Medlem
· Stockholm
· 1 391 inlägg
Du vill låna 4250' utan topplån på en kåk som är värderad till 3700', kostnaden för kåken om du lagt in så mycket som du säger själv är alltså närmare 5000'?
Hade jag varit banken hade jag godkänt bottenlån på c:a 2800' i dagens mycket instabila marknad, resten topplån, jag tycker Swedbank verkar vara generösa mot er!
Hade jag varit banken hade jag godkänt bottenlån på c:a 2800' i dagens mycket instabila marknad, resten topplån, jag tycker Swedbank verkar vara generösa mot er!
Ja det är väl så man får göra. Det vore kanske bra med en oberoende så det blir klart vad som gäller.PCLarsson skrev:
@-MH- Som jag anser att det har gått till:
Vi får ett affärsförslag av banken baserat på ett husunderlag och ett förhandsutlåtande av Mäklare-1, banken bestämmer värderingen till 4.3mkr (lånelöfte 3.9, ökas under bygget till 4.250). Affären startar samma dag genom att vi beställer huset och Swedbank betalar löpande byggfakturorna (genom en nyproduktionskredit).
Huset blir klart och Mäklare-1 säger att hans förhandsunderlag håller, ev +300k. Däremellan blandas Mäklare-2 in som resulterar i att Swedbank slutligen lägger värderingen till 3.75mkr.
Summerat har vårt topplån (som nu borde vara ca 550kkr) landat på 1.065mkr.
Det har kanske brustit i vår uppfattning runt det formella hoppet mellan byggnadskreditiv och bolån, vi har sett det som ett löpande samarbete och en ö.k. där vi har hållt vår del hela vägen. Swedbank hade i praktiken kunnat fortsätta att gå på samma mäklares underlag som vid förhandsvärderingen och alla hade varit nöjda, men man väljer att gå på en annan mäklares fingertoppskänsla. För Swedbank är skillnaden obetydlig men för oss extremt påtaglig.
Banken bedriver ju ingen social verksamhet och har uppenbarligen sett detta som ett högrisk projekt. Att i ett sådant läge be om ytterligare värderingsutlåtande låter som ett sunt förfarande av banken.
Du skriver vidare att skillnaden mellan blancolånet och hypotekslånen är så stora, är det ränteskillnaden eller amorteringstakten som gör detta?
Spontant så tycker jag Swedbank har varit väldigt generösa med att låna ut så mycket pengar oberoende vilken värdering som är korrekt.
Du skriver vidare att skillnaden mellan blancolånet och hypotekslånen är så stora, är det ränteskillnaden eller amorteringstakten som gör detta?
Spontant så tycker jag Swedbank har varit väldigt generösa med att låna ut så mycket pengar oberoende vilken värdering som är korrekt.
Du belyser ånyo trådens kärna, alltså borde banken inte ha gjort fördjupningen innan vi fick ett fint upplägg och således beställde ett hus för >4mkr? Vilket ansvar har banken? Ska jag som köpare vara ansvarig för det affärsförslag som banken ger mig? Jag binder mig till mitt livs kanske största affär genom att vi kommit överens om ett upplägg och ska det då bara vara värt som ett begagnat A4?Nimajneb skrev:
Räntor och amortering har inget med detta att göra, där har allt gått ok till (förutom att våra räntegarantier bara försvann). Det är risken med att sitta på ett så stort blanco/topplån som oroar oss.
Om inte räntorna och amorteringarna av lånen är problemet vad är då problemet med att ha ett stort topplån? Vad är egentligen skillnaden mellan ett bottenlån och ett topplån nuförtiden? En del säger att bottenlån är lån med pantbrev i huset som säkerhet medan andra säger att de tar ut pantbrev även för topplån och det bara är räntan som skiljer.
Men oavsett det, så vad är problemet med att ha ett stort topp/blancolån som gör att det känns så osäkert att det får er att vilja sälja er ur situationen, om det inte är räntor och amorteringar som är problemet?
Men oavsett det, så vad är problemet med att ha ett stort topp/blancolån som gör att det känns så osäkert att det får er att vilja sälja er ur situationen, om det inte är räntor och amorteringar som är problemet?
Banken kanske gjorde ett misstag när de uppmuntrade denna affär (och många andra), men det är ju låntagarens ansvar att betala av lånen. Att gnälla på hög ränta funkar inte, amortera av lånet eller sälj huset och få ett mindre lånebelopp kvar att betala på.
Trist, men det är vad spekulation i bostadspriser leder till när timingen är fel.
Trist, men det är vad spekulation i bostadspriser leder till när timingen är fel.
Ja nu är det ju ingen som har gnällt om räntan, men men...dumle skrev:
@ ridax - en ammorteringstid som är den dubbla alternativt dubbla kostnaden samma tid, sämre ränterabatter, sämre villkor, större svajighet än bottenlån, blancokredit, etc. Klart att det är sämre att ha ett blanco/topplån än ett bottenlån.
Det är ju oerhört svårt att ta ställning till något utan att ha mer fakta men när vi byggde hus för ett par år sedan så gjordes en värdering då vi flyttade in och det var den värderingen som gällde (i vårt fall hade huspriserna gått upp och värderingen blev ett par hundra tusen högre än vad vi hade betalat för tomt/hus men värderingen hade ju lika gärna kunnat gå ner pga marknadsläget). Vi blev dessutom lovade en ränterabatt (i %) och den rabatten gällde sedan på de räntor som gällde den dag då vi skulle teckna de "riktiga" lånen.
Rent logiskt så kan man ju inte göra den riktiga värderingen förrän huset är klart men jag förstår ju så klart att ni är besvikna. Hoppas det löser sig för er och att ni slipper sälja ert hus!
Rent logiskt så kan man ju inte göra den riktiga värderingen förrän huset är klart men jag förstår ju så klart att ni är besvikna. Hoppas det löser sig för er och att ni slipper sälja ert hus!
Är ledsen att behöva skriva detta, men du sitter med dåliga kort.
Man ska ha tur eller arbetat mycket själv för att få produktionskostnaden för en nybyggd villa värderad till det belopp man betalat. Man konkurrerar med alternativet att spekulanten själv väljer att bygga nytt. Det enda som kan rädda värderingen är att läget är unikt och inga möjligheter finns att bygga i närheten. I en försäljningssituation kan också någon spekulant bli så "kär" i huset att de är beredda att köpa till varje pris.
I detta fall har du valt att bygga ett alltför dyrt hus, vilket begränsar antal spekulanter. Du ska konkurrera med begagnade hus i bra lägen i Sundsvall för ca halva priset 2,5-3 milj. Antalet husköpare i Sundsvallsområdet som vill betala mer än 3 miljoner för ett hus är ju lätt att räkna på ena handens fingrar. Detta i kombination med 85% i bottenlån gör att marknaden för exklusiva hus i hela landet svalnat betänkligt.
Som du själv nu erfarit så hänger allt på bankens välvilja att låna till bra villkor. Nu sitter du tyvärr riktigt i skiten, antingen en månadsbetalning på 20-25 tusen hos Swedbank eller sälja huset med förlust. Jag är tyvärr mycket tveksam till att du får särskilt mycket bättre villkor i en annan bank (värt att försöka dock).
Som sagt så lider jag med er men den bistra verkligheten är tyvärr såhär. Du bör inta en mycket ödmjuk och trevlig ton till banken nu för att få bästa möjliga deal, om du inte har juridiskt bindande avtal.
Faktum är att banken äger er nu och hela ert yrkesverksamma liv
Man ska ha tur eller arbetat mycket själv för att få produktionskostnaden för en nybyggd villa värderad till det belopp man betalat. Man konkurrerar med alternativet att spekulanten själv väljer att bygga nytt. Det enda som kan rädda värderingen är att läget är unikt och inga möjligheter finns att bygga i närheten. I en försäljningssituation kan också någon spekulant bli så "kär" i huset att de är beredda att köpa till varje pris.
I detta fall har du valt att bygga ett alltför dyrt hus, vilket begränsar antal spekulanter. Du ska konkurrera med begagnade hus i bra lägen i Sundsvall för ca halva priset 2,5-3 milj. Antalet husköpare i Sundsvallsområdet som vill betala mer än 3 miljoner för ett hus är ju lätt att räkna på ena handens fingrar. Detta i kombination med 85% i bottenlån gör att marknaden för exklusiva hus i hela landet svalnat betänkligt.
Som du själv nu erfarit så hänger allt på bankens välvilja att låna till bra villkor. Nu sitter du tyvärr riktigt i skiten, antingen en månadsbetalning på 20-25 tusen hos Swedbank eller sälja huset med förlust. Jag är tyvärr mycket tveksam till att du får särskilt mycket bättre villkor i en annan bank (värt att försöka dock).
Som sagt så lider jag med er men den bistra verkligheten är tyvärr såhär. Du bör inta en mycket ödmjuk och trevlig ton till banken nu för att få bästa möjliga deal, om du inte har juridiskt bindande avtal.
Faktum är att banken äger er nu och hela ert yrkesverksamma liv
Är rädd att uppsidan är obefintlig jämfört nersidan
Antingen sälja fort som ögat, och ta förlusten eller strävsamt betala tillbaka så mycket man kan i 30-40 år.
Det är inget monopol man spelar utan högst verkliga pengar (arbete) man intecknar.
Jag hoppas dock innerligt att jag har fel.
Antingen sälja fort som ögat, och ta förlusten eller strävsamt betala tillbaka så mycket man kan i 30-40 år.
Det är inget monopol man spelar utan högst verkliga pengar (arbete) man intecknar.
Jag hoppas dock innerligt att jag har fel.
Jag är i läget att jag kollar runt bland banker och deras villkor.
En bank har varit jättebra och förklarat hur de ser på bostadsmarknaden. Förklarat noga att det jag bygger och i den prisklassen på den platsen har de svårt att värdera så högt som det kanske gick för något år sedan.
Jag kan ta ansvar för min egen ekonomi men det är bra att höra.
Spelar ingen roll för mig men det är bra att någon reagerar och inte bara lånar ut. Två andra banker har inte nämnt ett ord om detta.
En bank har varit jättebra och förklarat hur de ser på bostadsmarknaden. Förklarat noga att det jag bygger och i den prisklassen på den platsen har de svårt att värdera så högt som det kanske gick för något år sedan.
Jag kan ta ansvar för min egen ekonomi men det är bra att höra.
Spelar ingen roll för mig men det är bra att någon reagerar och inte bara lånar ut. Två andra banker har inte nämnt ett ord om detta.
Vissa banker verkar absolut ha en serriös aproach när det gäller värderingar, information och upplägg. Vi hade många samtal med Swedbank angående ränteprognoser och framtiden, vilket var ett av skälen till att vi valde att bygga tillsammans med dem.Suhagg skrev:
Mitt tips till dig för att inte hamna i samma sits som oss är väl att kräva att banken använder samma mäklares underlag till för- och slutvärderingen. Vårt underlag till förhandsvärderingen gjordes av Handelsbanken, Swedbank antog den som grund för vårt upplägg och till slutvärderingen togs som sagt Fastighetsbyrån in.
@WeeBe
Jag vet flera i området och med omnejd som värderats till +/- produktionskostnaden ganska frikostligt, t.o.m. Smålandsvilllor som värderats högre än vårt hus (av Fastighetsbyrån) men visst är det ett magiskt sträck runt 4mkr. Men - och jag är verkligen inte kompetent på området utan citerar bara BÅDA mäklare som varit inblandade - med rätt köpare går det att få tillbaka pengarna.
Så location, location, location... ...och rätt köpare.
Hmm... är inte det mäklarspråk för "det här var ett svårsålt objekt"?tobs skrev:
