Har jobbat lite med skyddsrum.
MSB (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) är i dag riktigt tuffa när det gäller skyddsrum, detta pga beslut från regeringen.
Att avvekla ett skyddsrum idag är nästintill omöjligt. enda fallen jag vet är när hela fastigheten ska rivas.
Och ja det är högaktuellt med besiktningar av skyddsrum.
Vet att flera brf:er har åkt på ofantligt dyra reparationer i skyddsrum efter tex stambyten. Felen har upptäkts vid skyddsrumsbesiktning.
Så tänk på att är det bara dörren som saknas?
Finns all skyddsrumsutrustning kvar?
Har hål borrats i efterhand genom väggar, tak eller golv? Tex. för rör eller el..
I vissa zoner får man inte ens borra ett endaste hål, tex i närheten av dörrar.
Tex så blir det anmärkning om det lagts kakel eller klinkers.
Varför är det så här?
Dessa skyddsrum byggdes med rejäla bidrag från staten, så det blev ofta en ekonomisk fördel för den som valde att bygga skyddsrum vid uppförande av en byggnad.
Med en följd att skyddsrummen ska hållas i skick, på fastighetsägarens ansvar.
Och ansvaret följer med till ny fastighetsägare.
Har nyligen gjort en håltagning i ett skyddsrum för en roxtec tätning.
1:a steget bestämma önskad storlek på genomföring blev 150mm (Nyttohål 90x90mm)
2:a steget kolla med tillverkaren att de har ett giltigt certifikat skyddrumsprodukter för vald produkt samt att tillverkaren är registrerade hos msb.
3:e steget hitta önskad placering, leta fram ritningar om det finns.
4:e steget kontakta sakkunning (sakkunning ska vara registrerad och cerifierad hos MSB) tala om vilket skyddsrum det gäller (alla skyddsrum har ett nummer) och berätta vad man vill utföra. sedan tar han fram uppgifter om det aktuella skyddsrummet.
5:e steget boka platsbesök, visa sina tänkta planer. och tänkt placering av hål och val av produkter samt visa intyg.
6:e steget få ett startbesked av sakkunning
7:e steget utföra själva håltagningen och montera genomföringen.
8:e steget kalla dit sakkunning för slutbesiktning
9:e steget få ett slutbevis på utfört arbete.
Bara ett "hål" blir dyrt även om gör det rätt från början.
Gör man fel så kan det bli ofantligt dyrt.
Och så är det inte vem som helst som får tillverka skyddsrumsprodukter, alla godkända tillverkare finns registrerade hos msb. så det räcker inte med lokala smeden...
MSB (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) är i dag riktigt tuffa när det gäller skyddsrum, detta pga beslut från regeringen.
Att avvekla ett skyddsrum idag är nästintill omöjligt. enda fallen jag vet är när hela fastigheten ska rivas.
Och ja det är högaktuellt med besiktningar av skyddsrum.
Vet att flera brf:er har åkt på ofantligt dyra reparationer i skyddsrum efter tex stambyten. Felen har upptäkts vid skyddsrumsbesiktning.
Så tänk på att är det bara dörren som saknas?
Finns all skyddsrumsutrustning kvar?
Har hål borrats i efterhand genom väggar, tak eller golv? Tex. för rör eller el..
I vissa zoner får man inte ens borra ett endaste hål, tex i närheten av dörrar.
Tex så blir det anmärkning om det lagts kakel eller klinkers.
Varför är det så här?
Dessa skyddsrum byggdes med rejäla bidrag från staten, så det blev ofta en ekonomisk fördel för den som valde att bygga skyddsrum vid uppförande av en byggnad.
Med en följd att skyddsrummen ska hållas i skick, på fastighetsägarens ansvar.
Och ansvaret följer med till ny fastighetsägare.
Har nyligen gjort en håltagning i ett skyddsrum för en roxtec tätning.
