Anticimex/byggbesiktning ??!!
Hejsan !
hoppas att det finns någon som kan hjälpa mig lite.
Vi är i fas att få köpa ett hus till slut... det är inte i topp skick (en äldre dam har bott där i 25 år själv) men helt beboligt.
Mäklaren och säljerskan har gjort en anticimex "besiktning" där de gått igenom det mesta (tror jag) av huset, men det som stör mig är att detta är mer för att "hålla ryggen fri" från dolda fel.
exempel: taket på huset är gammalt, 40 år står det i besiktningsprotokollet, och bör göras något åt.
men det står ju inte om det är några problem med taket i övrigt, d.v.s. om det läcker in m.m.
då det står så på besiktnings protokollet så förmodar jag att säljerskan har "svurit" sig fri från problem som kan komma, dock tycker jag att detta är något som Anticimex har som standard svar.... ingen egentligen kontroll, bara okulär besiktning, eller har jag fel ????
vi skulle vilja ha dit någon att kolla upp huset lite mer noga, vart kan man vända sig ? ska man använda Anticimex (som mäklaren säger) eller finns det något annat sätt ?? finns det någon där ute som vet hur/ge tips på hur man kan gå tillväga ??
Tackar på förhand //Niklas
hoppas att det finns någon som kan hjälpa mig lite.
Vi är i fas att få köpa ett hus till slut... det är inte i topp skick (en äldre dam har bott där i 25 år själv) men helt beboligt.
Mäklaren och säljerskan har gjort en anticimex "besiktning" där de gått igenom det mesta (tror jag) av huset, men det som stör mig är att detta är mer för att "hålla ryggen fri" från dolda fel.
exempel: taket på huset är gammalt, 40 år står det i besiktningsprotokollet, och bör göras något åt.
men det står ju inte om det är några problem med taket i övrigt, d.v.s. om det läcker in m.m.
då det står så på besiktnings protokollet så förmodar jag att säljerskan har "svurit" sig fri från problem som kan komma, dock tycker jag att detta är något som Anticimex har som standard svar.... ingen egentligen kontroll, bara okulär besiktning, eller har jag fel ????
vi skulle vilja ha dit någon att kolla upp huset lite mer noga, vart kan man vända sig ? ska man använda Anticimex (som mäklaren säger) eller finns det något annat sätt ?? finns det någon där ute som vet hur/ge tips på hur man kan gå tillväga ??
Tackar på förhand //Niklas
Den lilla erfarenhet jag har av anticimex överlåtandebesiktningar är att de gärna använder sig av formuleringar typ som den du skrev. ( taket har en ålder av XXår och den tekniska livslängden är 20 altså är det en riskkonstruktion typ.
Inte för att säga att besiktningsmännen inte har kunska för det finns nog många som är riktigt duktiga men de gömmer sig gärna bakom formuleringar för att skydda sig ifrån att bli skadeståndsskyldiga.
Ett alternativ är att ta med sig en snickare som man vet har koll på saker och ting eller en allmänt byggnadskunning person,
det som är en nakdel med det är att du inte har någon försäkring att falla tillbaka på om de missar något men du kan säkert få ut mer av en sådan kontroll och det blir betydligt billigare.
Detta är bara min lilla erfarenhet och beaktas bör att jag inte är något proffs varken på husaffärer eller besiktningförfarande. Bara en vanlig Svennson.
MVH Johan
Inte för att säga att besiktningsmännen inte har kunska för det finns nog många som är riktigt duktiga men de gömmer sig gärna bakom formuleringar för att skydda sig ifrån att bli skadeståndsskyldiga.
Ett alternativ är att ta med sig en snickare som man vet har koll på saker och ting eller en allmänt byggnadskunning person,
det som är en nakdel med det är att du inte har någon försäkring att falla tillbaka på om de missar något men du kan säkert få ut mer av en sådan kontroll och det blir betydligt billigare.
Detta är bara min lilla erfarenhet och beaktas bör att jag inte är något proffs varken på husaffärer eller besiktningförfarande. Bara en vanlig Svennson.
MVH Johan
Den besiktning säljaren har fixat gäller för säljaren och är värdelös för dig; det är sk 'säljarbesiktning' som säljaren köper för att skydda sig mot 'doldafel' och som ofta ingår i mäklararvodet. Jag hade själv en sådan då jag sålde mitt gamla hus.
