Missförstånd om Attefallshus
I en annan tråd som handlar m man kan bygga ett hus för 800' kan man konstatera det råder förvirring om Attefallshus som permanent-bostadshus.
- Först och främst, det är Boverket som tar fram regelverket på regeringens uppdrag
- "Regelboken" heter BBR (Boverkets ByggRegler)
- Det är byggnadsnämnden som TOLKAR reglerna
- I praktiken är det bygghandläggaren på kommunen som gör jobbet och Byggnandsnämnden tar besluten.
Det kan alltså bli lite olika beslut och avslag/godkännande beroende på TOLKNINGEN. MEN när det gäller Attefallshus är BBR ganska tydlig (förutom i en fråga) och kommunernas (byggnadsnämndernas) tolkningar är förutsägbara.
Det som "tolkas" lite olika är NÄR man får bygga ett Attefallshus. Trots att det formellt krävs en huvudbyggnad för att kunna bygga ett Attefallshus godkänner många kommuner att man bygger "parallellt", d v s Bygger man en huvudbyggnad kan man ofta (men inte alltid) få OK på att bygga ett Attefallshus samtidigt men de flesta kommuner är noga med att man inte får nyttja byggnaden = färdigställa Attefallshuset först innan huvudbyggnaden är klar.
Attefallshus får nyttjas till vad som helst sålänge inga andra regler /lagar sätter stopp. Men, problem uppstår med hur det skall inredas om man anmäler att man skall nyttja det för PERMANENT BOENDE.
Det är ju BBR som är regelverket och BBR ställer stora krav på "permanent boende". T.ex. handikappregler o säkerhet.
För Attefallshus på 25kvm BYA (nuvarande regler) är det nästan omöjligt att att få till 1,3 meters cirklar för rullstol och få plats med kök, toa och dusch. OK då... Det kanske går men ingen vill bo där då.
Därmed har Regering och Boverket tagit död på den goda ide'n att skaffa fler bostäder till studenter etc. m h a Attefallshus.
Så, skriv aldrig i anmälan att det skall vara för permanent boende om ritningarna innehåller kök/toa/dusch (det kan ju vara svårt att hävda att det är et förråd om t.ex dusch finns.)
- Först och främst, det är Boverket som tar fram regelverket på regeringens uppdrag
- "Regelboken" heter BBR (Boverkets ByggRegler)
- Det är byggnadsnämnden som TOLKAR reglerna
- I praktiken är det bygghandläggaren på kommunen som gör jobbet och Byggnandsnämnden tar besluten.
Det kan alltså bli lite olika beslut och avslag/godkännande beroende på TOLKNINGEN. MEN när det gäller Attefallshus är BBR ganska tydlig (förutom i en fråga) och kommunernas (byggnadsnämndernas) tolkningar är förutsägbara.
Det som "tolkas" lite olika är NÄR man får bygga ett Attefallshus. Trots att det formellt krävs en huvudbyggnad för att kunna bygga ett Attefallshus godkänner många kommuner att man bygger "parallellt", d v s Bygger man en huvudbyggnad kan man ofta (men inte alltid) få OK på att bygga ett Attefallshus samtidigt men de flesta kommuner är noga med att man inte får nyttja byggnaden = färdigställa Attefallshuset först innan huvudbyggnaden är klar.
Attefallshus får nyttjas till vad som helst sålänge inga andra regler /lagar sätter stopp. Men, problem uppstår med hur det skall inredas om man anmäler att man skall nyttja det för PERMANENT BOENDE.
Det är ju BBR som är regelverket och BBR ställer stora krav på "permanent boende". T.ex. handikappregler o säkerhet.
För Attefallshus på 25kvm BYA (nuvarande regler) är det nästan omöjligt att att få till 1,3 meters cirklar för rullstol och få plats med kök, toa och dusch. OK då... Det kanske går men ingen vill bo där då.
Därmed har Regering och Boverket tagit död på den goda ide'n att skaffa fler bostäder till studenter etc. m h a Attefallshus.
Så, skriv aldrig i anmälan att det skall vara för permanent boende om ritningarna innehåller kök/toa/dusch (det kan ju vara svårt att hävda att det är et förråd om t.ex dusch finns.)
Varför vill ingen bo i ett tillgängligt Attefallshus? Det går utmärkt, men det blir kanske ingen spännande planlösning. Det blir å andra sidan sällan en 25 kvm lägenhet heller.
Det är ett farligt att säga att man inte skall skriva permanentboende om man faktisk tänker hyra ut/sälja det som permanentboende. Det finns risk att man får sig en deprimerande överraskning...
(Det är rätt att byggnadsnämnden formellt tar beslutet men jag tror de flesta har delegerat beslutsrätten, så i praktiken är det nog handläggaren som tar beslutet.)
Det är ett farligt att säga att man inte skall skriva permanentboende om man faktisk tänker hyra ut/sälja det som permanentboende. Det finns risk att man får sig en deprimerande överraskning...
(Det är rätt att byggnadsnämnden formellt tar beslutet men jag tror de flesta har delegerat beslutsrätten, så i praktiken är det nog handläggaren som tar beslutet.)
Medlem
· Västerbotten
· 3 283 inlägg
Vad är permanentboende? Står det på min gård, så blir det givetsvis ett gäststuga, oavsett vem som bor där, dottern eller nån som hyr det.
Haavard - jag vet inte hur duktig arkitekt du är eller om du har tillgång till planlösningar som inte finns att tillgå på Internet. Jag tror att jag och många andra skulle vilja se de planlösningar som är möjliga för ett handikapp korrekt Attefallshus enligt BBR.
Förstår inte din jämförelse med en 25kvm lägenhet - den är ju ca 5kvm större än ett "maxat" Attefallshus.
Du får skilja på boyta och byggyta. Med ca 35cm tjocka väggar (vinterbonat ska det väl vara) blir maximala nettoytan väl ca 19kvm och om huset inte är kvadratiskt ännu mindre..
Dessutom har du vanligtvis tillgång till andra utrymmen såsom tvättstuga, källarförråd, cykelförråd osv. för en lägenhet.
Jag bodde i 20kvm lägenhet på Kungsholmen i 3 år och det gick OK (men den klarade nog inte handikapp reglerna enligt BBR nuvarande regler) och det var tur att det fanns ett förråd och tvättstuga.
Ber om ursäkt för att jag var otydlig när jag skrev om "permanent boende". Jag vill inte att människor skall luras, tvärtom! Det är väldigt vanligt att man vill ha en "gäststuga" och för säkerhets skull göra den så att den går att hyra ut i framtiden. Kanske också för att höja framtida försäljningspriset på fastigheten.
Man "lurar" alltså sig själv om man tror att man ev. skall kunna hyra ut den permanent och får därmed avslag på ansökan. Vad jag säger är alltså : Bygg en trevlig gäststuga - inte en permanentbostad = student, glöm det.
Man kan gärna handikapp anpassa gäststugan men inte efter BBR utan efter MODERNA rullstolar, handikapphjälpmedel och kluriga lösningar. (hur många har en rullstol som är över 80 bred? och varför kan man inte ha en skjutdörr till toan med 25mm tröskel så att dörren är rimligt ljuddämpad?)
När det gäller delegering är besluten formellt tagna av byggnadsnämnden. Ibland missförstås detta, man måste skilja på fysisk och juridisk person. Man dock bl.a. läsa om delegering i kommunlagen. Så fungerar ju också nästan all verksamhet med många anställda. Det skulle ju vara en katastrof om delegering i detta fall betydde att det inte var Byggnadsnämndens beslut. För kundens räkning är det dock bara att se vilken organisation som står som avsändare vid beslut är det inte rätt avsändare ska man nog dra öronen åt sig.
Så länge besluten grundas på BBR eller tidigare tagna rambeslut i nämnden är ju delegeringen inget problem. Men om handläggaren vill godkänna eller avslå något som motsägs i BBR eller går emot beslut i nämnden blir det ju problem FÖR HANDLÄGGAREN i form av att denne säkert sitter "löst till" .....delegering kräver att man gör som uppdragsgivaren vill. Alltså, man agerar i dennes namn och efter dennes vilja.
