Avslag på bygglov av ny entre, men 50% av alla i området har den lösningen?

[hempularen]

Att man reviderar eller skickar en ny ansökan spelar formellt inte så stor roll för de 10 veckorna. Den tiden räknas från att kompletta, slutliga handlingar skickats in. Så reviderar du ritningarna så får myndigheten ta 10v på sig till beslut. Sedan är det säkert så att man i praktiken tjänar tid på att revidera i ett pågående ärende, det hamnar inte sist i kön igen.

Men VAD säger din arkitekt?

 

[Juliecorn]

Nej, handläggaren måste meddela att hon avslår och att hon kommer att rekommendera nämnden avslag då er ansökan inte följer PBL och DP. Det måste alla handläggare göra oavsett om det beviljats avsteg tidigare.

Det är nämnden som kan medge avsteg och att man medgett avsteg tidigare kan vara ett skäl till att de medger avsteg igen.

Sådan är gången.

Att man reviderar eller skickar en ny ansökan spelar formellt inte så stor roll för de 10 veckorna. Den tiden räknas från att kompletta, slutliga handlingar skickats in. Så reviderar du ritningarna så får myndigheten ta 10v på sig till beslut. Sedan är det säkert så att man i praktiken tjänar tid på att revidera i ett pågående ärende, det hamnar inte sist i kön igen.

Men VAD säger din arkitekt?

Hon säger att 1, det finns ett hus med exakt samma mått och vinklar som vårt som blivit godkänt utan några problem (vi har alltså liksom de en smalare tillbyggnad från början än majoriteten av de andra) 2012. Ingen har nekats tidigare pga detta. Det finns ett särskilt historiskt intresse och det innebär att man vill att husen återspeglar 1920-tals karaktären- vårt hus är innan den önskade tillbyggnaden en riktig katt bland hermelinerna då vi har en 15 kvm står "dansbana" som takterass. Genom att bygga över den, i enlighet med Byggnadsnämndens förslag på bra sätt att bygga till husen i området från 1980-talet (gavs ut en publikation då med riktlinjer) bidrar vi till en stilmässigt mer homogen bebyggelse, vilket är i linje med de intentioner som ligger bakom skyddet.

 

[hempularen]

Det låter som du börjar få ihop en skaplig samling med argument, inför ett beslut i nämnden.

Jag skulle föreslå att du försöker hitta någon arkitekt eller jurist som kan hjälpa dig sätta ihop argumentationen på ett bra sätt.

Jag tycker det verkar som din arkitekt i det här fallet har gjort ett dåligt jobb, arkitekten borde ha insett att bygget kan bli problem i förhållande till detaljplanen, sedan kan man iofs. köra ändå. Men det skall inte bli en överraskning att handläggaren är kritisk, det borde arkitekten ha förvarnat om, och haft en argumentation i beredskap, det kan också göra stor skillnad om man redan i ansökan tar upp en del av den argumentationen. Se om du kan få tag i en mera erfaren arkitekt som kan skriva ihop argumentationen. Ex. en som ritat några av de andra ombyggnaderna i området.

Och som kanske också kan föreslå någon minimal ändring. Det kan behövas en liten ändring så att inte handläggaren skall tappa ansiktet helt, ifall han skall ändra sig.

 

[Juliecorn]

Det låter som du börjar få ihop en skaplig samling med argument, inför ett beslut i nämnden.

Jag skulle föreslå att du försöker hitta någon arkitekt eller jurist som kan hjälpa dig sätta ihop argumentationen på ett bra sätt.

Jag tycker det verkar som din arkitekt i det här fallet har gjort ett dåligt jobb, arkitekten borde ha insett att bygget kan bli problem i förhållande till detaljplanen, sedan kan man iofs. köra ändå. Men det skall inte bli en överraskning att handläggaren är kritisk, det borde arkitekten ha förvarnat om, och haft en argumentation i beredskap, det kan också göra stor skillnad om man redan i ansökan tar upp en del av den argumentationen. Se om du kan få tag i en mera erfaren arkitekt som kan skriva ihop argumentationen. Ex. en som ritat några av de andra ombyggnaderna i området.

Och som kanske också kan föreslå någon minimal ändring. Det kan behövas en liten ändring så att inte handläggaren skall tappa ansiktet helt, ifall han skall ändra sig.

Tack för all din hjälp, ja vi vill ändra i fönstren och så tar vi ju bort en del som rör entrén. Jag vill helst inte lägga mer pengar på arkitekten, men om jag tar in en ny så kostar det mer. Jag är fullt kapabel att skriva en redogörelse själv, dessutom har mina barn en gudmor som är Förvaltningschef för SBK i en grannkommun så jag tänkte att hon ska få läsa igenom det. Eftersom jag själv arbetar i ytterligare en kommun tänker jag be handläggare och nämndordförande om råd också. Frågan är hur vi får möjlighet att komplettera/revidera ansökan när handläggaren i sitt första och enda svar till oss säger att vi har två vägar 1. ta tillbaka ansökan eller 2. Gå vidare med ansökan i befintligt skick. Alla andra bygglov jag har gått igenom återkopplar med synpunkter innan beslut tas, de ger också möjlighet till revidering/komplettering av bygglovet, hur får jag tillstånd detta?

 

[hempularen]

Låter som du har kompetens själv och runt dig för att skriva ihop det.

Men hör med dina kontakter om de möjligen vet någon arkitekt som "brukar få igenom" sina byggen. Det kan göra obehagligt stor skillnad med de rätta personliga kontakterna.

Jag hade för många år sedan en äldre arkitekt som kontorsgranne. Han kontaktades av en som hade problem att få igenom sitt bygglov för ett fritidshus, ahndläggaren kom med nya krav efter varje ändring.

Arkitektgrannen tittade på det, och upptäckte att stadsarkitekten i kommunen ifråga var en gammal studiekamrat. Så han ringde sin kompis, som suckade och berättade att handläggaren var hans största problem. Men handläggaren har semester om en vecka, kom ned hit då så tar vi en lunch, och jag godkänner bygglovet när handläggaren är borta.

Bara som exempel på nyttan av personliga kontakter.

 

[hempularen]

Och bara för att sätta igång dina tankar om alternativ för att komma vidare.

En bekant som bor något kvarter ifrån oss hade stora problem med bygglov (gällde också en vindsvåning), handläggaren kom med nya krav hela tiden. Till slut vägrade mannen i familjen gå dit igen, han var rädd att han skulle klippa till handläggaren, på allvar.

Då gick hans fru dit själv istället, och spelade "dum blondin", jag förstår inte det här, kan inte du hjälpa mig osv. Efter en stund började handläggaren gråta, och berättade ingående att han var mobbad av arbetskamraterna, och hur han hatade sitt jobb. Bygglovet blev godkänt, med någon liiiten ändring. Den "dumma blondinen" är VD för ett bolag med 200 anställda...

 

[Robert-san01]

Tack för all din hjälp, ja vi vill ändra i fönstren och så tar vi ju bort en del som rör entrén. Jag vill helst inte lägga mer pengar på arkitekten, men om jag tar in en ny så kostar det mer. Jag är fullt kapabel att skriva en redogörelse själv, dessutom har mina barn en gudmor som är Förvaltningschef för SBK i en grannkommun så jag tänkte att hon ska få läsa igenom det. Eftersom jag själv arbetar i ytterligare en kommun tänker jag be handläggare och nämndordförande om råd också. Frågan är hur vi får möjlighet att komplettera/revidera ansökan när handläggaren i sitt första och enda svar till oss säger att vi har två vägar 1. ta tillbaka ansökan eller 2. Gå vidare med ansökan i befintligt skick. Alla andra bygglov jag har gått igenom återkopplar med synpunkter innan beslut tas, de ger också möjlighet till revidering/komplettering av bygglovet, hur får jag tillstånd detta?

Komplettera ansökan brukar man kunna göra löpande. Ända fram till att ärendet är med på dagordningen och skall upp i nämnden.

 

[surfarn]

Hej, vi håller på med ett bygglov, varav en del avser en ny entré på ca 5 kvm. Kruxet är att den nya entrén gör att avståndet endast blir 2,7 m istället för 4,5 m. Går det att genom att visa på hur andra hus i närheten har byggt sina entréer och andra byggnader mycket närmare grannen än 4,5 m och då få ett ok? Grannen har sagt OK. Anledningen till att jag frågar är att vi annars måste lämna in ett nytt bygglov där vi antingen tar bort entrén helt eller ber arkitekten rita ny placering (dyrt).

Supertacksam för hjälp,

Egnahemsbon

Jag har inte läst igenom alla inlägg, men generellt så har jag hört att du har mindre chans att få igenom en mindre avvikelse om många andra i grannskapet har mindre avvikelser. Sen finns det nån praxis att mindre avvikelser är skillnader på upp till 10 %, och detta överskrider du i din ansökan

 

[surfarn]

Jag har inte läst igenom alla inlägg, men generellt så har jag hört att du har mindre chans att få igenom en mindre avvikelse om många andra i grannskapet har mindre avvikelser. Sen finns det nån praxis att mindre avvikelser är skillnader på upp till 10 %, och detta överskrider du i din ansökan

Jag kom på att man nog kan få placera saker närmare tomtgränsen om man får grannens skriftliga tillstånd.. här finns inte samma 10% praxis mig veterligen..

