Takkupa, inreda vind, detaljplansbegränsning, bygglov?
Jag funderar på att köpa ett hus som ligger inom detaljplanerat område. Den här frågan är visserligen inte avgörande för om vi köper huset eller inte, men kan ha viss påverkan på hur mycket vi är beredda att betala om det blir en budgivning.
Huset är byggt på 40-talet och ligger inom detaljplanerat område i en DP som antogs 25 år senare. Huset är byggt med sadeltak och en rymlig vind. Från golv till nock uppskattar jag att det är runt 2,5 meter. Mäklaren har marknadsfört huset som att det finns en möjlighet att inreda vinden, men jag litar inte riktigt på mäklarens uppgifter.
I DP finns ingenting upptaget kring vindar. Vare sig om man får eller inte får inreda dessa.
De förenklade regler som kom för några år sedan ("Attefalls-regler") anger att en takkupa kan byggas utan bygglov. Däremot krävs en anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked. Vissa restriktioner finns som att det är max två kupor per fastighet, max halva takfallet, inga ingrepp i bärande konstruktion (befintliga takstolar måste alltså vara orörda) osv. Då krävs alltså inget bygglov, men däremot en anmälan till byggnadsnämnden som ska lämna ett startbesked. Kuporna lär då inte få markant påverka grannskapets sammanhållning m.m. men det krävs trots allt inget bygglov.
Vidare behövs vad jag förstår inget bygglov för att inreda en befintlig vind (lägga till ytterligare bostad). En anmälan krävs däremot och vissa krav kan behöva uppfyllas beroende på hur stor den nya bostaden blir osv.
När jag pratade med kommunen angav tjänstemannen muntligen att takkupor får byggas utan bygglov i området, så länge de håller sig innanför ovan regler. Men, att inreda vinden var det nej på. Detta med anledning av DP som anger att hus i området maximalt får vara en våning. DP vare sig tillåter eller förbjuder inredning av vind i området.
Så, takkupor säger man att det går att bygga, men inte att inreda vinden, då krävs bygglov och något sådan kommer inte lämnas med anledning av detaljplanens begränsing. Men, vad jag förstår ska en "vind" räknas som en våning om den kan inredas och om bygghöjden är minst 0,7m över golvbjälklaget på vinden. Då är det ingen vind utan en våning. Men vad räknas då som bygghöjd? I en dom från MÖD från förra året anges att man ska ta hänsyn till takkupor när man beräknar bygghöjden (även om den här var mestadels inåt vad jag förstod på ritningarna).
http://www.markochmiljooverdomstole...stolen/Svea HR P 9128-16 Dom 2017-03-27.2.pdf
Alltså, i fallet med huset vi tittar, vinden kan inredas men idag är bygghöjden under 0,7 meter över golvbjälklaget. Skulle man däremot bygga en takkupa så skulle det sannolikt innebära att bygghöjden då räknas som våning. Får man då bygga en takkupa utan bygglov? Eller innebär det att bygglov faktiskt behövs för takkupan? Tjänstemannen på kommunen sa nej, inget bygglov behövs men däremot en anmälan.
Om man då får bygga en takkupa utan bygglov, kan man sedan fortsätta med att inreda vinden utan bygglov? I det fallet så är det ju inte så att man lägger till ett våningsplan, man inreder den vind man redan har och som visserligen i det här läget redan skulle klassas som en våning då vinden kan inredas och bygghöjden är mer än 0,7 meter över golvbjälklaget. (samt minst 1,9 m till taket osv).
Vidare anger PBL att både i fallet takkupa och i fallet inreda ytterligare bostad (vind) att åtgärden får strida mot detaljplan. Frågan är då, får den strida mot t.ex. maximatl tillåtet antal våningar?
En ytterligare fråga är om det finns några begränsningar vad gäller fönster i takkupa? Gör sådana att det skulle krävas bygglov?
Om kommunen nu skulle dröja med eller t.om. vägra att lämna startbesked för de här planerna, finns möjlighet att överklaga. Det verkar bara vara fastighetsägaren som får överklaga i ett sånt här ärende, men finns det några rättsfall ännu på området? Jag har letat, men inte hittat någonting.
Slamkrypare. Att göra en ändring i den bärande konstruktionen i ett tak kräver vad jag kan läsa mig till bara en anmälan och är alltså bygglovsbefriad. Om man då amäler om en ändring i takkonstruktionen (naturligtvis för att möjliggöra den takkupa man senare vill anmäla...) kommer man då runt kravet på att takkupan inte får göra ingrepp i den bärande konstruktionen? Den bärande konstruktionen har man ändrat ändå genom en anmälan, medan man i nästa anmälan helt enkelt bygger sin takkupa?
