Reallöner och bostadspriser - inkl prognos 2009
Ovanstående bild i större format finns på den här länken: Fastighetspriser & reallöner, inflation, Riksbankens inflationsmål - tack MH för tipset att lägga upp bilden där
Ovanstående bild är framtagen med följande underlag från Statistiska Centralbyrånm, SCB:
- Reallöner, Statistik från SCB
- Fastighetsprisindex FASTPI, Statistik från SCB
- Riksbankens inflationsmål sedan 1995 är inlagt (aviserades 1993)
Bifogad bild är en sammaläggning av ovanstående data och har uppdaterats t.o.m. idag inkl SCB:s senaste fastighetspriser för 3:e kvartalet 2008 och inlagt som en rullande 12-månaders prisförändring för 2008. Småhus för permanentboende (villor, rad- och kedjehus) i hela riket har använts för fastighets-/bostadspriser. Data från FASTPI har använts för att lägga in fastighets-/bostadsprisernas procentuella utveckling på årsbasis. Reallönernas utveckling är hämtade för arbetare och tjäntemän inom industrin. År 2008 är relativt säkra skattningar både vad gäller reallönernas utveckling, inflationens utveckling, och prisförändringarna för villor skiljer sig statistiskt på att data för det 4:e kvartalet passerats och därmed inte offentligggjorts.
Ibland läser jag att fastighetspriserna senaste tiden har avvikit från KPI och de som förspråkar lägre bostadspriser använder gärna detta som argument för att det skulle vara en fastighetsbubbla. Fastighetspriser i förhållande till KPI
Men den bilden visar enbart på att sambandet mellan fastighetspriser och KPI inte existerar. Enda anledningen till att priserna på fastigheter utvecklas lika med KPI fram till 1996 är nämligen att under perioden innan 1994 har vi omväxlande reallönesänkningar och reallönökningar. Med andra ord: De som tror på det sambandet sätter tilltro till noncenskorrelation.
Om man istället tittar på bifogad bild ovan, så kan man tydligt se att det som avgör om vi har stigande eller fallande fastighetspriser avgörs av reallönernas utveckling. Reallönernas tillväxt varit mycket god de flesta år sedan 1995 och det är också då priserna på bostäder utvecklats annorlunda än KPI. Man kan konstatera att vi haft goda reallöneökningar sedan 1994 fram t.o.m. 2007 och med reallöneökningar följer stigande fastighetspriser oavsett hög- eller lågkonjunktur.
Går man tillbaka i tiden och tittar man på perioden innan 1995, mellan 1977-1993, kan man se att vi många år hade reallönesänkningar, bortsett från det glada 80-talet (1986-1989), och att vid reallönesänkningar blir det helt naturligt inga eller t.o.m. fallande fastighetspriser.
De tre år priserna för ett småhus i riket gått ned sedan 1975 är:
- 1981 gick priset ned med 0,99% (vi hade negativa reallöner åren innan, 1980-1983) och
- 1992 tom 1993, det som omnämns som fastighetskrachen på 90-talet. 1992 gick priserna ned med 9,22% och 1993 med 11,17% (vi hade negativ reallöneutveckling 1990 t.o.m. 1993 bortsett från mellanåret 1992)
Sammantaget kan man konstatera att priserna har alltid gått upp när reallönerna stiger och alltid gått ned när vi haft reallönesäkningar och detta gäller så långt bak det finns prisstatistik på bostäder. Detta gäller alla år sedan 1975 bortsett från ett mellanår 1992 då vi hade prisnedgångar trots stigande reallöner.
Så varför har fastighetspriserna/bostadspriserna utvecklats svagt eller gått ned under 2008?
Svaret är tämligen enkelt. I och med att reallönerna förmodligen varit svagt negativa under 2008 (inflation har varit 3,98% mellan oktober 08 jfm oktober 07) samtidigt som genomsnittliga löneökningar under samma period ligger på ca 4% är det inget konstigt att bostadsmarknaden också gått ned eller nyktrat till lite, hur man nu vill uttrycka det. Jag ser det enbart som ytterligare ett kalenderår som bevisar att fastighetspriserna/bostadspriserna följer reallönernas utveckling och inte KPI.
Frågan alla som undrar vad som ska hända med fastighetspriserna/bostadspriserna framöver borde ställa sig, är alltså vad händer med reallönerna framöver? Då kan man nämligen sannolikt även få svaret på frågan vad som händer med fastighetspriserna/bostadspriserna framöver.
För 2009 övergår chartet i mina egna prognoser gjorda och förklaras nedan.
