Förlora handpenningen eller köpa?
Hej,
Lagt 60 000kr på handpenningen för köp av en fastighet, som säljs av ett företag. Avtalet är skrivet av dom och inte någon mäklare, men den säger att jag förlorar handpenningen om jag inte genomför affären. De har dock dragit ut på tillträdet i flera extra månader och inte skrivit något tilläggsavtal. Jag tyckte väl att jag borde få kompensation för väntan och har nämnt det, men de har bara avfärdat mig. Iallafall fram tills nu hade jag inte tänkt avbryta affären, men efter så många månader och huset var belamrat med bråte när jag tittade på det så ville jag titta på det en gång innan tillträdet, men då tyckte jag att huset va i sämre skick sen första gång och jag kunde ana en källarlukt som jag inte känt tidigare så jag tänkte att jag borde göra en besiktning, men säljaren sa att affären blivit så utdragen nu och att det stod inte i avtalet. Känner att jag nekas ifrån att göra min undersökningsplikt. En annan sak som gör att jag känner mig överkörd är att det skulle ha funnits 2 varmluftspumpar i huset, en för övervån och en för undervåningen, men den ena satt inte uppmonterad, men jag minns tydligt att han sa att det ingår 2st, men nu säger de att det har bara funnits en hela tiden trots att hålet för den andra sitter där på väggen.
Jag får häva köpet om jag vill säger de, men jag får inte tillbaks handpenningen. Nån som spontant tycker att jag kan få tillbaks min handpenning med en jurist? Förutom avtalet har jag nästan inget skriftligt på mail eller sms...ord mot ord
Lagt 60 000kr på handpenningen för köp av en fastighet, som säljs av ett företag. Avtalet är skrivet av dom och inte någon mäklare, men den säger att jag förlorar handpenningen om jag inte genomför affären. De har dock dragit ut på tillträdet i flera extra månader och inte skrivit något tilläggsavtal. Jag tyckte väl att jag borde få kompensation för väntan och har nämnt det, men de har bara avfärdat mig. Iallafall fram tills nu hade jag inte tänkt avbryta affären, men efter så många månader och huset var belamrat med bråte när jag tittade på det så ville jag titta på det en gång innan tillträdet, men då tyckte jag att huset va i sämre skick sen första gång och jag kunde ana en källarlukt som jag inte känt tidigare så jag tänkte att jag borde göra en besiktning, men säljaren sa att affären blivit så utdragen nu och att det stod inte i avtalet. Känner att jag nekas ifrån att göra min undersökningsplikt. En annan sak som gör att jag känner mig överkörd är att det skulle ha funnits 2 varmluftspumpar i huset, en för övervån och en för undervåningen, men den ena satt inte uppmonterad, men jag minns tydligt att han sa att det ingår 2st, men nu säger de att det har bara funnits en hela tiden trots att hålet för den andra sitter där på väggen.
Jag får häva köpet om jag vill säger de, men jag får inte tillbaks handpenningen. Nån som spontant tycker att jag kan få tillbaks min handpenning med en jurist? Förutom avtalet har jag nästan inget skriftligt på mail eller sms...ord mot ord
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 459 inlägg
Vad står det i köpekontraktet om tillträde, ordagrant?
Står det något om flyttstädning? Är värmepumparna (?) nämnda i köpekontraktet?
Står det något om flyttstädning? Är värmepumparna (?) nämnda i köpekontraktet?
Förutsatt att du har ett giltigt köpekontrakt, vilket kanske tål att funderas på då villkoren för handpenningen uppenbarligen avviker från vad som är praxis, så har ju Ebba Bush (förtjänstfullt?) lärt svenska folket att du är i en position att tvinga igenom affären. Om det är värt besväret kan man ju dock också fundera på.
Du äger alltså, på ett juridiskt plan, redan fastigheten. Att den inte är slutbetald och du inte har kunnat ta den i besittning har i sammanhanget en mindre betydelse.
Oavsett - det låter ju som att det är säljaren, inte du som har begått ett kontraktsbrott. Så om någon skall ha några pengar vid en avbruten affär är det ju du, inte säljaren.
P.s. notera att i och med att affären dragit ut över årsskiftet innebär detta att du t.ex. kommer att åka på fastighetsavgiften och att säljaren kommer att behöva deklarera försäljningen även om köpet hävs.
Du äger alltså, på ett juridiskt plan, redan fastigheten. Att den inte är slutbetald och du inte har kunnat ta den i besittning har i sammanhanget en mindre betydelse.
Oavsett - det låter ju som att det är säljaren, inte du som har begått ett kontraktsbrott. Så om någon skall ha några pengar vid en avbruten affär är det ju du, inte säljaren.
P.s. notera att i och med att affären dragit ut över årsskiftet innebär detta att du t.ex. kommer att åka på fastighetsavgiften och att säljaren kommer att behöva deklarera försäljningen även om köpet hävs.
Redigerat:
Lägg ut kontraktet så vi får se ordagrant vad som står. Om dom har brutit något i kontraktet så finns det ju alltid tolkningsutrymme på vad som gäller, så om du vill ha hjälp så behövs mer info.
JB Kap 4 : 13
"Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse."
med noten:
"Säljaren är i dröjsmål om han inte har lämnat fastigheten till den dag som parterna avtalat om. Köparen kan då, förutom att begära att säljaren lämnar fastigheten, kräva skadestånd. Om felet är väsentligt kan han också häva köpet.
Ett giltigt skäl för säljaren kan t.ex. vara om köparen inte har uppfyllt ett villkor som framgår av köpehandlingen."
Varför har de dragit ut på affären? Om de inte har några godtagbara skäl kan ditt nästa steg vara ett brev som uppmanar säljaren att medverka till att uppfylla avtalet, då nästa steg är att söka skadestånd. Kan var en bra idé att låta en jurist formulera och skicka brevet. Om brevet ska innehålla skadeståndskravet eller tidsfrist får juristen avgöra.
"Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse."
med noten:
"Säljaren är i dröjsmål om han inte har lämnat fastigheten till den dag som parterna avtalat om. Köparen kan då, förutom att begära att säljaren lämnar fastigheten, kräva skadestånd. Om felet är väsentligt kan han också häva köpet.
Ett giltigt skäl för säljaren kan t.ex. vara om köparen inte har uppfyllt ett villkor som framgår av köpehandlingen."
Varför har de dragit ut på affären? Om de inte har några godtagbara skäl kan ditt nästa steg vara ett brev som uppmanar säljaren att medverka till att uppfylla avtalet, då nästa steg är att söka skadestånd. Kan var en bra idé att låta en jurist formulera och skicka brevet. Om brevet ska innehålla skadeståndskravet eller tidsfrist får juristen avgöra.
Om det finns ett tillträdesdatum i avtalet, så har du rätt till skadestånd.
Värmepumpen kan du troligen glömma såvida den inte finns upptagen skriftligt i köpeavtalet, eller bilagor till det (ex. objektbeskrivning). Vid köp av fast egendom är muntliga avtal explicit ogiltiga (i andra avalssammanhang är muntliga avtal giltiga om de går att bevisa).
Värmepumpen kan du troligen glömma såvida den inte finns upptagen skriftligt i köpeavtalet, eller bilagor till det (ex. objektbeskrivning). Vid köp av fast egendom är muntliga avtal explicit ogiltiga (i andra avalssammanhang är muntliga avtal giltiga om de går att bevisa).
Om du är villig att häva köpet till förlusten av handpenningen, så är det solklart att du ska göra det.
Då är bara frågan om du tror du kan få tillbaka även handpenningen och kanske ersättning för den skada du lidit (dvs: hur mkt har förseningen kostat dig?). Du behöver nog juridisk hjälp vilket inte är gratis men inte heller jättedyrt. om du vill häva köpet är du mycket hjälpt av att lägga 10 tkr på en jurist.
Då är bara frågan om du tror du kan få tillbaka även handpenningen och kanske ersättning för den skada du lidit (dvs: hur mkt har förseningen kostat dig?). Du behöver nog juridisk hjälp vilket inte är gratis men inte heller jättedyrt. om du vill häva köpet är du mycket hjälpt av att lägga 10 tkr på en jurist.
Om företaget säger att du kan häva köpet men då inte får tillbaka handpenningen, har de inte så bra koll, för verkligheten är värre.
Om du häver avtalet utan giltig skäl, kan företaget kräva på mycket mer skadestånd än bara handpenning. Handpenningen är bara en säkerhet för en eventuell skadestånd.
Har du däremot en giltig anledning att avbryta affären, kan säljaren vara skadeståndsskyldig, och då får du inte bara handpenningen tillbaka, men kan du även kräva skadestånd.
I dagens marknad med sjunkande fastighetspriser kan det vara bra för dig att komma överens med säljaren att avbryta affären och köpa något annat, även om det skulle kosta dig 60 tkr. Vill du ha skadestånd, finns det alltid en risk att företaget försätts i konkurs även om du skulle få rätt i en rättslig tvist.
Om du häver avtalet utan giltig skäl, kan företaget kräva på mycket mer skadestånd än bara handpenning. Handpenningen är bara en säkerhet för en eventuell skadestånd.
Har du däremot en giltig anledning att avbryta affären, kan säljaren vara skadeståndsskyldig, och då får du inte bara handpenningen tillbaka, men kan du även kräva skadestånd.
I dagens marknad med sjunkande fastighetspriser kan det vara bra för dig att komma överens med säljaren att avbryta affären och köpa något annat, även om det skulle kosta dig 60 tkr. Vill du ha skadestånd, finns det alltid en risk att företaget försätts i konkurs även om du skulle få rätt i en rättslig tvist.
