Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 836 inlägg
Håller inte med. Till skillnad från det faktiska fastighetsköpet faller besiktningen inom konsumenträtten, så finns det villfarelser om vad besiktningarna är så är det främst besiktningsmännens ansvar att vara tydligare med vad de säljer.
Det värsta exemplet jag sett (fritt ur minnet) är att fastigheten genomgått en säljarjordabalksbesiktning. Det var inte den exakta ordalydelsen, men kontentan var att man gav sken av att säljaren gjort en fullödig besiktning enligt JB, vilket dels lär ha varit lögn och dikt, dels inte är något säljaren har med att göra, då det är köparen som har ett besiktningsansvar enligt JB. Det borde ge en prick i mäklarlicensen att låta skriva något sådant.
Men som sagt, råder det oklarhet på besiktningsmarknaden är det besiktningsmännens och mäklarnas fel.
Det värsta exemplet jag sett (fritt ur minnet) är att fastigheten genomgått en säljarjordabalksbesiktning. Det var inte den exakta ordalydelsen, men kontentan var att man gav sken av att säljaren gjort en fullödig besiktning enligt JB, vilket dels lär ha varit lögn och dikt, dels inte är något säljaren har med att göra, då det är köparen som har ett besiktningsansvar enligt JB. Det borde ge en prick i mäklarlicensen att låta skriva något sådant.
Men som sagt, råder det oklarhet på besiktningsmarknaden är det besiktningsmännens och mäklarnas fel.
Nyttan för oss som köpare med säljbesiktningar var att vi hittade en besiktningsman som verkade vettig när man läste hans protokoll. Honom anlitade vi sedan som besiktningsman när vi själva som köpare köpte besiktning av ett annat hus. Istället för att använda den besiktningsman som den mäklaren rekommenderade.
Blir förskräckt över alla felaktigheter som skrivs i denna tråd och som dessutom läggs fram som "fakta". Det finns en rigorös lagstiftning som reglerar mäklarens roll och där det även finns en ansvarsförsäkring i botten där man som köpare har mycket goda möjligheter att få ersättning från om en mäklare skulle agera ens i närheten av hur HSG har antytt i denna tråd.
Dessutom så finns inga dolda ersättningar mellan mäklare och besiktningsmän utan detta regleras i mäklarlagen under en skyldighet att öppet redovisa s.k. Sidotjänster. Mäklaren ska alltså enligt lag öppet redovisa exakt vilka ersättningar denne får från annan part, kan vara banker, försäkringsbolag eller besiktningsbolag m.m.
Dessa sidotjänster är det okej om mäklaren får ersättning för sålänge de dels redovisas och dels att beloppen inte är betydande. Praxis finns på att "betydande" är över 1500kr så alla ersättningar mäklaren får för sidotjänster ska vara lägre än så.
Dessutom innebär många (inte alla) s.k. säljarbesiktningar att besiktningsmannens ansvar gentemot sin uppdragsgivare flyttas från säljaren till köparen när köpekontrakt skrivs. Detta betyder att besiktningsbolaget i juridisk mening anser att köparen är dennes uppdragsgivare och att besiktningsmannens ansvar ställs direkt mot köparen. Köparen har alltså då all rätt att dels lita på säljarbesiktningen dels reklamera om besiktningsman en gjort fel.
I de flesta besiktningsprotokoll så finns information om vem som äger rätten till protokollet, vad en köpare eventuellt behöver göra för att ha rätt att reklamera om protokollet är fel samt även den ack så viktiga informationen om vad besiktningen omfattat och inte omfattat.
Dessutom så finns inga dolda ersättningar mellan mäklare och besiktningsmän utan detta regleras i mäklarlagen under en skyldighet att öppet redovisa s.k. Sidotjänster. Mäklaren ska alltså enligt lag öppet redovisa exakt vilka ersättningar denne får från annan part, kan vara banker, försäkringsbolag eller besiktningsbolag m.m.
Dessa sidotjänster är det okej om mäklaren får ersättning för sålänge de dels redovisas och dels att beloppen inte är betydande. Praxis finns på att "betydande" är över 1500kr så alla ersättningar mäklaren får för sidotjänster ska vara lägre än så.
Dessutom innebär många (inte alla) s.k. säljarbesiktningar att besiktningsmannens ansvar gentemot sin uppdragsgivare flyttas från säljaren till köparen när köpekontrakt skrivs. Detta betyder att besiktningsbolaget i juridisk mening anser att köparen är dennes uppdragsgivare och att besiktningsmannens ansvar ställs direkt mot köparen. Köparen har alltså då all rätt att dels lita på säljarbesiktningen dels reklamera om besiktningsman en gjort fel.
