besiktning före eller efter kontrakt?

[Lundstrom]

Hej,

Vi hoppas snart köpa ett hus som inte är besiktiat. Vi vill naturligtvis göra en besiktning men funderar på om det är till våran fördel att göra beiktningen innan eller efter vi skriver kontrakt. Jag har tänkt på två saker:

1) Om vi inte skrivit kontrakt kan ju någon annan faktiskt komma och köpa huset genom att lägga ett nytt bud över vårat...

2) Å andra sidan om det uppkommer några fel så har vi ju möjlighet att häva köpet om vi har kontrakt men det kan vara svårare att pruta ner priset eftersom kontraktet redan är skrivet och jag misstänker att vanligen är klausulen skriven så att man får häva köpet men inte att priset kan ändras eller hur?

Är det någon annan som har funderat på detta eller har erfarenheter vad vi ska argumentera för i detta fallet? Det kan vara viktigt att veta att det finns andra intressenter på huset.....

//J

 

[Nyfniken]

Du har helt rätt.

Finns det risk att någon annan köper huset hade jag förespråkat alternativ 2.

 

[mhg_3]

Det normala är ju alternativ 2 Lycka till!

 

[Asson]

Min rekomendation är absolut att skriva först och göra besiktningen sen. Förutom att andra spekulanter kan tillkomma kan ju även säljaren dra sig ur om ni försöker pruta.

 

[Hubbe2]

Vanligt i kontraktets besiktningsklausul är att ni har rätt att häva köpet om åtgärderna för funna fel överskrider en viss summa (25-50000kr) eller att säljaren äger rätt att åtgärda dessa.
Här har ni möjlighet att skriva ner köpeskillingen om felen överstiger överenskommen summa, förutsatt att säljaren hellre vill det än att köpet hävs.

 

[Lundstrom]

tack för era svar. Lutar nog helt klart att få ett kontrakt skrivet först. Nackdelarna är ju ganska få.....

 

[Nyfniken]

Undvik även begränsningsregeln som Hubbe2 skriver om.

 

[hempularen]

Det finns för och nackdelar med båda metoderna. Nackdelen med att skriva först är att om man har en besiktningsklausul som ex. specar att om fel överstigande 50 000 hittas så får man häva köpet. Då missar man ofta att definiera hur kostnaden skall uppskattas. Köpare kommer då dragande med offerter som påviar en viss kostnad, säljare kommer med andra prisuppgifter, eller så kanske "felet" som besiktningsmannen hittat är tveksamt om det överhuvudtaget är ett fel (vem definierar ordet "fel"). Sammantaget så innebär det att båda parter kan hamna i ovisshet om huruvida köpet kan hävas eller ej

Numera är det ganska vanligt med en villkorsparagraf som ger köparen rätt att häva köpet efter besiktning helt oberoende av om några fel har hittats eller inte. Givetvis väldigt bra för köparen, ger ett par ångerveckor. Men tveksamt för säljaren som ju inte vet om huset är sålt eller ej, köparen kan frestas att använda det till att efterhandspruta, dvs pruta utan någon som helst koppling till ev. fel. Dvs. många säljare vägrar gå med på en sådan öppen paragraf.

 

[Hubbe2]

Nyfniken: Varför undvika begränsningregel? Den är ju ett skydd för säljaren att köparen inte kommer och vill häva köpet för att ex. vis ett fönster är dåligt målat.
En besiktningsman hittar i princip alltid "fel" dvs saker som de anser behöva åtgärd. Värdering torde vara tämligen enkelt, ta in offerter? Sen kan det ju alltid diskuteras vad som är fel eller vad som är att förvänta med tanke på åldern.
Vi fick själva reducera pris på sånt skit som var fullt synligt vid visning och som var åldersrelaterat, men efter begränsningssumman blev det ändå inga stora pengar.

 

[Thomas59]

Vanligt i kontraktets besiktningsklausul är att ni har rätt att häva köpet om åtgärderna för funna fel överskrider en viss summa (25-50000kr) eller att säljaren äger rätt att åtgärda dessa.
Här har ni möjlighet att skriva ner köpeskillingen om felen överstiger överenskommen summa, förutsatt att säljaren hellre vill det än att köpet hävs.

Huruvida det är VANLIGT eller ej kan jag inte med säkerhet uttala mig om då det ju är en förhandlingsfråga och jag har inte sett någon statstik. Vad man med säkerhet kan säga är dock att det inte är särkilt lämpligt att ha en specificerad summa som avhjälpandet måste överstiga.

Denna typ av klausul (med beloppsgräns) har givit upphov till en rad tvister avseende huruvuda avhjälpandet av det fel man åberopar uppgår till eller understiger beloppsgränsen.

Av det skälet frångår man idag helst denna typ av klausul för att i stället ha en ÖPPEN besiktningsklausul som ger i princip ger köparen en ångervecka - även om tidenman kan ångra sig varierar.

Precis som med allt annat så hänger inte alla mäklare med i utvecklingen och kastar av slentrian och okunskap in den gamla formuleringen utan att förstå det olämpliga med den.

Personligen skulle jag inte rekommendera en beloppsgräns men som sagt, det är en förhandlingsfråga.

 

[Thomas59]

Nyfniken: Varför undvika begränsningregel? Den är ju ett skydd för säljaren att köparen inte kommer och vill häva köpet för att ex. vis ett fönster är dåligt målat.
En besiktningsman hittar i princip alltid "fel" dvs saker som de anser behöva åtgärd. Värdering torde vara tämligen enkelt, ta in offerter? Sen kan det ju alltid diskuteras vad som är fel eller vad som är att förvänta med tanke på åldern.
Vi fick själva reducera pris på sånt skit som var fullt synligt vid visning och som var åldersrelaterat, men efter begränsningssumman blev det ändå inga stora pengar.

Som jag skrev i mitt förra inlägg så börman undvika beloppsgränser. Skyddet för köparen är tveksamt och risken är betydande att man istället dras in i en process med svårlösta tolkningsfrågor. Man kan ju tycka att värderingen borde vara tämligen enkel men verkligheten (antalet tolkningstvister) motsäger detta. Ett av skälen till att paragrafen varit svårtolkad är att den ofta varit bristfälligt utformad som någon påpekade tidigare.

Som säljare kan man ju faktiskt säga NEJ om kunden vill pruta för skitsaker. Kunden har ju trots allt avgett en ganska tydlig viljeförklaring iom kontraktsskrivandet och även lagt ner pengar på besiktning så viljan att fullfölja köpet finnns ju.

Ett sätt att komma ifrån skitsakerna är ju att specificera att fel och brister som är kända vid kontraktsskrivandet inte utgör grund för hävning och sedan se till att besvara frågorna i frågelistan så utförligt som möjligt, dvs verkligen uppge alla fel och brister som man känner till. Det kan givietvis bli tolkningstvister kring detta också så något vattentätt sätt att undvika skitsakerna finns nog inte.

 

[Nyfniken]

Nyfniken: Varför undvika begränsningregel? Den är ju ett skydd för säljaren att köparen inte kommer och vill häva köpet för att ex. vis ett fönster är dåligt målat.

TS är köpare.

I tillägg till de svar du fått ovan kan det även uppstå problem om man till exempel hittar 6 st akuta fel som kostar 50.000:- vardera att åtgärda. Då står man där med skägget i brevlådan.

 

[Hubbe2]

TS är köpare.

I tillägg till de svar du fått ovan kan det även uppstå problem om man till exempel hittar 6 st akuta fel som kostar 50.000:- vardera att åtgärda. Då står man där med skägget i brevlådan.

nja summan är ju totalt, inte för varje fel. ochom det kostar 60kkr så kan de yrka avdrag för 10kkr. Så var våra kontrakt skrivna nu i år när vi både köpte och sålde.

 

[Nyfniken]

nja summan är ju totalt, inte för varje fel.

Inte enligt min erfarenhet.

 

[Nanny Fine]

Mäklare rekommenderas generellt att undvika paragrafer med beloppsgräns, så dem ser man nog inte så ofta i avtalen längre. Ett alternativ för den som säljer är ju den öppna besiktningsparagrafen förenad med vite, dvs att det faktiskt kostar köparen en liten summa pengar att backa ur köpet. Så kan ju säljaren känna att man får lite plåster på såren..