Rimlig tid för åtgärd innan byggsanktionsavgift?
Vi köpte ett hus 2016 och det visar sig att ett förråd (ihopbyggt med garaget) som finns på tomten är ett svartbygge av föregående ägare. Bygget är yngre än 10 år. Vi har nu fått en anmodan av kommunen att göra en rättelse genom att antingen riva byggnaden eller söka bygglov.
Den tid vi har fått på oss att göra rättelsen är 30 dagar. Boverket skriver följande på sin hemsida: "Om rättelse inte sker inom skälig tid efter att byggnadsnämnden beslutat om byggsanktionsavgiften ska byggsanktionsavgift tas ut med dubbelt belopp. Innan varje sådant nytt beslut måste byggnadsnämnden ge rimlig tid för rättelse, samt ge den avgiften riktar sig mot möjlighet att yttra sig."
Det gör att jag har några frågor som jag hoppas att någon kan svara på:
1. Är 30 dagar "rimlig" tid för rättelse?
2. Kan jag begära förlängd tidsfrist?
3. Hur stor kan byggsanktionsavgiften bli? Förrådet är 15-18 kvm.
Personligen så är jag trygg i vetskapen att föregående ägare med stor sannolikhet kommer att få står för byggsanktionsavgift och kostnader för "rättelsen" då de underlåtit att informera om svartbygget då vi köpte fastigheten av dem. Men vi har en bra relation med säljaren och vill göra detta på ett sätt som är så bra som möjligt för oss båda. Vi kan ju t ex förhala det hela genom att söka bygglov och sedan överklaga det genom alla instanser, vilket kan i vissa fall kan ta flera år. Kostnaden för bygglovet borde bli ca: 3,5-5 tusen kr.
Under tiden som ärendet går genom Byggnadsnämnden--->Länsstyrelsen--->Mark & Miljödomstolen--->Mark & Miljö-Överdomstolen så kan vi i lugn och ro hitta en bra lösning med föregående ägare.
Den tid vi har fått på oss att göra rättelsen är 30 dagar. Boverket skriver följande på sin hemsida: "Om rättelse inte sker inom skälig tid efter att byggnadsnämnden beslutat om byggsanktionsavgiften ska byggsanktionsavgift tas ut med dubbelt belopp. Innan varje sådant nytt beslut måste byggnadsnämnden ge rimlig tid för rättelse, samt ge den avgiften riktar sig mot möjlighet att yttra sig."
Det gör att jag har några frågor som jag hoppas att någon kan svara på:
1. Är 30 dagar "rimlig" tid för rättelse?
2. Kan jag begära förlängd tidsfrist?
3. Hur stor kan byggsanktionsavgiften bli? Förrådet är 15-18 kvm.
Personligen så är jag trygg i vetskapen att föregående ägare med stor sannolikhet kommer att få står för byggsanktionsavgift och kostnader för "rättelsen" då de underlåtit att informera om svartbygget då vi köpte fastigheten av dem. Men vi har en bra relation med säljaren och vill göra detta på ett sätt som är så bra som möjligt för oss båda. Vi kan ju t ex förhala det hela genom att söka bygglov och sedan överklaga det genom alla instanser, vilket kan i vissa fall kan ta flera år. Kostnaden för bygglovet borde bli ca: 3,5-5 tusen kr.
Under tiden som ärendet går genom Byggnadsnämnden--->Länsstyrelsen--->Mark & Miljödomstolen--->Mark & Miljö-Överdomstolen så kan vi i lugn och ro hitta en bra lösning med föregående ägare.
Jag är inte så säker på att ni kan kräva något av föregående ägare. Har de sagt att det finns bygglov?
Redigerat:
Inte jag heller. Det ingår i köparens undersökningsplikt att kontrollera med kommunen att bygglov finns.
Undantag om säljaren explicit i köpekontraktet sagt att bygglov finns för alla byggnader på fastigheten.
Undantag om säljaren explicit i köpekontraktet sagt att bygglov finns för alla byggnader på fastigheten.