Din undersökningsplikt är stark och du måste fixa egen besiktning. Då får du veta vilka åtgärder som är akut nödvändiga och de som kan vänta lite. Mäklaren borde upplyst dig om att det besiktningsprotokoll som du sett inte är tillräcklig för dig som köpare. Välj gärna annan besiktningsman för din jordabalksbesiktning - det är inte lämpligt att välja säljarens eller mäklarens rekommenderade besiktningsman.
Läs igenom trådarna här på forumet. Frågan har varit uppe ett oändligt antal gånger.
Din undersökningsplikt är stark och du måste fixa egen besiktning. Då får du veta vilka åtgärder som är akut nödvändiga och de som kan vänta lite. Mäklaren borde upplyst dig om att det besiktningsprotokoll som du sett inte är tillräcklig för dig som köpare. Välj gärna annan besiktningsman för din jordabalksbesiktning - det är inte lämpligt att välja säljarens eller mäklarens rekommenderade besiktningsman.
Läs igenom trådarna här på forumet. Frågan har varit uppe ett oändligt antal gånger.
tackar för snabba svar !
då vet jag vad jag ska säga till mäklaren när han ringer jordabalksbesiktning, menade nog detta när jag skrev byggbesiktning men med fel ord...
hittade detta på Anticimex hemsida, är detta en jordabalksbeskiktning ???
tror detta är det mäklaren pratade om fast det står ju överlåtelse beiktning, vad är skillnaden ???
http://www.anticimex.se/default.asp?objectid=3643
då vet jag vad jag ska säga till mäklaren när han ringer jordabalksbesiktning, menade nog detta när jag skrev byggbesiktning men med fel ord...
hittade detta på Anticimex hemsida, är detta en jordabalksbeskiktning ???
tror detta är det mäklaren pratade om fast det står ju överlåtelse beiktning, vad är skillnaden ???
http://www.anticimex.se/default.asp?objectid=3643
Det är en sådan som avses.nikke skrev:
Överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning - i princip samma sak som jag har fattat det. I jordabalken står angivet köparens undersökningsplikt - och en överlåtelsebesiktning är en del av denna undersökningsplikt.
Vad du skall göra är att hyra in en besiktningsman och tillsammans med denne gå igenom objektet för att få information om riskområden, ev fel osv - dessutom lär du ju känna huset bättre även på ställen dit man normalt inte går (undre krypgrunder etc) - och det är ju en stor bonus.
/K
är det Anticimex som sänder ut en besiktningsman eller får man ringa någon byggfirma motsvarande ??
enligt mäklaren så kommer det ut en besiktningsman från Anticimex som tillsammans med oss går igenom huset... är det detta du menar ??? eller något annat ???
Du ringer anticimex eller annan firma (du kan ju kolla om tex banken som ni skall ta lån i har ngn kontakt) som gör överlåtelsebesiktningar (eller jordabalksbesiktningar) och beställer en besiktning till ditt objekt. Ta helst inte den besiktningsman som säljare/mäklare rekommenderar det är bättre med ett annat par ögon som kollar...
Du skall då också se till att det i kontraktet står specat att ni har xx tid på er (brukar väl vara ca 1-3 veckor) och att efter besiktningen har ni rätt till prisavdrag eller att dra er ut om det är stora grejjer som upptäcks.
Jag kan inte de exakta formuleringarna men det finns många andra trådar om det här
/K
Du skall då också se till att det i kontraktet står specat att ni har xx tid på er (brukar väl vara ca 1-3 veckor) och att efter besiktningen har ni rätt till prisavdrag eller att dra er ut om det är stora grejjer som upptäcks.
Jag kan inte de exakta formuleringarna men det finns många andra trådar om det här
/K
För att du ska ha fullgjort din undersökningsplikt måste du anlitat besiktningsmannen.nikke skrev:
De stora på området är väl eminenta och anticimex tror jag men det lär finnas fler.
Om säljaren redan anlitat anticimex skulle jag välja en annan för att få det mera opartiskt.
nikke skrev:
I normala fall brukar Anticimex erbjuda köparen att närvara vid en s.k. "köpargenomgång". Då går besikningsmannen igenom alla punkter i besiktningsprotokollet och du har möjlighet att ställa frågor.
I fallet med taket som är 40 år gammalt kan han t.ex. förklara att det i nuläget ej finns några fel på det men att du kanske bör räkna med att få lägga om det innom några år. Om taket är otätt hade det självklart framgått av besiktningsprotokollet. Samma sak gäller riskkonstruktioner som t.ex. krypgrund och uppreglade golv.
Det finns oftast ingen anledning att misstro en överlåtelsebesikning som säljaren låtit göra genom ett större välkänt besiktningsföretag. De tjänar ingenting på att undanhålla eventuella fel då de kan bli ansvariga för ev. besiktningmannamisstag. Däremot är det viktigt att veta att oavsett vem som beställt besiktningen finns det normalt undantag i denna. El, V/A, rökgångar, radon och icke ispekterbara utrymmen är typiska områden som i stort sätt alla besiktningsföretag friskriver sig i från. Misstänker man att elsystemet är undermåligt bör man kanske ta dit en elektriker som kan inspekera detta. Sotaren får kolla upp skorsten och eldstäder osv.
Enligt jordabalken finns det inget krav på att köparen måste anlita sakkunnig för att fullgjort sin undersökningsplikt. Det räcker med "en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning" Jag tror dock att de flesta låter en sakkunnig genomför någon slags besiktning.
När det gäller nybyggen har det har förekommit en hel del kritik om kvalitetsansvariga och besiktningsmän som i stort sett varit anställda av byggföretagen. Där tycker jag däremot att det finns ett stort frågetecken för opartiksheten men det är en helt annan fråga.
Med tanke på alla de gånger jag har hört om "lurendrejerier" i samband med säljares besiktningar så skulle iaf jag gjort en med en annan besiktningsman själv !Osten_3 skrev:
Det finns nog oftast anledning att misstro en säljarbesiktning skulle jag tro, men är den utförd av större renomerad firma är det ju iaf mer tillförlitligt än opm mäklaren tex anlitar ngn mindre firma/person. Tex. Kan man formulera besiktningen i princip så att den inte tar ansvar för något alls, och en lekman kan ha svårt att läsa ut detta ur protokollet utan tro att allt är fin-fint. En oseriös besiktningsman kan också köra med "stäm mig då" attidtyden - och i princip skriva en sak när verkligeheten är annorlunda - då köparen själv måste dra hela rättsprocessen, med utlägg och ev förlust i rättegång i åtanke - väl vetandes att 90% aldrig gör det och ps.s. ändå gå vinst på de få som vinner. Detta har jag dock svårt att tro att ett företag som Anticimex gör.
"I fallet med taket som är 40 år gammalt kan han t.ex. förklara att det i nuläget ej finns några fel på det men att du kanske bör räkna med att få lägga om det innom några år. " -
- Att taket är 40 år innebär ju just att man inte garanterar någonting.
Så en formulering i stil med: "Tak 40 år gammalt, inga läckor konstaterade" - innebär att dom har friskrivit sig om du sen hittar en läcka som kanske har fått en hel vägg att ruttna, och hittar den om du tex renoverar vinden, isolerar om, eller bara lyfter undan ev. innertak - eftersom ett såpass gammalt tak måste antagas behöva åtgärdas även om man inte med en okulär (ytlig) besiktning kan se ngn läcka.
"Om taket är otätt hade det självklart framgått av besiktningsprotokollet."
Inte alls - om det inte finns någon synlig läcka så behöver det inte alls framgå. Det kan finnas ett helt ruttet tak och väggar dessutom under en ev. nymålad yta, utan att besiktningsmannen tar upp detta.
Och det gäller iof även om du gör en besiktning själv, men två sakkunniga torde se mer än en - om det finns indikationer på ev läcka (tx buktande innertak, fläckar etc, så bör en juste besiktningsman se detta, men det är inte säkert att det är såpass indikativt att det står i protokollet, det är ju just därför man skall vara med. Och har du dessutom anlitat en bes. man, med referenser, så torde han göra ett bättre jobb för just dig, än en som redan fått betalt av säljare/mäklare.
MINIMUM måste ändå vara att man på plats får en genomgång med säljarens besiktningsman, och då är du såpass påläst själv, eller har med sig någon som är det, att köparen kan ställa de rätta frågorna och förstå ev. luddiga svar.
/K
Ursprungsfrågan var ju om man kunde lita på en Anticimex-besiktning som beställs på uppdrag av säljaren och det tycker jag som sagt att man skall kunna göra. Anticimex är ledande på marknaden och min erfarenhet är att nästan alla "förbesiktningar" är gjorda av just Anticimex, framförallt om den även är kopplade till en försäkring. Det skall inte ha någon betydelse vem som lyfter luren och beställer besiktningen-produkten skall vara den samma.
Jag förstår inte varför så många tror att det skulle vara bra för en säljare att dölja så många fel som möjligt. Tänk så här: Om besiktningen genomförs före försäljningen tjänar alla mer eller mindre på att eventuella fel och briter på fastigheten kommer fram. Säljaren slipper både de besvär och kostnader som kan uppkomma vid framtida krav från en missnöjd köpare. Mäklaren slipper besväret med klagomål från köpare och säljare. Köparen har möjlighet att redan i förväg anpassa erbjudet pris efter vad som kommit fram vid besiktningen.
Om fastigheten ej är förbesiktigad och det skrivs in en s.k. besiktningsklausul i köpekontraktet skulle jag däremot inte välja en besiktningsman från någon mindre firma som mäklaren rekomenderar.
Angående det 40-åriga taket så ber jag om ursäkt för min felaktiga formulering. Rätt ordalydelse borde naturligtvis varit "Om besiktningsmannen konstaterat att taket är otätt....." En erfaren besiktningsman bör upptäcka indikationer på läckor i yttertaket. Men hittar han inga sådana så gör han inte det och då tycker jag att det är viktig upplysning att man skall vara vaksam på ett så pass gammalt tak.
Samma sak gäller t.ex gamla badrum. Om Hulda 75 år endast badat 1 gång i månaden så spelar det ingen roll att badrummet helt saknar tätskickt på både väggar och golv, det blir inga fuktskador. Hulda berättar stolt för köparna att hon minsan använt badrummet i 40 år utan problem. Glad i hågen stormar den nya famijen med 2 tonårsbarn in i huset och börjar ta halvtimmeslånga duschar både morgon och kväll. Efter bara ett par månader är fuktskadan ett faktum.....
Jag förstår inte varför så många tror att det skulle vara bra för en säljare att dölja så många fel som möjligt. Tänk så här: Om besiktningen genomförs före försäljningen tjänar alla mer eller mindre på att eventuella fel och briter på fastigheten kommer fram. Säljaren slipper både de besvär och kostnader som kan uppkomma vid framtida krav från en missnöjd köpare. Mäklaren slipper besväret med klagomål från köpare och säljare. Köparen har möjlighet att redan i förväg anpassa erbjudet pris efter vad som kommit fram vid besiktningen.
Om fastigheten ej är förbesiktigad och det skrivs in en s.k. besiktningsklausul i köpekontraktet skulle jag däremot inte välja en besiktningsman från någon mindre firma som mäklaren rekomenderar.
Angående det 40-åriga taket så ber jag om ursäkt för min felaktiga formulering. Rätt ordalydelse borde naturligtvis varit "Om besiktningsmannen konstaterat att taket är otätt....." En erfaren besiktningsman bör upptäcka indikationer på läckor i yttertaket. Men hittar han inga sådana så gör han inte det och då tycker jag att det är viktig upplysning att man skall vara vaksam på ett så pass gammalt tak.
Samma sak gäller t.ex gamla badrum. Om Hulda 75 år endast badat 1 gång i månaden så spelar det ingen roll att badrummet helt saknar tätskickt på både väggar och golv, det blir inga fuktskador. Hulda berättar stolt för köparna att hon minsan använt badrummet i 40 år utan problem. Glad i hågen stormar den nya famijen med 2 tonårsbarn in i huset och börjar ta halvtimmeslånga duschar både morgon och kväll. Efter bara ett par månader är fuktskadan ett faktum.....
Se upp med Anticimex besiktningar över huvud taget. Köpte hus i somras och hade dom ute och dom missade en hel del, men lyckades ju givetvis friskriva sig genom sina knepiga formuleringar. Det allvarigaste som missades var fukt på vind och i krypgrund och angrepp av träskadeinsekter på vinden.
ha ha !!! jo det är väll så det kommer se ut om några år ialla fall, så badrummet ska jag se över lite extra...
så här blev det bestämt i alla fall, nästa vecka innan den "första" kontrakts skrivningen sker(när man ger hand peningen) så kommer Anticimex o går igenom protokollet med oss på plats, men frågan är då här till er.
de har ju 3 st olika steg/nivåer, om man kollar på deras sida, går de igenom alla steg eller bara den första ??? måste jag då be om mer genomgångar för de andra stegen ?? kommer att kolla med Anticimex, men om det är någon som gjort detta så får ni gärna berätta om det...
sen innan vi skriver på o betalar helt skall jag be att få komma dit med en kompis som är snickare o gå igenom det engång till.
om det nu visar sig att Anticimex glömt något, kan jag då kräva lättnader på priset eller är det bestämt vid den första skrivningen ?? hänger ni med ?? eller måste allt sånt vara bestämt innan handpenningen ???
det är ju detta man är rädd för, de skriver så luddigt på protokollet att de inte kan ha gjort något fel, jag menar 40 år gammalt tak, klart att det kan vara otätt, det kan väll vem som helst kunna utläsa av att kolla på det, men om det är det i verkligheten det är ju det man vill veta... dvs att de verkligen går in o letar efter läckor, får väll hoppas att de gör det.
Hej nikke, gör så här:
Gå igenom huset med besikningsmannen, var kritisk och ställ frågor! Vad tror han om taket? Är det välvårdat för sin ålder eller är det bara ren tur att det ännu inte börjat läcka? Det är ju av rätt stor betydelse och framgår kanske inte av besiktningsprotokollet.
Eftersom du även vill att din snickarkompis skall ta en extra titt på huset skall du göra så här:
Skriv köpekontrakt men se till att få med en klausul med följande lydelse: "Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2007-xx-xx begär att köpet skall återgå" Det normala är inte att köpet återgår utan att du och säljaren kommer överens om en reducering av köpeskillingen om fel upptäcks. Men kan ni inte enas om ett nytt pris har du med denna formulering rätt att begära att köpet återgår.
OBS! Ibland förekommer formuleringar i stil med att du har rätt att häva köpet om det upptäcks fel som var och ett kostar mer än t.ex.20 000 kr att åtgärda. Sådana formuleringar skall du inte acceptera då de ofta leder till tvist.
Om vi återigen tar taket som exempel så kanske din snickarkompis bedömer att det måste läggas om med ny takpapp, ny läkt och nytt tegel och beräknar kostnaden för detta till ca 70 000 kr. Säljaren tar då dit sin snickarkompis som anser att det räcker med att lappa takpappen på några ställen och byta ut 5 st trasiga takpannor och han beräknar kostnaden för detta till ca 8 000 kr. Det akuta felet kanske avhjälpts på det sättet men det är knappast så som du tänk dig att felet skulle åtgärdas.
Lycka till!
Gå igenom huset med besikningsmannen, var kritisk och ställ frågor! Vad tror han om taket? Är det välvårdat för sin ålder eller är det bara ren tur att det ännu inte börjat läcka? Det är ju av rätt stor betydelse och framgår kanske inte av besiktningsprotokollet.
Eftersom du även vill att din snickarkompis skall ta en extra titt på huset skall du göra så här:
Skriv köpekontrakt men se till att få med en klausul med följande lydelse: "Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2007-xx-xx begär att köpet skall återgå" Det normala är inte att köpet återgår utan att du och säljaren kommer överens om en reducering av köpeskillingen om fel upptäcks. Men kan ni inte enas om ett nytt pris har du med denna formulering rätt att begära att köpet återgår.
OBS! Ibland förekommer formuleringar i stil med att du har rätt att häva köpet om det upptäcks fel som var och ett kostar mer än t.ex.20 000 kr att åtgärda. Sådana formuleringar skall du inte acceptera då de ofta leder till tvist.
Om vi återigen tar taket som exempel så kanske din snickarkompis bedömer att det måste läggas om med ny takpapp, ny läkt och nytt tegel och beräknar kostnaden för detta till ca 70 000 kr. Säljaren tar då dit sin snickarkompis som anser att det räcker med att lappa takpappen på några ställen och byta ut 5 st trasiga takpannor och han beräknar kostnaden för detta till ca 8 000 kr. Det akuta felet kanske avhjälpts på det sättet men det är knappast så som du tänk dig att felet skulle åtgärdas.
Lycka till!
Det är den "första" kontraktsskrivningen som är den juridiskt bindande. Lagfartsdatum, skattemässigt datum för köp , ja allt räknas från köpekontraktsdatum. Tro inte att ni kan komma undan ett köp efter det. Det sista köpeavtalet vid tillträdet är bara en (logiskI) följd av köpekontraktet. Har ni något att invända skall det ske INNAN köpekontraktet skrivs (och handpenningen betalas).
