"Öppet-köp" klausul vid husköp!
Vi har en spekulant på vårt hus som vill ha med en klausul som säger att han måste få ett visst belopp för sitt eget hus. Annars ska köpet inte genomföras. Vi vill ju gärna sälja men inte tappa två månader medan vi väntar på att han säljer sitt hus. Hur skulle en klausul /ett avtal kunna formuleras där han får som han vill dvs att kunna hoppa av om hans hus inte blir sålt till ett visst pris, samtidigt som vi skulle kunna sälja till någon annan under denna tid, ifall vi skulle få ett högre bud. OBS självklart ska vi inte kunna sälja till någon annan ifall han faktiskt får ett köpekontrakt och vill genomföra köpet av vårt hus, inom klausulens tidsgräns. HJÄLP! Tack på förhand!!
Allvetare
· Västra götaland
· 8 461 inlägg
Hur många fler spekulanter finns det på ert hus, och hur stor bedömer du sannolikheten att den presumtiva köparen får det han behöver/vill ha för sitt hus?
Jag har lite svårt att se hur en sådan klausul skulle utformas, det handlar ju även om hur ni skull hantera era "nya" köpare.
I första hand skulle jag inte vilja sälja med en sådan villkorsklausul. Dels är den öppen för länge, dels finns det risk för svåra tolkningsfrågor. Antag att de säljer, men deras köpare sedan hoppar av. Gissningsvis är det deras bank som kräver att de säljer innan de får låna till ert köp. Accepterar banken att de bara har ett köpeavtal, eller måste de faktiskt ha en avslutad överlåtelse, att de skall lyckas sälja med tillträde inom två månader är osannolikt.
OM du absolut vill acceptera en sådan här klausul, så finns det väl egentligen inget som hindrar att du fortsätter att sälja ditt hus (men informera de här köparnarna om vad som pågår), men se till att inget nytt köpeavtal tecknas eller vinner laga kraft förrän efter villkorstiden för köpare 1.
Antingen, se till att dragga med kontraktsskrivande, eller skriv avtal med ny köpare där det villkoras att det bara gäller ifall köpare 1 hoppar av. Fast då får du räkna med att även köpare 2 kan ha tröttnat vid det laget.
I första hand skulle jag inte vilja sälja med en sådan villkorsklausul. Dels är den öppen för länge, dels finns det risk för svåra tolkningsfrågor. Antag att de säljer, men deras köpare sedan hoppar av. Gissningsvis är det deras bank som kräver att de säljer innan de får låna till ert köp. Accepterar banken att de bara har ett köpeavtal, eller måste de faktiskt ha en avslutad överlåtelse, att de skall lyckas sälja med tillträde inom två månader är osannolikt.
OM du absolut vill acceptera en sådan här klausul, så finns det väl egentligen inget som hindrar att du fortsätter att sälja ditt hus (men informera de här köparnarna om vad som pågår), men se till att inget nytt köpeavtal tecknas eller vinner laga kraft förrän efter villkorstiden för köpare 1.
Antingen, se till att dragga med kontraktsskrivande, eller skriv avtal med ny köpare där det villkoras att det bara gäller ifall köpare 1 hoppar av. Fast då får du räkna med att även köpare 2 kan ha tröttnat vid det laget.
Skulle säga att det är en dum klausul för er. Ni som ligger ute med risken om man säger så. Men är det värt att vänta på han och att han troligen får det priset som behövs så går det väl att köra.
Jag skulle se till att det står att om han inte kan genomföra köpet pga att han inte säljer sitt hus för rätt pris så ska han stå för dom merkostnader ni får, tex ni får sälja till ett lägre pris, då får han stå för mellanskillnaden. Han tar ju inte risken, ni gör det.
Finns det absolut ingen annan köpare?
Edit, såg erat svar.
Om ni vill fortsätta leta efter andra köpare och det troligen finns, så skippa klausulen helt, det är bara jobb att ha med den och inget ni vinner på. Han får bestämma sig om han vill köpa eller inte, han får ta risken inte ni.
Jag skulle se till att det står att om han inte kan genomföra köpet pga att han inte säljer sitt hus för rätt pris så ska han stå för dom merkostnader ni får, tex ni får sälja till ett lägre pris, då får han stå för mellanskillnaden. Han tar ju inte risken, ni gör det.
Finns det absolut ingen annan köpare?
Edit, såg erat svar.
Om ni vill fortsätta leta efter andra köpare och det troligen finns, så skippa klausulen helt, det är bara jobb att ha med den och inget ni vinner på. Han får bestämma sig om han vill köpa eller inte, han får ta risken inte ni.
