Bank för lösvirke/eget projekt i Stockholm?
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
Har hittat en tomt och försöker nu få till ett byggkreditiv så jag kan bygga det jag vill ha. Har dock stött på patrull när det kommer till bankerna i att de jag vart i kontakt med endast beviljar byggkreditiv till totalentreprenader! Vad har ni som byggt i lösvirke eller med egna UE haft för bank?
Handelsbanken men det var 9 år sedan.
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
Har vart i kontakt med dem också. De är lika avigt inställd som de andra bankerna. 
Har du presenterat ditt projekt på bästa möjliga sätt?
Inte bara ritningar och en prislapp utan även en genomtänkt projektplan med väl definierade delmål och avstämningspunkter.
Bankens problem är väl att om du "kör fast" på något sätt eller om kostnaden springer iväg så sitter du och de med ett halvfärdigt hus som inte har något reellt marknadsvärde m a o ingen säkerhet för de pengar du lånat.
Plan B kan kanske vara att hitta något mindre byggföretag som kan agera 'bulvan' - de står officiellt som byggare men du gör merparten av jobbet. Inte helt lätt men kanske inte omöjligt.
Inte bara ritningar och en prislapp utan även en genomtänkt projektplan med väl definierade delmål och avstämningspunkter.
Bankens problem är väl att om du "kör fast" på något sätt eller om kostnaden springer iväg så sitter du och de med ett halvfärdigt hus som inte har något reellt marknadsvärde m a o ingen säkerhet för de pengar du lånat.
Plan B kan kanske vara att hitta något mindre byggföretag som kan agera 'bulvan' - de står officiellt som byggare men du gör merparten av jobbet. Inte helt lätt men kanske inte omöjligt.
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
Har levererat både planer och kalkyler. Jobbar som projektchef och projektledare/projektör innom bygg så entreprenaden har jag koll på.
Sista beskedet var att man inte lånade ut pga det skulle bli för mycket administration med ca 10 lyft.
Har nu gett dem ett förslag med bara 3 lyft och en entreprenör för i hela bygget. Håller tummarna för att det är en ok lösning.
Sista beskedet var att man inte lånade ut pga det skulle bli för mycket administration med ca 10 lyft.
Har nu gett dem ett förslag med bara 3 lyft och en entreprenör för i hela bygget. Håller tummarna för att det är en ok lösning.
Vi hade redan köpt tomten, en sjötomt som jag tror banken såg som en säker investering. Hade förutom det.ett par miljoner från försäljning av tidigare hus. Husbyggena (bostadshus och gäststuga/bastu) blev mer än tre gånger det beloppet vilket banken kanske inte räknat med (och inte vi heller). Men vi hade inga problem att låna det vi behövde.
Vad vi hade presenterat för banken var arkitektritningar i 3D, fotomontage, en beskrivning av arkitekterna om tomtens värden, husens kvalitéer mm och en mäklarvärderimg (från renommerad mäklarfirma). Dessutom en offert från snickare (på stomrest) grund- och markarbetsrna och fönstertillverkarnsa. Det var allt. Allt annat tillkom efterhand, vilket var en ganska stor slant.
Det viktigaste är att banken får ett förtroende för en som person. Att man framstår som redig och ordentlig. Vi hade en lång historia med HB där de kunde se att vi var goda låntagare.
Det ni kan göra (om ni inte redan gjort det) är att lägga fram er tidigare goda lånehistorik oavsett vilken bank det var. Presentera husprojektet på ett attraktivt sätt (ev. ha arkitekten med). Redovisa relevanta huspriser för området. Visa på att ni har (och/eller kommer att ha) bra/säkra anställningar. Och allmänt är en bra kund för banken.
Handelsbanken är "egna" kontor med egna budgetar så det kan löna sig att söka sig till ett annat kontor.
Lycka till!
Vad vi hade presenterat för banken var arkitektritningar i 3D, fotomontage, en beskrivning av arkitekterna om tomtens värden, husens kvalitéer mm och en mäklarvärderimg (från renommerad mäklarfirma). Dessutom en offert från snickare (på stomrest) grund- och markarbetsrna och fönstertillverkarnsa. Det var allt. Allt annat tillkom efterhand, vilket var en ganska stor slant.
Det viktigaste är att banken får ett förtroende för en som person. Att man framstår som redig och ordentlig. Vi hade en lång historia med HB där de kunde se att vi var goda låntagare.
Det ni kan göra (om ni inte redan gjort det) är att lägga fram er tidigare goda lånehistorik oavsett vilken bank det var. Presentera husprojektet på ett attraktivt sätt (ev. ha arkitekten med). Redovisa relevanta huspriser för området. Visa på att ni har (och/eller kommer att ha) bra/säkra anställningar. Och allmänt är en bra kund för banken.
Handelsbanken är "egna" kontor med egna budgetar så det kan löna sig att söka sig till ett annat kontor.
Lycka till!
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
Tack för inputs!
Har god kontakt med mäklare i området och lagt fram hela budgeten med slutbelåning mm. Har dock fått bekräftat av Fastighetsbyrån också att bankerna blivit mycket restriktiva mot kreditiv till lösvirke och egendrivna projekt och Swedbank var tydligen de som ändå väntat längst med att dra i bromsen.
Får se hur det går på måndag.
Har god kontakt med mäklare i området och lagt fram hela budgeten med slutbelåning mm. Har dock fått bekräftat av Fastighetsbyrån också att bankerna blivit mycket restriktiva mot kreditiv till lösvirke och egendrivna projekt och Swedbank var tydligen de som ändå väntat längst med att dra i bromsen.
Får se hur det går på måndag.
Byggde med start förra året, blev klar i år och hade Handelsbanken som bank.
Dom tyckte att vår kalkyl var optimistisk, men med hyfsad insats och bra nettolön efter skatt så hade banken inga problem med den risken. Men det kräver personlig kontakt med bankpersonen.
Sen visade det sig att dom hade rätt gällande kalkylen förstås ...
Dom tyckte att vår kalkyl var optimistisk, men med hyfsad insats och bra nettolön efter skatt så hade banken inga problem med den risken. Men det kräver personlig kontakt med bankpersonen.
Sen visade det sig att dom hade rätt gällande kalkylen förstås ...
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
I vårt fall tycker de att 65k/månad brutto, 500k i pengar och prel ca 2.2 i vinst när vi säljer nuvarande är för osäkert för att få låna 6.5.
Mmm, då ligger jag betydligt bättre till gällande bruttoinkomst medan insatsen var ungefär densamma. Och lånet blev lägre.
Banker är tyvärr jätterädda för att förlora pengar. Tjäna pengar på säkra lån vill dom däremot gärna.
Vad kostar tomten?
Går det inte att göra en tydlig uppgörelse med en totalentreprenör om att du under projektet får gå in och delta mot prisavdrag?
Banker är tyvärr jätterädda för att förlora pengar. Tjäna pengar på säkra lån vill dom däremot gärna.
Vad kostar tomten?
Går det inte att göra en tydlig uppgörelse med en totalentreprenör om att du under projektet får gå in och delta mot prisavdrag?
Hmm, ja, 6,5 m är ganska mycket att låna på era inkomster. Hur hög belåningsgrad beräknar ni att ligga på när huset är fätdigt?Hur mycket beräknas fastigheten vara värd när den är färdigbyggd? Är det typ ett kataloghus/vanligt småhus eller är det ett arkitektritat hus med verkshöjd? Tror det gör en skillnad för banken om huset presenteras som ett unikt objekt.
Om det är ett egenritat hus så framhäv inte det. De 3-4 bsnktjänstemän i min bekantskapskrets säger att de alltid drar öronen åt sig när folk kommer med egenritat. Dels för att det.ofta saknas ordentliga bygglovsritningar, konstruktionsritnimgar, el- och VA-ritnimgar. Dels för att huset blir lite för "eget" för att bli lättsålt den dag man säljer. Och dels för att man inte har ordentliga priskalkyler (men det har ju.ni (vi hade det inte)).
Kan ni ompröva ritningarna eller få med en arkitekt på banan? Kan mi uppgradera huset med ett garage eller riktig utomhuspool? Det kostar förstås mer men mervärdet blir högre och det kan bli lättare att låna till.
Sista tipset är om någon av er kan lägga fram en vettig karriärsplan för ert arbete som framöver kommer att ge mer inkomster
Om det är ett egenritat hus så framhäv inte det. De 3-4 bsnktjänstemän i min bekantskapskrets säger att de alltid drar öronen åt sig när folk kommer med egenritat. Dels för att det.ofta saknas ordentliga bygglovsritningar, konstruktionsritnimgar, el- och VA-ritnimgar. Dels för att huset blir lite för "eget" för att bli lättsålt den dag man säljer. Och dels för att man inte har ordentliga priskalkyler (men det har ju.ni (vi hade det inte)).
Kan ni ompröva ritningarna eller få med en arkitekt på banan? Kan mi uppgradera huset med ett garage eller riktig utomhuspool? Det kostar förstås mer men mervärdet blir högre och det kan bli lättare att låna till.
Sista tipset är om någon av er kan lägga fram en vettig karriärsplan för ert arbete som framöver kommer att ge mer inkomster
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
Det är en kopia av Ekjsöhus "Rönnäs" plus stort dubbelgarage vi tänkt bygga så det blir inget udda. 6.5 måste jag ta till för att kunna köpa loss en rätt stor tomt som sedan skall styckas och kunna börja bygga innan avstyckningen är klar.
Slutbelåning räknar vi med blir 1,5-2 och Fastighetsbyrån tror det skulle vara värt mot 8 före styckning och ca 6,5 efter. Bara tomten är värd ca 5-6 som den står idag.
Slutbelåning räknar vi med blir 1,5-2 och Fastighetsbyrån tror det skulle vara värt mot 8 före styckning och ca 6,5 efter. Bara tomten är värd ca 5-6 som den står idag.
Självbyggare
· Stockholm
· 9 648 inlägg
6,5 är bara byggkreditiv och vi räknar med att ha huset klart och lånen omlagda under 2016 med en slutbelåning på ca 2.Noseone skrev:
