Hyra ut hus på lantbruksenhet
Vi äger en lantbruksenhet med 3 bostadshus.
Ett bor vi i själva och de andra 2 ska vi hyra ut.
Jag har läst på en del om privatuthyrningslagen och hyreslagen och jag skulle vilja hyra ut enligt privatuthyrningslagen om det är möjligt. Jag hittar dock ingen info om jag kan göra det när fastigheten är en lantbruksenhet. Vi har inget lantbruk eller annan aktiv liknande verksamhet på gården om det spelar roll.
Det verkar även vara så att man får "tjäna" 40 000 + 20% av hyresbeloppet innan man får skatta 24% på det över 50 000 kr. Då verkar det klokast att hyra ut med kallhyra och att det tillkommer de faktiska kostnaderna för el, vatten, avlopp och soptömning?
Jag blir hela tiden varnad för besittningsrätten, men när man läser om det så verkar den gå att avtala bort?
Ett bor vi i själva och de andra 2 ska vi hyra ut.
Jag har läst på en del om privatuthyrningslagen och hyreslagen och jag skulle vilja hyra ut enligt privatuthyrningslagen om det är möjligt. Jag hittar dock ingen info om jag kan göra det när fastigheten är en lantbruksenhet. Vi har inget lantbruk eller annan aktiv liknande verksamhet på gården om det spelar roll.
Det verkar även vara så att man får "tjäna" 40 000 + 20% av hyresbeloppet innan man får skatta 24% på det över 50 000 kr. Då verkar det klokast att hyra ut med kallhyra och att det tillkommer de faktiska kostnaderna för el, vatten, avlopp och soptömning?
Jag blir hela tiden varnad för besittningsrätten, men när man läser om det så verkar den gå att avtala bort?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 036 inlägg
Knepigt med privatuthyrningslagen då den bara gäller givet vissa bestämda förutsättningar. Dels kan ni bara hyra ut ett hus via den, dels ”smittas” den uthyrningen av den andra, så ska ni byta hyresgäst i hus ett blir även den uthyrningen enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om hus två också är uthyrt.
Det är (något förenklat) bara enligt privatuthyrningslagen ni kan avtala bort besittningsskyddet, så räkna med att minst ena uthyrningen, över tid båda, kommer ske med besittningsrätt för hyresgästen.
Att det är en lantbruksfastighet gör det nog inte till näringsverksamhet i sig, däremot är det kanske inte då dumt att göra det till näringsverksamhet ändå, då det ger viss avdragsrätt för kostnader förenade med uthyrningen.
Det är (något förenklat) bara enligt privatuthyrningslagen ni kan avtala bort besittningsskyddet, så räkna med att minst ena uthyrningen, över tid båda, kommer ske med besittningsrätt för hyresgästen.
Att det är en lantbruksfastighet gör det nog inte till näringsverksamhet i sig, däremot är det kanske inte då dumt att göra det till näringsverksamhet ändå, då det ger viss avdragsrätt för kostnader förenade med uthyrningen.
Tack för svar. Kan man välja vilken lag varje hus hyrs ut genom? Det ena av husen kommer mina föräldrar att hyra, då är det kanske bäst att de hyr enligt hyreslagen? Det verkar även lite knepigt att sätta hyran, hur tänker man där?
Här är hyrorna för lägenheter mm större än vår kapitalkostnad med råge, och såklart vill vi ju tjäna lite på hyran för att kunna renovera utvändigt på sikt. Äldre 1:a i byn på 30 m2 4000 kr. Vår stuga är vinterbonad, vedspis, ny luftvärmepump, nytt kök, ny el och nya ytor i alla rum utom badrum (som är helkaklat sedan tidigare). 84 m2. Stor trädgård och stall på gården. 7 km till mellanstor stad.
Ska jag göra det till näringsverksamhet behöver jag ju göra det från början, då vi nu lägger en hel del pengar på renovering. Hade hästarna i enskild firma förr när jag tävlande mycket och var riktigt less på bokföring och deklaration... så är egentligen inte sugen på det.
Bästa svaret
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 036 inlägg
Som sagt, valet är inte så lätt att styra över, utan det är det först uthyrda huset som kan gå som privatuthyrning. Ni måste alltså hyra ut till någon annan än föräldrarna först för att dessa okända människor inte ska få besittningsskydd.
Om de sen flyttar och ni ska hyra ut det huset till en ny hyresgäst går inte privatuthyrningslagen att tillämpa då ni redan hyr ut till någon annan (föräldrarna) via 12 kap. JB.
Förstår om det är bökigt, så försöker med en a-b-c-listning om hur JB-uthyrningen ”smittar” privatuthyrningen.
Uthyrning a (hus x), okänd hyresgäst 2018-03-01–2020-12-31, privatuthyrningslag då första uthyrning.
Uthyrning b (hus y), föräldrarna 2018-03-02–2021-12-31, hyreslagen och besittningsskydd då inte första uthyrning.
Uthyrning c (hus x), ny okänd hyresgäst, 2021-01-01–2021-12-31, hyreslagen och besittningsskydd då inte första uthyrning (hus y är redan uthyrt).
Uthyrning d (hus x eller y), ny okänd hyresgäst, 2022-01-01– privatuthyrning då första uthyrning (varken hus x eller y är uthyrt, så man börjar om och får en ny ”förstahyresgäst”.
I teorin kan man kanske tänka sig att fuska och avsluta uthyrningen till föräldrarna varje gång man byter hyresgäst i hus x och sen börja en ny uthyrning till föräldrarna dagen efter de nya hyresgästerna börjat hyra, men i praktiken misstänker jag att hyresnämnden skulle underkänna ett sånt upplägg.
Hyresnivåer törs jag inte ha en åsikt om – marknaden råder, men möjlighet till stallplats på samma fastighet lär väl locka vissa.
Om de sen flyttar och ni ska hyra ut det huset till en ny hyresgäst går inte privatuthyrningslagen att tillämpa då ni redan hyr ut till någon annan (föräldrarna) via 12 kap. JB.
Förstår om det är bökigt, så försöker med en a-b-c-listning om hur JB-uthyrningen ”smittar” privatuthyrningen.
Uthyrning a (hus x), okänd hyresgäst 2018-03-01–2020-12-31, privatuthyrningslag då första uthyrning.
Uthyrning b (hus y), föräldrarna 2018-03-02–2021-12-31, hyreslagen och besittningsskydd då inte första uthyrning.
Uthyrning c (hus x), ny okänd hyresgäst, 2021-01-01–2021-12-31, hyreslagen och besittningsskydd då inte första uthyrning (hus y är redan uthyrt).
Uthyrning d (hus x eller y), ny okänd hyresgäst, 2022-01-01– privatuthyrning då första uthyrning (varken hus x eller y är uthyrt, så man börjar om och får en ny ”förstahyresgäst”.
I teorin kan man kanske tänka sig att fuska och avsluta uthyrningen till föräldrarna varje gång man byter hyresgäst i hus x och sen börja en ny uthyrning till föräldrarna dagen efter de nya hyresgästerna börjat hyra, men i praktiken misstänker jag att hyresnämnden skulle underkänna ett sånt upplägg.
Hyresnivåer törs jag inte ha en åsikt om – marknaden råder, men möjlighet till stallplats på samma fastighet lär väl locka vissa.
Är ni beroende av att föräldrarna betalar hyra, eller är de i behov av att betala hyra, dvs för att få någon sorts boendestöd?
Om inte kan ni väl lösa det genom att låta dem bo gratis. Sen är det ju en annan sak om de sätter in en summa på sitt bankkonto varje månad och ger er en rejäl julklapp.
Jag är medveten om att det kan ses som skatteflykt, men det hålls ju inom familjen. TS har ju förmodligen varit "hyresgäst" hos sina föräldrar ett antal år.
Om föräldrar bor gratis i ett hus, finns det någon risk att de kan ses som hyresgäster ändå?
Om inte kan ni väl lösa det genom att låta dem bo gratis. Sen är det ju en annan sak om de sätter in en summa på sitt bankkonto varje månad och ger er en rejäl julklapp.
Jag är medveten om att det kan ses som skatteflykt, men det hålls ju inom familjen. TS har ju förmodligen varit "hyresgäst" hos sina föräldrar ett antal år.
Om föräldrar bor gratis i ett hus, finns det någon risk att de kan ses som hyresgäster ändå?
Hej
År 2004 så började jag hyra det småhus på lantbruk som min mamma äger. Jordbruksfastighet är enligt lag en näringsverksamhet och Skatteverket brukar ge anvisningar vilka blanketter som ska följa med inkomstdeklarationen
Skatteverkets K3-blankett ligger till grund för kallhyran då jag är närstående, K3 är dock numer bara ett underlag förbeställningar och ska ej med deklarationen. Det får aldrig bli ett minus på K3, men kan bli noll eller mer.
Skatteverket beräknade kallhyran, de menade att jag skulle stå för faktiska driftskostnader själv. Kallhyran sattes till 4000kr/månad med tanke på att villalån minskas över tid och så småningom försvinner helt.
Jag har före hyrestagandet bott här som inneboende mellan 1990 och 2004.
Mamma gick bort 28 maj 2018 blev 93 år gammal. Både min bror och syster är döda så deras barn hamnar enligt lag på deras respektive tredjedel.
Jag har alltså ett godkänt hyresavtal. Funderar dock kring besittningsrätt och besittningsskydd.
Mvh
Thomas
År 2004 så började jag hyra det småhus på lantbruk som min mamma äger. Jordbruksfastighet är enligt lag en näringsverksamhet och Skatteverket brukar ge anvisningar vilka blanketter som ska följa med inkomstdeklarationen
Skatteverkets K3-blankett ligger till grund för kallhyran då jag är närstående, K3 är dock numer bara ett underlag förbeställningar och ska ej med deklarationen. Det får aldrig bli ett minus på K3, men kan bli noll eller mer.
Skatteverket beräknade kallhyran, de menade att jag skulle stå för faktiska driftskostnader själv. Kallhyran sattes till 4000kr/månad med tanke på att villalån minskas över tid och så småningom försvinner helt.
Jag har före hyrestagandet bott här som inneboende mellan 1990 och 2004.
Mamma gick bort 28 maj 2018 blev 93 år gammal. Både min bror och syster är döda så deras barn hamnar enligt lag på deras respektive tredjedel.
Jag har alltså ett godkänt hyresavtal. Funderar dock kring besittningsrätt och besittningsskydd.
Mvh
Thomas
I vanlig ordning har min mobil ändrat ord. Rättelse, förberedelser ska vara för beräkningar.
Alltså "underlag för beräkningar ".
Mvh Thomas
Alltså "underlag för beräkningar ".
Mvh Thomas
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 036 inlägg
Hej, låter som tråkiga omständigheter. Beklagar.
Dessvärre har du nog inte heller något särskilt skydd, och om du har något skydd är det tämligen svagt.
Till att börja med gäller nog privatuthyrningslagen, och då har du i princip en månads uppsägningstid utan besittningsskydd. Oavsett det så kan ju gården komma att säljas i och med bodelningen, och då bedöms med största sannolikhet de nya ägarna ha rätt till bostaden, alltså kan de då säga upp dig, även om du skulle ha besittningsskydd. Du kan då bo kvar något längre, men vi pratar fortfarande bara om månader.
En framkomlig väg skulle kanske vara om marken är värd mycket mer än huset. Då skulle man kunna styckaav marken och sälja den, varvid dina syskonbarn får ut sin arvslott ur marken medan du får huset. Kanske blir det rent av en slant över till dig också, kanske måste du delvis lösa ut dem med pengar.
Hoppas det löser sig, men förbered dig på att lösningen nog kräver att du slutar vara hyresgäst i huset.
Dessvärre har du nog inte heller något särskilt skydd, och om du har något skydd är det tämligen svagt.
Till att börja med gäller nog privatuthyrningslagen, och då har du i princip en månads uppsägningstid utan besittningsskydd. Oavsett det så kan ju gården komma att säljas i och med bodelningen, och då bedöms med största sannolikhet de nya ägarna ha rätt till bostaden, alltså kan de då säga upp dig, även om du skulle ha besittningsskydd. Du kan då bo kvar något längre, men vi pratar fortfarande bara om månader.