I de flesta besiktningsprotokoll så finns information om vem som äger rätten till protokollet, vad en köpare eventuellt behöver göra för att ha rätt att reklamera om protokollet är fel samt även den ack så viktiga informationen om vad besiktningen omfattat och inte omfattat.
Vem som äger protokollet och rätten till innehållet framgår i de flesta fall tydligt i protokollet. Även vad som ev. krävs för att köparen ska få reklamationsrätten. Framgår inte den informationen där så skulle jag lägga protokollet i papperskorgen.Marlen Eskilsson skrev:
Men att underblåsa denna domedagsstämning gällande besiktningsmän och mäklare gynnar ingen, bättre att hålla sig till fakta och lagstiftning.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 836 inlägg
Det kan du tycka i egen sak. För jag utgår från att du är mäklare eller arbetar för en.Elin6745 skrev:
Mäklarna (i synnerhet i Stockholm) driver en utveckling som flyttar besiktningsuppdragen från att vara något köparna beställer till något säljarna beställer. Detta efter att mäklarna relativt nyligen tillåtits sälja kringtjänster som besiktning och städning. En naturlig köparuppgift flyttas alltså till säljaren för att mäklaren då kan få ut provision.
Du kan hävda att det inte är dolt för att det är nämnt i några finstilta villkor; de flesta av oss ser annorlunda på saken.
Att något är lagligt gör det inte ok. Huruvida något är ok eller inte är en subjektiv bedömning. För egen del tycker jag att det är mycket olämpligt att okunniga köpare pga. mäklarnas egenintresse tas längre ifrån sitt personliga besiktningsansvar.
Snömos. Ansvarsförhållandena blir oklara och köparen sämre informerad än om denne själv beställt besiktningen och deltagit vid den. Du beskriver till och med själv ett best case med reservation!
Det är förstås svårt med yrken där man förväntas upprätthålla ett relativt oberoende samtidigt som man är starkt kopplad till den ena parten. Det gör att mäklare och liknande yrkeskategorier aldrig kommer att uppbära förtroende som oberoende aktörer. C’est la vie!
Nej, Nötgårdsgubben, det är inte jag som "tycker" någonting, jag presenterar fakta, det är du som påstår massa felaktigheter som inte gynnar någon. Lagstiftningen finns där, bara för dig att läsa på.
Det du gör är att du sprider massa felaktig skräckpropaganda som inte hjälper någon, allra minst dom som eventuellt drabbas av en oseriös mäklare eller besiktningsman.
Exempelvis påstår du:
..."mäklarna relativt nyligen tillåtits sälja kringtjänster som besiktning och städning. En naturlig köparuppgift flyttas alltså till säljaren för att mäklaren då kan få ut provision."...
Det jag har gjort är att jag redogjort för den lagstiftning som finns som reglerar dessa "kringtjänster" som i lagtexten kallas sidotjänter och som begränsas till belopp för mäklaren enligt praxis, max 1500kr, och som öppet redovisas till såväl köpare som säljare. Dessutom är jag väldigt frågande till hur du kan anse att städningen är en "naturlig köparuppgift".
Du tycks uppenbarligen inte ha koll på den lagstiftning som finns på plats, som reglerar dessa förhållanden och som skyddar köpare mot just det du beskriver.
Det gör det extra olyckligt då du riskerar att förvirra andra som blir rädda istället för pålästa.
Dessutom ställer du till det för alla seriösa mäklare där ute som öppet presenterar sina sidotjänter, säkerställer att de arbetar med seriösa besiktningsmän som alltid finns tillgängliga för att erbjuda osäkra köpare goda råd och vägledning vad de ska tänka på för att kunna göra ett tryggt husköp.
Det du gör är att du sprider massa felaktig skräckpropaganda som inte hjälper någon, allra minst dom som eventuellt drabbas av en oseriös mäklare eller besiktningsman.
Exempelvis påstår du:
..."mäklarna relativt nyligen tillåtits sälja kringtjänster som besiktning och städning. En naturlig köparuppgift flyttas alltså till säljaren för att mäklaren då kan få ut provision."...
Det jag har gjort är att jag redogjort för den lagstiftning som finns som reglerar dessa "kringtjänster" som i lagtexten kallas sidotjänter och som begränsas till belopp för mäklaren enligt praxis, max 1500kr, och som öppet redovisas till såväl köpare som säljare. Dessutom är jag väldigt frågande till hur du kan anse att städningen är en "naturlig köparuppgift".
Du tycks uppenbarligen inte ha koll på den lagstiftning som finns på plats, som reglerar dessa förhållanden och som skyddar köpare mot just det du beskriver.
Det gör det extra olyckligt då du riskerar att förvirra andra som blir rädda istället för pålästa.
Dessutom ställer du till det för alla seriösa mäklare där ute som öppet presenterar sina sidotjänter, säkerställer att de arbetar med seriösa besiktningsmän som alltid finns tillgängliga för att erbjuda osäkra köpare goda råd och vägledning vad de ska tänka på för att kunna göra ett tryggt husköp.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 197 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 197 inlägg
Vad menar du med äger protokollet och ha rätten till innehållet? Vanligen publiceras dessa protokoll i sin helhet på nätet i samband med husannonsen. Vad finns då kvar att äga, all information är offentliggjord.
Om våra kära mäklare kunde hålla sig till den praxis som jobbats fram skulle man slippa många frågetecken.
1. Mäklaren är skyldig att strikt uppmana köparen att uppfylla sin undersökningsplikt, att invagga köparen i en falsk trygghet att övertagande av ett protokoll uppfyller detta är FEL.
2. Köpekontraktet skall alltid innehålla en helt öppen besiktningsklausul utan undantag, viten, belopp eller andra abrovinker.
Min erfarenhet är inte att det är nån sorts mygel mellan besiktningsman och mäklare men det är inte köparen som beställt och kravställt besiktningen.
När jag beställt besiktningar har jag oftast identifierat några områden som jag vill att besiktningsmannen tittar extra noga på, han kan då förbereda sig med att ta med rätt instrument och avsätta extra tid om det så krävs.
Säljarbesiktning fyller för mig ett syfte, att budgivarna budar på samma premisser.
Mäklaren säljer dock in en massa olika försäkringsprodukter på säljaren för en "problemfri" försäljning, i detta "problemfria" koncept ingår att köparen övertar befintlig besiktning och är en ja-sägare till all mumbojumbo som hittats på.
Medvetna köpare (genomsnittsmedlemmen här på BH) blir besvärliga köpare och riskerar att sållas bort...
1. Mäklaren är skyldig att strikt uppmana köparen att uppfylla sin undersökningsplikt, att invagga köparen i en falsk trygghet att övertagande av ett protokoll uppfyller detta är FEL.
2. Köpekontraktet skall alltid innehålla en helt öppen besiktningsklausul utan undantag, viten, belopp eller andra abrovinker.
Min erfarenhet är inte att det är nån sorts mygel mellan besiktningsman och mäklare men det är inte köparen som beställt och kravställt besiktningen.
När jag beställt besiktningar har jag oftast identifierat några områden som jag vill att besiktningsmannen tittar extra noga på, han kan då förbereda sig med att ta med rätt instrument och avsätta extra tid om det så krävs.
Säljarbesiktning fyller för mig ett syfte, att budgivarna budar på samma premisser.
Mäklaren säljer dock in en massa olika försäkringsprodukter på säljaren för en "problemfri" försäljning, i detta "problemfria" koncept ingår att köparen övertar befintlig besiktning och är en ja-sägare till all mumbojumbo som hittats på.
Medvetna köpare (genomsnittsmedlemmen här på BH) blir besvärliga köpare och riskerar att sållas bort...
Dessa säljarbesiktningar med medföljande "doldafelförsäkringar" började erbjudas i mitten på 90-talet när jag startade min mäklarbana. Jag var kritisk från start, men så här "skulle det gå till". Efter ett par år så lämnade jag -vid den tidpunkten, Sveriges största mäklarkedja- för att köra egen låda. Jag lyckades få säljarna att förstå att det är köparen som ska ta ansvaret för besiktningen. Köparna krånglade lite i början, då de tyckte att detta var en utgift som säljaren kunde stå för, men efter att ha gått igenom sådana saker du beskriver, så var de mer än övertygade om hur tågordningen ska vara i en fastighetsaffär. Förklaringen är enkel sett ur besiktningsmannens synvinkel...-Det är den som du får betalt av som du företräder! Alltså, om köparen betalar till besiktningsmannen, så utför denne arbetet FÖR köparens räkning, INTE för säljaren/mäklaren. Ett tips kan vara att, ta gärna en besiktningsman som INTE har någon anknytning till fastighetsmäklarna på orten.H HSP skrev:
Jag kan fortfarande inte förstå att konsumentorganisationer, berörda myndigheter m.m. kan tillåta att detta sker i sammanhang som kan vara livsavgörande för privatpersoner med begränsade kunskaper om fastigheter o byggnader.
Fastighetsmäklarnämnden har haft mer fokus på skitsaker än detta. T.ex. kravet att det SKA finns en boendekalkyl kopplat till varje affär, oaktat om köparen vill ha en eller ej. Eller "för låga" utgångspriser, som inte är något annat än att man låter marknaden "sätta slutpriset". Slutpriset kan inte under några omständigheter komma som en överraskning flera veckor efter tillträdet, när den beviljade lagfarten dimper ner i postlådan. Priset vet man när budgivningen är klar, däremot kan en rutten källarvägg dyka upp tre månader senare som i bes.protokollet står "Inget att notera vid okulär besiktning" är dock "en riskkonstruktion" som kan kräva fördjupad undersökning. Om ett lågt utgångspris kan anses vilseledande, så är det ändå en skitsak jämfört med ett besiktningsprotokoll som vilseleder köparna.
Nu är det två-tre år sedan. Men då var det ett program på TV om besiktningar, tror det var uppdr. granskning.
Där klargjordes, dels från de stora mäklarhusen, dels från Anticimex. Att Anticimex betalar provision till mäklarna för sålda besiktningsuppdrag, och det gjordes också tydligt att detta inte redovisas till deras kunder, varken säljare eller köpare. Och detta var alltså helt klarlagt både från mäklarsidan, och från Anticimex, i intervjuer.
I samma program intervjuades en fristående mäklare som var upprörd, hon hade fått erbjudande från en lokal bes. man om provision för sålda besiktningstjänster. Och bes. förertaget såg det som en självklarhet.
Så dolda provisioner får vi nog anta är standard i branschen.
Nu har Anticimex nog skärpt sig en del. Men i den vevan låg de i topp bland anmälningar till ARN inom sektorn bostad och bygg. Så i en bransch som är full av skumma skojarföretag, lyckades de toppa anmälningarna. Nu är de stora, så helt rättvisande är det ju inte.
Besserwisher
· The Great North
· 808 inlägg
Ingen annan källa än de själva. Har hört 2% tidigare och frågade igen idag och fick svaret strax under den siffran.O 1morgan1 skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 836 inlägg
Det får du gärna precisera, för jag tar det som en förolämpning. Sen tycker jag att det är skrattretande högfärdigt och enfaldigt att påstå att man bara presenterar fakta i en sån här diskussion. Tror du på det själv?
Hade du brytt dig om att läsa vad jag skrev hade du förstått att jag tycker att lagstiftningen, och praxis, är dålig. Att läsa den igen ändrar inte detta.
Lustigt, jag tycker att uppmaningar till köpare att ta sitt lagstiftade ansvar på allvar i allra högsta grad hjälper dessa att skydda sig mot dåliga yrkesmän.
Det förstår jag. Tur då att jag varken anser eller skrivit det. Det torde vara uppenbart för alla som inte medvetet vill missförstå att jag skrev om besiktningen som en naturlig köparuppgift och i förbigående nämnde städtjänster som något mäklare fick börja förmedla samtidigt som de fick förmedla besiktningar.
Tro det eller ej, jag är rätt obrydd över att mäklare får förmedla kringtjänster, jag rekommenderade rentav någon på det här forumet häromdagen att ta mäklarens besiktningsman; det genuint olyckliga resultatet av den här reformen är i mina ögon säljarbesiktningarna.
Du misstar en avvikande uppfattning för okunskap. Igen.
Jag misstänker att du något överskattar min påverkansförmåga.
Redigerat:
Bra fart i den här tråden 
Jag har klart för mig vad som gäller för mig som köpare, har koll på mina skyldigheter och jag anser att jag har ganska bra koll på vad jag tittar på. Har ägt flera hus samt flera bostadsrätter, så jag har både lyckats köpa och sälja.
Avstår helt enkelt från att ens ge mig in i en budgivning på ett hus som jag anser inte lever upp till mina förväntningar.
Mår inte dåligt för att jag avstår en dålig fastighet. mår faktiskt ganska bra över att tagit ett bra beslut.
Tycker dock synd om "nya på bostadsmarknaden" eller de som inte har kunnande att själv avgöra om ett besiktningsprotokoll tar upp förekommande större brister eller inte.