Var själv i din köpares situation när vi köpte vårt hus, vi fick längre tid på oss att sälja dvs. tiden mellan handpenning och slutköpet. En risk att vi varit tvungna att ha två bostäder eller gått miste om handpenningen om vi behövde dra oss ur...
Jag skulle kunna tänka mig att en sådan här klausul kan vara värd att överväga, om marknaden är seg (vilket den är på vissa håll nu), och man har försökt sälja under en längre tid, utan att få spekulanter. I tider med mer svårsålda hus, kan det vara nödvändigt med en del pragmatiska lösningar för att få sålt. Villkor av den här typen brukar komma upp i tider av segare försäljning. Om de blir alltför vanliga, så har man tills slut orimliga säljkedjor som måste lyckas. Typ: Er spekulant får en köpare som måste villkora att han får sålt, som får en köpare som måste villkora....
Men om köparen behöver förståelse från er för sitt behov av att sälja, så borde de kunna ha förståelse för att ni vill fortsätta hitta köpare, som reservutväg. Det jag som köpare då skull vara orolig över, är att ni får ett bud som är så mycket bättre att du tar skadeståndet, och bryter avtalet direkt innan de två månaderna har gått.
Men om köparen behöver förståelse från er för sitt behov av att sälja, så borde de kunna ha förståelse för att ni vill fortsätta hitta köpare, som reservutväg. Det jag som köpare då skull vara orolig över, är att ni får ett bud som är så mycket bättre att du tar skadeståndet, och bryter avtalet direkt innan de två månaderna har gått.
Allvetare
· Västra götaland
· 8 461 inlägg
Poängen med min fråga var ju att du kan få bättre råd om du ger mer bakgrundsinformation.M mrpos skrev:
Tack för bra återkoppling! Är det någon som har ett exempel på hur en klausul kan lyda - då menar köparen klausul om försäljning, att hoppas på den andra är väl för mycket.
Vad kan skadeståndet bli fö ren säljare som bryter kontraktet? Det är ju ett alternativ om vi mot förmodan helt plötsligt få skulle hitta en köpare som absolut vill bjuda mer, osannolikt men ändå intressant att veta.
Vad kan skadeståndet bli fö ren säljare som bryter kontraktet? Det är ju ett alternativ om vi mot förmodan helt plötsligt få skulle hitta en köpare som absolut vill bjuda mer, osannolikt men ändå intressant att veta.
Låter helt vansinnigt att ha en sån klausul. Köparen har alla möjligheter att hoppa av köpet. Även om någon erbjuder sig att köpa hans hus för angivet pris är det ju inte säkert att han genomför det. Han blir kanske girig och börjar kräva mer när han ändå låst upp er. Ni vet inte hur pass rimligt hans angivna önskepris är.
En tanke hade ju varit att ha en tidsgräns, och ett prispåslag för varje vecka som går tills köpet slutförts. Något som motiverar köparen att få till en affär utan dröjsmål.
Men det mest rimliga är väl att inte skriva något kontrakt nu. Det är inte rimligt att han låser upp er utan motprestation, såvida ni inte uttömt alla möjligheter att hitta andra spekulanter.
En tanke hade ju varit att ha en tidsgräns, och ett prispåslag för varje vecka som går tills köpet slutförts. Något som motiverar köparen att få till en affär utan dröjsmål.
Men det mest rimliga är väl att inte skriva något kontrakt nu. Det är inte rimligt att han låser upp er utan motprestation, såvida ni inte uttömt alla möjligheter att hitta andra spekulanter.
Det är rätt luddiga regler om sådana skadestånd. Det är enklare när en köpare bryter ett avtal. då kan säljaren få skadestånd för alla kostnader fram till att man lyckas sälja igen. Det är vanligt att säljaren då även begär skadestånd för en ev. lägre köpesumma, men det är tveksamt om det går att få igenom.M mrpos skrev:
I fallet att säljaren ångrar sig utan giltigt skäl, så kan köparen få ersättning för verifierade kostnader, vilket solklart kan innebära förrådskostnader, men även några veckors hotellvistelse. Även här borde en köpare kunna kräva skadestånd för att de istället får köpa ett dyrare hus senare, men lika tveksamt om det går igenom. Däremot har det nog rätt stor chans att få ut den vinst du gör på att bryta avtalet. De "äger" ju huset som du säljer en andra gång med vinst, den vinsten skulle de kunnat göra om affären hade slutförts utan avtalsbrott.
Men i största allmänhet bör man nog undvika alla former av avtalsbrott, det kan bli oerhört dyrt.
