Bostadsrättslokal
Hej,
Jag undersöker möjligheterna att inrätta bostadsrättslokaler i vår BRF.
Anledningen till detta är för att överlåta mycket av ansvaret kring skötsel av lokalerna till de som idag hyr lokalerna.
Detta för att minska arbetsbelastning och kostnader för vår BRF.
Någon som har erfarenhet kring detta?
Mvh
Markus
Jag undersöker möjligheterna att inrätta bostadsrättslokaler i vår BRF.
Anledningen till detta är för att överlåta mycket av ansvaret kring skötsel av lokalerna till de som idag hyr lokalerna.
Detta för att minska arbetsbelastning och kostnader för vår BRF.
Någon som har erfarenhet kring detta?
Mvh
Markus
Så att de som hyr dem får köpa dem såfall? Annars är det fortfarande ett hyresgivare/hyrestagare förhållande som inte ändrar något.
Jag skulle nog skippa den biten då det innebär en del jobb med omräkning av andelstal.
Det måste även vara klart att juridisk person får vara medlem i föreningen, annars måste ni ändra stadgar.
Jag skulle nog skippa den biten då det innebär en del jobb med omräkning av andelstal.
Det måste även vara klart att juridisk person får vara medlem i föreningen, annars måste ni ändra stadgar.
Lokaler kan man ju hyra ut i vilket skick som helst,alltifrån oisolerade betonväaggar till komplett kontorsservice.
Hur stor arbetsbelastning är det frågan om?
Vi har 2 lokaler i vår förening och jag tycker inte att det innebär något extra jobb. Det är om dessa behöver fastighetsskötarens tjänster, men det är inte ofta alls. Den ekonomiska biten spelar ingen större roll för allt sådant sköter vår ekonomiska förvaltare.
Tänk på att lokaler har marknadshyra. Så räkna på det om det verkligen lönar sig.
Vi har 2 lokaler i vår förening och jag tycker inte att det innebär något extra jobb. Det är om dessa behöver fastighetsskötarens tjänster, men det är inte ofta alls. Den ekonomiska biten spelar ingen större roll för allt sådant sköter vår ekonomiska förvaltare.
Tänk på att lokaler har marknadshyra. Så räkna på det om det verkligen lönar sig.
Jo tanken är att sälja till de som idag hyr lokalerna.
Saken är den att andelstalen ska räknas om i vilket fall, då vi ska bygga om vindarna.
Låt säga att årshyran idag ligger på 100k. Tanken är att efter ombildning ha en årshyran (avgift) på 50k, då föreningen fortfarande står för uppvärmning, städning, soppor etc.
Skulle då inköpspriset vara 1 miljon betyder det att det skulle ta 20 år att få in hyran. Så efter 20 år skulle föreningen börja "förlora"på affären. Men då måste man räkna in att föreningen slipper betala löpande underhåll och ränta på den miljonen.
Enkelt räknat 3,5% ränta på en miljon, ingen amortering ger detta 35k per år gånger 20 år 700k i ränte kostnad plus låt säga 300k i löpande underhåll.
Detta betyder att föreningen "slipper" betala en miljon på 20 år för karlen och samtidigt får de en miljon i kontanter och samtidigt får de fortfarande in pengar som täcker för utgifterna.
I min värld win-win.
Återkom gärna med synpunkter.
Saken är den att andelstalen ska räknas om i vilket fall, då vi ska bygga om vindarna.
Låt säga att årshyran idag ligger på 100k. Tanken är att efter ombildning ha en årshyran (avgift) på 50k, då föreningen fortfarande står för uppvärmning, städning, soppor etc.
Skulle då inköpspriset vara 1 miljon betyder det att det skulle ta 20 år att få in hyran. Så efter 20 år skulle föreningen börja "förlora"på affären. Men då måste man räkna in att föreningen slipper betala löpande underhåll och ränta på den miljonen.
Enkelt räknat 3,5% ränta på en miljon, ingen amortering ger detta 35k per år gånger 20 år 700k i ränte kostnad plus låt säga 300k i löpande underhåll.
Detta betyder att föreningen "slipper" betala en miljon på 20 år för karlen och samtidigt får de en miljon i kontanter och samtidigt får de fortfarande in pengar som täcker för utgifterna.
I min värld win-win.
Återkom gärna med synpunkter.
Jag bodde tidigare i en förening där flera av lokalerna hade denna ägar-/avtalskonstruktion men det var ingen bra konstruktion. Priserna på lokalerna var avsevärt mycket lägre än priser på motsvarande lägenheter. Varför vet jag inte men det ledde till att lokalägarna på alla möjliga sätt försökte få dem ombildade till lägenheter för att kunna sälja till ett högre pris. Det låga värdet ledde också till att vissa av lokalägarna misskötte sina lokaler. (Priserna låg på cirka 5%-10% av motsvarande lägenhet.) Konstruktionen innebar också att föreningen hade mycket mindre inflytande över vilken verksamhet som bedrevs i lokalerna. Det är mycket svårare att göra sig av med en oönskad medlem i föreningen, (oavsett om det är en juridisk person eller fysisk), än det är att säga upp ett hyreskontrakt med en juridisk person.
Nu framkommer inget om hur stor föreningen är och inte hellre uppdelningen mellan lägenheter/lokaler. I mitt tycke kan det dock vara en mycket bra idé. För att genomföra detta krävs minst ett stämmobeslut då det påverkar hela föreningen. Kan inte uttala mig om hur många som måste rösta ja, men tillhör föreningen HSB eller annan org. kan de upplysa om detta. Andelstalen skall som påpekats omräknas och fastställas/godkännas av stämman. En fördelen är att föreningen säljer lokalerna och därmed får in likvida medel. Bostadsrättslokalägaren övertar då underhållsansvaret för lokalen. Vid en konkurs står föreningen först i kön för att få ut ev. obetalda avgifter. Ytterligare en fördel är att göra föreningen momsredovisningsskyldig beträffande lokalerna. Moms får då läggas på lokalavgiften. Förhållandet mellan lägenheter/lokaler utgör sedan delningsgrund för hur mycket momsen reduceras. Förtydligande: Om totala ytan i föreningen är 4500 kvm och lokaldelen 1500 kvm så reduceras momsen med 33%. (vet inte om det blev lättare att förstå). Denna momsreducering tillgodogör sig föreningen på i stort sett allt. Framför allt torde det i första synas på uppvärmningskostnaden som med största sannolikhet är den största utgiftsposten. Som Odjuret påpekar brukar marknadshyran vara högre för en ren hyreslokal jmf. med en br.lokal. Dock brukar även br.lokalhyran vara högre jmf. med en br.lägenhet. Så som Odjuret säger; Räkna! Ta med de nya parametrarna.
I mitt tycke självklart. Inte kan väl en lokal betinga samma pris/kvm som en lägenhet? Är inte lokaIen värd så mycket torde det i första hand bero på läget och att den är misskött. I stadgarna ser man till att begränsa användningen av lokalerna. Finns ingen logik i att en förening skall ge efter för påtryckningar att en lokal skall göras om till lägenhet. Till vilket pris de kan sälja är deras (lokalägarens) ensak.Eld skrev:
Självklart ska man inte ge efter för påtryckningar men sådana leder ändå till extra arbete och energiläckage i styrelse och förening.
Visst kan man begränsa användningen med stadgarna men det är fortfarande en besvärlig process att göra sig av med en medlem som inte följer reglerna. Det är mycket enklare att säga upp ett hyresavtal med en juridisk person "för omförhandling av hyran" när avtalet löper ut och sedan begära så stor hyreshöjning att de flyttar. Hyressättningen är fri för kommersiella lokaler.
Visst kan man begränsa användningen med stadgarna men det är fortfarande en besvärlig process att göra sig av med en medlem som inte följer reglerna. Det är mycket enklare att säga upp ett hyresavtal med en juridisk person "för omförhandling av hyran" när avtalet löper ut och sedan begära så stor hyreshöjning att de flyttar. Hyressättningen är fri för kommersiella lokaler.
I den kalkylen som görs så måste man även ta med hyreshöjningar.
Men att ur kostnadssynpunkt, välja att sälja lokalerna verkar vara lite väl ogenomtänkt. däremot om man behöver pengarna så är det en annan sak. För jag förstår inte vilka kostnader som är så stora? Betänk att avgiften måste spegla föreningens kostnader. Så om det bara skiljer 50´ enligt din uträkning låter skumt....
Räkna ännu mer, och framför allt, man måste tänka framåt när man sitter i en styrelse, alla beslut kan man inte räkna hem under sin egna period, utan måste se många år framåt.
Men att ur kostnadssynpunkt, välja att sälja lokalerna verkar vara lite väl ogenomtänkt. däremot om man behöver pengarna så är det en annan sak. För jag förstår inte vilka kostnader som är så stora? Betänk att avgiften måste spegla föreningens kostnader. Så om det bara skiljer 50´ enligt din uträkning låter skumt....
Räkna ännu mer, och framför allt, man måste tänka framåt när man sitter i en styrelse, alla beslut kan man inte räkna hem under sin egna period, utan måste se många år framåt.
Hej och tack för alla bra input!
Vi har 550 lägenheter som har en yta av 27 000 kvm (ungefär, minns inte exakta siffran)
Vi har 41 lokaler på 2000kvm vara av 15 är kommersiella och har en yta på 1735 kvm.
Jo visst finns det fallgropar och även nackdelar med att ombilda, men jag tror att fördelarna väger upp.
Vi har vad som anses som ganska höga avgifter och om vi kan sälja ut våra vindar och lokalerna så borde man få ner avgifterna och få attraktivare lägenheter.
Idag ligger avgiften på ungefär 744kr/kvm/år för lägenheterna.
Vi ska självklart gå igenom detta innan vi gör något ordentligt, men just nu vill jag överväga alla möjligheterna.
Mvh
Markus
Vi har 550 lägenheter som har en yta av 27 000 kvm (ungefär, minns inte exakta siffran)
Vi har 41 lokaler på 2000kvm vara av 15 är kommersiella och har en yta på 1735 kvm.
Jo visst finns det fallgropar och även nackdelar med att ombilda, men jag tror att fördelarna väger upp.
Vi har vad som anses som ganska höga avgifter och om vi kan sälja ut våra vindar och lokalerna så borde man få ner avgifterna och få attraktivare lägenheter.
Idag ligger avgiften på ungefär 744kr/kvm/år för lägenheterna.
Vi ska självklart gå igenom detta innan vi gör något ordentligt, men just nu vill jag överväga alla möjligheterna.
Mvh
Markus
Normalt så brukar man ju anse att just möjligheten att HYRA ut lokaler är en bra inkomstkälla för en bostadsrättsförening. Jag ser som sagt inte problemet med underhållskostnader för lokalerna, normalt står hyresgästen för det mesta i den vägen.
Skall ni ombilda så är det troligen en bättre affär att försöka ombilda lokalerna till bostäder, det ger ett högre pris.
Jag skulle i ert läge ha undersökt om det inte går att utveckla lokalverksamheten så att den ger bättre avkastning, dels att allmänt försöka höja hyrorna, dels att se om det går att göra något från föreningen för att göra lokalerna mer attraktiva (=högre hyror), se över mixen av butiker osv.
Skall ni ombilda så är det troligen en bättre affär att försöka ombilda lokalerna till bostäder, det ger ett högre pris.
Jag skulle i ert läge ha undersökt om det inte går att utveckla lokalverksamheten så att den ger bättre avkastning, dels att allmänt försöka höja hyrorna, dels att se om det går att göra något från föreningen för att göra lokalerna mer attraktiva (=högre hyror), se över mixen av butiker osv.
