Lån över dagen eller smidigare sätt?
Hej.
Söker hjälp ang hur avtal kan läggas upp ang ett fastighetsköp (investeringsobjekt)
Säg att jag köper ett hus som jag i min tur har en garanterad köpare.
Tror ni någon bank går med på ett lån som är tänkt att låna endast över dagen, eller några dar? Eller kan man lägga upp lånet som sådant att jag kan amorter när jag vill och hur mycket jag vill? Och på så vis lösa lånet någon dag senare?
Eller finns det smidigare upplägg med detta t ex att säljare och slutköpare skriver sins imellan.
Och att jag begär en handpenning i min tur. För att så att säga få mitt kontrakt.
Jag kommer bara att agera mellanhand. Och jag har en deal som både jag får en slant för (liten). Och även slutköparen gör en bra deal. = ett undervärderat hus med viss renovering.
Jag har själv inte kapital att renovera, mm.
Några synpunkter på hur avtal kan utformas, samt hur transaktionen imellan oss 3 kan göras smidig??
Tacksam för svar
Söker hjälp ang hur avtal kan läggas upp ang ett fastighetsköp (investeringsobjekt)
Säg att jag köper ett hus som jag i min tur har en garanterad köpare.
Tror ni någon bank går med på ett lån som är tänkt att låna endast över dagen, eller några dar? Eller kan man lägga upp lånet som sådant att jag kan amorter när jag vill och hur mycket jag vill? Och på så vis lösa lånet någon dag senare?
Eller finns det smidigare upplägg med detta t ex att säljare och slutköpare skriver sins imellan.
Och att jag begär en handpenning i min tur. För att så att säga få mitt kontrakt.
Jag kommer bara att agera mellanhand. Och jag har en deal som både jag får en slant för (liten). Och även slutköparen gör en bra deal. = ett undervärderat hus med viss renovering.
Jag har själv inte kapital att renovera, mm.
Några synpunkter på hur avtal kan utformas, samt hur transaktionen imellan oss 3 kan göras smidig??
Tacksam för svar
Ska du stå som ägare (även om det bara är en kortare period) kommer ju även lagfartsavgifter att tillkomma. Tar du lånet själv kan nog banken kräva pantbrev och då tillkommer sådana avgifter.
Sedan blir ju du ansvarig för eventuella åtaganden gentemot köparen om ni inte avtalar bort sådant. Tänker närmast på s.k. "dolda fel".
Det bästa är väl om du bara förmedlar affären (som en mäklare). Jag vet dock inte om det krävs några tillstånd eller licenser för att få bedriva mäklarverksamhet?
Sedan blir ju du ansvarig för eventuella åtaganden gentemot köparen om ni inte avtalar bort sådant. Tänker närmast på s.k. "dolda fel".
Det bästa är väl om du bara förmedlar affären (som en mäklare). Jag vet dock inte om det krävs några tillstånd eller licenser för att få bedriva mäklarverksamhet?
Jo det är olagligt att agera mäklare om man inte registrerad, vilket i sin tur kräver viss utbildning och (tror jag) praktik.
Huruvida en enstaka affär av den här typen räknas som mäkleri vet jag inte.
Hela upplägget låter märkligt för mig, varför skulle den slutlige köparen vilja köpa av en mellanhand?
Ur kostnadseffektivitets synpunkt så vore det troligen vansinne att TS står som "ägande" mellanhand. Kostnaden för lagfart, pantbrev och diverse avgifter, ev. uppläggningskostnader för lån osv kommer upp i nivå som ett normalt mäklararvode (kanske inte riktigt men ändå...).
Om vi antar att säljaren är med på arrangemanget så borde de kunna komma överens om ett arvode, ev. med ett avtal formulerat som ett mäklaravtal. Kolla bara så att det inte blir olagligt.
Huruvida en enstaka affär av den här typen räknas som mäkleri vet jag inte.
Hela upplägget låter märkligt för mig, varför skulle den slutlige köparen vilja köpa av en mellanhand?
Ur kostnadseffektivitets synpunkt så vore det troligen vansinne att TS står som "ägande" mellanhand. Kostnaden för lagfart, pantbrev och diverse avgifter, ev. uppläggningskostnader för lån osv kommer upp i nivå som ett normalt mäklararvode (kanske inte riktigt men ändå...).
Om vi antar att säljaren är med på arrangemanget så borde de kunna komma överens om ett arvode, ev. med ett avtal formulerat som ett mäklaravtal. Kolla bara så att det inte blir olagligt.
Jag tror också på ett avtal med en av parterna, antingen med säljaren "jag hjälper dig sälja huset, och får x tusen kr vid påskrivet kontrakt med köpare" alternativt med köparen "jag hjälper dig hitta ett hus... etc"
Detta måste banken kunna svara på, har du redan en köpare så är ju risken noll och sådana affärer hjälper banker gärna till med *ler lite skevt*
Sen så som jag ser det så är det ju vansinne att inte prata med banken om detta, har du inte pengar att ligga ute med för den affären så bör du ju diskutera med banken om detta.
En annan lösning är att slutköparen köper fastigheten och du fakturerar denne ett konsultarvode.
/Kent
Sen så som jag ser det så är det ju vansinne att inte prata med banken om detta, har du inte pengar att ligga ute med för den affären så bör du ju diskutera med banken om detta.
En annan lösning är att slutköparen köper fastigheten och du fakturerar denne ett konsultarvode.
/Kent
Ja jag håller med om att det skulle bli ett väldigt speciellt upplägg detta.
Men absolut inget skumrask eller nigeria brev som någon nämnde.
Enbart en bra deal mellan alla parter förhoppningsvis.
Det kluriga är som jag ser det:
Att option (förköpsrätt) inte är bindande vad jag vet?
Finns/går det inte att skriva upp ett avtal (nån form av köpekontrakt) som att betalning ska ske inom ett vissa antal dagar? Annas hävs köpet. (som säkerhet för säljaren) Och således ha vilande lagfart under tiden. (som säkerhet för mej) Så att jag i min tur kan sälja den vidare?
Detta upplägg BLIR ju som en form av förköpsrätt, fast ändå inte. Denna form är ju bindande? Det är inte förköpsrätt.
Och pantbrev. Görs köpet via revers för att utesluta banker, så får säljaren sitta på panträtten som säkerhet tills betalning är fullgjord. = säkerhet för säljaren och ingen pantskatt för mej.
Och gällande lagfarten, prisklassen på fastigheten är inte så hög. 300 000- 400.000 så lagfartskostnaden är inte hög alls. Taxeringsvärdet väntar jag på att få reda på. Skulle taxerings värdet vara lägre än köpeskillingen skulle köpet kunna göras som gåva (med betalning "revers") Är köpeskillingen max 85% av taxeringsvärdet blir det heller ingen reavinst beskattning för säljaren och heller ingen Lagfartskostnad för mej.
Ang dolda fel. Kan man lägga till en friskrivningsklausul om köparen går med på detta. Annars får man idag som privat person teckna en doldafel försäkring.
Det bör inte klassas som mäkleri ej heller någon näringsverksamhet om det görs en gång? Folk köper och säljer hus hela tiden. Och har även rätt att sälja ett hus snabbt om man inte trivs, man tog sig vatten över huvudet, mm ? Så ser jag det.
Köparens fördelar.
Inget mäklar arvode, en jätte bra deal, undervärderad fastighet med potential. lååg handpenning.
Kostnaden för mej blir ju obefintlig då jag har en köpare redan innan jag i min tur köper fastigheten. Det trixiga är enbart upplägget.
Jag ska även prata med banken hur dom ställer sig till detta. OM inte säljaren skulle gå med på att göra revers upplägget. Som skulle vara mest förmånligt
Vad tror ni??
Det gäller att vara kreativ när man själv inte är speciellt tät
Men absolut inget skumrask eller nigeria brev som någon nämnde.
Enbart en bra deal mellan alla parter förhoppningsvis.
Det kluriga är som jag ser det:
Att option (förköpsrätt) inte är bindande vad jag vet?
Finns/går det inte att skriva upp ett avtal (nån form av köpekontrakt) som att betalning ska ske inom ett vissa antal dagar? Annas hävs köpet. (som säkerhet för säljaren) Och således ha vilande lagfart under tiden. (som säkerhet för mej) Så att jag i min tur kan sälja den vidare?
Detta upplägg BLIR ju som en form av förköpsrätt, fast ändå inte. Denna form är ju bindande? Det är inte förköpsrätt.
Och pantbrev. Görs köpet via revers för att utesluta banker, så får säljaren sitta på panträtten som säkerhet tills betalning är fullgjord. = säkerhet för säljaren och ingen pantskatt för mej.
Och gällande lagfarten, prisklassen på fastigheten är inte så hög. 300 000- 400.000 så lagfartskostnaden är inte hög alls. Taxeringsvärdet väntar jag på att få reda på. Skulle taxerings värdet vara lägre än köpeskillingen skulle köpet kunna göras som gåva (med betalning "revers") Är köpeskillingen max 85% av taxeringsvärdet blir det heller ingen reavinst beskattning för säljaren och heller ingen Lagfartskostnad för mej.
Ang dolda fel. Kan man lägga till en friskrivningsklausul om köparen går med på detta. Annars får man idag som privat person teckna en doldafel försäkring.
Det bör inte klassas som mäkleri ej heller någon näringsverksamhet om det görs en gång? Folk köper och säljer hus hela tiden. Och har även rätt att sälja ett hus snabbt om man inte trivs, man tog sig vatten över huvudet, mm ? Så ser jag det.
Köparens fördelar.
Inget mäklar arvode, en jätte bra deal, undervärderad fastighet med potential. lååg handpenning.
Kostnaden för mej blir ju obefintlig då jag har en köpare redan innan jag i min tur köper fastigheten. Det trixiga är enbart upplägget.
Jag ska även prata med banken hur dom ställer sig till detta. OM inte säljaren skulle gå med på att göra revers upplägget. Som skulle vara mest förmånligt
Vad tror ni??
Det gäller att vara kreativ när man själv inte är speciellt tät
Vill kommentera några av punkterna här ovan. Diskussionen om huruvida det är mökleri, är utifall du bara får provision på affären, men affären görs upp mellan köparen och säljaren, då kanske det räknas som mäklaeri (=olagligt). Om du själv är mellanägare så är du inte mäklare oavsett hur många hundra hus du handöar med under ett år.
Skattemässigt näringsverksamhet är det troligen inte, men i princip kan skattemyndigheten välja att beskatta dig för näringsverksamhet även om du bara "handlar" med ett hus, men det är osannolikt, och du skulle i så fall ha goda möjligheter att få skattebeslutet undanröjt (som jag ser det). Om du får provision och den överstiger "hobbysumman" som jag tror är 30 000, så är det nog viss risk att det bör skattas som näringsverksamhet.
Ang. dolda fel försäkringar, det har framgått här att dessa bara kan tecknas via mäklarfirmor, vet inte om det verkligen gäller alla förs. bolag.
Sedan begriper jag inte riktigt detaljerna i reversupplägget. Men jag tolkar det som att du vill genomföra affären en viss dag, men då inte betala för fastigheten, utan betala med en revers, och om du inte löser den inom X dagar så går affären tillbaka? Du räknar då med att få en vilande lagfart. Jag tror att det är osäkert om du får ens en vilande lagfart i det läget, och OM du får det så har du rätt att pantsätta fastigheten, panträtten kan inte ligga kvar hos säljaren.
För mig låter det som ett komplicerat upplägg där alltför mycket måste klaffa.
Skattemässigt näringsverksamhet är det troligen inte, men i princip kan skattemyndigheten välja att beskatta dig för näringsverksamhet även om du bara "handlar" med ett hus, men det är osannolikt, och du skulle i så fall ha goda möjligheter att få skattebeslutet undanröjt (som jag ser det). Om du får provision och den överstiger "hobbysumman" som jag tror är 30 000, så är det nog viss risk att det bör skattas som näringsverksamhet.
Ang. dolda fel försäkringar, det har framgått här att dessa bara kan tecknas via mäklarfirmor, vet inte om det verkligen gäller alla förs. bolag.