1:a steget bestämma önskad storlek på genomföring blev 150mm (Nyttohål 90x90mm)
2:a steget kolla med tillverkaren att de har ett giltigt certifikat skyddrumsprodukter för vald produkt samt att tillverkaren är registrerade hos msb.
3:e steget hitta önskad placering, leta fram ritningar om det finns.
4:e steget kontakta sakkunning (sakkunning ska vara registrerad och cerifierad hos MSB) tala om vilket skyddsrum det gäller (alla skyddsrum har ett nummer) och berätta vad man vill utföra. sedan tar han fram uppgifter om det aktuella skyddsrummet.
5:e steget boka platsbesök, visa sina tänkta planer. och tänkt placering av hål och val av produkter samt visa intyg.
6:e steget få ett startbesked av sakkunning
7:e steget utföra själva håltagningen och montera genomföringen.
8:e steget kalla dit sakkunning för slutbesiktning
9:e steget få ett slutbevis på utfört arbete.
Bara ett "hål" blir dyrt även om gör det rätt från början.
Gör man fel så kan det bli ofantligt dyrt.
Och så är det inte vem som helst som får tillverka skyddsrumsprodukter, alla godkända tillverkare finns registrerade hos msb. så det räcker inte med lokala smeden...
Redigerat:
En skyddsrumsdörr har nu hittats "förseglad" bakom väggen på något sätt. Vi utgår ifrån att den andra finns på plats också då en godkänd kontroll gjorde 2003, förvisso med kommunens ansvar. Men vinner vi budgivningen så tar vi också dit en besiktningsman av skyddsrum för att gå igenom att alla saker finns och att inget förbjudet gjorts. Vet t ex att ett pentry installerats, duschkabin, heltäckningsmatta, inklädda väggar etc. Vi tar inga risker.
Även om man vinner en budgivning kan man pruta är egentligen inte vad andra budgivare känner till utan vad säljaren känner till som är det viktiga. Förlorar man förlorar man och man skall inte betala mer än budgeterat bara för att knäppa andra budgivare på näsan. Det kan även finnas dolda fel som säljaren kan betala för. Så det gäller att skaffa sig en bra försäkring och ha någon form av friskrivning när man säljer.
För väldigt många år sedan sommarjobbade en av mina studiekompisar med att bygga skyddsrumsgarage. Firman specialiserade sig på skyddsrumsbyggen. Då ingick det att en inspektör från länstyrelsen kom ut och besiktigade armeringen i takvalvet före gjutning. Firman ifråga utförde då hela gjutformen med armering som en kasset, som lyftes på plats "från fabrik". Det var bara att efter besiktningen så lyftes den bort igen och kördes till nästa bygge.
Sedan byggdes en ny form med normala armeringsmattor.
Sedan byggdes en ny form med normala armeringsmattor.
Låter som att den firman/ägaren skulle kunna åka dit för bedrägeri ,eller om det finns ngn än mer passande benämning :/hempularen skrev:
I teorin skulle ju ägaren/byggherren då i ett senare läge kunna åka på att betala en omgjutning, även om risken förstås är liten för tat det skall upptäckas ...
/K
Vänta nu! Det visade sig att felet inte fanns eftersom dörren var inbyggd i väggen och alltså fanns kvar. Man kan säga att mäklaren gjorde rätt genom att ha lite is i magen och under tiden göra lite egna efterforskningar. Jag utgår ifrån att det var pga TS fråga att de hittade dörren.
Som säljare/mäklare hade jag försökt att inte sälja till TS eftersom han är medveten om riskerna med ett skyddsrum och det kan bli mer problem vid en besiktningsklausul. Men har TS tur tänker säljaren inte så långt
Som säljare/mäklare hade jag försökt att inte sälja till TS eftersom han är medveten om riskerna med ett skyddsrum och det kan bli mer problem vid en besiktningsklausul. Men har TS tur tänker säljaren inte så långt
Det är många svåra gränsdragningar vid en budgivning. Att vara "smidig" kan ofta vara viktigare än att ha "högsta budet".