Tycker att delar branchen inte lever upp till köparnas förväntningar. Är det proffs man har med att göra då bör affärerna gå smidigt och bekymmersfritt.
Att ens försvara att ett dåligt besiktningsprotokoll ger "någon" (ägaren av reklamationsrätten) möjlighet att starta en process för att ev få ersättning. Det är bättre att protokollet /besiktningen / beskrivningen är rätt från början.
Hade besiktningsmännen / mäklarna gjort sitt jobb rätt från början och kört med öppna kort samt redovisat de fakiska felen i en fastighet. då hade jag inte ens startad den här tråden.
Nu har jag en annan bild av verkligheten, det är min syn på branchen, jag påstår inte att det är så har överallt. Det börjar bli för många "missar" i beskrivningar eller besiktningar som jag med lätthet upptäcker vid vanliga husvisningar.
Mäklaren (vid försäljningsuppdraget) och besiktningsmannen (vid överlåtelsebesiktning) är får uppdraget av säljaren och betalt av säljaren.
Jag har klart för mig vad som gäller för mig som köpare, har koll på mina skyldigheter och jag anser att jag har ganska bra koll på vad jag tittar på. Har ägt flera hus samt flera bostadsrätter, så jag har både lyckats köpa och sälja.
Avstår helt enkelt från att ens ge mig in i en budgivning på ett hus som jag anser inte lever upp till mina förväntningar.
Mår inte dåligt för att jag avstår en dålig fastighet. mår faktiskt ganska bra över att tagit ett bra beslut.
Tycker dock synd om "nya på bostadsmarknaden" eller de som inte har kunnande att själv avgöra om ett besiktningsprotokoll tar upp förekommande större brister eller inte.
Tycker att delar branchen inte lever upp till köparnas förväntningar. Är det proffs man har med att göra då bör affärerna gå smidigt och bekymmersfritt.
Att ens försvara att ett dåligt besiktningsprotokoll ger "någon" (ägaren av reklamationsrätten) möjlighet att starta en process för att ev få ersättning. Det är bättre att protokollet /besiktningen / beskrivningen är rätt från början.
Hade besiktningsmännen / mäklarna gjort sitt jobb rätt från början och kört med öppna kort samt redovisat de fakiska felen i en fastighet. då hade jag inte ens startad den här tråden.
Nu har jag en annan bild av verkligheten, det är min syn på branchen, jag påstår inte att det är så har överallt. Det börjar bli för många "missar" i beskrivningar eller besiktningar som jag med lätthet upptäcker vid vanliga husvisningar.
Mäklaren (vid försäljningsuppdraget) och besiktningsmannen (vid överlåtelsebesiktning) är får uppdraget av säljaren och betalt av säljaren.
Det som påståtts i tråden är att en köpare inte kan lita på en s.k. säljarbesiktning vilket är fel. Besiktningsbolag arbetar olika men de stora och seriösa aktörerna presenterar en text i sitt protokoll där de redovisar för just hur/vad en köpare ska göra för att omfattas av samma skydd som säljaren.
I slutändan handlar det om att köparen ska ha samma rätt att reklamera besiktningsmannens arbete som säljaren om besiktningsmannen missat någonting.
Har ett exempel till från en överlåtelsebesiktning.
"jordfelsbrytare finns installerad och betjänare hela installationen"
Konstigt då man kan på gruppförteckningen läsa "ej via JFB" på tre av säkringarna som gick till en undercentral på våning 2 som i sin tur ej hade egen JFB. (matad TN-C)
Men ingen notering fanns i protokollet att jordade och ojordade uttag blandats i vardagsrum.
Nu brukar inte el ingå i "standard" besiktning, det kan ge en "falsk" trygghet för den okunninge om delar av elinstallation fått anmärkningar. Den okunnige kan då tro att "hela" elinstallationen besiktats.
Då är det bättre med enbart komentaren "Elinstallationen har ej besiktats"
"jordfelsbrytare finns installerad och betjänare hela installationen"
Konstigt då man kan på gruppförteckningen läsa "ej via JFB" på tre av säkringarna som gick till en undercentral på våning 2 som i sin tur ej hade egen JFB. (matad TN-C)
Men ingen notering fanns i protokollet att jordade och ojordade uttag blandats i vardagsrum.
Nu brukar inte el ingå i "standard" besiktning, det kan ge en "falsk" trygghet för den okunninge om delar av elinstallation fått anmärkningar. Den okunnige kan då tro att "hela" elinstallationen besiktats.
Då är det bättre med enbart komentaren "Elinstallationen har ej besiktats"
