Nötegårdsgubben skrev:
Jag har ju även varit inne i köparsvängen i innerstaden nu också, och lockprisdiskussionen verkar ha dött helt och återgått till fornstora dagar.Nötegårdsgubben skrev:
Har stött på så många fall att det känns som mer regel än undantag, men några konkreta exempel:
Lägenhet ligger ute för 8 495', Utgångspris är lagt, inte såld. Mäklaren själv uppger på telefon att HAN PERSONLIGEN värderat lägenheten till 9, 750' +/- 250' med hänvisning till kvm-priser och snittet på marknaden det senaste året osv osv.
De har fortfarande inte fått bud på över 9 miljoner. Varför den har det utgångspriset kan man fråga sig?
Annan lägenhet på klassisk sofo-adress. Utgångspris 8,2 miljoner. Har fått utgångspris bjudet. Inte såld. Säljarna har förväntningar på 10 (!!!) miljoner. Bjöd 8,4, blev typ fnyst på. Fortfarande inte såld.
Så här håller det på. Den lägenhet vi tillslut köpte låg ute för 8 495'. Vi bjöd inledningsvis 9,2 innan visning men fick "9,6" till svar. Helt orealistiskt. Vi gick vidare. Efter visning var endast utgångspris lagt, vi fick då frågan igen om 9,2, bjöd då 9 jämnt och vi möttes tillslut vid 9,1'. Slutade med en uppgång på 7% från utgångspris för centralt läge, sekelskifte, över 100kvm centralt på Kungsholmen. Vi är nöjda men säljarna kanske inte så mycket med tanke på initiala förväntningarna. Men om man som säljare (och mäklare) har förväntningar och mål en bra bit över 9 miljoner, varför lägger man då ut lägenheten till 8,5 eller ännu mindre?
Vi hade värdering på vårt hus till 9 250' +/- 250' och la ut det för 8 950' och det slutade på 9,7 miljoner. Jag tycker det är fair då det var utgångspris i underkant av värderingen och uppgången var pga fint objekt och flera intressenter vid budgivningen. Men ovan nämnda lägenheter, som bevisligen inte är "A-objekt" eftersom de inte får mer än utgångspris efter visning.. det går inte att kategorisera som annat än lockpris i min mening, det är ju ett utgångspris avsevärt under en lägsta värdering.
Efter vårens sejour på Stockholms innerstadsmarknad och utvecklingen nu framåt sommaren så är min bestämda uppfattning att det är ett ganska stort glapp mellan säljare och köpare just nu och kvarstår det kan det mycket väl vara början till en bubbla som börjar spricka.
Tror mycket hänger på augusti, är det desperata köpare som fortsätter driva upp priset även på objekt som inte är klockrena fortsätter uppblåsningen ett tag till, är det säljare som blir desperata och börjar acceptera lägre bud så kan det mycket väl börja rasa ganska snabbt. Kombinera med någon större ekonomisk nyhet / räntebesked av negativ art så kanske vi står där.
(med reservation för att jag bara killgissar utifrån egen upplevd känsla helt och hållet utan stöd i någon fundamenta för fem öre).
Redigerat:
Herregud, jag blir lite mörkrädd av att läsa denna tråden nu men jag får intala mig att allt beror på VAR i Sverige man bor angående detta. De hus jag kollat på har i 99% haft ett besiktningsprotokoll som visar hur skicket är, hur gammalt/nytt allt är och vilka ev. brister som finns som behöver åtgärdas. Denna besiktning är inte gjord av en skum mäklartyp som sitter och författar något på sin kammare utan fristående besiktingsföretag som jag sen som privatperson skulle kunna anlita i egna ärenden. Allt till mindre firmor med en anställd, någon byggnadsingenjör till större som rikstäckande Anticimex. Oftast använder de 2-3 mindre firmor i mitt närområde. Man kan även ringa dessa och ställa frågor om huset INNAN man börjar buda och vill man betala så kan man få en genomgång på plats. Fatta vilken trygghet för personer som inte kan något om hus, eller som inte har personer nära som kan hjälpa en.
Vill man inte detta så läser man protokollet, uppskattar var ens budget hamnar och börjar buda. Sen när man vinner budgivningen så anlitar man sin egen besiktningsman och bor man då där jag bor så är utbudet av firmor inte extremt stort. Det är ungefär samma företag som besiktar alla hus så om ett företag skulle besikta till säljarens fördel och det sen kommer fram något så är det företaget ganska rökt. Ingen godkänd besiktningsman skulle väl förstöra för sitt eget företag och göra sig själv en otjänst?
Här där jag bor är husmarknaden glödhet! Det är bostadsbrist, hur många spekulanter som helst och det här med att jag skulle ha tid att besikta själv och sen pruta finns inte på kartan. Efter första visningen är budgivningen igång och med ett besiktningsprotokoll vågar folk buda MER. Att folk skulle pruta är inget som sker då det alltid finns folk som bjuder över och andra som vill köpa. Mäklaren sätter ju priset och det är det som gäller och med ett ärligt protokoll så vet folk vad de vill buda. De flesta hus säljs också via de största mäklarkontoren så små mäklarfirmor har ingen chans i konkurrensen. Ännu ett skäl till att det inte är några skumma protokoll för det skulle bli skandal på hög nivå.
Näst sista huset vi kollade på hade besiktningsprotokoll och var från mitten av 1970- talet, 1-plans under 130 kvm. Utgångspris 1,8 i ett helt vanligt villa område. Inga speciella krusiduller där utan det var en dränering som skulle till och en otät golvbrun. Annars såg det bra ut och normalt åldersslitage. Budgivningen drog iväg direkt och det såldes för över 3 miljoner direkt. Sista huset som fick mig att skriva detta inlägg är ett stort fint hus från mitten av 80-talet hade fler sovrum, billigare uppvärmning, 2-våningar, stor fin balkong, stor härlig trädgård, förråd, två badrum varav ett nytt badrum, ny tvättstuga och nya ytskikt i sovrummen. Utgångspris var 2,4. Efter 3 (TRE!) visningar tog de bort huset från nätet och har nu lagt upp det för 2,3 och har en ny visning inplanerad. Inte heller denna gång finns något besiktningsprotokoll. Folk väljer bort detta hus när det finns andra besiktade hus.
Ett hus en gata ifrån detta med dusch i källaren, på hörntomt vid en väg kom ut till försäljning ungefär samtidigt. Det var ett ombyggt 50-tals hus och det tog en vecka så hade de sålt det för 2,75. Vid en första anblick så är detta hus utan protokoll det finaste huset av dessa 3 men de får inga bud. Folk köper hellre andra där det är besiktat eller väntar på att de sänker priset.
Så här där jag bor så kan du välja mellan att sätta ut ditt hus för 2.3 utan protokoll och inte få några bud, eller så besiktas det innan och folk slåss om huset och det säljs för mellan 2,7 och 3.4 Då har vi hus från 50-talet upp till mitten av 80-talet i samma klunga. Så 10 000 för en besiktning betalar sig verkligen om man som säljare ger köparen ett sånt redan på visningen. Buden kommer oftast redan dan efter då.
Just nu går vi mest på visningar för det är lärorikt eftersom 8 budgivare på varje hus som driver upp priset rejält, men nån gång borde det bli lite mättat kan jag tycka.
Vill man inte detta så läser man protokollet, uppskattar var ens budget hamnar och börjar buda. Sen när man vinner budgivningen så anlitar man sin egen besiktningsman och bor man då där jag bor så är utbudet av firmor inte extremt stort. Det är ungefär samma företag som besiktar alla hus så om ett företag skulle besikta till säljarens fördel och det sen kommer fram något så är det företaget ganska rökt. Ingen godkänd besiktningsman skulle väl förstöra för sitt eget företag och göra sig själv en otjänst?
Här där jag bor är husmarknaden glödhet! Det är bostadsbrist, hur många spekulanter som helst och det här med att jag skulle ha tid att besikta själv och sen pruta finns inte på kartan. Efter första visningen är budgivningen igång och med ett besiktningsprotokoll vågar folk buda MER. Att folk skulle pruta är inget som sker då det alltid finns folk som bjuder över och andra som vill köpa. Mäklaren sätter ju priset och det är det som gäller och med ett ärligt protokoll så vet folk vad de vill buda. De flesta hus säljs också via de största mäklarkontoren så små mäklarfirmor har ingen chans i konkurrensen. Ännu ett skäl till att det inte är några skumma protokoll för det skulle bli skandal på hög nivå.
Näst sista huset vi kollade på hade besiktningsprotokoll och var från mitten av 1970- talet, 1-plans under 130 kvm. Utgångspris 1,8 i ett helt vanligt villa område. Inga speciella krusiduller där utan det var en dränering som skulle till och en otät golvbrun. Annars såg det bra ut och normalt åldersslitage. Budgivningen drog iväg direkt och det såldes för över 3 miljoner direkt. Sista huset som fick mig att skriva detta inlägg är ett stort fint hus från mitten av 80-talet hade fler sovrum, billigare uppvärmning, 2-våningar, stor fin balkong, stor härlig trädgård, förråd, två badrum varav ett nytt badrum, ny tvättstuga och nya ytskikt i sovrummen. Utgångspris var 2,4. Efter 3 (TRE!) visningar tog de bort huset från nätet och har nu lagt upp det för 2,3 och har en ny visning inplanerad. Inte heller denna gång finns något besiktningsprotokoll. Folk väljer bort detta hus när det finns andra besiktade hus.
Ett hus en gata ifrån detta med dusch i källaren, på hörntomt vid en väg kom ut till försäljning ungefär samtidigt. Det var ett ombyggt 50-tals hus och det tog en vecka så hade de sålt det för 2,75. Vid en första anblick så är detta hus utan protokoll det finaste huset av dessa 3 men de får inga bud. Folk köper hellre andra där det är besiktat eller väntar på att de sänker priset.
Så här där jag bor så kan du välja mellan att sätta ut ditt hus för 2.3 utan protokoll och inte få några bud, eller så besiktas det innan och folk slåss om huset och det säljs för mellan 2,7 och 3.4 Då har vi hus från 50-talet upp till mitten av 80-talet i samma klunga. Så 10 000 för en besiktning betalar sig verkligen om man som säljare ger köparen ett sånt redan på visningen. Buden kommer oftast redan dan efter då.
Just nu går vi mest på visningar för det är lärorikt eftersom 8 budgivare på varje hus som driver upp priset rejält, men nån gång borde det bli lite mättat kan jag tycka.
Tja... Du kan börja med att läsa om det jag skrev. Det är ingen prutklausul. Att du förutsätta att man ska pruta tycker jag är väldigt fel.Robban_C skrev:
Men ingen regel utan undantag!
Förlorarna kanske inte alls hade tänkt å pruta
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 988 inlägg
Fruktsallad, problemet är inte att säljarna öppet deklarerar husets skick, det är i sig bra. Problemet uppstår när säljaren (ofta stödd av mäklaren) med detta som ursäkt hindrar köparen från att besiktiga för att få en snabb och (för säljaren) trygg affär.
Det har jag inte hört något om utan de rekommenderar att man ska göra en överlåtelsebesiktning. Återigen, det kanske beror på var i landet du bor och vilka mäklare man har kontakt med?Nötegårdsgubben skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 988 inlägg
Fruktsallad: Så är det nog. Och mäklarna är skyldiga att upplysa köpare om deras undersökningsplikt, men det hindrar uppenbarligen inte flera från att även rekommendera säljaren att välja en snabb affär. Förmodligen är det bra för den enskilde säljaren; sämre för marknaden.
Besserwisher
· The Great North
· 817 inlägg
Wow! köpte mitt hus utan gjord besiktning och säljaren lät oss dra oss ur med vinnande bud om besiktningshen hittade något skrämmande 🖖
Är det jag som inbillar mig eller fattar folk inte?
Säljbesiktningen, oavsett av vem den görs, bidrar inte till något konkret stöd åt köparen alls. Den fungerar som extra marknadsföring, och i fall där det blir budgivning förväntas man sen skippa sin egen besiktning eftersom den "redan är gjord" i förväg, allt för att säljare och mäklare ska få till en snabb affär. Dyker något fel upp ska sen samma besiktning skydda säljaren, vilket inte behövs om köparen ändå inte fullgjort sin undersökningsplikt för då får de skylla sig själv. Så i praktiken blåser man både säljare och köpare på olika sätt.
Och här pratas det om det som en *bra* grej?
Säljbesiktningen, oavsett av vem den görs, bidrar inte till något konkret stöd åt köparen alls. Den fungerar som extra marknadsföring, och i fall där det blir budgivning förväntas man sen skippa sin egen besiktning eftersom den "redan är gjord" i förväg, allt för att säljare och mäklare ska få till en snabb affär. Dyker något fel upp ska sen samma besiktning skydda säljaren, vilket inte behövs om köparen ändå inte fullgjort sin undersökningsplikt för då får de skylla sig själv. Så i praktiken blåser man både säljare och köpare på olika sätt.
Och här pratas det om det som en *bra* grej?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 988 inlägg
Nja, säljarbesiktningen är väl ett sätt för säljarna att erbjuda en seriös deklaration av byggnadens skick, vilket väl en modern bostadsannons och en bulldoftande, stajlad visning inte ger. Så på så vis tycker jag att det är en bra grej. I övrigt håller jag med dig.
Huset jag bor i, och köpte för snart 8 år sedan, hade "säljarbesiktning", av stor besiktningsfirma med känt varumärke. Den besiktningen var ett SKÄMT.
Ett exempel (av flera): Huset är suterräng. Den motfyllda, murade väggen hade stått oisolerad som "källarvägg" sedan huset byggdes på 1940-talet, och rummet innanför använts som garage. I början av 2000-talet hade man inrett rummet, och då satt träreglar direkt mot den murade väggen, och isolerat. INGEN som har den minsta kunskap om hus kan bli förvånad över att den väggen några år senare är full av mögel. Jag var rätt säker på det redan när jag budade, och i min köparbesiktning hittade besiktningsmannen givetvis det. Men "säljarbesiktningen" hade inte hittat detta helt uppenbara fel!
I ett annat rum hade man lagt träfiberbaserat laminatgolv direkt på (!) den gjutna plattan. Detta hade också "missats" i säljarbesiktningen. Osv.
Konsekvensen blev att säljaren, som inte var byggtekniskt kunnig, givetvis blev besviken för att det sedan blev rejält avdrag på priset. VEM har vunnit något på detta? Besikningsfirman, och mäklaren (som såklart har ersättning från besiktningsfirman på de besiktningar hen förmedlar).
Slutsats - säljarbesiktningar är (som redan påpekats i tråden) ren marknadsföring, och i viss mån, genom mäklarens ersättning från besiktningsfirman, ett sätt att få säljaren att betala mer mäklararvode.
(Och nej, det är inte bara min säljarbesiktning som råkade vara dåligt utförd. Jag har som spekulant sett många säljarbesiktningar. Det är mer regel än undantag att nästan uppenbara fel "saknas" i de besiktningarna.)
Så Fruktsallad, om du hittat ett hus som inte har säljarbesiktning, och om det nu är så som du skriver att det huset får färre bud för att övriga spekulanter tror att säljarbesiktning är viktigt, ja då är det ju bara att gratulera. Köp huset, och känn att du gjort ett fynd!
Ett exempel (av flera): Huset är suterräng. Den motfyllda, murade väggen hade stått oisolerad som "källarvägg" sedan huset byggdes på 1940-talet, och rummet innanför använts som garage. I början av 2000-talet hade man inrett rummet, och då satt träreglar direkt mot den murade väggen, och isolerat. INGEN som har den minsta kunskap om hus kan bli förvånad över att den väggen några år senare är full av mögel. Jag var rätt säker på det redan när jag budade, och i min köparbesiktning hittade besiktningsmannen givetvis det. Men "säljarbesiktningen" hade inte hittat detta helt uppenbara fel!
I ett annat rum hade man lagt träfiberbaserat laminatgolv direkt på (!) den gjutna plattan. Detta hade också "missats" i säljarbesiktningen. Osv.
Konsekvensen blev att säljaren, som inte var byggtekniskt kunnig, givetvis blev besviken för att det sedan blev rejält avdrag på priset. VEM har vunnit något på detta? Besikningsfirman, och mäklaren (som såklart har ersättning från besiktningsfirman på de besiktningar hen förmedlar).
Slutsats - säljarbesiktningar är (som redan påpekats i tråden) ren marknadsföring, och i viss mån, genom mäklarens ersättning från besiktningsfirman, ett sätt att få säljaren att betala mer mäklararvode.
(Och nej, det är inte bara min säljarbesiktning som råkade vara dåligt utförd. Jag har som spekulant sett många säljarbesiktningar. Det är mer regel än undantag att nästan uppenbara fel "saknas" i de besiktningarna.)
Så Fruktsallad, om du hittat ett hus som inte har säljarbesiktning, och om det nu är så som du skriver att det huset får färre bud för att övriga spekulanter tror att säljarbesiktning är viktigt, ja då är det ju bara att gratulera. Köp huset, och känn att du gjort ett fynd!
Redigerat:
Jag tittade på ett hus som var besiktigat
Men besiktningsmannen hade missat ena toaletten... Då kan man fundera på vad man missar mer
Men besiktningsmannen hade missat ena toaletten... Då kan man fundera på vad man missar mer
Nej, det är ett sätt att göra bostaden lättare att sälja, ingenting annat.Nötegårdsgubben skrev:
Sålde en fastighet nyligen. Vi hade renoverat huset förra året och vet av erfarenhet att köpare gärna vill ha ett besiktningsprotokoll när man kommer på visningen för att få ett lättare förhandsbesked om skicket. Vi tog en säljarbesiktning inkl dolda fel försäkring för 16k. Vi slog rekord i försäljningspris i området! Jag tror inte vi hade fått så mycket utan besiktningen.
Dessutom så slipper vi eventuella åtaganden gällande dolda fel.
Dessutom så slipper vi eventuella åtaganden gällande dolda fel.
