Formulering av friskrivningsklasul

[Odjuret]

Det känns som det egentligen inte finns någon friskrivning. Ett problem med friskrivningar är att de är för allmänt hållna för att ha något värde i rätten. Det är inte som när man själv säljer sin bil för några tusen, då räcker det oftast med att bilen säljs i befintligt skick, om jag minns rätt förstås.
Men problem med en krypgrund är extremt svårt att få som dolt fel. Då detta är en känd riskkonstruktion. Om det är ett problem med vatten i krypgrunden så är det inte omöjligt att det synts om man tittat ordentligt. Om du är orolig för sättningar pga vattnet ta in en besiktningsman som är bra på just detta. Resten går att få bra råd här på forumet hur du löser på bra sätt. Jag tror inte att det behöver bli direkt dyrt att lösa.
Välkommen till husets underbara värld! Ni kommer att få många roliga överraskningar av huset under era år tillsammans! Möt alla med ett gott skratt så blir det lättare!

 

[Plåthuset]

Det där gäller inte som en friskrivning för säljarens ansvar. Inte ens nära. Deet krävs att det specifikt anges vilka typer av omständigheter som säljaren vill friskriva sig ifrån. Ju mer allmänt hållen friskrivning är desto större är sannolikheten för att ett specifikt fel inte anses omfattas av friskrivningen.

När vi ändå håller på kan jag även trumma in att det inte är möjligt att friskriva sig från ansvar helt och hållet, det finns alltså inga "totala" eller "vattentäta" friskrivningar som ibland påstås.

Någonstans kokar det alltid ner till att en säljare har tagit emot pengar för en såld vara och då kommer man alltid ha någon form av ansvar, även om ansvaret med tydliga skrivningar kan göras mindre.

 

[Autodidak1]

Det där gäller inte som en friskrivning för säljarens ansvar. Inte ens nära. Deet krävs att det specifikt anges vilka typer av omständigheter som säljaren vill friskriva sig ifrån. Ju mer allmänt hållen friskrivning är desto större är sannolikheten för att ett specifikt fel inte anses omfattas av friskrivningen.

När vi ändå håller på kan jag även trumma in att det inte är möjligt att friskriva sig från ansvar helt och hållet, det finns alltså inga "totala" eller "vattentäta" friskrivningar som ibland påstås.

Någonstans kokar det alltid ner till att en säljare har tagit emot pengar för en såld vara och då kommer man alltid ha någon form av ansvar, även om ansvaret med tydliga skrivningar kan göras mindre.

I det här fallet så finns det inte en friskrivningsklausul som håller. MEN det går att friskriva sig helt, det behöver INTE specifieras exakt vad som avses. MEN då måste formuleringarna vara mycket bättre och tydligare än i det här fallet.

Jordabalken styr detta (dolda fel) och denna del är dispositiv.

Lite vad mäklarsamfundet skriver om detta http://www.maklarsamfundet.se/fragor-och-svar/vad-ar-en-friskrivningsklausul

På Lawline finns också exempel på friskrivning som borde uppfylla villkoren för en generell friskrivning http://lawline.se/answers/4299

 

[Plåthuset]

I det här fallet så finns det inte en friskrivningsklausul som håller. MEN det går att friskriva sig helt, det behöver INTE specifieras exakt vad som avses. MEN då måste formuleringarna vara mycket bättre och tydligare än i det här fallet.

Jordabalken styr detta (dolda fel) och denna del är dispositiv.

Lite vad mäklarsamfundet skriver om detta [länk]

På Lawline finns också exempel på friskrivning som borde uppfylla villkoren för en generell friskrivning [länk]

Jag hävdar fortfarande att det inte är möjligt att friskriva sig helt, det kan alltid dyka upp situationer där en friskrivning inte anses hålla. Man kan komma långt, men aldrig till 100 %. Det är för övrigt inte JB som reglerar hur friskrivningen tolkas utan allmänna avtalsrättsliga tolkningsregler, framförallt avtalslagen och dess 36 § om jämkning av oskäliga avtalsvillkor. Det är inte bara formuleringen i friskrivningen som är intressant utan även i vilken situation den tillkom och en mängd ytterligare tolkningsdata.

 

[Autodidak1]

Jag hävdar fortfarande att det inte är möjligt att friskriva sig helt, det kan alltid dyka upp situationer där en friskrivning inte anses hålla. Man kan komma långt, men aldrig till 100 %. Det är för övrigt inte JB som reglerar hur friskrivningen tolkas utan allmänna avtalsrättsliga tolkningsregler, framförallt avtalslagen och dess 36 § om jämkning av oskäliga avtalsvillkor. Det är inte bara formuleringen i friskrivningen som är intressant utan även i vilken situation den tillkom och en mängd ytterligare tolkningsdata.

Jordabalken är lagen i detta fall som ligger till grund för detta. Självklart kommer avtalslagen in också i tolkningen av de delar av lagen som är dispositiva. En juridisk person som säljer kan nog ha mycket svårare att friskriva sig. Men 2 jämbördiga avtalsparter (vanliga konsumenter i det här fallet) kan avtala i princip vad som helst.

Du får gärna tycka att det inte går att friskriva sig generellt, men jag tycker annorlunda

Det gör även mäklarförbunden mm.....

 

[Plåthuset]

Jordabalken är lagen i detta fall som ligger till grund för detta. Självklart kommer avtalslagen in också i tolkningen av de delar av lagen som är dispositiva. En juridisk person som säljer kan nog ha mycket svårare att friskriva sig. Men 2 jämbördiga avtalsparter (vanliga konsumenter i det här fallet) kan avtala i princip vad som helst.

Du får gärna tycka att det inte går att friskriva sig generellt, men jag tycker annorlunda

Det gör även mäklarförbunden mm.....

Avtalslagen gäller för alla avtal, inklusive avtal som rör överlåtelse av fastigheter.

Som jurist är jag betydligt mer intresserade av vad domstolar tycker om friskrivningsklausuler än vad mäklarna tycker. Det är domstolarna som är "facit" och det är därifrån jag hämtar min uppfattning. Mäklarna har tyvärr väldigt ofta fel om juridiska frågor och/eller uttrycker sig inte tillräckligt tydligt i sina alster vilket gör att saker och ting missförstås eller att det dras alltför stora växlar av enstaka formuleringar. Med det sagt tror jag inte att den skriften du länkade till hade för avsikt att vara fullständig.

Sen beror det förstås på vad du menar mer specifikt med att det "går att friskriva sig generellt". Jag misstänker att din och min uppfattning egentligen inte skiljer sig så mycket åt i praktiken

 

[Autodidak1]

Avtalslagen gäller för alla avtal, inklusive avtal som rör överlåtelse av fastigheter.

Som jurist är jag betydligt mer intresserade av vad domstolar tycker om friskrivningsklausuler än vad mäklarna tycker. Det är domstolarna som är "facit" och det är därifrån jag hämtar min uppfattning. Mäklarna har tyvärr väldigt ofta fel om juridiska frågor och/eller uttrycker sig inte tillräckligt tydligt i sina alster vilket gör att saker och ting missförstås eller att det dras alltför stora växlar av enstaka formuleringar. Med det sagt tror jag inte att den skriften du länkade till hade för avsikt att vara fullständig.

Går det att vara fullständig i avtalsfrågor (och tolkningar av lagar)?

De fall som dyker upp i domstol är oftast dom tveksamma och dåligt skrivna (då det gäller avtalsfrågor). Är ett avtal nog tydligt är oftast inte lönt att tvista om det (även om det händer).

Men som lagen är skriven så finns det inget som omöjliggör en total friskrivning, resten är bara formulering av avtal

 

[Plåthuset]

Går det att vara fullständig i avtalsfrågor (och tolkningar av lagar)?

De fall som dyker upp i domstol är oftast dom tveksamma och dåligt skrivna (då det gäller avtalsfrågor). Är ett avtal nog tydligt är oftast inte lönt att tvista om det (även om det händer).

