu när jag köper det. Huset som byggs och skall vara färdigt om två år finansieras då. I värsta fall ger värdeminskningen att jag inte får låna pengar då om två år när huset skall få sina slutliga lån.
Som jag ser det bör ett nytt "oslitet" hus vara dyrare eftersom allt är nytt. Sen sjunker värdet successivt och ökar litegrann vid renovering. Men man kan nog tänka sig att ett hus som är 50 år bara har 50 år kvar tills det ska rivas, och ett nytt hus har 100 år kvar (grovt förenklat).
I teorin skulle det gå att bygga ett hus med 80-tals regelverk idag och det skulle då bli värt 40-50% mer än det skulle kosta att bygga.
Detta är dock inte tillåtet. Det som driver upp kostnaderna för att bygga idag är helt enkelt att hus som byggs idag har mycket högre krav än de hade för en generation sedan. Det är också det som gör att det kostar dubbelt så mycket att bygga ett hus i Sverige som tex i Tyskland.
Så skyll på politikerna som inför regler på hur man får lov att bygga. Det är det som gör det dyrt.
Materialet som säljs i byggnadshandeln utgör inte en såpass betydande del av kostnadsmassan vid ett husbygge att potentiell prisskillnad på 10-20% inte kommer att återspeglas i väsentlig besparing.
Vilka krav är det som gör huset kostar dubbla mot Tyskland?
Det undrar jag också.
Om det blev tillåtet att börja bygga hus med 80-tals isolering, skulle det börja byggas sådana, där uppvärmningskostnaderna blir det dubbla, och krävs AC på sommaren?
Vill vi från samhällets synvinkel att det byggs sådana hus?
Om vi slapp bygga tillgänglighetsanpassade badrum, hur mycket mindre än 1,7 x 1,9 meter skulle vi börja bygga dom?
Känner du många som skulle välja ett mindre badrum än så när det ändå bygger nytt, ifall de fick chansen att göra det?
Skulle det vara någon märkbar besparing att välja modul 7 eller modul 8 innerdörrar istället för modul9, som uppfyller tillgänglighetskraven? (Likaså med mindre än modul 10 på ytterdörren).
Skulle vi strunta i ventilationsanläggning ifall man slapp?
Skulle vi strunta i en viss mängd fönsterarea som krävs för rum där man varaktigt uppehåller sig? (det finns absolut inga hus i några huskataloger som inte uppfyller minimum lagkrav med mycket stor råge).
Så jag undrar också var vi skulle kunna/vilja skära så enormt mycket på de tekniska egenskapskraven att byggkostnaden skulle minska ens märkbart ...
Jag tycker att i princip alla tekniska egenskapskrav är vettiga och förnuftiga. Och inget som man normalt sett ser begränsande.
(Det kan vara lite om tillgänglig från/till och runt huset som ibland gör vissa tomter omöjliga eller dyra att bygga på, som kanske samtidigt är lite löjligt då).
Ett mycket värre problem tycker jag i så fall hela bygglovsprocessen är.
En jäkla cirkus, och dyr cirkus, där kommunerna kan uppvisa precis alla de sämsta sidor som går att prestera.
Långsam och okunnig handläggning. Kostnader som är helt sanslösa, godtyckliga beslut, diverse märkliga avgifter (kanske för att stärka kommunkassan?) osv osv.
Byggherrekostnaderna i t.ex. Göteborgs kommun kan ju lätt bli 2-300 hundra tusen ...
Det är svårt att peka på en bestämmelse och säga hur mycket dyrare det blir på grund av den.
Men summan av alla de tusentals reglerna blir ju att det blir orimligt dyrt att bygga i Sverige.
Sen tycker jag inte att det skulle vara katastrof att bo i ett 60-80 tals hus. Det är många som gör det och det är inte så farligt.
DEtt mycket värre problem tycker jag i så fall hela bygglovsprocessen är.
Men är inte bygglovsprocessen just så komplicerad p g a de tekniska egenskapskraven?
Om kommunens bygglovsprocess istället blev begränsad till estetisk hänsyn och grannpåverkan så skulle de kunna skyffla igenom byggloven på kort tid. Sedan lägger man ansvaret helt på byggherren och branschen för de tekniska egenskapskraven utan att blanda in kommunen. OK, enstaka småhus blir tokiga men som du skriver är ju de flesta av egenskapskraven helt rimliga så de kommer i det stora hela att efterföljas. Nästan ingen vill ha ett nytt hus med plumpar i slutbesiktningsprotokollet.
Mikael_L skrev:
