Hjälp! köpt hus, säljaren använt ogiltig fullmakt och avlidit
Hej,
Jag och min sambo köpte ett hus (av stor svensk mäklarfirma) i mars med tillträde i slutet av maj i år. Säljarna var ett äldre par där kvinnan hade en fullmakt som gav henne rätt att sköta mannens affärer då han var inkapabel att göra det själv p g a sjukdom. Eftersom vi skulle få tillträde i slutet maj så har vi ingått avtal med en entreprenör som ska renovera badrummet i början på juni, inköpt ett kök på ikea som vi planerar att sätta in samt sagt upp vårt nuvarande boende (hyresrätt).
Vi tänkte inte mer på detta förrän vi förra veckan fick reda på att mannen avlidit. Säljarens familj har skickat in en bouppteckning med begäran av förtur med avseende på att huset ska säljas så det kommer nog att hinna registreras innan tillträdet. Vi trodde då att det hela skulle lösa då det (vad vi förstår) går för dödsboet att söka lagfarten samtidigt som vi söker den p g a köp.
Men
Nu visar det sig att fullmakten är av så kallad generell/general typ och vår bank accepterar inte den utan vill att det skrivs ett nytt kontrakt mellan dödsboet och oss. Läser man länken nedan så stämmer detta då hovrätten säger att en sådan fullmakt inte gäller om den inte explicit pekar ut att den ger rätt att sälja fast egendom. Och vad vi har förstått ger den aktuella fullmakten inte frun rätt att explicit sälja fast egendom.
http://www.maklarsamfundet.se/nyheter/generalfullmakt-inte-tillrackligt-forsaljning-av-fastighet-0
Dödsboet kommer inte att hinna med att få lagfarten innan vårt tillträde och därefter upprätta ett nytt kontrakt då det kan ta ganska lång tid att handlägga det ärendet tydligen.
Vi har alltså ett bindande avtal med en entreprenör där vi hade för avsikt att utnyttja rotavdrag (vilket bara fastighetsägaren kan göra) till ett jobb i en fastighet vi inte äger eller kommer att få tillträde till i tid. Vidare har vi sagt upp vår lägenhet och kommer att stå bostadslösa senare i sommar med 2 små barn om vi inte får tillträdet.
Vad kan vi göra? Vi är ganska nära panik för tillfället p g a detta. Vilka är vära rättigheter? Vad ska vi göra?
All hjälp uppskattas.
Jag och min sambo köpte ett hus (av stor svensk mäklarfirma) i mars med tillträde i slutet av maj i år. Säljarna var ett äldre par där kvinnan hade en fullmakt som gav henne rätt att sköta mannens affärer då han var inkapabel att göra det själv p g a sjukdom. Eftersom vi skulle få tillträde i slutet maj så har vi ingått avtal med en entreprenör som ska renovera badrummet i början på juni, inköpt ett kök på ikea som vi planerar att sätta in samt sagt upp vårt nuvarande boende (hyresrätt).
Vi tänkte inte mer på detta förrän vi förra veckan fick reda på att mannen avlidit. Säljarens familj har skickat in en bouppteckning med begäran av förtur med avseende på att huset ska säljas så det kommer nog att hinna registreras innan tillträdet. Vi trodde då att det hela skulle lösa då det (vad vi förstår) går för dödsboet att söka lagfarten samtidigt som vi söker den p g a köp.
Men
Nu visar det sig att fullmakten är av så kallad generell/general typ och vår bank accepterar inte den utan vill att det skrivs ett nytt kontrakt mellan dödsboet och oss. Läser man länken nedan så stämmer detta då hovrätten säger att en sådan fullmakt inte gäller om den inte explicit pekar ut att den ger rätt att sälja fast egendom. Och vad vi har förstått ger den aktuella fullmakten inte frun rätt att explicit sälja fast egendom.
http://www.maklarsamfundet.se/nyheter/generalfullmakt-inte-tillrackligt-forsaljning-av-fastighet-0
Dödsboet kommer inte att hinna med att få lagfarten innan vårt tillträde och därefter upprätta ett nytt kontrakt då det kan ta ganska lång tid att handlägga det ärendet tydligen.
Vi har alltså ett bindande avtal med en entreprenör där vi hade för avsikt att utnyttja rotavdrag (vilket bara fastighetsägaren kan göra) till ett jobb i en fastighet vi inte äger eller kommer att få tillträde till i tid. Vidare har vi sagt upp vår lägenhet och kommer att stå bostadslösa senare i sommar med 2 små barn om vi inte får tillträdet.
Vad kan vi göra? Vi är ganska nära panik för tillfället p g a detta. Vilka är vära rättigheter? Vad ska vi göra?
All hjälp uppskattas.
Att den befintliga fullmakten inte var tillräcklig för en fastighetsaffär borde mäklaren känt till.
Det är han som är utbildad i, och skall vara kunnig i juridiken kring fastighetsöverlåtelser.
Alltså: Det är mäklaren som har gjort fel, och skall lösa problemet.
Ställ honom/henne mot väggen!
Det är han som är utbildad i, och skall vara kunnig i juridiken kring fastighetsöverlåtelser.
Alltså: Det är mäklaren som har gjort fel, och skall lösa problemet.
Ställ honom/henne mot väggen!
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 216 inlägg
Helt klart skall du kontakta en jurist som löser det åt dig.
En tillfällig lösning kan vara att hyra huset av dödsboet och försök avtala med entreprenören om att skjuta upp genomförandet av arbetet. Är entreprenören seriös försöker de hjälpa dig.
Sedan låter det som en bra idé att ta in en jurist som löser situationen och försöker extrahera pengar ut mäklaren för att täcka era merkostnader. Ring försäkringsbolaget, rättsskyddet i hemförsäkringen kan komma till användning.
Sedan låter det som en bra idé att ta in en jurist som löser situationen och försöker extrahera pengar ut mäklaren för att täcka era merkostnader. Ring försäkringsbolaget, rättsskyddet i hemförsäkringen kan komma till användning.
Upprätta ett avtal mellan er och dödsboet som
1. Garanterar er rätten att få köpa fastigheten av dödsboet så snart dödsboet fått lagfart på fastigheten, med samma villkor, pris m.m. som i befintligt avtal.
2. Ger er rätten att fritt disponera fastigheten från redan tänkt tillträdesdag och att ni då också övertar alla kostnader för driften av fastigheten.
Åsså kanske en del mer som en duktig fastighetsjurist vet ska vara med.
Jag kan inte svära på att man kan göra så här, men vet inte heller vilka ev. lagar och regler som inte skulle gå att avtala bort med ett dyligt avtal. Kolla också vilka eventuella risker detta innebär. Ex.vis risker att dödsboet aldrig blir lagfaren ägare, förhoppningsvis är den = 0
Men som sagt, ring en fastighetsjurist first thing monday morning.
Fast lite förvånad är jag, jag hade ju trott att dödsboet tog över allt på studs, så att säga, och agerade i den avlidnes namn mer eller mindre. Vem är lagfaren ägare till huset idag? Inte dödsboet tydligen och den avlidne kan det väl knappast vara.
1. Garanterar er rätten att få köpa fastigheten av dödsboet så snart dödsboet fått lagfart på fastigheten, med samma villkor, pris m.m. som i befintligt avtal.
2. Ger er rätten att fritt disponera fastigheten från redan tänkt tillträdesdag och att ni då också övertar alla kostnader för driften av fastigheten.
Åsså kanske en del mer som en duktig fastighetsjurist vet ska vara med.
Jag kan inte svära på att man kan göra så här, men vet inte heller vilka ev. lagar och regler som inte skulle gå att avtala bort med ett dyligt avtal. Kolla också vilka eventuella risker detta innebär. Ex.vis risker att dödsboet aldrig blir lagfaren ägare, förhoppningsvis är den = 0
Men som sagt, ring en fastighetsjurist first thing monday morning.
Fast lite förvånad är jag, jag hade ju trott att dödsboet tog över allt på studs, så att säga, och agerade i den avlidnes namn mer eller mindre. Vem är lagfaren ägare till huset idag? Inte dödsboet tydligen och den avlidne kan det väl knappast vara.
Jo, ni kan så klart också sätta er in i den hovrättsdom som mäklarsamfundet hänvisar till, och se om det finns några specifika skillnader i den och i ert fall, som kan göra att er fullmakt ändå skulle kunna ses som giltig i detta fall.
En hovrättsdom är inte prejudicerande i ordets rätta bemärkelse, men så snart en dom fallit i ett ärende ses den lätt som det sedan. Men ett annat liknande fall skulle mycket väl kunna få ett annat utfall beroende på omständigheterna. Så fråga mäklarsamfundet vilken dom de hänvisar till och läs igenom den, och/eller diskutera även den möjligheten med en jurist, men som sagt, läs igenom själv också. Jurister är ibland lata de med, tyvärr.
En hovrättsdom är inte prejudicerande i ordets rätta bemärkelse, men så snart en dom fallit i ett ärende ses den lätt som det sedan. Men ett annat liknande fall skulle mycket väl kunna få ett annat utfall beroende på omständigheterna. Så fråga mäklarsamfundet vilken dom de hänvisar till och läs igenom den, och/eller diskutera även den möjligheten med en jurist, men som sagt, läs igenom själv också. Jurister är ibland lata de med, tyvärr.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 246 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 246 inlägg
Vill bara påpeka att ett sådant avtal som du förslår i punkt 1 inte är juridiskt bindande. Man kan helt enkelt inte avtala om framtida köp av fastighet.thomasx skrev:Upprätta ett avtal mellan er och dödsboet som
1. Garanterar er rätten att få köpa fastigheten av dödsboet så snart dödsboet fått lagfart på fastigheten, med samma villkor, pris m.m. som i befintligt avtal.
2. Ger er rätten att fritt disponera fastigheten från redan tänkt tillträdesdag och att ni då också övertar alla kostnader för driften av fastigheten.
Åsså kanske en del mer som en duktig fastighetsjurist vet ska vara med.
Jag kan inte svära på att man kan göra så här, men vet inte heller vilka ev. lagar och regler som inte skulle gå att avtala bort med ett dyligt avtal. Kolla också vilka eventuella risker detta innebär. Ex.vis risker att dödsboet aldrig blir lagfaren ägare, förhoppningsvis är den = 0
Men som sagt, ring en fastighetsjurist first thing monday morning.
Fast lite förvånad är jag, jag hade ju trott att dödsboet tog över allt på studs, så att säga, och agerade i den avlidnes namn mer eller mindre. Vem är lagfaren ägare till huset idag? Inte dödsboet tydligen och den avlidne kan det väl knappast vara.
Förtur förekommer i en del olika fall, så i någon mening kan man det.Thomas59 skrev:
Sedan bör det rimligen vara så att man kan det så länge det inte finns en lag som säger tvärtemot eller som stipulerar något hindrande som inte kan avtalas bort. Känner du till några sådana så referera gärna, så vi andra kan ta del av dem.
Till sist är det inte frågan om att avtala om ett framtida köp, utan att avtala om rätten till köpet. Därtill är ju så gott som alla köpeavtal ett avtal om just framtida köp, eftersom köpet som regel inte görs upp och genomförs förrän några månader efter att man ingått avtalet
Nu syftar du så klart på det faktum att man avtalar om en fastighet som ingen av avtalsparterna rätteligen äger vid tiden för avtalets tecknande, men det är just det som är grejen, därför avtalar man istället om rätten att få köpa fastigheten, få förtur helt enkelt. Det kanske inte heller går, men det skulle vara intressant i så fall att få veta vilka regler som hindrar det.
Tack för alla svar.
Känns som om vi måste anlita en jurist. Någon som kan rekommendera någon i Malmö/Lund regionen?
Angående att upprätta ett avtal där vi får rätten att köpa huset senare, så löser det problemet med att vår entreprenör kan sätta igång i tid, men inte detta med rotavdraget. Har vi rätt att få ersättning av någon (säljaren/mäklarfirman) för den uppkomna skadan i så fall? Det är ändå 50000 vi pratar om.
Känns som om vi måste anlita en jurist. Någon som kan rekommendera någon i Malmö/Lund regionen?
Angående att upprätta ett avtal där vi får rätten att köpa huset senare, så löser det problemet med att vår entreprenör kan sätta igång i tid, men inte detta med rotavdraget. Har vi rätt att få ersättning av någon (säljaren/mäklarfirman) för den uppkomna skadan i så fall? Det är ändå 50000 vi pratar om.
Det tror jag är en lite komplicerad fråga. Normalt sett så är ju säljaren ansvarig för alla kostander som uppkomemr för köparen om tillträdet försenas, pga säljaren. I det här fallet så är ju köpeavtalet inte giltigt. Säljaren är inte bunden av avtalet. Då tror jag inte att det är lika uppenbart var ansvaret ligger.Reprazent skrev:
Mäklaren har varit försumlig (och ni bör anmäla till fastighetsmäklarinspektionen oavsett hur det går), men i vilken mån han blir skadeständskyldig vågar jag inte sia om.
Kolla med skatteverket vad som krävs för att ni skall anses vara ägare till fastigheten. I vissa sammanhang är man skattemässigt ägare så fort köpeavtalet är påskrivet. Men då skall det vara ett giltigt avtal, som ni inte har nu. Men det borde gå att få till ett giltigt avtal före datumet. Skatteverket brukar vara väldigt bra att prata med, jag brukar säga att min firma har ingen bättre tjänsteleverantör än skatteverket, synd att de är så dyra bara.
