Svensk mäklarstatistik visar på avvaktande marknad

[Redaktionen]

Bostadsmarknaden innehåller låg aktivitet och priserna faller marginellt för både hus och lägenheter.

Du kan läsa artikeln här: Svensk mäklarstatistik visar på avvaktande marknad

 

[jonmo]

Observera att detta är gravt missvisande statistik.

DN, "platå":
https://www.dn.se/ekonomi/bopriserna-stabiliserades-i-mars/

Men om man kollar på priserna i pressmeddelandena ser man en intressant sak:
https://www.maklarstatistik.se/pressmeddelanden/stor-omsattning-och-sma-prisrorelser/
https://www.maklarstatistik.se/pressmeddelanden/farre-bostadsaffarer-pa-avvaktande-marknad/

Marssiffrorna säger -1% i riket för brf, och kommenteras av MS själva som "Försäljningarna i mars innebar stillastående eller något nedåtgående priser".

Men medelpriset om man jämför mars med februari är 38 974 till 35 169 vilket är -9,8%. Orsaken är att det som kallas "1 mån" är egentligen förändringen på en månad av ett glidande 3-månaders medelvärde! Det står klart och tydligt, men rapporteras inte riktigt så... ("i enmånadssiffran jämförs december 2017 - februari 2018 med aktuell period. Medelpriset baseras enbart på den senaste månadens försäljningar.")

Varför rapporterar man på det konstiga sättet?

(Blev uppmärksammad på detta hos Cornucopia)

 

[Nefrums]

Observera att detta är gravt missvisande statistik.

DN, "platå":
[länk]

Men om man kollar på priserna i pressmeddelandena ser man en intressant sak:
[länk]
[länk]

Marssiffrorna säger -1% i riket för brf, och kommenteras av MS själva som "Försäljningarna i mars innebar stillastående eller något nedåtgående priser".

Men medelpriset om man jämför mars med februari är 38 974 till 35 169 vilket är -9,8%. Orsaken är att det som kallas "1 mån" är egentligen förändringen på en månad av ett glidande 3-månaders medelvärde! Det står klart och tydligt, men rapporteras inte riktigt så... ("i enmånadssiffran jämförs december 2017 - februari 2018 med aktuell period. Medelpriset baseras enbart på den senaste månadens försäljningar.")

Varför rapporterar man på det konstiga sättet?

(Blev uppmärksammad på detta hos Cornucopia)

Man rapporteur på detta sättet på grund av att det statistiska underlaget är för dåligt. Om man bara tittar på medelpris för en månad jämfört med förra skulle det svänga +-10% var månad. Detta beror helt enkelt på att det ibland sälgs många dyra och ibland många billiga object.
Detta jämnar ut sig i längden men osäkerheten blir stor när man har för litet statistiskt underlag.

 

[jonmo]

Man rapporteur på detta sättet på grund av att det statistiska underlaget är för dåligt. Om man bara tittar på medelpris för en månad jämfört med förra skulle det svänga +-10% var månad. Detta beror helt enkelt på att det ibland sälgs många dyra och ibland många billiga object.
Detta jämnar ut sig i längden men osäkerheten blir stor när man har för litet statistiskt underlag.

Intressant argument. Berätta gärna mera hur underlaget för att ta fram ett medelpris kan vara för litet om man tar med alla affärer.

 

[Nefrums]

Intressant argument. Berätta gärna mera hur underlaget för att ta fram ett medelpris kan vara för litet om man tar med alla affärer.

Nu har jag inte koll exact koll på det statistiska underlaget, utan partar bara om hur man i allmänhet gör med statistik med stor varians. Men som du ser på tex denna bilden:
https://www.maklarstatistik.se/wp-content/uploads/GMV-MV-ANTAL-2017-10-18-kl.-23.51.17.png
Så varierar det raka medelvärdet ganska mycket fram och tillbaka. Det glidande medelvärdet ger oftast en bättre bild av hur utvecklingen ser ut.

