Vad räknas som "skäl" för att hyra ut i andrahand?
Jag har min hemort i staden A. Där bor även min sambo samt våra två småbarn. Jag är anställd och har stationeringsorten i B, ca 20 mil bort, dit det inte går att dagpendla. Därför köpte jag en liten bostadsrätt som övernattningslägenhet. Jag är föräldraledig med den nyfödde. Min förening gav tillstånd att hyra ut i andrahand hela hösten 2015 med just föräldraledighet som anledning. Nu när jag vill förlänga uthyrningen 2016 så vägrar de. Plötsligt är föräldraledighet på annan ort inte tillåtet. Varför det inte är ett giltigt skäl vill de inte säga men enligt uppgift har de anlitat ett juridiskt ombud (SBC?). De vill heller inte säga varför det var Ok i höstas.
Jag tycker det är märkligt. Dels att de plötsligt ändrar sig så att föräldraledighet plötsligt inte är giltigt skäl. Dels att det är helt emot intentionen i den nya skrivningen av BRL 7:11 som kom i SFS2014:319 dvs att det ska bli lättare att få hyra ut sin BR så att "beaktansvärda skäl" numera bara är "skäl".
Visserligen står det i prop'en 2013/14:142 inte som exempel just "föräldraledighet" men väl "vård av anhörig" samt att "bo på annan ort". Det borde ju vara analogt. Listan inte uttömmande utan bedöms från fall till fall.
Eftersom lagändringen är så pass ny så verkar det inte finnas några rättsfall ännu. Inväntar svar från Hyresnämnderna.
Har styrelsen rätt att vägra uthyrning i andrahand?
Jag tycker det är märkligt. Dels att de plötsligt ändrar sig så att föräldraledighet plötsligt inte är giltigt skäl. Dels att det är helt emot intentionen i den nya skrivningen av BRL 7:11 som kom i SFS2014:319 dvs att det ska bli lättare att få hyra ut sin BR så att "beaktansvärda skäl" numera bara är "skäl".
Visserligen står det i prop'en 2013/14:142 inte som exempel just "föräldraledighet" men väl "vård av anhörig" samt att "bo på annan ort". Det borde ju vara analogt. Listan inte uttömmande utan bedöms från fall till fall.
Eftersom lagändringen är så pass ny så verkar det inte finnas några rättsfall ännu. Inväntar svar från Hyresnämnderna.
Har styrelsen rätt att vägra uthyrning i andrahand?
Tror fortfarande styrelsen har rätt vägra andrahandsuthyrning tänker då mer i allmänhet för så jag tolkar din sista mening. Sedan så kan man ju ta det vidare som du nämner du gjort till hyresnämnden.
Det första jag tänker på att de inte godkänner kan ju vara det är förläggningen. Kan tänka mig om det är första gången det hyrs ut lättare godkänna men sedan de inte förlänger i all oändlighet även om det i dit fall är en förläggning.
Sen undrar jag har styrelsen byt ut eller kommit in någon ny? Kan ju också vara förklaring för de inte godkänner eller som nämnts de fått mer info från SBC.
Det första jag tänker på att de inte godkänner kan ju vara det är förläggningen. Kan tänka mig om det är första gången det hyrs ut lättare godkänna men sedan de inte förlänger i all oändlighet även om det i dit fall är en förläggning.
Sen undrar jag har styrelsen byt ut eller kommit in någon ny? Kan ju också vara förklaring för de inte godkänner eller som nämnts de fått mer info från SBC.
Vad som faller under "skäl" och inte är förmodligen lika oklart för Styrelsen som det är för dig och alla andra eftersom det, som du skriver, än så länge inte verkar saknas praxis.
Vägra har de naturligtvis alltid rätt göra, med risk för att det ändå godkänns av hyresnämnden.
Om jag förstått det rätt är lagstiftarens syfte att praxis kring gränsdragningen skall växa fram genom prövning i hyresnämnden och därför har man medvetet valt att inte vara mer konkret kring detta. Precis som tidigare egentligen - men genom att ändra formuleringen minskar ju betydelsen av befintlig praxis väsentligt. Så egentligen är det helt rätt för alla parter att dra detta till hyresnämnden.
Vägra har de naturligtvis alltid rätt göra, med risk för att det ändå godkänns av hyresnämnden.
Om jag förstått det rätt är lagstiftarens syfte att praxis kring gränsdragningen skall växa fram genom prövning i hyresnämnden och därför har man medvetet valt att inte vara mer konkret kring detta. Precis som tidigare egentligen - men genom att ändra formuleringen minskar ju betydelsen av befintlig praxis väsentligt. Så egentligen är det helt rätt för alla parter att dra detta till hyresnämnden.
Prop. 2013/14:142 s.21, som är grunden till SFS2014:319 dvs ändringen säger:
Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten (jfr prop. 2002/03:12 s. 119). Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov.
Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten kan sättas lågt. I allmänhet bör det vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten (jfr prop. 2002/03:12 s. 119). Exempel på vanliga situationer där ett tillstånd kan ges är när bostadsrättshavaren vill studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov.
Frågan är varför styrelsen väljer att ta konflikten. Dels tar det tid men det kostar även pengar.
Det orättvisa är att styrelsen får använda föreningens pengar, dvs mina pengar, för att processa mot mig medan jag måste betala själv.
Enligt Lag om ekonomiska föreningen 13 kap. så finns det skadeståndsansvar för styrelsen ifall den av uppsåt eller oaktsamhet orsakar skada för en medlem.
Ifall styrelsen beslutar i strid med BRL dvs att de inte hade laglig grund att neka uthyrningen, så att medlemmen måste anlita jurist för att processa och styrelsen sedan backar, kan medlemmen då kräva styrelsen på kostnaderna som uppstått?
Stämmer man i Tingsrätt såsom ett småmål? Fördelen där är att den som förlorar inte riskerar så stora belopp. Eller måste man ta det till TR som ett vanligt mål vilket kan riskera stora kostnader?
Det orättvisa är att styrelsen får använda föreningens pengar, dvs mina pengar, för att processa mot mig medan jag måste betala själv.
Enligt Lag om ekonomiska föreningen 13 kap. så finns det skadeståndsansvar för styrelsen ifall den av uppsåt eller oaktsamhet orsakar skada för en medlem.
Ifall styrelsen beslutar i strid med BRL dvs att de inte hade laglig grund att neka uthyrningen, så att medlemmen måste anlita jurist för att processa och styrelsen sedan backar, kan medlemmen då kräva styrelsen på kostnaderna som uppstått?
Stämmer man i Tingsrätt såsom ett småmål? Fördelen där är att den som förlorar inte riskerar så stora belopp. Eller måste man ta det till TR som ett vanligt mål vilket kan riskera stora kostnader?
Självbyggare
· Stockholm
· 9 639 inlägg
Jag har varit med och drivit ett antal fall av andrahandsuthyrning och några togs upp till hyresnämnden (HN). Vi gav alltid godkännande för 6 månader och när de sökte igen gav vi dem per automatik avslag och hänvisade dem till att överklaga till HN. Att vi gjorde det per system var för att få till en tidsbegränsning av andrahandsuthyrningen. Det är svårt att få till tidsbegränsningen om man inte tar det till HN för så länge som ärendet inte vart uppe och fått en "dom" så kan man i princip alltid gå till HN och få 6-12 månader till.
Kan väl också säga att vi alltid "förlorade" men fick alltid till en tidsbegränsning.
Det vi alltid lutade oss mot var att det stod i den föreningens stadgar att dess syfte var att upplåta bostadsrätt till dess medlemmar. Och hänvisade till att dess medlemmar inte är en som hyr i andrahand.
Våra kostnader var minimala. Det var ersättning för förlorad arbetsinkomst för den som företrädde föreningen vid förhandlingarna. Vi tog inte in någon jurist eller så då vi redan i förväg visste att vi skulle "förlora".
Har du bara bra underbyggt med lite fakta och gärna har ett slutdatum ser jag inte att du skall få några problem med att fortsätta hyra ut under din pappaledighet.
Kan väl också säga att vi alltid "förlorade" men fick alltid till en tidsbegränsning.
Det vi alltid lutade oss mot var att det stod i den föreningens stadgar att dess syfte var att upplåta bostadsrätt till dess medlemmar. Och hänvisade till att dess medlemmar inte är en som hyr i andrahand.
Våra kostnader var minimala. Det var ersättning för förlorad arbetsinkomst för den som företrädde föreningen vid förhandlingarna. Vi tog inte in någon jurist eller så då vi redan i förväg visste att vi skulle "förlora".
Har du bara bra underbyggt med lite fakta och gärna har ett slutdatum ser jag inte att du skall få några problem med att fortsätta hyra ut under din pappaledighet.
Men styrelsen saknar som sagt inte laglig grund att vägra samtycke. I BRL finns inga begränsningar i styrelsens rätt att vägra samtycke. Jämför t.ex. med BRL:s regler kring ingrepp i bärande konstruktion m.m. där det framgår att "Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd...". Någon motsvarande skrivning finns inte när det gäller samtycke till andrahandsupplåtelse.folkeorg skrev:
I praktiken är det förstås relativt meningslöst att vägra samtycke om man ändå vet att hyresnämnden kommer att köra över föreningen, men i dagsläget är det ju som konstaterat oklart vad som gäller.
Sen tror jag inte man skall överdramatisera prövningen i hyresnämnden. I sådana här ärenden företräder nog normalt parterna sig själva.
Redigerat:
Min BRF sätter redan idag max 6 månader per ansökan. De måste ju tidsbegränsa enligt BRL 7:11.
Du menar att efter en dom i HN så får man inte mer andrahandstid? Det låter märkligt. Finns ingen direkt tidsgräns i förarbetena. Beror på varje fall. Flera år är inget ovanligt.
Du menar att efter en dom i HN så får man inte mer andrahandstid? Det låter märkligt. Finns ingen direkt tidsgräns i förarbetena. Beror på varje fall. Flera år är inget ovanligt.
Den texten handlar om att hyresnämnden ska lämna tlllstånd, inte styrelsen.folkeorg skrev:
Nej,,han menar snarare att HN ofta gör en kompromiss, om skälen inte är klockrent fel, så låter de medlemmen hyra ut i ex. 6 mån. utan möjlighet till förlängning. Om medlemmen hade räknat med att få hyra ut så är det ett sätt att mildra konsekvenserna av ett stopp.folkeorg skrev:
Jag tror för det första inte att du skall se hyresnämnden som så "högtidligt", det är en relativt enkel procedur. Nämnden är van vid att hantera både privatpersoner utan domstolsvana, och brf eller hyresvärdar utan domstolsvana. Begär i HN att få din uthyrning godkänd. Med de nya reglerna tror jag att det kommer att godkännas.
Att du skulle kunna hålla styrelsen ansvarig för dina ev. kostnader pga. det negativa beslutet tror jag är långsökt, men inte helt otänkbart. Det finns exempel (länkades i en tråd häromdagen här) där en brf medlem lyckats få skadestånd i ett fall där föreningen på felaktiga grunder nekade en köpare medlemskap. Säljaren kunde då få skadestånd från föreningen pga. den missade affären.
Skillnaden är att bostadsrättslagen är rätt tydlig på att föreningen inte får neka medlemskap, annat än i enstaka rätt väl definierade fall. Med andrahandsuthyrning är det tvärtom, grundprincipen är att det inte skall godkännas. Men kan godkännas i vissa (numera rätt flummigt) definierade fall.
Att du skulle kunna hålla styrelsen ansvarig för dina ev. kostnader pga. det negativa beslutet tror jag är långsökt, men inte helt otänkbart. Det finns exempel (länkades i en tråd häromdagen här) där en brf medlem lyckats få skadestånd i ett fall där föreningen på felaktiga grunder nekade en köpare medlemskap. Säljaren kunde då få skadestånd från föreningen pga. den missade affären.
Skillnaden är att bostadsrättslagen är rätt tydlig på att föreningen inte får neka medlemskap, annat än i enstaka rätt väl definierade fall. Med andrahandsuthyrning är det tvärtom, grundprincipen är att det inte skall godkännas. Men kan godkännas i vissa (numera rätt flummigt) definierade fall.
Om jag förstått det rätt så kan hyresnämnden inte inskränka möjligheten till förlängning eller besluta om något annat utöver det som uttryckligen står i bostadsrättslagen, dvs de kan bara ge ett tidsbegränsat tillstånd eller inte.hempularen skrev:
Dvs. om föreningen sedermera vägrar förlängning finns det inget som kan hindra medlemmen från att ansöka om tillstånd från hyresnämnden igen. Å andra sidan kan nämnden då förstås väga in att det rör sig om en förlängning.
Om skälet du har för fortsatt andrahandsuthyrning är att du ska vara fortsatt föräldraledig i din familjs huvudsakliga bostad ser jag det som närmast otänkbart att det inte skulle räknas som godtagbara skäl för andrahandsuthyrning. Det hade räknats som godtagbara skäl redan innan lagändringen som syftade till att göra det (ännu) enklare att få hyra ut i andra hand. En föräldraledighet är ju per definition tidsbegränsad.
Det är t.o.m. så uppenbart att jag tycker att det är oerhört löjligt av styrelsen att neka vilket bör påpekas för styrelsen och kanske tas upp på föreningsstämman för diskussion.
Självklart ska du ta detta vidare till HN.
Det är t.o.m. så uppenbart att jag tycker att det är oerhört löjligt av styrelsen att neka vilket bör påpekas för styrelsen och kanske tas upp på föreningsstämman för diskussion.
Självklart ska du ta detta vidare till HN.