Det är upp till er att kontrollera bygglov för utbyggnader om inte en ordentlig utfästelse gjorts att bygglov finns. En del
inte den faktiska kostnaden att återställa.
http://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH014033.htm
I bifogat domslut från hovrätten anses att det visst finns skäl till ersättning. Dock endast värdeminskningen på vad objektet hade varit värt utan den del som saknat bygglov,Hemmakatten skrev:
inte den faktiska kostnaden att återställa.
http://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH014033.htm
Byggsanktionsavgiften tas ut även om du söker bygglov. Man kan slippa avgiften om man återställer (river) ganska omgående.
Byggsanktionsavgiften delas upp i 3 delar. För det första blir det en avgift för att man byggt utan bygglov. Den avgiften har jag för mig är beroende på ytan, och någon eller några tusenlappar per kvm. Sedan är det en avgift på ett halvt prisbasbelopp (22 000 kr) för att bygget påbörjats utan startbesked, och lika mycket till för att bygget tagits i bruk utan slutbevis.
Så det finns risk att sanktionsavgiften ligger på ca 100 000. Och den åker någon på att betala även om du söker bygglov.
Byggnadsnämnden kan välja om de lägger avgiften på den ägare som utförde bygget, eller på nuvarande ägare.
Jag tror att det går att få uppskov med åtgärd, men begär uppskov omgående, det kan ta 2 - 3 v för dem att besluta, nekas du då uppskov, så brinner det i knutarna att riva förrådet.
Byggsanktionsavgiften delas upp i 3 delar. För det första blir det en avgift för att man byggt utan bygglov. Den avgiften har jag för mig är beroende på ytan, och någon eller några tusenlappar per kvm. Sedan är det en avgift på ett halvt prisbasbelopp (22 000 kr) för att bygget påbörjats utan startbesked, och lika mycket till för att bygget tagits i bruk utan slutbevis.
Så det finns risk att sanktionsavgiften ligger på ca 100 000. Och den åker någon på att betala även om du söker bygglov.
Byggnadsnämnden kan välja om de lägger avgiften på den ägare som utförde bygget, eller på nuvarande ägare.
Jag tror att det går att få uppskov med åtgärd, men begär uppskov omgående, det kan ta 2 - 3 v för dem att besluta, nekas du då uppskov, så brinner det i knutarna att riva förrådet.
Nej, föregående ägare har inför oss (köpare) och närvarande mäklare hävdat att "allt är i ordning" och att det inte skulle finnas något att anmärka på.D Daniel 109 skrev:
Dagens Juridik skriver följande på sin hemsida:
Sant, men jag tolkar PBL så att avgiften först och främst ska tas ut av den som begått överträdelsen eller som ägde fastigheten när överträdelsen begicks.H hempularen skrev:
Den sista punkten kan tolkas så att nuvarande ägare kan bli skyldig att betala, men samtidigt så kan man ifrågasätta om det är en "fördel" att få ett svartbygge "på köpet"?
Jag hittade även detta på Boverkets hemsida:
Preskription av skyldigheten att ta ut byggsanktionsavgift
Byggnadsnämnden får inte besluta att ta ut en byggsanktionsavgift om den som anspråket riktas mot inte har getts tillfälle att yttra sig inom fem år efter överträdelsen. Preskriptionstiden för avgifter ska räknas från det överträdelsen begicks. Det framgår varken av lagtexten eller av förarbetena hur yttrandet ska gå till. Om den som anspråket riktas mot invänder att han eller hon inte getts tillfälle att yttra sig är det byggnadsnämnden som måste visa att så skett.
Betyder det att de inte kan ta ut en byggsanktionsavgift om mer än 5 år gått efter att överträdelsen begicks? Det "bevis" som presenterats för oss är ett flygfoto från 2011, d v s mer än 5 år sedan.