 

[banjoragge]

Det måste ha beviljats lov för att du skall ha ett prejudikat. Många kan ha fått bygglov bara utan att avvikelserna är preciserade som avvikelse. Så det är viktigt att få ut lolovbeslutet.

Likabehandling finns inte för bygglov. Har byggt i 4 olika kommuner, varav den senaste plötsligt började tillämpa sina regler efter 40 år. Hade tillgång till grannars beviljade bygglov urfärdade innan åtstramningen, men de hänvisade till ”tidigare beviljadeavsteg”. Har kollat det, och det är så illa. Vi fick bygga 77 kvm, en annan byggare ansökte året innan och fick igenom 250 kvm! Sedan gick Länstyrelsen in och ruskade om kommunen. Nu vågar det inte tumma på en millimeter!

 

[grodis]

Du brukar ha minst 4 v på dig att komplettera ett ärende innan de går upp i nämnden alternativt begära extra tid för att komplettera handlingarna inför nämnd. Jag skulle försöka förhala det hela och låta ärende ligga kvar i kön till nämnden. Innan semestrarna brukar det vara hårt tryck från alla som vill bygga Attefall osv så det kan vara svårt att få upp ärendet i sommar om man tar bort det ur kön. Detta varierar dock lite från kommun så du får kolla hur läget är i din kommun.

Jag skulle bokat möte med SBK innan du ändrar något. De kan tala om vad som är problem ur deras synvinkel och se till att samla på dig fakta om andra lov inför mötet så du kan få deras bemötande på hur de resonerat när de andra fått sina lov.

Även ett sådant ärende i din stil har vi avverkat i vinter och där var det en liten DP som hade specifikt att man inte fick inreda vind och området var sedan Q-märkt. Vi i nämnden gick där emot handläggarens förslag och godkände att de inredde vind och tog upp ett fönster på var gavel trots Q-klassningen. Det beslutet kommer att bli prejudicerande för det kvarteret och ingen har överklagat (vi i nämnden kommer dock troligen inte att få något julkort från kommun antikvarien, men det kan vi leva med. ).

Några kommentarer till dig robert-san01:

99% av alla bygglovsärenden handläggs på delegation av en bygglovshandläggare, ärendena hamnar alltså inte i någon kö till byggnadsnämnden.

Är delegaterna i nämnden så korkade att de går emot PBL, PBF, Boverket, MÖD och tillåter vindsinredning i ett område där detaljplanen anger att vind inte får inredas så innebär inte det att beslutet på något sätt blir prejudicerande för kommunens tjänstemän. Tjänstemännen i kommunen är anställda för att följa PBL, PBF, Boverket, MÖD sen att nämnden tagit ett beslut som strider mot svenska lagstiftning innebär inte att tjänstemännen skall fortsätta att bryta mot svensk lagstiftning.

Det är tydligt reglerat vad som kan godkännas som liten avvikelse av Boverket, proppen till PBL samt slutligen MÖD. Det kommer dessutom hela tiden nya domar från MÖD som ändrar vad som ska ses som liten avvikelse, något som var tillåtet igår är kanske inte tillåtet idag....Det finns ingen prejudicerande verkan här, att något som varit tillåtet tidigare skall vara tillåtet idag, det är precis tvärtom. Det är MÖDs nya domar som är prejudicerande.

Anser byggnadsnämnden att vindinredning bör vara tillåtet så skall ni ändra på detaljplanen, det är det enda legala sättet att hantera frågan.

 

[grodis]

Att handläggarna ofta kan ses som tråkiga och paragrafryttare av rang tror jag främst beror på att de har en delegation som ger dem rätt att i princip bara bevilja sådant som klart följer PBL och DP. Allt annat får de inte annat än avslå. Skulle de göra något annat skulle de vara tjänstefel då det är så deras uppdrag från nämnden ser ut i 99,9 fall av 100.

Tag gärna kontakt med ordförande eller vice orförande i nämnden och berätta om ert ärende. De brukar kunna ge en liten hint om vad de kan tänka sig att utslaget skulle bli. Säger någon av dem blankt nej direkt så skulle jag ta tillbaka min ansökan.