En framkomlig väg skulle kanske vara om marken är värd mycket mer än huset. Då skulle man kunna styckaav marken och sälja den, varvid dina syskonbarn får ut sin arvslott ur marken medan du får huset. Kanske blir det rent av en slant över till dig också, kanske måste du delvis lösa ut dem med pengar.
Hoppas det löser sig, men förbered dig på att lösningen nog kräver att du slutar vara hyresgäst i huset.
Medlem
· Västernorrland
· 2 065 inlägg
Om husen ligger på egna tomter så går det nog inte att göra på annat sätt än att anse att de hör till näringsdelen av fastigheten.
Ifall de ligger nära ihop och delar tomt med TS bostadshus, så kanske möjligheten finns att hävda att de hör till privatdelen av fastigheten. Beror nog på hur det ser ut och om husen fungerar som en gemensam enhet eller ej, t.ex. läge mot gemensam gårdsplan, ekonomibyggnader osv.
Förutsättning för att använda privatuthyrning måste rimligen vara att husen inte hör till näringsdelen.
Ifall de ligger nära ihop och delar tomt med TS bostadshus, så kanske möjligheten finns att hävda att de hör till privatdelen av fastigheten. Beror nog på hur det ser ut och om husen fungerar som en gemensam enhet eller ej, t.ex. läge mot gemensam gårdsplan, ekonomibyggnader osv.
Förutsättning för att använda privatuthyrning måste rimligen vara att husen inte hör till näringsdelen.
På hyreskontraktet har jag tre månaders uppsägningstid.
Jordbruksfastigheten är för liten för att stycka ned, menas att om man styckat ned mer så är det ingen jordbruksfastighet längre. Jag ET detta eftersom att fastigheten tidigare varit större, då ville vi stycka av hälften var men att Lantmäteriet sade ifrån. Mesta delen av skogen hamnade på den andra fastigheten.
Det är aldrig bra att ärva ihop med syskon och syskonbarn.
Då jordbruksfastigheten är från 1800-talet så gäller förvärvsrätt enligt vad jag läst mig till på nätet. Förvärvsrätten kräver att köparen har en direkt koppling till jordbruksfastigheten och spm jag tolkar det är jag den enda i skaran som har direktkoppling då jag uppvuxen med detta sedan 1962 och bott på platsen sedan 1990.
Från början 1991 så hade vi elverk, batterier och omformare då ordinarie el ej var dragen. År 2000 var vi sist ut i landet med statligt bidrag att dra ordinarie el. Så det finns ingen tvekan att jag har största intresset att bo och verka här.
Jag har en lanbruksfastighet som enbart består av en ladugård och typ 0,3ha mark. Så även små fastigheter kan vara lantbruksfastigheter.
Här får man se upp lite dock. Skattemässigt har jag för mig att det är en 2 ha-regel som gäller, oavsett vilken typ fastigheten har i fastighetsregistret.D Daniel 109 skrev:
Jag måste i alla fall deklarera den som näringsverksamet.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 036 inlägg
I Thomas fall får vi nog se det som mest sannolikt att lantmäteriet nekat delning av fastigheten till två lantbruksfastigheter då de inte skulle vara lämpliga fastigheter då någon eller båda skulle bli för liten. Förmodligen skulle man dock kunna stycka av gårdscentrum till en bostadsfastighet och låta marken utan byggnader vara kvar som obebyggd lantbruksfastighet.
Jag förstår inte riktigt Thomas tankar om förvärvsrätt. Alla arvingarna har rätt till sin del av arvet. Jag har svårt att se att någon skulle ha en bättre rätt än någon annan till gården. Antingen kan ni enas om vem som ska köpa ut vem eller så får ni sälja hela eller delar av gården till tredje man.
Jag förstår inte riktigt Thomas tankar om förvärvsrätt. Alla arvingarna har rätt till sin del av arvet. Jag har svårt att se att någon skulle ha en bättre rätt än någon annan till gården. Antingen kan ni enas om vem som ska köpa ut vem eller så får ni sälja hela eller delar av gården till tredje man.