Preskription av skyldigheten att ta ut byggsanktionsavgift
Byggnadsnämnden får inte besluta att ta ut en byggsanktionsavgift om den som anspråket riktas mot inte har getts tillfälle att yttra sig inom fem år efter överträdelsen. Preskriptionstiden för avgifter ska räknas från det överträdelsen begicks. Det framgår varken av lagtexten eller av förarbetena hur yttrandet ska gå till. Om den som anspråket riktas mot invänder att han eller hon inte getts tillfälle att yttra sig är det byggnadsnämnden som måste visa att så skett.
Betyder det att de inte kan ta ut en byggsanktionsavgift om mer än 5 år gått efter att överträdelsen begicks? Det "bevis" som presenterats för oss är ett flygfoto från 2011, d v s mer än 5 år sedan.
Nu skall man vara lite försiktig med tolkning av PBL för såpass gamla ärenden. PBL uppdaterades 2013 (tror jag) det var då de höga sanktionsavgifterna infördes, innan dess kunde man bara åka på att betala dubbla eller 4 dubbla bygglovsavgiften. Och reglerna om sanktionsavgifter gäller inte retroaktivt. Men även sådant som 5 års preskriptionen bör man kanske kolla hur det var formulerat i gamla PBL.
Jag misstänker att om ni bara kommer in med en bygglovsansökan för det svartbyggda, så kommer kommunen att godkänna och sedan glöms allt bort. Detta då under förutsättning att inte bygget bryter mot varenda regel i detaljplanen.
Kommunen vill gärna bli av med den här typen av surdegar som sträcker sig bak till äldre regler.
Jag misstänker att om ni bara kommer in med en bygglovsansökan för det svartbyggda, så kommer kommunen att godkänna och sedan glöms allt bort. Detta då under förutsättning att inte bygget bryter mot varenda regel i detaljplanen.
Kommunen vill gärna bli av med den här typen av surdegar som sträcker sig bak till äldre regler.
Ja, man måste vara väl påläst för att kunna tolka lagar och regler. Inte ens byggnadsnämnden, som jobbar med sådana här ärenden varje dag, har full koll på aktuella regler. Jag har vid några tillfällen fått påtala fel som jag upptäckt efter att ha läst på vad som gäller (eller "gällde") på Boverkets hemsida och ställt frågor på detta forum. Detta verkar vara ytterligare ett sådant fall, i brevet som jag fick så står det att "Om rättelse sker innan ärendet tagits upp vid sammanträde med tillsynsmyndighet ska inte byggsanktionsavgift tas ut", men det bevis som är bifogat är från 2011, d v s mer än 5 år sedan.H hempularen skrev:
Villägarnas rådgivare skriver 2014-03-18 så här på sin hemsida i ett liknande ärende:
Någon sanktionsavgift avseende bod och växthus kan inte föreläggas på juridisk grund, då det gått mer än fem år från det att de olovliga åtgärderna utfördes. Dock kan föreläggande om rivning bli aktuellt, om inte du kan visa att byggnaderna uppförts för mer än 10 år sedan. Ett tips; använd gärna kommunens egna flygfoton, för att få klarhet i om byggnaderna uppförts för längre tid tillbaka än 10 år.
Jag måste samtidigt ge en eloge till byggnadsnämnden i min kommun för att de snabbt ändrat sig i de fall de tolkat lagar och regler fel. Jag har varit i kontakt med dem i aktuellt fall och det verkar, precis som du skriver, som att det kan lösas genom att ett byggnadslov lämnas in i efterhand, tjänstemannen viftade bort mina frågor ang byggsanktionsagift och sade att de helst undviker sådana åtgärder om ärendet går att lösa på ett annat sätt.
Men jag har som sagt haft några ärenden med Byggnadsnämnden och förutsättningarna kan snabbt ändras; de är lite som en vindflöjel som snabbt kan ändra ståndpunkt. Därför är det en bra idé att alltid hålla sig väl med byggnadsnämnden och framföra informationen på ett sakligt och korrekt sätt, inte ringa och skälla ut dem.