Självklart har en tjänsteman möjlighet att bevilja liten avvikelse på delegation, det är inte bara planenliga ärenden som handläggs på delegation.

Sen tror jag knappast ordföranden eller viceordföranden i byggnadsnämnden i en normalstor kommun känner till ditt ärende, majoriteten av ärendena(kring 95-99%) som kommer in till kommunen handläggs på delegation av en tjänsteman och kommer inte nämnden tillkänna förrän när beslutet redan är taget (syns på delegationslistan som bör finnas med i kallelsen till nämndssammanträdena).

 

[grodis]

Jag kom på att man nog kan få placera saker närmare tomtgränsen om man får grannens skriftliga tillstånd.. här finns inte samma 10% praxis mig veterligen..

Nej, det finns ingen praxis om 10% längre, tvärtom MÖD har skrivit i flera domar att kommunerna inte får ha någon slentrianmässig 10% avvikelse.

Och vad det gäller avstånd till tomtgräns och att få medgivande från grannar så är det fel att man skulle få bygga närmare tomtgräns om bara grannen medger det(detta gäller bygglovspliktiga åtgärder). Det skulle varit helt rättsosäkert, om man är kompis med grannen så får man bygga men om grannen av någon anledning är ovän med sökanden så får man inte bygga...En liten avvikelse är en liten avvikelse oavsett vad grannen tycker, och byggnadsnämnden kan bara bevilja bygglov för detaljplanenliga åtgärder eller åtgärder som kan ses som en liten avvikelse mot detaljplanen.

 

[hempularen]

Jag kom på att man nog kan få placera saker närmare tomtgränsen om man får grannens skriftliga tillstånd.. här finns inte samma 10% praxis mig veterligen..

Nej, grannens tillstånd har egentligen inte med den saken att göra.

Om du ansöker om något som innebär en avvikelse mot detaljplanen, som att bygga närmare en gräns. Då måste kommunen gå ut med ett "grannehörande" INNAN de fattar ett beslut. Det innebär att de informerar grannarna om den fråga de utreder, och vill få in grannarnas synpunkter på den avvikelse som ev. kan komma att godkännas. Det grannarna då skriver i sina yttranden ger varken någon vetorätt eller godkännande av planerna. Det är bara en del av det beslutsunderlag som skall beaktas när det tas beslut om bygglovet.

Så du kan få avslag även om grannen tycker dina planer är bra, och du kan få ditt bygglov även om en granne fullkomligt spyr galla över dina planer.

Sedan när beslutet har fattats, så skall grannarna åter informeras om beslutet, för att ge grannarna möjlighet att överklaga beslutet. Men det gäller alla bygglov, oavsett om de innehåller en avvikelse eller inte.

Detta förvillas ofta av reglerna runt bygglovsfria byggnader som friggebod och attefallshus. Ett sådant är då bygglovsfritt under förutsättning att det byggs minst 4,5m från en gräns, men kan få placeras närmare om grannen godkänner det. Så när det gäller bygglovsfria byggnader så har grannen vetorätt.

 

[Robert-san01]

Några kommentarer till dig robert-san01:

99% av alla bygglovsärenden handläggs på delegation av en bygglovshandläggare, ärendena hamnar alltså inte i någon kö till byggnadsnämnden.

Är delegaterna i nämnden så korkade att de går emot PBL, PBF, Boverket, MÖD och tillåter vindsinredning i ett område där detaljplanen anger att vind inte får inredas så innebär inte det att beslutet på något sätt blir prejudicerande för kommunens tjänstemän. Tjänstemännen i kommunen är anställda för att följa PBL, PBF, Boverket, MÖD sen att nämnden tagit ett beslut som strider mot svenska lagstiftning innebär inte att tjänstemännen skall fortsätta att bryta mot svensk lagstiftning.

Det är tydligt reglerat vad som kan godkännas som liten avvikelse av Boverket, proppen till PBL samt slutligen MÖD. Det kommer dessutom hela tiden nya domar från MÖD som ändrar vad som ska ses som liten avvikelse, något som var tillåtet igår är kanske inte tillåtet idag....Det finns ingen prejudicerande verkan här, att något som varit tillåtet tidigare skall vara tillåtet idag, det är precis tvärtom. Det är MÖDs nya domar som är prejudicerande.

Anser byggnadsnämnden att vindinredning bör vara tillåtet så skall ni ändra på detaljplanen, det är det enda legala sättet att hantera frågan.

Jag kan nog säga att jag har hyfsad koll på detta med bygglovshandläggning. Jag är vice ordförande i bygg och miljötillsynsnämnden i en mellanstor kommun.