Men som lagen är skriven så finns det inget som omöjliggör en total friskrivning, resten är bara formulering av avtal

Svaret på din första fråga är "nej" (och jag skulle inte ens rekommendera att man försöker).

Högsta domstolen bedömde för något år sedan följande friskrivning:

"Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.”

Inte så pjåkigt va? Vissa skulle t.o.m. säga att detta en urtypen för en "fullständig" friskrivning. Av mina inlägg ovan kanske du dock kan gissa vad HD tyckte om dess giltighet?

(Ja, målet handlar om överlåtelse av bostadsrätt som regleras av köplagen, men det finns enligt mig inget som tyder på att utfallet inte skulle ha blivit detsamma om det handlat om en fastighetsöverlåtelse.)

 

[Autodidak1]

Svaret på din första fråga är "nej" (och jag skulle inte ens rekommendera att man försöker).

Högsta domstolen bedömde för något år sedan följande friskrivning:

"Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.”

Inte så pjåkigt va? Vissa skulle t.o.m. säga att detta en urtypen för en "fullständig" friskrivning. Av mina inlägg ovan kanske du dock kan gissa vad HD tyckte om dess giltighet?

(Ja, målet handlar om överlåtelse av bostadsrätt som regleras av köplagen, men det finns enligt mig inget som tyder på att utfallet inte skulle ha blivit detsamma om det handlat om en fastighetsöverlåtelse.)

Dom tyckte det var hur bra som helst?

 

[ToRy]

Oavsett vad utfallet blir av en eventuell tvist med säljaren så vill jag göra er uppmärksamma på att det kan föreligga en risk när och om ni åtgärdar detta. Den kanske inte är jättestor men den finns, jag har själv råkat ut för den, om än i liten skala.
Du är inne på risken för sättningsskador på grund av vattnets närvaro. Jag tror det finns en lika stor - om inte större - risk för sättningar på grund av vattnets frånvaro. Även om det såg torrt och fint ut när ni tittade under huset i juni så var det säkert fuktigt i själva marken under översta lagret. OM ni skulle lyckas dränera riktigt duktigt så kan det i sig orsaka rörelser i marken då torr mark gärna sjunker ihop något. Finns det då dessutom stora stenar som inte sjunker ihop så är sättningen ett faktum. I ert ställe skulle jag rådfråga en expert på området innan ni börjar dränera.

 

[Autodidak1]

Svaret på din första fråga är "nej" (och jag skulle inte ens rekommendera att man försöker).

Högsta domstolen bedömde för något år sedan följande friskrivning:

"Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.”

Inte så pjåkigt va? Vissa skulle t.o.m. säga att detta en urtypen för en "fullständig" friskrivning. Av mina inlägg ovan kanske du dock kan gissa vad HD tyckte om dess giltighet?

(Ja, målet handlar om överlåtelse av bostadsrätt som regleras av köplagen, men det finns enligt mig inget som tyder på att utfallet inte skulle ha blivit detsamma om det handlat om en fastighetsöverlåtelse.)

Svaret på din första fråga är "nej" (och jag skulle inte ens rekommendera att man försöker).

Högsta domstolen bedömde för något år sedan följande friskrivning:

"Säljaren har uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.”

Inte så pjåkigt va? Vissa skulle t.o.m. säga att detta en urtypen för en "fullständig" friskrivning. Av mina inlägg ovan kanske du dock kan gissa vad HD tyckte om dess giltighet?

(Ja, målet handlar om överlåtelse av bostadsrätt som regleras av köplagen, men det finns enligt mig inget som tyder på att utfallet inte skulle ha blivit detsamma om det handlat om en fastighetsöverlåtelse.)

Domslutet handlar i detta fall om lokaler och eventuell utfästelse om storleken. Det är inte heller svårt att avtala bort eventuella Felmätningar/uppgifter angående area. Men ett intressant domslut som är bra att ha i minnet. Jag har sett ganska många domslut där fel angiven area resulterat i återbetalning till köparen så jag är inte förvånad.

Fallet är ett bra exempel på hur noga det är att formulera sig i avtal.