Vi köpte vår kåk som tredje hösta bud, på grund av lyckliga omständigheter för vår del. Huset hade dels haft en ganska stor, men åtgärdad vattenläcka 12mån innan försäljning och var ett dödsbo.
När budgivningen nådde vad huset "var värt för oss" ringde jag mäklaren och sa, att nu stannar vi, vårt bud står och att vi kan skriva på om 1h och flytta in imorgon eller om ett år, vad än passar säljaren bäst. Kom två bud till, ett på 50k över, och ett på 150k över vårt (huste kostade 3,5m och var i stora renoveringsbehov).
Mäklaren och säljare förklarade gladeligen hur skönt det var att få sälja till oss, för att vi var kunniga och förstod exakt vad husets skick innebar, vad läckan betyder för huset samt att vi var smidiga.
Så krångla inte för mycket, då är risken du inte får huset oavsätt vad ditt bud är. Lägg bud på de förutsättningarna ni vet och vad det är värt för er. Visar det sig att mäklaren eller säljaren inte skött sig sedan kan ni dra i det då. Då har ni redan huset, och det till ett pris som det "var värt för er".
Att betala 150kkr "för mycket" för ett hus är ingenting om 20år om ni tänkt att bo där ett tag.
Att betala 150kkr mer än man har råd med är katastrof, oavsätt hur länge ni tänkt att bo där.
Så sätt ett pris efter era och husets förutsättningar och kör. Vinner ni inte, så fortsätter ni att leta, kommer nya hus.
Vi köpte vår kåk som tredje hösta bud, på grund av lyckliga omständigheter för vår del. Huset hade dels haft en ganska stor, men åtgärdad vattenläcka 12mån innan försäljning och var ett dödsbo.
När budgivningen nådde vad huset "var värt för oss" ringde jag mäklaren och sa, att nu stannar vi, vårt bud står och att vi kan skriva på om 1h och flytta in imorgon eller om ett år, vad än passar säljaren bäst. Kom två bud till, ett på 50k över, och ett på 150k över vårt (huste kostade 3,5m och var i stora renoveringsbehov).
Mäklaren och säljare förklarade gladeligen hur skönt det var att få sälja till oss, för att vi var kunniga och förstod exakt vad husets skick innebar, vad läckan betyder för huset samt att vi var smidiga.
Så krångla inte för mycket, då är risken du inte får huset oavsätt vad ditt bud är. Lägg bud på de förutsättningarna ni vet och vad det är värt för er. Visar det sig att mäklaren eller säljaren inte skött sig sedan kan ni dra i det då. Då har ni redan huset, och det till ett pris som det "var värt för er".
Att betala 150kkr "för mycket" för ett hus är ingenting om 20år om ni tänkt att bo där ett tag.
Att betala 150kkr mer än man har råd med är katastrof, oavsätt hur länge ni tänkt att bo där.
Så sätt ett pris efter era och husets förutsättningar och kör. Vinner ni inte, så fortsätter ni att leta, kommer nya hus.
Man måste lägga bud efter sin egen plånbok. Baserat på vad man hittar på visningen. Att man själv bara känner till det? Okej kanske är tråkigt men så är livet i budgivarvärlden. Ibland förlorar man, kanske för att man själv inser att det finns problem som är dyra att åtgärda. Problemet är att man alltför ofta budar mot folk som skrivits tidigare, bara studerar de vackra tapeterna, eller den där antika skänken.... Att vi Byggahusare är mer medvetna är till både för och nackdel.
Förslaget på ett forum där köparna skulle kunna diskutera husets skick. Faller på sin egen idé. Det skulle bara dyka upp fel, även sådan som inte är fel. Folk skulle överdriva eventuella fel. Så att det skulle bara spåra ur. För inte skulle jag berätta några positiva fynd. Men de där lampsladdarna som användes till några eluttag skulle troligtvis innebära att all el behövde göras om...