 

[jonmo]

Nu har jag inte koll exact koll på det statistiska underlaget, utan partar bara om hur man i allmänhet gör med statistik med stor varians. Men som du ser på tex denna bilden:
[länk]
Så varierar det raka medelvärdet ganska mycket fram och tillbaka. Det glidande medelvärdet ger oftast en bättre bild av hur utvecklingen ser ut.

Jag är helt medveten om att ett glidande medelvärde kan vara en bra idé för att ta bort brus och annat. Jag använder det så gott som dagligen i mitt jobb.

Du svara inte på frågan dock: om man har data för alla (mer eller mindre, men låt oss anta till att börja med att man har alla) affärer som gjorts en månad, så kan man räkna ut medelpriset. Det är ingen sampling, det är det faktiska medlet. Att då tala om att "osäkerheten blir stor" är alltså nonsens.

Dessutom motbevisar sin graf, om den visar det jag tror den visar, att det skulle svänga 10 % per månad.

Det återstår att etablera huruvida datat innehåller alla affärer. Jag skulle säga att det gör det nära nog för att det skalla vara negligerbart, särskilt som vi förhoppningsvis kan anta att det samlas in på ett liknande sätt varje månad.

Man kan ha många invändningar mot detta data: att använda ett medelvärdet på något som ligger långt från en normalfördelning, att siffran inte säger något om framtiden, att mäklare systematiskt fuskar med siffrorna. Men osäker, skulle jag inte säga siffran är alls.

 

[Drömtroll]

Du svara inte på frågan dock: om man har data för alla (mer eller mindre, men låt oss anta till att börja med att man har alla) affärer som gjorts en månad, så kan man räkna ut medelpriset. Det är ingen sampling, det är det faktiska medlet. Att då tala om att "osäkerheten blir stor" är alltså nonsens.

Dessutom motbevisar sin graf, om den visar det jag tror den visar, att det skulle svänga 10 % per månad.

Det återstår att etablera huruvida datat innehåller alla affärer. Jag skulle säga att det gör det nära nog för att det skalla vara negligerbart, särskilt som vi förhoppningsvis kan anta att det samlas in på ett liknande sätt varje månad.

Man kan ha många invändningar mot detta data: att använda ett medelvärdet på något som ligger långt från en normalfördelning, att siffran inte säger något om framtiden, att mäklare systematiskt fuskar med siffrorna. Men osäker, skulle jag inte säga siffran är alls.

Jag tolkar det inte som att ett glidande medelvärde är lämpligt pga att man får en skattning av medelpriset. Precis som du säger har man stor ramtäckning. Däremot, särskilt när man är nere på en nivå med färre datapunkter som tex. alla villor i en viss kommun, får man ju en variation av medelvärdet som beror av att utbudet inte är identiskt från månad till månad. Både storlek, skick och läge på objekt som säljs varierar. Då är frågan om en förändring i medelvärde beror på en faktiskt förändring i marknaden eller en tillfällig fluktuation i vad som säljs.

 

[jonmo]

Jag tolkar det inte som att ett glidande medelvärde är lämpligt pga att man får en skattning av medelpriset. Precis som du säger har man stor ramtäckning. Däremot, särskilt när man är nere på en nivå med färre datapunkter som tex. alla villor i en viss kommun, får man ju en variation av medelvärdet som beror av att utbudet inte är identiskt från månad till månad. Både storlek, skick och läge på objekt som säljs varierar. Då är frågan om en förändring i medelvärde beror på en faktiskt förändring i marknaden eller en tillfällig fluktuation i vad som säljs.

Jag håller med om att det är svårt att tolka den siffra man får fram, speciellt om man har få rapporterade affärer. Därför talade jag om den landsomfattande siffran.

Nu har man ju som sagt antagligen alla datapunkter. Då är det också möjligt att jämföra datan, är de objekt som sålts likvärdiga, geografiskt och storleksmässigt, eller har folk slutat köpa lägenheter i Stockholms innerstad? Men att förvänta sig den typen av analys från en kår som antagligen inte ens kan räkna procent eller skriva läsbara prospekt är väl lite mycket värt.