Den formuleringen (om den stämmer) skulle kunna betyda att man i avtalet begränsar säljarens skadeståndsmöjlighet till just handpenningen.M MoveMe skrev:
Men den kan också betyda att handpenningen förloras, men att säljaren ändå har rätt till ytterligarre skadestånd som inte har med handpenningen att göra.
Oavsätt är det bästa att komma överens med säljaren om att gemensamt avbryta affären och skriva ett avtal som reglerar hur och till vilka kostnader (för dig eller säljaren) avtalet hävs.H hempularen skrev:
Ingenting, nu när jag läser det igen så står det inte så mycket om fastigheten men mer om att de vill sälja det genom ett bolag.
Avtal
Säljare och köpare är överens om att fastigheten OOOO ska överlåtas genom bolagsaffär. Köparen ska erlägga en handpenning om 60 000 kr som ska betalas till säljarens konto OOO.
Efter att handpenningen är erlagd, förbinder säljaren sig att starta ett nytt bolag samt överlåta fastigheten till det nystartade bolaget för en köpeskilling motsvarande bokfört värde.
Efter att fastigheten har överlåtits till det nystartade bolaget förbinder säljaren sig att överlåta bolaget till köparen genom att ett aktieöverlåtelseavtal tecknas, vilket beräknas ske 2022-06-01. Överenskommet fastighetsvärde är OOO. Totalt att erlägga för köparen vid aktieöverlåtelsen är därmed OOO, handpenning avgår från beloppet, dvs totalt OOO skall erläggas. Fastigheten överlåtes obelånad.
Om köparen inte fullföljer bolagsköpet kommer handpenningen inte att återbetalas, samma belopp ska köparen erhålla om inte säljaren fullgör sina förpliktelser.
Redigerat:
Jag kräver inget skadestånd, men skulle vilja ha tillbaks handpenningen och rädd att de kan kräva skadestånd av mig om ni säger att det kan ske även om det inte står i avtalet. Skulle jag fullfölja affären, är jag mest rädd för att jag inte har gjort nån besiktning och hittar större fel då är det verkligen stor förlust.harry73 skrev:
OK, så du köper inte en fastighet, men du köper ett bolag som äger en fastighet.
Det känns som ett märkligt förfarande som troligtvis gör din position som köpare mycket svagare med tanke på dolt fel mm. Företaget kan säkert hävda dolt fel mot säljaren, men säljaren ägde företaget vid fastighetsköpet, så då behöver du bevisa att företagets dåvarande ägare (=säljaren) inte visste om problemet eller risken att ett problem kunde finnas och att problemet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Känns som uppförsbacke att driva dolt fel.
Detta kan också betyda att alla formkrav för en fastighetsöverlåtelse försvinner. Att göra sån affär utan hjälp av en affärsjurist känns för mig väldigt osäkert.
Det känns som ett märkligt förfarande som troligtvis gör din position som köpare mycket svagare med tanke på dolt fel mm. Företaget kan säkert hävda dolt fel mot säljaren, men säljaren ägde företaget vid fastighetsköpet, så då behöver du bevisa att företagets dåvarande ägare (=säljaren) inte visste om problemet eller risken att ett problem kunde finnas och att problemet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Känns som uppförsbacke att driva dolt fel.
Detta kan också betyda att alla formkrav för en fastighetsöverlåtelse försvinner. Att göra sån affär utan hjälp av en affärsjurist känns för mig väldigt osäkert.
Varför köper du fastigheten indirekt genom ett bolag? Nu kommer du sitta med ett AB (borde vara ett AB även om det inte definieras i avtalet) som äger kåken.
Är tanken att sen överlåta fastigheten från bolaget till dig själv?
Hur har köpeskillingen för bolaget definierats? Prissätts skulder på rätt sätt? Stämpelskatt etc.? Vad har du för insyn i räkenskaperna så du inte köper tomma fordringar eller annat som blåser upp eget kapital?
Även ett avtal om köp av bolag bör ha bestämmelser om hur och när tillträdet ska ske. Det verkar ju redan vara reglerat attdu ska få tillbaka handpenningen om säljaren inte fullgör sina förpliktelser.
Är tanken att sen överlåta fastigheten från bolaget till dig själv?
Hur har köpeskillingen för bolaget definierats? Prissätts skulder på rätt sätt? Stämpelskatt etc.? Vad har du för insyn i räkenskaperna så du inte köper tomma fordringar eller annat som blåser upp eget kapital?
Även ett avtal om köp av bolag bör ha bestämmelser om hur och när tillträdet ska ske. Det verkar ju redan vara reglerat attdu ska få tillbaka handpenningen om säljaren inte fullgör sina förpliktelser.