Sedan begriper jag inte riktigt detaljerna i reversupplägget. Men jag tolkar det som att du vill genomföra affären en viss dag, men då inte betala för fastigheten, utan betala med en revers, och om du inte löser den inom X dagar så går affären tillbaka? Du räknar då med att få en vilande lagfart. Jag tror att det är osäkert om du får ens en vilande lagfart i det läget, och OM du får det så har du rätt att pantsätta fastigheten, panträtten kan inte ligga kvar hos säljaren.
För mig låter det som ett komplicerat upplägg där alltför mycket måste klaffa.
När det gäller fastighet (ej värdepapper) så måste man äga den man säljer, och för att äga behöver man köpa. En fastighet köper man, för att bevisa att man äger måste man ha en Lagfart på fastigheten.Därefter kan man sälja fastigheten.Därom råder ingen tvivel. Varför tror du att det finns fastighetsmäklare som begrepp, att många anser att mäklare är ett icke yrke är något helt annat, och det tar jag inte ställning till. Att agera som någon mellanhand för affären och därmed tjäna pengar på det,förutsätter någon form av verksamhet och då är vi tillbaka till mäklarverksamhet.
Jag kommer inte agera mäklare och behöver inte vara kvalificerad mäklare. Ej heller klassas det som näringsverksamhet då detta händer 1 gång och jag anna huvudsaklig syssla (jobb).
Eftersom optionsrätt/förköpsrätt ej är bindande måste jag således ÄGA fastigheten själv innan jag säljer den om jag fatta allt rätt. Där av revers upplägget, om inte någon annan vet hur man smidigare kan lägga upp detta?
Angående doldafelförsäkringen inväntar jag svar genom olika bolag. Men annars kan friskrivningsklausul skrivas. Givetvis om alla parter är nöjda med detta!
Ang upplägget med att " köpet hävs, X antal dagar" (Se tidigare inlägg)
Glöm det, jag tänkte fel. Tänkte på att göra köpet iform av optionsrätt, men det är ju inte bindande och jag kan inte få lagfart på det viset för att sälja vidare.
Om det inte finns något sådant smidigare upplägg?
Och nej. Pantenrätten, pantförskrivning stannar hos ägaren i ett sido avtal "pantavtal"
För dennes säkerhet! Så det blir heller ingen skatt för detta.
Upplägget med revers därimot måste blir det ända uppläget som funkar som jag ser det.
Jag köper huset via revers, får lagfarten (lagfart kan bli vilande om köpeskillingen inte är till fullo bestämd) men detta blir en nackdel då jag ej kommer äga den särskillt länge alls, så köpeskillin är bestämd.
Eventuellt blir det ingen stämpelskatt (lagfart) för mej, och inte heller någon reavinst skatt för säljaren beroende på taxeringsvärde och köpeskilling = gåva (se tidigare inlägg)
I annat fall blir det en låg skatt för köpeskillingen blir låg.
Jag kommer alltså inte själv köpa huset förens att jag har en köpare. Så jag kommer även att annonser lite smått lokalt, mm.. Givetvis med säljaren införstådd i det hela och med tillåtelse!
Säljarens fördelar
´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
Har inte råd att ha kvar lånen, behöver renovera, måla huset, mm, mm...
Kan ta tid att sälja, speciellt med tanke på marknaden. (via mäklare)
Inget mäklar arvode
ev ingen reavinst skatt (beror på taxeringsvärde - köpeskilling "gåva")
Jag
´´´´´´´
Agerar mellanhand, sköter annonsering och jurist. Får en liten slant för detta i slutändan.
Köparens fördelar.
´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
Inget mäklar arvode, en jätte bra deal, undervärderad fastighet med stor potential. lååg handpenning.
3 parter blir nöjda. Säljare respektive köpare kommer undan billigare.
Eftersom optionsrätt/förköpsrätt ej är bindande måste jag således ÄGA fastigheten själv innan jag säljer den om jag fatta allt rätt. Där av revers upplägget, om inte någon annan vet hur man smidigare kan lägga upp detta?
Angående doldafelförsäkringen inväntar jag svar genom olika bolag. Men annars kan friskrivningsklausul skrivas. Givetvis om alla parter är nöjda med detta!
Ang upplägget med att " köpet hävs, X antal dagar" (Se tidigare inlägg)
Glöm det, jag tänkte fel. Tänkte på att göra köpet iform av optionsrätt, men det är ju inte bindande och jag kan inte få lagfart på det viset för att sälja vidare.
Om det inte finns något sådant smidigare upplägg?
Och nej. Pantenrätten, pantförskrivning stannar hos ägaren i ett sido avtal "pantavtal"
För dennes säkerhet! Så det blir heller ingen skatt för detta.
Upplägget med revers därimot måste blir det ända uppläget som funkar som jag ser det.
Jag köper huset via revers, får lagfarten (lagfart kan bli vilande om köpeskillingen inte är till fullo bestämd) men detta blir en nackdel då jag ej kommer äga den särskillt länge alls, så köpeskillin är bestämd.
Eventuellt blir det ingen stämpelskatt (lagfart) för mej, och inte heller någon reavinst skatt för säljaren beroende på taxeringsvärde och köpeskilling = gåva (se tidigare inlägg)
I annat fall blir det en låg skatt för köpeskillingen blir låg.
Jag kommer alltså inte själv köpa huset förens att jag har en köpare. Så jag kommer även att annonser lite smått lokalt, mm.. Givetvis med säljaren införstådd i det hela och med tillåtelse!
Säljarens fördelar
´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
Har inte råd att ha kvar lånen, behöver renovera, måla huset, mm, mm...
Kan ta tid att sälja, speciellt med tanke på marknaden. (via mäklare)
Inget mäklar arvode
ev ingen reavinst skatt (beror på taxeringsvärde - köpeskilling "gåva")
Jag
´´´´´´´
Agerar mellanhand, sköter annonsering och jurist. Får en liten slant för detta i slutändan.
Köparens fördelar.
´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
Inget mäklar arvode, en jätte bra deal, undervärderad fastighet med stor potential. lååg handpenning.
3 parter blir nöjda. Säljare respektive köpare kommer undan billigare.
Jag ser fortfarande inte fördelarna. Om säljaren inte har råd att ha kvar lånen, och det kan ta lång tid att sälja, vem betalar då ränta på lånen? För du skriver att du inte tar över förrän det finns en köpare. Och finns det en köpare kan han väl lika gärna köpa direkt utan det här krångliga upplägget.
OK, om du hade haft pengarna och i princip kunde vara bank under försäljningstiden. Men om jag hade varit bankman och du kommit med ett sånt här upplägg, i princip utan egen insats och säkerhet, hade jag nog vänligt avböjt. Det finns bara så många saker som kan gå fel i det här upplägget.
I första inlägget lät det som du hade en garanterad köpare, nu verkar det mer som du skall vara amatörmäklare och marknadsför huset.
OK, om du hade haft pengarna och i princip kunde vara bank under försäljningstiden. Men om jag hade varit bankman och du kommit med ett sånt här upplägg, i princip utan egen insats och säkerhet, hade jag nog vänligt avböjt. Det finns bara så många saker som kan gå fel i det här upplägget.
I första inlägget lät det som du hade en garanterad köpare, nu verkar det mer som du skall vara amatörmäklare och marknadsför huset.
Du skriver:
Jag
´´´´´´´
Agerar mellanhand, sköter annonsering och jurist. Får en liten slant för detta i slutändan.
Är inte just detta som sammanfattar en mäklare? Att du sedan gör det endast en gång eller ej kan ju knappast påverka den lagliga aspekten?
Du kanske skall starta ett bolag och jobba som konsult åt säljaren, typ Homestageing istället? Då kan du ju fakturera dem och få del av det du vill komma åt. Och allt blir lagligt.
Lycka till
Jag
´´´´´´´
Agerar mellanhand, sköter annonsering och jurist. Får en liten slant för detta i slutändan.
Är inte just detta som sammanfattar en mäklare? Att du sedan gör det endast en gång eller ej kan ju knappast påverka den lagliga aspekten?
Du kanske skall starta ett bolag och jobba som konsult åt säljaren, typ Homestageing istället? Då kan du ju fakturera dem och få del av det du vill komma åt. Och allt blir lagligt.
Lycka till