....Eller tycker du jag var otydlig vem som gör jobbet och vem som bestämmer?
Alltså - Det vore jätteintressant om du kunde förmedla din kunskap om hur man kan handikappanpassa ett Attefallshus så att man kan uppleva att de 19kvm man har till förfogande nyttjas på bästa sätt. Hur gör man med sovloftet som är så vanligt i de hus som presenteras av flera leverantörer?
Förstår inte din jämförelse med en 25kvm lägenhet - den är ju ca 5kvm större än ett "maxat" Attefallshus.
Du får skilja på boyta och byggyta. Med ca 35cm tjocka väggar (vinterbonat ska det väl vara) blir maximala nettoytan väl ca 19kvm och om huset inte är kvadratiskt ännu mindre..
Dessutom har du vanligtvis tillgång till andra utrymmen såsom tvättstuga, källarförråd, cykelförråd osv. för en lägenhet.
Jag bodde i 20kvm lägenhet på Kungsholmen i 3 år och det gick OK (men den klarade nog inte handikapp reglerna enligt BBR nuvarande regler) och det var tur att det fanns ett förråd och tvättstuga.
Ber om ursäkt för att jag var otydlig när jag skrev om "permanent boende". Jag vill inte att människor skall luras, tvärtom! Det är väldigt vanligt att man vill ha en "gäststuga" och för säkerhets skull göra den så att den går att hyra ut i framtiden. Kanske också för att höja framtida försäljningspriset på fastigheten.
Man "lurar" alltså sig själv om man tror att man ev. skall kunna hyra ut den permanent och får därmed avslag på ansökan. Vad jag säger är alltså : Bygg en trevlig gäststuga - inte en permanentbostad = student, glöm det.
Man kan gärna handikapp anpassa gäststugan men inte efter BBR utan efter MODERNA rullstolar, handikapphjälpmedel och kluriga lösningar. (hur många har en rullstol som är över 80 bred? och varför kan man inte ha en skjutdörr till toan med 25mm tröskel så att dörren är rimligt ljuddämpad?)
När det gäller delegering är besluten formellt tagna av byggnadsnämnden. Ibland missförstås detta, man måste skilja på fysisk och juridisk person. Man dock bl.a. läsa om delegering i kommunlagen. Så fungerar ju också nästan all verksamhet med många anställda. Det skulle ju vara en katastrof om delegering i detta fall betydde att det inte var Byggnadsnämndens beslut. För kundens räkning är det dock bara att se vilken organisation som står som avsändare vid beslut är det inte rätt avsändare ska man nog dra öronen åt sig.
Så länge besluten grundas på BBR eller tidigare tagna rambeslut i nämnden är ju delegeringen inget problem. Men om handläggaren vill godkänna eller avslå något som motsägs i BBR eller går emot beslut i nämnden blir det ju problem FÖR HANDLÄGGAREN i form av att denne säkert sitter "löst till" .....delegering kräver att man gör som uppdragsgivaren vill. Alltså, man agerar i dennes namn och efter dennes vilja.
....Eller tycker du jag var otydlig vem som gör jobbet och vem som bestämmer?
Alltså - Det vore jätteintressant om du kunde förmedla din kunskap om hur man kan handikappanpassa ett Attefallshus så att man kan uppleva att de 19kvm man har till förfogande nyttjas på bästa sätt. Hur gör man med sovloftet som är så vanligt i de hus som presenteras av flera leverantörer?
Det stämmer att det inte kan jämföras med en 25 kvm lägenhet, jag tänkte fel där. Jag tror det är ca 21 kvm som är max i ett komplementbostadshus (sk. Attefallshus). Tvättstuga och förråd behöver inte få plats i Attefallshuset, de kan tex vara i huvudbyggnadens källare eller i en friggebod.
Sovloftet kan användas som sovrum, men behöver inte vara tillgängligt. Det gäller specialregler för Attefallshusen så att matplats/vardagsrum/sovplats får samsas på en yta. Kök får också vara mindre. Det är bara badrummet som inte har specialregler.
När det gäller beslutet är det som jag sa möjligt för nämnden att delegera beslutsrätten till tjänstemännen, och jag gissar att i princip alla kommuner har Attefallslagen med på delegationslistan. Det är nämnden som är ytterst ansvarig, och det är klart att en handläggare som inte följer lagen både kan och bör få problem.
(Noteras bör att handläggaren skall följa lagen, inte eventuella önskemål från nämnden om dessa är lagstridiga. Då skall tjänstemannen föreslå för nämnden att de skall följa lagen och så får nämnden besluta annorlunda - om de vågar.)
Sovloftet kan användas som sovrum, men behöver inte vara tillgängligt. Det gäller specialregler för Attefallshusen så att matplats/vardagsrum/sovplats får samsas på en yta. Kök får också vara mindre. Det är bara badrummet som inte har specialregler.
När det gäller beslutet är det som jag sa möjligt för nämnden att delegera beslutsrätten till tjänstemännen, och jag gissar att i princip alla kommuner har Attefallslagen med på delegationslistan. Det är nämnden som är ytterst ansvarig, och det är klart att en handläggare som inte följer lagen både kan och bör få problem.
(Noteras bör att handläggaren skall följa lagen, inte eventuella önskemål från nämnden om dessa är lagstridiga. Då skall tjänstemannen föreslå för nämnden att de skall följa lagen och så får nämnden besluta annorlunda - om de vågar.)
Havaard - Jag gjorde mitt inlägg för att tala om vad som VERKLIGEN GÄLLER för Attefallshus.
Det inte vad du fått de 21kvm ifrån men de finns varken med i regeringens beslut eller BBR:s regler.
I "horisontalplanet" gäller 25kvm byggyta (BYA), inget annat.
Tyvärr struntar BBR i hur många kvadratmeter som blir kvar när man har isolerade väggar - t.ex. lägre energiförbrukning betyder ju tjockare väggar. Men man kan räkna med att ca 19kvm blir kvar som boyta (BOA) för vinterbonat hus, dvs den yta man brukar referera till som lägenhetens storlek (eller husets storlek).
Mitt hus t.ex. är ett passivhus med certifikat från både PHI som är de tyska normerna och FEBY12 som är de svenska. Utav den max godkända byggnadsarean (BYA) går det åt 36,5kvm i ytterväggar!!!! För ett "vanligt hus hade gått åt drygt 20kvm vägg.
Jag "straffas" alltså med 15kvm mindre möjlig boyta genom att jag har byggt ett energisnålt passivhus.
Det inte vad du fått de 21kvm ifrån men de finns varken med i regeringens beslut eller BBR:s regler.
I "horisontalplanet" gäller 25kvm byggyta (BYA), inget annat.
Tyvärr struntar BBR i hur många kvadratmeter som blir kvar när man har isolerade väggar - t.ex. lägre energiförbrukning betyder ju tjockare väggar. Men man kan räkna med att ca 19kvm blir kvar som boyta (BOA) för vinterbonat hus, dvs den yta man brukar referera till som lägenhetens storlek (eller husets storlek).
Mitt hus t.ex. är ett passivhus med certifikat från både PHI som är de tyska normerna och FEBY12 som är de svenska. Utav den max godkända byggnadsarean (BYA) går det åt 36,5kvm i ytterväggar!!!! För ett "vanligt hus hade gått åt drygt 20kvm vägg.
Jag "straffas" alltså med 15kvm mindre möjlig boyta genom att jag har byggt ett energisnålt passivhus.
Havaard - glömde kommentera det du nämner som "specialregler".
Jag har ingen aning om att det finns några specialregler. Var i BBR? Utifrån mitt perspektiv gäller BBR.
Sovloftet är ju också en "skojig" och i grunden bra lösning, men vad tycker BBR? Accepterar dom att en handikappad ska sova på loftet? Knappast, sängen måste nog vara i markplanet om man inte har hiss.
Stege upp till sovloftet? Hmmm.... och 90 eller 110 cm räcke för fallrisken? Skall stegen, om den godkänns ha fallrisk skydd? Eller måste man ha en riktig trappa med 90-110cm trappräcke? Spisfläkt? Javisst, men räcker det med kolfilter? Jo, om det finns ett annat utsug i närheten. Kanske en FTX är lösningen - nu börjar det bli dyrt och komplicerat....
Svaren finns i BBR.....
Som sagt, jag önskar verkligen se Attefallslösningar för permanentboende som kan godkännas av byggnadsnämnden utan problem - som fungerar i verkligheten och för en svensk plånbok.
Förresten
Undrar om man inte borde förbjuda fönster i BBR mot söder och kanske öster också - det finns ju en liten risk att man kan få hudcancer av solljuset via fönstret....framförallt om dom är öppningsbara. Borde vi inte förbjuda öppningsbara fönster? Vad tycker ni på forumet?
Jag har ingen aning om att det finns några specialregler. Var i BBR? Utifrån mitt perspektiv gäller BBR.
Sovloftet är ju också en "skojig" och i grunden bra lösning, men vad tycker BBR? Accepterar dom att en handikappad ska sova på loftet? Knappast, sängen måste nog vara i markplanet om man inte har hiss.
Stege upp till sovloftet? Hmmm.... och 90 eller 110 cm räcke för fallrisken? Skall stegen, om den godkänns ha fallrisk skydd? Eller måste man ha en riktig trappa med 90-110cm trappräcke? Spisfläkt? Javisst, men räcker det med kolfilter? Jo, om det finns ett annat utsug i närheten. Kanske en FTX är lösningen - nu börjar det bli dyrt och komplicerat....
Svaren finns i BBR.....
Som sagt, jag önskar verkligen se Attefallslösningar för permanentboende som kan godkännas av byggnadsnämnden utan problem - som fungerar i verkligheten och för en svensk plånbok.
Förresten
Undrar om man inte borde förbjuda fönster i BBR mot söder och kanske öster också - det finns ju en liten risk att man kan få hudcancer av solljuset via fönstret....framförallt om dom är öppningsbara. Borde vi inte förbjuda öppningsbara fönster? Vad tycker ni på forumet?
Medlem
· Västerbotten
· 3 283 inlägg
25kvm med sovloft, funkar alldels ypperligt att använda som boende, om jag bygger ett sådant på min baksida, och kallar det för gästhus, detta är väl inget problem? Sen om dottern bor där eller om det hyrs måste väl vara svårt att bevisa?
Det är just det som är ditt problem. Så länge du inte har en aning om att det finns specialregler kan du heller inte uttala dig.J Jansch49 skrev:
Om du hade läst BBR hade du visst att du inte behöver tjocka väggar i Attefallshus. Du hade också visst att krav om tillgänglighet varierar efter hur stor bostaden är.
Det är väl just det debatten gäller: Attefallsreglerna har en massa undantag - gäller undantagen även om man anmäler att Attefallsbyggnaden ska vara ett separat permanentboende?
För i permanentboendet måste det ju som sagt vara anpassat, tillräckligt breda dörrar, tvättmöjligheter, alla grundfunktioner (badrum, kök, sovrum) i entréplan osv. Enda undantaget i DE reglerna som finns är så vitt jag vet att små bostäder inte behöver ha separata rum för varje funktion.
Det verkar som om havaard har missat just den premissen, och då faller ju hela diskussionen.
Vilka undantagen är tror jag att vi alla redan har rätt bra koll på?
För i permanentboendet måste det ju som sagt vara anpassat, tillräckligt breda dörrar, tvättmöjligheter, alla grundfunktioner (badrum, kök, sovrum) i entréplan osv. Enda undantaget i DE reglerna som finns är så vitt jag vet att små bostäder inte behöver ha separata rum för varje funktion.
Det verkar som om havaard har missat just den premissen, och då faller ju hela diskussionen.
Vilka undantagen är tror jag att vi alla redan har rätt bra koll på?
Nästa problem är att om du har tänkt att hyra ut det och kunna tjäna ca 60 000:- skattefritt. Det tycker inte skattemyndigheten om. 2 år sa dom till mig att det var okej. Sen var man tvungen att starta firma och skatta för vinsten. Undantaget var om det var korttidsboende eller släkting som hyrde det.
Min bror har ett hus på sin tomt (något större än Attefallshus) som hyrs ut, han har även hyrt ut delar av sitt hus (motsvarande lägenheter). Än har inte Skatteverket kommit och krävt att han skall bilda bolag för det...R Rosten1000 skrev:
Samma med mina föräldrar som hyr ut en mindre lägenhet som är en del av garagelängan - inget firma bildad där.
Har du råkat ut för en petig skattmas månntro?
Nja, tolkningen hos många kommuner är att om inte det finns någon huvudbyggnad på plats så måste även attefallshuset ingå i själva bygglovet. I det fallet går det bra att bygga attefallshuset först och använda den som arbetsbod/övernattningsstuga när man bygger huvudbyggnaden. Det finns för och nackdelar med att ha den i bygglovet, en fördel är att man då senare utan bygglov kan uppföra ett garage enligt attefallsreglerna.J Jansch49 skrev:
Bostäder om högst 35 kvm inklusive attefallshus
Om du utformar en bostad som är högst 35 kvm får funktionerna för daglig samvaro samt sömn och vila överlappa varandra helt eller delvis, alltså använda samma utrymme. Det räcker till exempel att det finns utrymme för en bäddsoffa, ett soffbord och en fåtölj/rullstol. Det behöver inte finnas plats för både köksbord och skrivbord, utan det räcker om du har utrymme för ett bord där man växelvis kan både arbeta och äta sina måltider. Det finns inte något krav på avskiljbarhet i bostäder om högst 35 kvm, vilket betyder att alla funktioner utom hygienrummet får vara i samma rum och att det därför räcker med ett enda fönster i bostaden. Det räcker också med mindre utrymme och inredning för matlagning och förvaring än i större bostäder. I de fall ett attefallshus är tänkt att användas som ett komplementbostadshus för permanentboende ska det innehålla alla bostadsfunktioner som till exempel hygienrum, daglig samvaro, sömn och vila, matlagning, måltider och förvaring. Det ska också finnas bostadskomplement till attefallshuset som till exempel tvättstuga (om det saknas tvätt- och torkmöjlighet i bostaden) och förråd. Det ska vara tillgängligt och användbart för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, avsnitt 3:1 BBR ska följas.
https://www.boverket.se/sv/byggande/tillganglighet--bostadsutformning/bostadsutformning/
Om du utformar en bostad som är högst 35 kvm får funktionerna för daglig samvaro samt sömn och vila överlappa varandra helt eller delvis, alltså använda samma utrymme. Det räcker till exempel att det finns utrymme för en bäddsoffa, ett soffbord och en fåtölj/rullstol. Det behöver inte finnas plats för både köksbord och skrivbord, utan det räcker om du har utrymme för ett bord där man växelvis kan både arbeta och äta sina måltider. Det finns inte något krav på avskiljbarhet i bostäder om högst 35 kvm, vilket betyder att alla funktioner utom hygienrummet får vara i samma rum och att det därför räcker med ett enda fönster i bostaden. Det räcker också med mindre utrymme och inredning för matlagning och förvaring än i större bostäder. I de fall ett attefallshus är tänkt att användas som ett komplementbostadshus för permanentboende ska det innehålla alla bostadsfunktioner som till exempel hygienrum, daglig samvaro, sömn och vila, matlagning, måltider och förvaring. Det ska också finnas bostadskomplement till attefallshuset som till exempel tvättstuga (om det saknas tvätt- och torkmöjlighet i bostaden) och förråd. Det ska vara tillgängligt och användbart för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, avsnitt 3:1 BBR ska följas.
https://www.boverket.se/sv/byggande/tillganglighet--bostadsutformning/bostadsutformning/
Det är inte nödvändigt om du bor på fastigheten. Men om du hyr ut t.ex. en attefallsstuga på ditt sommarställe så kan skatteverket anse att det skall skötas om bolag om hyresbeloppen blir för höga. Dessutom anser skatteverket att korttidsuthyrning av möblerade bostäder (t.ex. sommarstuga) skall ske via bolag och man skall betala moms på det.R Rosten1000 skrev:
