Konvertera lokal till bostäder
Hej!
Jag har ett projekt på gång där jag ska bygga om en tidigare butikslokal till tre lägenheter. Jag vill gärna själv vara med och styra upp under arbetets gång, dels för ha ha kontroll på vad som händer men också för att lära mig. Min konkreta fråga är egentligen om någon varit med om ett liknande konverteringsprojekt, och i vilken ordning arbetsmoment ska utföras. Ex om rörmockaren ska vara där först och fixa med avlopp eller elektrikern. Om någon har tips på totalentreprenör i Skåne mottages det tacksamt, kan vara intressant att se om det rent ekonomiskt är lönt att engagera sig.
Jag har ett projekt på gång där jag ska bygga om en tidigare butikslokal till tre lägenheter. Jag vill gärna själv vara med och styra upp under arbetets gång, dels för ha ha kontroll på vad som händer men också för att lära mig. Min konkreta fråga är egentligen om någon varit med om ett liknande konverteringsprojekt, och i vilken ordning arbetsmoment ska utföras. Ex om rörmockaren ska vara där först och fixa med avlopp eller elektrikern. Om någon har tips på totalentreprenör i Skåne mottages det tacksamt, kan vara intressant att se om det rent ekonomiskt är lönt att engagera sig.
Första steget är att kontrollera att det inte finns några hinder att omvandla lokalen till lägenheter, men det kanske du redan har gjort klart?
För att kunna få en prisuppgift behöver du ritningar och beskrivning på det du ska bygga, där även materialval bör finnas då t.ex. kök, badrum, etc, är mycket beroende av material.
För att kunna få en prisuppgift behöver du ritningar och beskrivning på det du ska bygga, där även materialval bör finnas då t.ex. kök, badrum, etc, är mycket beroende av material.
Allt beror på hur lokalen ser ut idag. Finns el/vatten där det behövs? Behövs ingrepp i bärande delar? Hur/vart ska ventilation dras, etc.
Börja med att ta fram ritningar. Det behövs dels för att planera arbetet/handla upp entreprenörer och dels för att söka bygglov. Innan bygglovet är beviljat och alla ritningar är godkända är det svårt att göra något.
Börja med att ta fram ritningar. Det behövs dels för att planera arbetet/handla upp entreprenörer och dels för att söka bygglov. Innan bygglovet är beviljat och alla ritningar är godkända är det svårt att göra något.
Var börjar man...
Entreprenadform och allmänna bestämmelser.
Du måste ha ett företag som beställare av jobbet. Inget byggföretag kommer vilja ta i projektet med ABS. En konvertering av butikslokaler till bostäder rymmer så många fallgropar att det inte går att förutse alla grejer som behöver göras. ABS lägger ett orimligt ansvar på entreprenören att gissa sig till allt som kan hända och för lite ansvar på dig som beställare.
Med ett bolag som beställare gäller AB. Den samlingen bestämmelser förutsätter att beställaren är kunnig och förstår vad avtalet omfattar. Därmed har entreprenören inte hela ansvaret för att du som beställare blir nöjd. Ditt eget ansvar blir större. Tvingar du fram idiotier så är hela ansvaret ditt. Både när det gäller att betala och att åtgärda.
Inför beställningar enligt AB behövs detaljerade handlingar. Hela projektet står och faller med tydligheten i underlagen. Vill du skjuta över kostnaden för att ta fram ritningar och beskrivningar på din entreprenör (totalentreprenad där utföraren även tar fram underlaget). Då är det stor risk för att kommunikationen er emellan blir förgiftad av att ni har assymetrisk förståelse av projektet.
Du kan anlita en fristående konsult (t ex en arkitekt) för att ta fram underlag för att sedan få priser och skriva avtal med en entreprenör att genomföra projektet exakt som det är skrivet (generalentreprenad eller delad entreprenad) Bristen med det är att de flesta arkitekter jag varit i kontakt med är duktiga på att visualisera och rita, men de är inte bättre än vem som helst att gissa om framtiden. Det kan leda till orimligheter när arbetet är i gång. Om/när omständigheterna tvingar er att ändra planer så faller de priser ni kommit överens om och projekter ruttnar ner i special/tilläggsarbetesträsket.
Kostnaden skenar och tidsplanen går åt helvete. Det är konsekvenserna av ett bristfälligt underlag.
Att ta fram ett perfekt underlag är orimligt dyrt. Dessutom vet ingen om underlaget var bra förrän pårojektet är klart.
Hur komma ur detta moment 22.
Förhandlingsentreprenad.
Du kan börja med att ta fram ritningar. Att försöka få en entreprenör intresserad bara genom gibberish är osannolikt. Därför först en arkitekt. Avpolletera arkitekten när du fått dina skisser och leta upp en riktigt bra projektledare (om du inte tror dig vara en sådan själv). Sedan försöker du få med en entreprenör som vill att du eller din projektledare är med hela tiden. De handlingar som ni bygger efter tar ni fram gemensamt. Blir det genomgripande förändringar så kan ni ta in arkitekten igen.
Det går inte att ha ett helt fast pris med en sådan arbetsform. Ni jobbar med prissatta hypotetiska mängdförteckningar. Dessa kontrollerar ni och uppdaterar under projekttiden. Det blir också svårt att byta utförare under tiden. Byggaren du börjar jobba med kommer att sitta på så mycket kunskaper att du ändå måste ha med dem på ett eller annat sätt.
Framgången med det här arbetssättet är beroende av konsulten. En bra konsult är värd sin vikt i silver åtminstone. Är du övertygad om att du vet vad du gör kan du lyckas när du leder projektet själv. Har du tur med valet av byggare kan det också gå väldigt bra.
Ett annat sätt är Funktionsentreprenad. Det betraktar jag som överkurs på Byggahus
.
Mvh Findus
Entreprenadform och allmänna bestämmelser.
Du måste ha ett företag som beställare av jobbet. Inget byggföretag kommer vilja ta i projektet med ABS. En konvertering av butikslokaler till bostäder rymmer så många fallgropar att det inte går att förutse alla grejer som behöver göras. ABS lägger ett orimligt ansvar på entreprenören att gissa sig till allt som kan hända och för lite ansvar på dig som beställare.
Med ett bolag som beställare gäller AB. Den samlingen bestämmelser förutsätter att beställaren är kunnig och förstår vad avtalet omfattar. Därmed har entreprenören inte hela ansvaret för att du som beställare blir nöjd. Ditt eget ansvar blir större. Tvingar du fram idiotier så är hela ansvaret ditt. Både när det gäller att betala och att åtgärda.
Inför beställningar enligt AB behövs detaljerade handlingar. Hela projektet står och faller med tydligheten i underlagen. Vill du skjuta över kostnaden för att ta fram ritningar och beskrivningar på din entreprenör (totalentreprenad där utföraren även tar fram underlaget). Då är det stor risk för att kommunikationen er emellan blir förgiftad av att ni har assymetrisk förståelse av projektet.
Du kan anlita en fristående konsult (t ex en arkitekt) för att ta fram underlag för att sedan få priser och skriva avtal med en entreprenör att genomföra projektet exakt som det är skrivet (generalentreprenad eller delad entreprenad) Bristen med det är att de flesta arkitekter jag varit i kontakt med är duktiga på att visualisera och rita, men de är inte bättre än vem som helst att gissa om framtiden. Det kan leda till orimligheter när arbetet är i gång. Om/när omständigheterna tvingar er att ändra planer så faller de priser ni kommit överens om och projekter ruttnar ner i special/tilläggsarbetesträsket.
Kostnaden skenar och tidsplanen går åt helvete. Det är konsekvenserna av ett bristfälligt underlag.
Att ta fram ett perfekt underlag är orimligt dyrt. Dessutom vet ingen om underlaget var bra förrän pårojektet är klart.
Hur komma ur detta moment 22.
Förhandlingsentreprenad.
Du kan börja med att ta fram ritningar. Att försöka få en entreprenör intresserad bara genom gibberish är osannolikt. Därför först en arkitekt. Avpolletera arkitekten när du fått dina skisser och leta upp en riktigt bra projektledare (om du inte tror dig vara en sådan själv). Sedan försöker du få med en entreprenör som vill att du eller din projektledare är med hela tiden. De handlingar som ni bygger efter tar ni fram gemensamt. Blir det genomgripande förändringar så kan ni ta in arkitekten igen.
Det går inte att ha ett helt fast pris med en sådan arbetsform. Ni jobbar med prissatta hypotetiska mängdförteckningar. Dessa kontrollerar ni och uppdaterar under projekttiden. Det blir också svårt att byta utförare under tiden. Byggaren du börjar jobba med kommer att sitta på så mycket kunskaper att du ändå måste ha med dem på ett eller annat sätt.
Framgången med det här arbetssättet är beroende av konsulten. En bra konsult är värd sin vikt i silver åtminstone. Är du övertygad om att du vet vad du gör kan du lyckas när du leder projektet själv. Har du tur med valet av byggare kan det också gå väldigt bra.
Ett annat sätt är Funktionsentreprenad. Det betraktar jag som överkurs på Byggahus
.Mvh Findus