Helt avgörande för framtida prognos är vad man har för prognos på framtida inflation. Löneökningarna, kollektivavtalsbundna sedan avtalsrörelsen 2007, vet vi redan att de kommer öka med ca 4% under 2009. För att få fram reallönernas utveckling under 2009 måste vi då skapa oss en uppfattning om vad inflationen i december 2009 mätt som KPI kommer att vara. Riksbankens senaste prognos för detta är 1,66% under 2009 men den kommer med största sannolikhet revideras ned i december. Det är denna inflationstakt som är inlagd i bilden för arbetare och 0,2 högre för tjänstemän inom industrin. I detta avseende har jag alltså inte föregripit Riksbanken och reviderat ned inflationsprognosen även om jag är övertygad om denna prognos från Riksbanken kommer att revideras ned i december och reallönerna förmodligen blir större än de jag lagt in.
För perioden efter 2010 kommer bostadsprisernas utveckling att avgöras av avtalsrörelsen 2010 och inflationen, dvs om vi har reallöneökningar även då. Anledningen till goda reallöneökningar sedan mitten på 90-talet går att härleda till ett stort centralavtal och så länge det avtalet inte görs om kommer reallönerna fortsätta att vara positiva även framöver.
Genom senaste tidens råvaruras på världsmarknaderna och med den, en försvinnande inflation, har det som tidigare under 2008 varit svaga reallönesänkningar, byts ut till mycket goda reallöneökningar under 2009 i storleksordningen 2-3%. Sedan 1975 har priserna på småhus i riket, som redan nämnts, bara minskat ett år med positiva reallöner. Alla andra år talar alltså för att med stigande reallöner under 2009 kommer också bostadspriserna att fortsätta stiga.
Det är statistiskt säkerställt att priserna kommer att stiga under 2009, förutsatt att inflationsprognosen för 2009 blir som Riksbankens senaste inflationsprognos, dvs en inflation om 1,66% eller lägre.
En annan fråga än om priserna stiger 2009, är hur mycket priserna stiger 2009?
Jag har lagt in en prognos om +8% och baserar sig på ett lågt utfall av stigande fastighetspriser, och stigande reallöner sedan 1996 (årlig procentuell uppgång har sedan dess varit mellan 6,34% till 11,37% per år, bortsett från 2008) efter att Riksbankens inflationsmål dels antagits och fått markandernas förtroende. Hur stor den procentuella uppgången blir avgörs av ett stort antal andra faktorer som samverkar, som ex nybyggnation (bostadsbrist), demografiska faktorer, skatter (ökar minskar disponibel inkomst), konjunkturutveckling, räntor m.m.
Man kan även genom bifogad bild konstatera hur viktigt det är att Riksbanken klarar av att hålla inflationsmålet, vilket Riksbanken misslyckats med under 2008. Om inflationsmålet uppfyllts under 2008, hade reallönerna varit positiva under 2008 och bostadspriserna hade förmodligen således också utvecklats positivt.
Redigerat:
"
De som jobbar inom exportberoende verkstadsindustri eller handel lär inte heller kunna vara alltför kaxiga i löneförhandlingarna. Dessutom tror jag att man bygger in en större riskpremie om man ser att grannen blir arbetslös. Detta gäller över hela linjen: från bankernas villighet att ge krediter till den enskilde köparens villighet att ta alltför stora lån.
Historiska sammanhang gäller ofta men varje tid har sina unika utfall som ibland avviker från det väntade utfallet. Jag tror inte att sjunkande inflation räcker för att vända marknaden redan 2009. Kraftigt sjunkande ränta kan lindra prisfallen men jag tror att oförändrade huspriser under 2009 får ses som en positiv överraskning.
Med tanke på antalet varsel som lagts under senare tid kommer vi se en grupp som får sjunkande reallöner under 2009: de som drabbas av arbetslöshet.
De som jobbar inom exportberoende verkstadsindustri eller handel lär inte heller kunna vara alltför kaxiga i löneförhandlingarna. Dessutom tror jag att man bygger in en större riskpremie om man ser att grannen blir arbetslös. Detta gäller över hela linjen: från bankernas villighet att ge krediter till den enskilde köparens villighet att ta alltför stora lån.
Historiska sammanhang gäller ofta men varje tid har sina unika utfall som ibland avviker från det väntade utfallet. Jag tror inte att sjunkande inflation räcker för att vända marknaden redan 2009. Kraftigt sjunkande ränta kan lindra prisfallen men jag tror att oförändrade huspriser under 2009 får ses som en positiv överraskning.
1) Ja, det skulle man också kunna titta på. Någon särskild anledning att du vill ha just gruppen sammanboende med barn? Data finns bara från 1991 (vad jag hittar). Men det finns data per konsumtionsenhet sedan 1975, båda grupperna till 2006 i 2006 års priser så jag får räkna upp från 2006 i så fall. Kan iofs lägga in båda.-MH- skrev:
Ska åka bort nu, men kan försöka ordna detta i helgen eller till nästa vecka.
2) Såg att bilden blir liten, fast jag försökt få den att bli större. På min dator är den väldigt stor, ska se om detta kan ordnas samtidigt som det andra läggs in
Redigerat:
Jaha första gången jag använder imageshack.us, så vi får se hur det blir. Fick göra om det för att få bilderna större där också.
Fastighetspriser & reallöner, inflation, Riksbankens inflationsmål
Fastighetspriser & reallöner, inflation, Riksbankens inflationsmål, Disponibla inkomster per hushåll för sammanboende med barn och per konsumtionsenhet
Jag har svårt att se något samband mellan bostadsprisernas uppgång och disponibla inkomster per konsumtionsenhet i den bemärkelse att det inte följer vilka år bostadspriserna går upp eller ned.
Möjligen att det finns ett samband för gruppen sammanboende med barn, dock är data under en kort period för att dra några bra slutsater. Provade att lägga in även disp inkomst för samtliga hushåll men det blev bara rörigt. Ex år 2004 går disponbla inkomster ned medan bostadspriserna går upp. En möjlig förklaring skulle kunna vara att disp. inomst. ökade mycket året innan 2003. Men om detta skulle stämma så borde också bostadspriserna stigit 2008 i och med att hushållens disponibla inkomster ökade rekordmycket 2007 enligt preliminära uppgifter. Så har ju inte varit fallet som bekant.
Givetvis har disponibel inkomst en viss inverkan på bostadspriserna men dessa verkar inte samvariera på det sätt reallöneras utveckling och bostadspriser gör.
Ska vi avliva även den myten?
Min uppfattning är att reallöneutvecklingen avgör fastighets- och bostadsprisernas utveckling dels för att individen faktiskt kan betala mer för en bostad utan att försaka någonting annat (alla andra prisförändringar, inkl ränteförändringar, är ju så att säga avräknade i och med att reallöner räknar bort effekterna av inflationen i vilken fastighets- och bostadspriser inte ingår förutom ökande/ eller minskade räntekostnader för egnahemsägare) och dels för att reallöneökningar har en psykologisk effekt, individen upplever med rätta att han uppnår en högre inkomst.
Fastighetspriser & reallöner, inflation, Riksbankens inflationsmål
Fastighetspriser & reallöner, inflation, Riksbankens inflationsmål, Disponibla inkomster per hushåll för sammanboende med barn och per konsumtionsenhet
Jag har svårt att se något samband mellan bostadsprisernas uppgång och disponibla inkomster per konsumtionsenhet i den bemärkelse att det inte följer vilka år bostadspriserna går upp eller ned.
Möjligen att det finns ett samband för gruppen sammanboende med barn, dock är data under en kort period för att dra några bra slutsater. Provade att lägga in även disp inkomst för samtliga hushåll men det blev bara rörigt. Ex år 2004 går disponbla inkomster ned medan bostadspriserna går upp. En möjlig förklaring skulle kunna vara att disp. inomst. ökade mycket året innan 2003. Men om detta skulle stämma så borde också bostadspriserna stigit 2008 i och med att hushållens disponibla inkomster ökade rekordmycket 2007 enligt preliminära uppgifter. Så har ju inte varit fallet som bekant.
Givetvis har disponibel inkomst en viss inverkan på bostadspriserna men dessa verkar inte samvariera på det sätt reallöneras utveckling och bostadspriser gör.
Ska vi avliva även den myten?
Min uppfattning är att reallöneutvecklingen avgör fastighets- och bostadsprisernas utveckling dels för att individen faktiskt kan betala mer för en bostad utan att försaka någonting annat (alla andra prisförändringar, inkl ränteförändringar, är ju så att säga avräknade i och med att reallöner räknar bort effekterna av inflationen i vilken fastighets- och bostadspriser inte ingår förutom ökande/ eller minskade räntekostnader för egnahemsägare) och dels för att reallöneökningar har en psykologisk effekt, individen upplever med rätta att han uppnår en högre inkomst.
Redigerat:
Tack för en bra post - love it!Lekkamraten skrev:
Kom ihåg att samband (korrelation) inte innebär orsak (kausalitet) (t.ex, så finns det ett klart samband mellan glassförsäljning och brottslighet, men det finns inget orsakssamband - istället finns det så kallade "smygande variabler", så som utetemperatur, som påverkar).
Jag håller dock med dig i din slutsats att bostadspriser påverkas av reallöner. Lönerna ska ju betala utgifterna för boendet, och bostadspriserna kan inte öka mer än inkomsterna i längden (procentuellt sett). Om priserna ökade mer än inkomsterna, så skulle de ta en allt större procent av inkomsterna gå till boendet, och 100% är ju en övre gräns. Alltså kan bostadspriserna inte öka mer än inkomsterna i längden.
Att bostadspriserna har ökat så mycket mer än inkomsterna i flera år är ingen hållbar utveckling. Antingen bryts trenden med kraftigt stigande priser och vi ligger kvar på en hög nivå, eller så går priserna ner.
Att priserna ökat mer (procentuellt sett) än lönerna i så många år ser jag som ett tecken på att priserna troligen kommer att justeras ner.
Tack för en intressant post!
http://www.investingintelligently.com/wp-content/uploads/2006/09/shiller.gif
Den kritik jag kan ha mot ditt resonemang (eller rättare sagt ditt diagram) är att du använder dig av siffror för årlig förändring. De säger ingenting om bubbeltendenser. Det vore intressant att se motsvarande diagram med indexerade värden.
Ett annat intressant diagram vore FastPI justerat för förändring i disponibel inkomst.
Eller så sätter man sin tilltro till en professor i ekonomi och att den svenska bostadsmarknaden fungerar ungefär som den amerikanska, precis som tidigare årLekkamraten skrev:
http://www.investingintelligently.com/wp-content/uploads/2006/09/shiller.gif
Den kritik jag kan ha mot ditt resonemang (eller rättare sagt ditt diagram) är att du använder dig av siffror för årlig förändring. De säger ingenting om bubbeltendenser. Det vore intressant att se motsvarande diagram med indexerade värden.
Ett annat intressant diagram vore FastPI justerat för förändring i disponibel inkomst.
Sådär, nu har jag lagt ner lite energi i frågan. Diagrammet visar Fastighetspriser justerat för inflationen i blått och reallöner (alltså justerade för inflation skatter och annat krusidull) i rött.Nyfniken skrev:
Jag vet inte riktigt vad jag vill ha sagt, jag besavarar bara min fråga. Det ser ju ut att vara lite dyrt med hus just nu, men inte groteskt dyrt. Dessutom kan man anta (?) att husköpare av idag inte i lika stor utsträckning är intresserade av att amortera av hela skulden.
Å andra sidan så ser man ju tydligt att valet av basår blir viktigt. Utgår man från 1986 som "normalår" så ser det inte riktigt lika bra ut.
Det är riktigt kul att leva i ett land med så bra statistikdatabaser som SCB har. Synd bara att man inte kom på det här med FastPI tidigare
Redigerat:
Enkelt. För att FastPI utgår från 1975. 1870 hade naturligtvis varit bättre, men nu är ju SCB inte riktigt så bra
Utgångsåret är ju i sig irrelevant, det ändrar ju bara referensskalan (flyttar kurvorna upp och ned). För sakens skull bidrar jag med dina årtal.
1987-1988 verkar ju iofs vara ett bra exempel eftersom konsensus verkar vara att vi hade en prisbubbla på fastighetsmarknaden under början på 90-talet. Det är också rimligt att anta att prisnivån skall ha sjunkit under "normalnivån" efter det att priserna justerats, därför passar 1986 inte särskilt bra.
Utgångsåret är ju i sig irrelevant, det ändrar ju bara referensskalan (flyttar kurvorna upp och ned). För sakens skull bidrar jag med dina årtal.
1987-1988 verkar ju iofs vara ett bra exempel eftersom konsensus verkar vara att vi hade en prisbubbla på fastighetsmarknaden under början på 90-talet. Det är också rimligt att anta att prisnivån skall ha sjunkit under "normalnivån" efter det att priserna justerats, därför passar 1986 inte särskilt bra.
Redigerat:
Även lutningen på kurvorna ändras.Nyfniken skrev:
I ena diagramet synes fastighetspriserna stigit lika mycket som reallönen, i det andra ofantligt mycket mer. Beroende på vad man vill visa kan man ta det ena eller det andra diagramet.