Förslaget på ett forum där köparna skulle kunna diskutera husets skick. Faller på sin egen idé. Det skulle bara dyka upp fel, även sådan som inte är fel. Folk skulle överdriva eventuella fel. Så att det skulle bara spåra ur. För inte skulle jag berätta några positiva fynd. Men de där lampsladdarna som användes till några eluttag skulle troligtvis innebära att all el behövde göras om...
Tanken på forumet för köparna är inte att de ska kunna diskutera med varandra på något sätt utan att det ska vara en plats där alla frågor mäklaren fått redovisas och svar från mäklare/säljare på varje fråga. Inte att köpare diskuterar med varandra på något sätt. Jag tror alla skulle tjäna på detta. Köparna tjänar på det på två sätt: Dels att få svar på sina frågor men också av att de får svar och kanske lugnas av frågor som andra ställts av andra köpare som de inte tänkt på.
Säljaren tjänar på det för de köpare som blir lugnade eller känner att de kan fatta ett genomtänkt beslut baserat på detta. Jag tror det är en win - win för köpare/säljare. Mäklare slippar samma frågor hela tiden och kan ge ETT svar som dessutom sparas och blir bevis för vad som sagts. Då slipper man även tvister i efterhand om vad som muntligen utlovats av en mäklare. Kan faktiskt inte se några nackdelar alls.
Säljaren tjänar på det för de köpare som blir lugnade eller känner att de kan fatta ett genomtänkt beslut baserat på detta. Jag tror det är en win - win för köpare/säljare. Mäklare slippar samma frågor hela tiden och kan ge ETT svar som dessutom sparas och blir bevis för vad som sagts. Då slipper man även tvister i efterhand om vad som muntligen utlovats av en mäklare. Kan faktiskt inte se några nackdelar alls.
Då måste det vara ett öppet forum där alla som varit på visningen får besöka. Visst det låter vackert i teorin. Men många skulle kunna ställa frågor som "skrämmer" andra budgivare. Mäklaren skulle bara kunna svara att inget jag känner till.... Alltså finns frågan kvar egentligen obesvarad. Sen måste jag erkänna att jag förstår verkligen inte behovet. De budgivningar jag varit med i och hus jag tittat på men inte ens hunnit lägga bud på för att de dragit iväg så har jag aldrig tänkt tanken att det kunde vara bra med ett forum. Det man kan göra är att skratta att de människor som lägger alldeles för mycket pengar på hus där man själv insett att de vackra rosa våtrumstapeterna egentligen innebär renovering av badrummet.Saintus skrev:
Sedan kan det också vara så att de inte ser problemet lika allvarligt. De vill ha huset. Att de behöver renovera för kanske 200-300' till inte betyder något utan de bjuder på. Där vi andra hoppar av för att vi inte kan tänka bort den kommande utgiften
Fast den här tråden är ju ett enastående bevis för problemet med ett ev. "faktautbytes forum" så som det diskuteras här i tråden.
En spekulant frågar om ett "fel" med saknade skyddsrumsdörrar. Antag att frågan nu hade ställts på ett forum där alla spekulanter hade sett frågan, och matchat den mot huset de vill bjuda på.
Hur många av de spekulanterna hade hoppat av helt, eller ställt in sig på en avsevärt lägre prisnivå, om de hade sett den frågan? Och att det sdan visar sig vara ett icke-fel hjälper inte. Skadan i försäljningen är då redan skedd.
Och som andra varit inne på, i ett sådant forum skulle flera "taktiker" se till att med desinformation "skapa" fel som inte finns.
Tänk bara "Såg ni kackerlackorna bakom spisen". Mäklaren kan inte garantera att det inte finns kackerlackor i huset, bara "inte såvitt jag vet".
En spekulant frågar om ett "fel" med saknade skyddsrumsdörrar. Antag att frågan nu hade ställts på ett forum där alla spekulanter hade sett frågan, och matchat den mot huset de vill bjuda på.
Hur många av de spekulanterna hade hoppat av helt, eller ställt in sig på en avsevärt lägre prisnivå, om de hade sett den frågan? Och att det sdan visar sig vara ett icke-fel hjälper inte. Skadan i försäljningen är då redan skedd.
Och som andra varit inne på, i ett sådant forum skulle flera "taktiker" se till att med desinformation "skapa" fel som inte finns.
Tänk bara "Såg ni kackerlackorna bakom spisen". Mäklaren kan inte garantera att det inte finns kackerlackor i huset, bara "inte såvitt jag vet".
Redigerat:
Tanken är hämtad från Lagen om Offentlig Upphandling, där man baserad på ett underlag ska göra ge anbud. Frågorna ställs till upphandlande myndighet, som efter lite tid att hitta svar till frågorna lämnar en lista med alla inkomna frågor och alla svar till alla som är med i upphandlingen.
I detta fallet hade då TS ställt frågan om skyddsdörren fanns, och då hade säljaren antingen svarat att de finns dolt bakom en temporär väg (helt korrekt) och var frågan ur världen innan de andra kom på frågan, eller så hade svaret kanske felaktigt varit att dörren finns kvar, då har man en skriftlig utfästelse och kan man senare ställa krav på säljaren. Eller så vet säljaren inte (eller vill inte säga att dörren är borta) och svarar att köparen har undersökningsplikt och att det är köparens ansvar att undersöka om skyddsrummet är komplett. Då kan man undersöka det senare.
Eller så säger säljaren att dörren är borta och en ny dörr kostar uppskattningsvis 100tkr. Då tar man höjd för det i budgivningen.
Detta kommer såklart ta längre tid och hetsen försvinner ur budgivningen, men är det dåligt? Om nu alla experter är rädd för överbelåning och eventuellt för en bostadsbubbla, vore det inte bättre att göra budgivningen lite mindre hetsig och hastig så att folk kan fundera igenom alla konsekvenser.
På något är det accepterad att lagstifta om amorteringskrav/bindningstid och mycket mer, men själva budgivningsprocessen får fortfarande vara utformad för att låta så många som möjligt buda med så lite betänketid som möjligt.
I detta fallet hade då TS ställt frågan om skyddsdörren fanns, och då hade säljaren antingen svarat att de finns dolt bakom en temporär väg (helt korrekt) och var frågan ur världen innan de andra kom på frågan, eller så hade svaret kanske felaktigt varit att dörren finns kvar, då har man en skriftlig utfästelse och kan man senare ställa krav på säljaren. Eller så vet säljaren inte (eller vill inte säga att dörren är borta) och svarar att köparen har undersökningsplikt och att det är köparens ansvar att undersöka om skyddsrummet är komplett. Då kan man undersöka det senare.
Eller så säger säljaren att dörren är borta och en ny dörr kostar uppskattningsvis 100tkr. Då tar man höjd för det i budgivningen.
Detta kommer såklart ta längre tid och hetsen försvinner ur budgivningen, men är det dåligt? Om nu alla experter är rädd för överbelåning och eventuellt för en bostadsbubbla, vore det inte bättre att göra budgivningen lite mindre hetsig och hastig så att folk kan fundera igenom alla konsekvenser.
På något är det accepterad att lagstifta om amorteringskrav/bindningstid och mycket mer, men själva budgivningsprocessen får fortfarande vara utformad för att låta så många som möjligt buda med så lite betänketid som möjligt.
Det hela beror på att alla vill tjäna pengar. Så snabbt som möjligt. Där mäklaren går först.... Det finns inget eller väldigt litet intresse av att få en försäljningsprocess att sakta ner. Dessutom så vill man som köpare bli klar så fort som möjligt... Sen är hela upplägget lite halv skumt. Jag skulle nog utan att ha tänkt igenom vad det riktigt innebär... ett system med en mäklare för säljaren och en för mäklaren....harry73 skrev:
Sedan tycker jag att det är lite svårt att jämföra med offentlig upphandling och de krav som sätts där. Jag misstänker att det dels rör sig om lite mer pengar
och att företagen inte har samma möjlighet att granska objektet?Det senaste vet jag faktiskt inget om utan gissar....