Tacksam om någon haft en process liknande denna och framförallt om det finns några rättsfall från länsstyrelsen, mark- och miljödomstolen eller MÖD.
Huset är byggt på 40-talet och ligger inom detaljplanerat område i en DP som antogs 25 år senare. Huset är byggt med sadeltak och en rymlig vind. Från golv till nock uppskattar jag att det är runt 2,5 meter. Mäklaren har marknadsfört huset som att det finns en möjlighet att inreda vinden, men jag litar inte riktigt på mäklarens uppgifter.
I DP finns ingenting upptaget kring vindar. Vare sig om man får eller inte får inreda dessa.
De förenklade regler som kom för några år sedan ("Attefalls-regler") anger att en takkupa kan byggas utan bygglov. Däremot krävs en anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked. Vissa restriktioner finns som att det är max två kupor per fastighet, max halva takfallet, inga ingrepp i bärande konstruktion (befintliga takstolar måste alltså vara orörda) osv. Då krävs alltså inget bygglov, men däremot en anmälan till byggnadsnämnden som ska lämna ett startbesked. Kuporna lär då inte få markant påverka grannskapets sammanhållning m.m. men det krävs trots allt inget bygglov.
Vidare behövs vad jag förstår inget bygglov för att inreda en befintlig vind (lägga till ytterligare bostad). En anmälan krävs däremot och vissa krav kan behöva uppfyllas beroende på hur stor den nya bostaden blir osv.
När jag pratade med kommunen angav tjänstemannen muntligen att takkupor får byggas utan bygglov i området, så länge de håller sig innanför ovan regler. Men, att inreda vinden var det nej på. Detta med anledning av DP som anger att hus i området maximalt får vara en våning. DP vare sig tillåter eller förbjuder inredning av vind i området.
Så, takkupor säger man att det går att bygga, men inte att inreda vinden, då krävs bygglov och något sådan kommer inte lämnas med anledning av detaljplanens begränsing. Men, vad jag förstår ska en "vind" räknas som en våning om den kan inredas och om bygghöjden är minst 0,7m över golvbjälklaget på vinden. Då är det ingen vind utan en våning. Men vad räknas då som bygghöjd? I en dom från MÖD från förra året anges att man ska ta hänsyn till takkupor när man beräknar bygghöjden (även om den här var mestadels inåt vad jag förstod på ritningarna).
http://www.markochmiljooverdomstole...stolen/Svea HR P 9128-16 Dom 2017-03-27.2.pdf
Alltså, i fallet med huset vi tittar, vinden kan inredas men idag är bygghöjden under 0,7 meter över golvbjälklaget. Skulle man däremot bygga en takkupa så skulle det sannolikt innebära att bygghöjden då räknas som våning. Får man då bygga en takkupa utan bygglov? Eller innebär det att bygglov faktiskt behövs för takkupan? Tjänstemannen på kommunen sa nej, inget bygglov behövs men däremot en anmälan.
Om man då får bygga en takkupa utan bygglov, kan man sedan fortsätta med att inreda vinden utan bygglov? I det fallet så är det ju inte så att man lägger till ett våningsplan, man inreder den vind man redan har och som visserligen i det här läget redan skulle klassas som en våning då vinden kan inredas och bygghöjden är mer än 0,7 meter över golvbjälklaget. (samt minst 1,9 m till taket osv).
Vidare anger PBL att både i fallet takkupa och i fallet inreda ytterligare bostad (vind) att åtgärden får strida mot detaljplan. Frågan är då, får den strida mot t.ex. maximatl tillåtet antal våningar?
En ytterligare fråga är om det finns några begränsningar vad gäller fönster i takkupa? Gör sådana att det skulle krävas bygglov?
Om kommunen nu skulle dröja med eller t.om. vägra att lämna startbesked för de här planerna, finns möjlighet att överklaga. Det verkar bara vara fastighetsägaren som får överklaga i ett sånt här ärende, men finns det några rättsfall ännu på området? Jag har letat, men inte hittat någonting.
