Det är så illa alltså, ska kolla detta vidare utifall det senare visar sig finnas fuktgenomslag.
Då jag blir mycket tveksam mot att det är möjligt att skylla på att men är både dum o korkad för att slippa upplysa om
väsentliga brister i en fastighet. Då kan vi lika gärna slopa upplysningsplikten och att ha ett bristande/undermåligt tätskikt
i ett renoverat badrum kan jag tycka är ganska väsentligt. Både får familjens hälsa samt fastighetens värde.
Jag fiskade efter så mycket papper som möjligt ifrån ägaren som endast bott där ett år och inte i sak
har något ansvar över papper och dokumentation från tidigare ägare sedan 7 år tillbaka.
Däremot kan jag tycka att enligt upplysningsplikten bör han ha skyldighet att informera om de brister han känner till
i den renovering som skyltas med i objektbeskrivningen och när han dessutom går med på besiktningen.
Då jag blir mycket tveksam mot att det är möjligt att skylla på att men är både dum o korkad för att slippa upplysa om
väsentliga brister i en fastighet. Då kan vi lika gärna slopa upplysningsplikten och att ha ett bristande/undermåligt tätskikt
i ett renoverat badrum kan jag tycka är ganska väsentligt. Både får familjens hälsa samt fastighetens värde.
Jag fiskade efter så mycket papper som möjligt ifrån ägaren som endast bott där ett år och inte i sak
har något ansvar över papper och dokumentation från tidigare ägare sedan 7 år tillbaka.
Däremot kan jag tycka att enligt upplysningsplikten bör han ha skyldighet att informera om de brister han känner till
i den renovering som skyltas med i objektbeskrivningen och när han dessutom går med på besiktningen.
Eftersom den förra ägaren överlämnade besiktningsprotokollet till dig så borde man åtminstone förutsätta att säljaren nte medvetet undanhållit informationen (även om protokollet överlämnades efter inflyttning). Hade säljaren velat undanhålla informationen så hade säljaren inte lämnat över protokollet...
Det är ju också så att om det står en duschkabin i rummet så räknas det inte növändigtvis som ett våtrum. Så det kan gå att argumentera att detta trots allt är fackmannamässigt gjort.
Dels är det inte säljaren som överlämnat besiktningsprotokollet, hade då blivit mer positiv och försökt diskutera detta på plats.
Och om så skulle vara kan man ju inte komma ca 10mån senare och erkänna att man visste om en brist som fanns
och borde informerats om innan köpet genomfördes då det kan ligga till grund för försäljningspriset.
Och om så skulle vara kan man ju inte komma ca 10mån senare och erkänna att man visste om en brist som fanns
och borde informerats om innan köpet genomfördes då det kan ligga till grund för försäljningspriset.
Står tydligt på gvk.se
Att installera duschkabin förmildrar ej kravet på tätskikt i ett våtutrymme. Går duschkabinen sönder eller om den av andra skäl lyfts bort ska det uppfylla krav på tätskikt. Vi råder därför till att betrakta duschkabin som en möbel då det placeras i ett utrymme där golv och väggar normalt utsätts för vattenspolning, vattenspill eller utläckande vatten och därmed har krav på vattentät skikt. Att frångå att detta kan få konsekvenser vid eventuell försäljning av bostad, om duschkabinen lyfts bort eller dylikt, då utrymmet inte uppfyller BBR, 6:5331.
På sidan 13 i branschregler Säkra Våtrum finns en duschkabin inritad i våtzon 1.
Att installera duschkabin förmildrar ej kravet på tätskikt i ett våtutrymme. Går duschkabinen sönder eller om den av andra skäl lyfts bort ska det uppfylla krav på tätskikt. Vi råder därför till att betrakta duschkabin som en möbel då det placeras i ett utrymme där golv och väggar normalt utsätts för vattenspolning, vattenspill eller utläckande vatten och därmed har krav på vattentät skikt. Att frångå att detta kan få konsekvenser vid eventuell försäljning av bostad, om duschkabinen lyfts bort eller dylikt, då utrymmet inte uppfyller BBR, 6:5331.
På sidan 13 i branschregler Säkra Våtrum finns en duschkabin inritad i våtzon 1.
Det har hävdats att en duschkabin kan man ställa i vardagsrummet, och uppfylla regelverket. I det här fallet finns det dock en golvbrunn i rummet, då tror jag att minst golvet måste uppfylla regler om tätskikt. Vilket också innebär att brunnen måste bytas (alla äldre än typ 1992, skall bytas).
Nu utgår jag från mig själv. Men när jag köpte min nuvarande bostad så hade jag en besiktningsman ute. Han gjorde diverse påpekanden på olika detaljer, men helt ärligt så kommer jag inte idag ihåg särskilt mycket av det som påpekades. Så skulle jag sälja idag så skulle jag säkert missa en massa saker som jag kanske borde uppge. Sen tyckte jag att min besiktningsman gjorde en massa mer eller mindre onödiga påpekande så mitt förtroende för protokollet är väl inte det bästa.Odjuret skrev:
Så det är faktiskt inte säkert att säljaren kom ihåg denna anmärkning från hans husköp när han sedan sålde. Eller så visste han om det och undanhöll det medvetet. Men vi som sitter här och tycker har inte en aning om hur det är.
Köparens undersökningsplikt innebär att köparen bär risken för att ett visst förhållande är upptäckbart. Omvänt svarar säljaren för fel som köparen inte borde ha upptäckt, oavsett om säljaren kände till felet eller inte. Säljaren bär alltså risken för att fastigheten anses felaktig i fall där köparen inte borde ha upptäckte ett visst förhållande (d.v.s. ett dolt fel). Häri ligger alltså ett incitament för en säljare att lämna upplysningar om fastighetens skick, eftersom förhållanden som säljaren upplyst köparen om inte kan betraktas som dolda fel.
Det finns dock inte någon generell upplysningsplikt för säljaren som innebär att säljaren alltid blir ansvarig för fel som säljaren kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. Ur bemärkelsen om det föreligger ett fel som säljaren kan hållas ansvarig för eller inte spelar det alltså ingen roll om säljaren har känt till felet eller inte. (Däremot spelar det roll för bedömningen av vilka påföljder som kan göras gällande med anledning av felet, om ett fel väl konstateras, eftersom underlåtelse att lämna uppgifter som säljaren var eller borde ha varit medveten om och som säljaren förstod eller borde ha förstått var viktiga för köparen kan räknas som försummelse och därmed medföra att köparen har rätt till skadestånd utöver rätt till prisavdrag). Men det kan ha betydelse att säljaren underlåter att upplysa köparen om ett fel som säljaren känner till. Om förtigandet av ett fel innebär ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt.
Att säljaren inte upplyst om ett fel som säljaren inte känt till, men som säljaren borde ha misstänkt har i rättspraxis inte ansetts inverka på köparens undersökningsplikt (NJA 1981 s 815).
Det ovanstående är inte någonting jag själv har hittat på utan står att läsa i proposition 1989/90:77 sid 60.
Vad betyder då det ovanstående för TS fall. Vi kan konstatera att det borde vara ganska lätt att bevisa att säljaren känt till att bristen förelegat (varför beställde han undersökningen om han inte tänkte läsa den). Vi bör också kunna konstatera att en normalbegåvad person inser att allt som tas upp i ett besiktningsprotokoll räknas som (åtminstone potentiella) brister. Rent krasst tycker jag att säljaren känt till att det förelegat en brist som säljaren inte informerat köparen om.
Problemet är väl dock att detta inte spelar någon större roll eftersom bristen kunnat upptäckas av köparen vid en undersökning av fastigheten. Säljarens egen besiktningsprotokoll är ju tyvärr ett bevis på att det kunnat upptäckas. Är det möjligt att få säljaren agerande till att vara "svikligt" eller "ohederligt"? Ja, kanske, men då måste man verkligen ner i detaljerna och grotta (och man måste också vara beredd på att en tvist som stöds på att motparten varit sviklig/ohederlig kommer att bli ganska smutsig, men det kanske spelar mindre roll).
Ett annat spår är om objektet har marknadsförts på ett sådant sätt att det kan anses utfäst att badrummet inte har några brister vilket i sin tur skulle minska TS undersökningsplikt. Av ovan nämnda proposition (sid 58) kan utläsas att det krävs "tämligen preciserade uppgifter" från säljaren för att en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten skall anses föreligga. Helt allmänna uttalanden kan normalt inte ses som utfästelser. Å andra sidan krävs inte någon uttrycklig garanti från säljaren för att en utfästelse ska anses föreligga. I den frågan går frågeställningen tillbaka till TS; d.v.s. vad har det stått i objektsbeskrivningen/avtalet om badrummet?
Det finns dock inte någon generell upplysningsplikt för säljaren som innebär att säljaren alltid blir ansvarig för fel som säljaren kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. Ur bemärkelsen om det föreligger ett fel som säljaren kan hållas ansvarig för eller inte spelar det alltså ingen roll om säljaren har känt till felet eller inte. (Däremot spelar det roll för bedömningen av vilka påföljder som kan göras gällande med anledning av felet, om ett fel väl konstateras, eftersom underlåtelse att lämna uppgifter som säljaren var eller borde ha varit medveten om och som säljaren förstod eller borde ha förstått var viktiga för köparen kan räknas som försummelse och därmed medföra att köparen har rätt till skadestånd utöver rätt till prisavdrag). Men det kan ha betydelse att säljaren underlåter att upplysa köparen om ett fel som säljaren känner till. Om förtigandet av ett fel innebär ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt.
Att säljaren inte upplyst om ett fel som säljaren inte känt till, men som säljaren borde ha misstänkt har i rättspraxis inte ansetts inverka på köparens undersökningsplikt (NJA 1981 s 815).
Det ovanstående är inte någonting jag själv har hittat på utan står att läsa i proposition 1989/90:77 sid 60.
Vad betyder då det ovanstående för TS fall. Vi kan konstatera att det borde vara ganska lätt att bevisa att säljaren känt till att bristen förelegat (varför beställde han undersökningen om han inte tänkte läsa den). Vi bör också kunna konstatera att en normalbegåvad person inser att allt som tas upp i ett besiktningsprotokoll räknas som (åtminstone potentiella) brister. Rent krasst tycker jag att säljaren känt till att det förelegat en brist som säljaren inte informerat köparen om.
Problemet är väl dock att detta inte spelar någon större roll eftersom bristen kunnat upptäckas av köparen vid en undersökning av fastigheten. Säljarens egen besiktningsprotokoll är ju tyvärr ett bevis på att det kunnat upptäckas. Är det möjligt att få säljaren agerande till att vara "svikligt" eller "ohederligt"? Ja, kanske, men då måste man verkligen ner i detaljerna och grotta (och man måste också vara beredd på att en tvist som stöds på att motparten varit sviklig/ohederlig kommer att bli ganska smutsig, men det kanske spelar mindre roll).
Ett annat spår är om objektet har marknadsförts på ett sådant sätt att det kan anses utfäst att badrummet inte har några brister vilket i sin tur skulle minska TS undersökningsplikt. Av ovan nämnda proposition (sid 58) kan utläsas att det krävs "tämligen preciserade uppgifter" från säljaren för att en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten skall anses föreligga. Helt allmänna uttalanden kan normalt inte ses som utfästelser. Å andra sidan krävs inte någon uttrycklig garanti från säljaren för att en utfästelse ska anses föreligga. I den frågan går frågeställningen tillbaka till TS; d.v.s. vad har det stått i objektsbeskrivningen/avtalet om badrummet?
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 246 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 246 inlägg
Bra skrivet. Jag håller med om allt utom möjligen att det skulle "vara ganska lätt att bevisa att säljaren känt till att bristen förelegat".Plåthuset skrev:
Visst, man kan ju utifrån ett hypotetiskt resonemang gissa, möjligen på ganska goda grunder, att säljaren kände till bristen men att bevisa det är en helt annan sak.
Läst? Ja kanske. Kan vi bevisa det. Nej, hur skulle vi kunna göra det?
Förstått? Ja kanske. Kan vi bevisa det? Nej. Vad skulle bevisningen bestå i?
Det faktum att säljaren överlämnade besiktningsprotokollet kan ju faktiskt antyda att säljaren inte läst och/eller förstått "sprängstoffet"
) i protokollet eller helt enkelt glömt bort vad som stod i protokollet.Det finns ingen lag som tvingar en husköpare att läsa ett beställt besiktningsprotokoll.
Nu spelar det som sagt ingen roll. Ville bara lyfta fram att bevisning är något annat än att tro något.
Bra skrivet Thomas och klart säljaren visste om bristen då han tagit del och signerat besiktningen när han köpte det och det var endast drygt 1 år innan han sålde.
Jag tror att scenariot varit som såhär, att säljaren fick veta att det var gammal fuktspärr och satte då i sin tur in en duschkabin. Kan förklara att varför hans besiktningsman när han köpte det då kollade golvbrunnen medan min vid köp friskrev sig med anledningen att han inte kunde kolla golvbrunnen.
Min besiktningsman i fråga utgick även från det att de var renoverat fackmannamässigt, vilket stora badrummet är på övervåningen med nytt tätsskickt som gjordes samma år. Där är golvbrunnen kontrollerad.
I objektbeskrivningen står för övrigt att läsa:
DUSCHRUM med klinkergolv, kakel på vägg, wc, tvättställ, duschkabin med ångfunktion och radio.
Renoveringar
2008 - Tillbyggnad av övervåningen, installation av bergvärmepump, kök, duschrum och badrum.
Vilket få faller väl ut med:
Enligt 4 kap. 19 § JB föreligger också fel när en fastighet avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Enkelt uttryck innebär det att fastigheten inte får avvika från den allmänna, eller normala, standard som från kvalitetssynpunkt kan vara skälig att kräva.
Då standard ur kvalitetssynpunkt man kan kräva är nytt tätskikt i samband renovering. Information som i detta fall har undanhållits.
Intressant och tack för att höra era blandade tankar och åsikter, ska kolla detta vidare och se vart det leder till
Jag tror att scenariot varit som såhär, att säljaren fick veta att det var gammal fuktspärr och satte då i sin tur in en duschkabin. Kan förklara att varför hans besiktningsman när han köpte det då kollade golvbrunnen medan min vid köp friskrev sig med anledningen att han inte kunde kolla golvbrunnen.
Min besiktningsman i fråga utgick även från det att de var renoverat fackmannamässigt, vilket stora badrummet är på övervåningen med nytt tätsskickt som gjordes samma år. Där är golvbrunnen kontrollerad.
I objektbeskrivningen står för övrigt att läsa:
DUSCHRUM med klinkergolv, kakel på vägg, wc, tvättställ, duschkabin med ångfunktion och radio.
Renoveringar
2008 - Tillbyggnad av övervåningen, installation av bergvärmepump, kök, duschrum och badrum.
Vilket få faller väl ut med:
Enligt 4 kap. 19 § JB föreligger också fel när en fastighet avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Enkelt uttryck innebär det att fastigheten inte får avvika från den allmänna, eller normala, standard som från kvalitetssynpunkt kan vara skälig att kräva.
Då standard ur kvalitetssynpunkt man kan kräva är nytt tätskikt i samband renovering. Information som i detta fall har undanhållits.
Intressant och tack för att höra era blandade tankar och åsikter, ska kolla detta vidare och se vart det leder till
Då har vi fått svar på frågan av Plåthuset! Det var ungefär det jag misstänkte
Tyvärr för Ts
Tyvärr för Ts
Fast när du läser lagen så får du nog läsa hela paragrafen: Andra halvan av den citerade paragrafen:
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Det är inte helt självklart att du inom din undersökningsplikt borde upptäckt det här, men troligen.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Det är inte helt självklart att du inom din undersökningsplikt borde upptäckt det här, men troligen.
Precis som du skriver står det mot utökad undersökningsplikt utöver besiktningsmannens uttalande mot säljarens undanhållande av information.
Kan ju gå hur som helst om tom buller från crossbana kan ge köparen rätt mot säljarens upplysningsplikt 😅
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Ska bli intressant då att se hur fastighetens skick ska tolkas med 7 år gammal totalrenovering.
Kan ju gå hur som helst om tom buller från crossbana kan ge köparen rätt mot säljarens upplysningsplikt 😅
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Ska bli intressant då att se hur fastighetens skick ska tolkas med 7 år gammal totalrenovering.
Håller med och jag uttryckte mig lite slarvigt. Det som krävs för att försummelse ska anses föreligga är ju att säljaren borde ha varit medveten om ett visst förhållande och att han borde förstått att det var viktigt för köparen. Det var det jag menade borde vara styrkt om det finns ett besiktningsprotokoll som säljaren själv beställt. Bevisbördan borde i vart fall falla över på säljaren att styrka att säljaren inte läst protokollet. (Nu verkade ju säljaren dessutom ha signerat protokollet, men det visste jag ju inte då jag skrev inlägget.)Thomas59 skrev:Bra skrivet. Jag håller med om allt utom möjligen att det skulle "vara ganska lätt att bevisa att säljaren känt till att bristen förelegat".
Visst, man kan ju utifrån ett hypotetiskt resonemang gissa, möjligen på ganska goda grunder, att säljaren kände till bristen men att bevisa det är en helt annan sak.
Läst? Ja kanske. Kan vi bevisa det. Nej, hur skulle vi kunna göra det?
Förstått? Ja kanske. Kan vi bevisa det? Nej. Vad skulle bevisningen bestå i?
Det faktum att säljaren överlämnade besiktningsprotokollet kan ju faktiskt antyda att säljaren inte läst och/eller förstått "sprängstoffet"
Det finns ingen lag som tvingar en husköpare att läsa ett beställt besiktningsprotokoll.
Nu spelar det som sagt ingen roll. Ville bara lyfta fram att bevisning är något annat än att tro något.
Men vi är ju som sagt överens om att detta inte spelar någon roll för bedömningen om det finns ett "fel" i fastigheten eller inte.