Slamkrypare. Att göra en ändring i den bärande konstruktionen i ett tak kräver vad jag kan läsa mig till bara en anmälan och är alltså bygglovsbefriad. Om man då amäler om en ändring i takkonstruktionen (naturligtvis för att möjliggöra den takkupa man senare vill anmäla...) kommer man då runt kravet på att takkupan inte får göra ingrepp i den bärande konstruktionen? Den bärande konstruktionen har man ändrat ändå genom en anmälan, medan man i nästa anmälan helt enkelt bygger sin takkupa?
Tacksam om någon haft en process liknande denna och framförallt om det finns några rättsfall från länsstyrelsen, mark- och miljödomstolen eller MÖD.
Den springande punkten är om vinden ska räknas som våning eller inte. Det finns domar i möd det är bara å leta... Även inredningen kan vara vägledande.
Det viktiga tycker jag är att fundera på huruvida det går att inreda vinden. Där efter kan man börja fundera hur man maximerar tak kupor. De verkar dumt å bygga tak kupor om man inte kan inreda vinden
Du gör rätt i att inte lita på mäklaren
Det viktiga tycker jag är att fundera på huruvida det går att inreda vinden. Där efter kan man börja fundera hur man maximerar tak kupor. De verkar dumt å bygga tak kupor om man inte kan inreda vinden
Du gör rätt i att inte lita på mäklaren
Ja, kanske. Vinden står ju där och är ju "inredningsbar" redan nu. Högt i tak, mycket utrymme, fönster på gaveln osv. Men, bygghöjden är inte 0,7 m över golvbjälklaget och då ska inte räknas som våning av det jag läser i domar och bedömningar. Men, om en takkupa uppförs, skulle det innebära att det förhållandet förändras och då lär vinden snarare i laglig mening betraktas som våningsplan.B Byggdjuret skrev:Den springande punkten är om vinden ska räknas som våning eller inte. Det finns domar i möd det är bara å leta... Även inredningen kan vara vägledande.
Det viktiga tycker jag är att fundera på huruvida det går att inreda vinden. Där efter kan man börja fundera hur man maximerar tak kupor. De verkar dumt å bygga tak kupor om man inte kan inreda vinden
Du gör rätt i att inte lita på mäklaren
Har letat bland MÖDs domar och av det jag hittat är det främst bygglovsansökningar för nybyggen, där man söker bygglov med en vind som enligt ritning kan inredas och dessutom då med takkupor där dessa gör att byggnadshöjden blir 0,7 meter eller mer över golvet på "vinden". De flesta domar dessutom i processer som startats före 2014 när den nya lagen trädde i kraft.
Men det är ju alla bygglovsprövningar. Här ska det ju inte behövas bygglov vare sig för takkupan eller att inreda vinden. Tittar man i lagen så krävs inget bygglov, visserligen en anmälan men den ska kommunen bara granska så att den stämmer överens med PBL, PBF, BBR och EKS.
Och i PBL 10 kap. anges att bygglovsbefriade åtgärder som inredning av vind (eller snarare inredning av ytterligare en bostad) och byggande av takkupor får strida mot DP. I proppen kan man t.om. finna att det uppfattas vara ett av de största syftena med lagändringen, vilket borde tala för att de åtgärderna som jag beskriver ska få genomföras (oaktat om vinden då betraktas som våning eller inte).
Dvs även om vinden efter att en takkupa byggts och en vind blivit inredd skulle anses vara en våning, torde det vara förenligt med nuvarande PBL och dessutom i linje med det syfte regeringen hade när man införde lagen. Men jag hittar som sagt inga rättsfall som prövar just detta. Utan det verkar snarare vara så att det är bygglov som prövas.Lagrådet skrev:
Samtidigt skulle det här resonemanget då helt kullkasta bygglovsprocessen även vid nybyggen. I en DP med 1-2 max tillåtna våningar är det ju då bara att bygga en vind som inte räknas som våning när man bygger. Sedan anmäler man om att bygga takkupor i efterhand och inreder vinden, så behöver man inte ens bekymra sig över frågan när man söker bygglov. Visst, det blir garanterat dyrare och sannolikt lär kommunen göra sitt yttersta för att begränsa möjligheterna (vägra ge startbesked och sedan driva processen i systemet) men det skulle ju vara en lucka i lagstiftningen.
Som sagt, det är inte avgörande för om vi ska köpa huset i fråga, så vi får väl se om budgivningen springer iväg eller inte...
Springande punkten är enligt min bedömning när detaljplanen är ifrån. Är den från 65 gäller byggnadsstadgan 1959:612, som trädde i kraft den 1 juli 1960 vilket innebär att vindar får inredas men inte om de då kan räknas som våning, om inget anges i detaljplanen.
Enligt tidigare byggnadsstadga skulle vind som inretts med boningsrum räknas som våning varför någon bestämmelse som reglerade vindsinredning inte var nödvändig om det istället reglerades med tillåtet våningsantal eftersom inredd vind automatiskt räknades som våning enligt byggnadsstadgan 1947:390 47 § 2. Därför regleras sällan vindsinredningar i gamla detaljplaner. Övergångsbestämmelsen om att inredd vind räknas som våning gällde dock fram till 1963.
Så enligt min bedömning ska vinden enligt detaljplan få inredas genom att söka bygglov.
Gör du en anmälan om att inreda ytterligare en bostad kan det komma att ställas krav på bostadsfunktioner som kök, WC, tvätt osv vilket känns onödigt bara för att slippa söka bygglov.
*Edit
Detaljplanen ska tolkas utifrån praxis när den trädde ikraft. Om det var otydligt när jag skriver att 60 år gamla lagstiftningar "gäller"...
Enligt tidigare byggnadsstadga skulle vind som inretts med boningsrum räknas som våning varför någon bestämmelse som reglerade vindsinredning inte var nödvändig om det istället reglerades med tillåtet våningsantal eftersom inredd vind automatiskt räknades som våning enligt byggnadsstadgan 1947:390 47 § 2. Därför regleras sällan vindsinredningar i gamla detaljplaner. Övergångsbestämmelsen om att inredd vind räknas som våning gällde dock fram till 1963.
Så enligt min bedömning ska vinden enligt detaljplan få inredas genom att söka bygglov.
Gör du en anmälan om att inreda ytterligare en bostad kan det komma att ställas krav på bostadsfunktioner som kök, WC, tvätt osv vilket känns onödigt bara för att slippa söka bygglov.
*Edit
Detaljplanen ska tolkas utifrån praxis när den trädde ikraft. Om det var otydligt när jag skriver att 60 år gamla lagstiftningar "gäller"...
Redigerat:
Ok. Detaljplanen är från 1969/70. Den är antagen och om jag förstår det rätt har den vunnit laga kraft 1970. Beslutad i kommunen 1969. (I en annan detaljplan i ett område ett stenkast bort som är gjord av samma arkitekt och beslutad samma år anges tydligare att vind inte får inredas utöver tillåtet antal våningsantal. Så där har man varit tydligare, men i detaljplan för området där det här huset står, regleras inte vind överhuvudtaget).A Alias_Olle skrev:
Förstår jag dig rätt då att byggnadsstadgan från 1960 innebär att vind får inredas i en detaljplan där det inte uttryckligen är förbjudet, men att man behöver bygglov för att göra det och en förutsättning är att vinden inte räknas som våning (dvs byggnadshöjden inte överstiger 0,7m. över golvbjälklaget)? Eller finns det något annat sätt att bedöma när en vind blir en våning från tidigare lagar som kan vara gällande och därmed besvärande?
(Och att inreda en vind i en detaljplan före 1963 skulle göra att den automatiskt räknades som våning oavsett byggnadshöjdens förhållande till golvbjälklaget)?
Jonatan79: Kommunen kräver bygglov för att inreda vind (eller källare för den delen). Men då ska kommunen helt enkelt ge bygglov för att inreda vinden på den här fastigheten om man ansöker om det.
Så, låt säga att man ansöker om bygglov för att inreda vinden, får det beviljat (sannolikt efter överklagan om jag ska lita på vad kommunens tjänsteman sa vid fråga) och sedan inreder den med exempelvis ett sovrum och ett badrum. Frågan är då hur man sedan går vidare? I det här läget skulle vinden inte klassas som våning och därmed inte vara i strid med detaljplan. Eller kan vinden trots det klassas som våning om den är inredd?
Om takkupor därefter byggs, kommer vinden dock klassas som en våning. Men, att bygga två takkupor inom ramarna för reglerna kräver ju inte bygglov så det finns ju inget för kommunen att neka i det läget. Eller? Att få bygga takkuporna på den eventuellt inredda vinden är avgörande för om det är intressant att genomföra eller inte, dessa skulle ge en mycket trvisam utsikt ner mot vatten.
Jag kanske ställde frågorna i fel ordning. Jag började med att fråga om man får bygga takkupa och sedan om man får inreda vinden. Skulle man göra det i den ordningen lär det ju räknas som våning, men gör man det i omvänd ordning så borde det fungera.Jonatan79 skrev:
Var runt i området och kikade idag, det är flera hus som har källare, ett våningsplan och en vind som med all tydlighet är inredd och det också finns takkupor på (samt takfönster och ganska stora gavelfönster). Om de blivit byggda med bygglov (och dessutom kanske innan Attefallsreglerna) vet jag dock inte. Det kan vara så att de byggts före detaljplanen trädde i kraft. Det kan ju också vara så att de byggts efter men att kommunen då godkänt inredd vind och takkupa som vind och inte våning, samt att ingen överklagat ett sådant beslut.
"Någon" pratade dock om att kommunen tidigare har godkänt takkupor i området men att man slutat med det senaste åren. Vet inte hur mycket det ligger i det dock. Kanske har kommunen godkänt inredd vind+takkupa som icke-våning under många år och sedan fått något överklagande någonstans och backning på bygglov, vad vet jag.
Tror inte takkuporna gör någon smitväg.
Det är resultatet som räknas.
Slutresultatet är en inredd vind. Om det skulle visa vara planvidrigt så kan det bli böter och återställande.
Så sätt igång och studera på vad som gör att det klassas som våning eller vind.
Det bästa ät att läsa domar från möd
Inte bara "mätregler"
Det är resultatet som räknas.
Slutresultatet är en inredd vind. Om det skulle visa vara planvidrigt så kan det bli böter och återställande.
Så sätt igång och studera på vad som gör att det klassas som våning eller vind.
Det bästa ät att läsa domar från möd
Inte bara "mätregler"
Inte alls konstigt svar från handläggaren utan ett korrekt svar. Om vinden inreds så blir en våning . Om man inte lyckas hålla sig inom reglerna för vind
Ja, och av det jag hittar i MÖD är att för att vind ska klassas som våning måste båda rekvisiten från plan- och byggförordningen uppfyllas. Om vinden kan inredas som bostad eller kontor och bygghöjden är mer än 0,7 meter över golvbälklaget. Se exempelvid MÖD P10322-14:B Byggdjuret skrev:
I just det fallet ansåg man dessutom att flertalet mindre takkupor på ett större flerbostadshus inte innebar att vinden klassades som våning, utan fortsatt klassades som vind.Mark- och miljööverdomstolen skrev:
Jag har inte hittat några andra domar från MÖD där rekvisitet 0,7m inte är uppfyllt men vinden ändå klassas som våning. Känner du till några sådana får du gärna beskriva och länka.
Slutresultatet är visserligen det intressanta, naturligtvis, men i en bygglovsprövning kommer ju i det här fallet då slutresultatet vara en inredd vind, ja, men den ska inte klassas som en våning.
Om takkupor sedan uppförs vid ett senare tillfälle, kan det vara så att vinden klassas om som våning. Kan då det bygglov som medgav att inreda vinden upphävas och krav på återställande riktas mot den inredda vinden? Takkuporna ska ju då inte behöva något bygglov och bygget av takkupor ska också få strida mot detaljplanen. Så även om slutresultatet efter att man byggt takkuporna innebär att vinden klassas som våning, ser jag inte lagliga hinder som kommunen då kan peka på. Men som sagt, det kanske är någonting som jag inte känner till som kan ligga till besvär.
Börja med att ställa en motfråga till kommunen med hänvisning till byggnadsstadgarna enligt ovan och kolla vad svaret blir. Enligt min bedömning ska det i byggnadsplaner från den tiden krävas uttryckligt förbud mot att inreda vind, annars ska det vara ok.
Den springande punkten är om vinden ska klassas som våning eller inte. Står det max 1vån räcker det ändå. Eftersom du inte kan inreda vinden om det klassas som våning. Då blir det 2 våningar. Så konsten handlar om att rita vinden så den inte klassas som våningA Alias_Olle skrev:
Därför spelar det ingen roll vad som står
Eller får du inte inreda vinden är det klart.
Det som står i dp är det som gäller oavsett när den gjordes eventuella egna påhittade tolkningar i kommunen. Får lätt bakläxa i ls
Precis, men i gamla detaljplaner behövde inte den "moderna" definitionen av vind uppfyllas för att det skulle klassas som våning, utan det blev automatiskt våning om den inreddes för bostadsändamål. Då reglerades aldrig frågan om vindsinredning utan man nöjde sig med våningsbegränsning. Därför behöver det inte vara ok att inreda vind i gamla byggnadsplaner även om det inte klassas som våning enligt dagens definition.B Byggdjuret skrev:
