Jag köpte en fastighet 1:38 med tillhörande komplementsbyggnad hösten 2021 inom plan. Jag har spenderat varje sommarlov av mitt liv här eftersom min familj äger en av granntomterna. (Dvs god kännedom om tomt, grannar etc)
Enligt plan får komplementbyggnaden vara 40kvm och inte byggas på prickmark. Men… enligt beviljat bygglov från 70-talet är delar av dess placering (väldigt liten del) placerat på prickad mark. När jag beställde nybyggnadskarta av kommunen blev det också uppenbart att verkligheten avvek avsevärt och byggnaden är 6x8,5 meter - plus en skärmtaksveranda. Således byggde fd ägaren större än vad bygglovet angav.
Byggnaden var närmast fallfärdig och den stank av mugg. Besiktningen (Anticimex) av bostadshuset påvisade angrepp av husbock och det är väl känt i området.
Tomterna är stora och husen ligger inte nära varandra.
Jag kontaktade kommunen och ansökte om bygglov för ändrad/annan placering av fönster och altandörr. Dessutom tog jag bort fönster från en sida av byggnaden (jag vill uppleva tomten som huset vetter mot privat och utan insyn). Jag ansökte även om kulörskifte samt att jag tog bort skärmtaksverandan eftersom kommunen antydde att den kunde vara ett svartbygge. Jag var alltså mån om att göra rätt redan då. Så - bygglov sökt och beviljat för fönster, altandörr, kulörskifte samt borttagen veranda.
När vi skulle renovera taket stod det klart att samtliga takstolar var kraftigt angripna av skadedjur och de hade ingen hållfasthet kvar. Vi försökte behålla fyra stycken men det gick inte till slut. Det hade inte varit hållbart, skadorna var omfattande.
Väggarna var dessutom så murkna att de smulades sönder mer eller mindre. Men - Eftersom jag inte hade rivningslov ansträngde vi oss till max för att renovera och ”inte riva”. Vi hanterade två ytterväggar och då ser vi nästa problem. Plattan är helt sprucken och skev. Den går inte att rädda eller att arbeta vidare med.
För att följa bygglovet anstränger vi oss till Max och behåller två ytterväggar samt grund längs med ytterkanter och väljer att gjuta ny platta med L-stöd ”innanför” delar av den gamla grunden som står kvar. Tänk dej att husets placering blir liksom förskjutet då den nya plattan ju liksom hamnar bredvid. Vi behöll de gamla väggarna så länge det var genomförbart och sedan när de nya (CE godkända) takstolarna skulle monteras så bytte vi ut även dessa väggar. (För referens skull har jag kvar en bit av den sjuka angripna väggen bredvid fastigheten så den nyfiken kan se angreppen och att väggen inte gick att rädda. )
I min värld är detta en stegvis men dock erforderlig renovering av ett fallfärdigt hus. Dessutom har jag tillgänglighetsanpassat både badrum och kök på insidan. Vi har färdigställt badrum och väggarna är gipsade. Fasaden är uppsatt och färdigstruken med den nya kulören. Så långt är vi komma.
Då dimper brevet från kommunen ner - vi har blivit anonymt anmälda till kommunen ”Anmälan om rivning samt olovlig byggnation”
Två av kommunens tjänstemän kom ut på plats och tog mängder av bilder och mått. Deras slutsats (väntar på att få det på skrift) är att byggnaden anses vara nybyggnation och inte renovering. Det pratas vite och det pratas om worst case att huset måste rivas. Jag är förtvivlad!
Jag kommer få möjlighet att svara på kommunens skrivelse när jag mottagit det och då försöka bevisa att det är en renovering jag gjort. Jag har ännu inte förstått om det är tjänstemän eller byggnadsnämnden som fattar beslut om detta. Jag har ett fåtal bilder från renoveringen men kan påvisa att måtten stämmer med nybyggnadskartan, dvs med huset som stod där initialt.
Den renoverade Komplementsbyggnaden som står där idag är exakt lika bred, lång och hög som tidigare. Förskjuten då grunden gjöts bredvid. I övrigt byggd helt i enlighet med beviljat bygglov.
Väljer jag att söka bygglov retroaktivt får jag bara bygga 40 kvm dvs inte säkert jag får bygglov för att få behålla byggnaden insyn helhet. Dessutom står det ju en liten del på prickmark (det har det ju ALLTID) gjort. Men det är alltså flera avvikelser och därmed kanske de inte anses som mindre? Söker man nytt bygglov granskas ansökan som om att det inte står någon byggnad där från början.
Har jag missat något? Vad är ert bästa tips framåt? Ska jag kriga och försöka bevisa mitt case och ta det till byggnadsnämnden (går det?) eller ska jag söka lov (ombyggnad?) och försöka få det vinna laga kraft? Finns det en mellanväg?
Jag har försökt lösa en hållbar livsmiljö såväl för min familj som för kommande generationer. Jag upplever också att våra åtgärder tillför helhetsbilden positiva värden samt att vi avsevärt har förlängt livstiden på byggnaden (än vad som annars sannolikt hade varit fallet). Grannarna är positivt inställda till min renovering. Jag hade inget ont uppsåt med min renovering.
Att behöva riva huset känns ju helt oproportionerligt.
Jag tycker också det är helt befängt att jag skulle sökt ett rivningslov. Det har ju inte ett jota att göra med hur en renoveringsprocess går till där syftet inte är att ändra byggnaden. Skulle man vilja ändra byggnaden så söker man bygglov. Vill man helt ta bort den (eller av del av den) ja då söker man rivningslov. Det känns alltså inte relevant alls för min del!
Jag vill ju yrka att ”den överskridna byggnadsarean” då (om jag söker nytt lov) måste sättas i perspektiv till området i stort. Till följd av detta anser jag åtgärden vara liten då den inte påverkar övrig bebyggelse. Komplementsbyggnaden är fortfarande avsevärt underordnad bostadshuset.
Jag tycker mej ha läst internet mer eller mindre och jag har även lusläst forumet här. Lösrykta citat
”att områdets specifika egenskaper både i fråga om omfattning och omkringliggande miljö alltid är en enskild förutsättning för att kunna avgöra hur liten avvikelsen faktiskt är.”
”i PBL:30 § Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits viden tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldrebestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988),
Jag tolkar detta som att de i princip måste bevilja bygglov för samma byggnad som de tidigare har beviljat bygglov för, även om det var 1957/1969. Det borde alltså lösa prickmark problematiken iaf.
Men snälla rådgör mig - vad ska jag göra? 1:38 är alltså min tomt. Röd fasad = före renovering. Grå fasad = efter renovering. Ni ser på vänster sida på grå byggnad del av grund som fortfarande står kvar. Har även förberett för en tillgänglighetsanpassad veranda utanför.
Bra beskrivning, skicka in den med bildbevis på att allt inte är rivet = renovering! Om det stämmer att huset inte är större och högre ska kommunen inte ställa till besvär. Leta sedan upp grannen som golar till kommunen och bjud på kaffe med dopp i Nybroviken
Bra beskrivning, skicka in den med bildbevis på att allt inte är rivet = renovering! Om det stämmer att huset inte är större och högre ska kommunen inte ställa till besvär. Leta sedan upp grannen som golar till kommunen och bjud på kaffe med dopp i Nybroviken
Ståplats i Nybroviken är väl lite drastiskt?
Fint att som TS ha bra bilder, det får knappast tyst på gnälliga grannar men bör göra att tjänstemännen på kommunen förstår vad det handlar om och släpper ärendet.
Vad användes komplementbyggnaden till innan renovering och vad är den avsedd att användas till nu? Har planlösningen ändrats?
Det tidigare bygglovet från 70-talet var för ”fritidshus” och det är även det fortsatta syftet. När jag har familj och vänner på besök kan denna byggnad användas.
Planlösningen som byggnaden var i när jag köpte fastigheten är något avvikande från vad det gamla bygglovet sa (det var alltså inte bara storleken på hus utan även planlösningen som var något avvikande) men Jag har alltså inte ändrat någon planlösning avsevärt. Badrummet är något större och en icke bärande vägg är borta för att göra köket mer tillgängligt.
Röd fasad = före renovering. Grå fasad = efter renovering.
Var en liknande historia uppe i media för några år sedan, som jag dock tyvärr inte lyckas hitta igen.
En husägare som skulle renovera en rutten entré på ett äldre hus. Den var dock i betydligt sämre skick än väntat och husägaren gjorde misstaget att riva allt dåligt innan återuppbyggnad påbörjades. Det bar sig inte bättre än att kommunen dök upp precis i den fasen av arbetet och konstaterade olovlig rivning. Med tiden visade det sig att bygglov inte heller kunde ges för en återuppbyggnad.
Nu lyckades den husägaren mig veterligen inte ta sig ur den rävsaxen utan blev nog stående med ett hus utan entré. Så det hjälper ju knappast i detta fall.
Men vad jag ville komma till är att före-/efter-bilder är rätt irrelevant i sammanhanget, utan den stora frågan är vilka bilder och annat underlag kommunen har som stöd för sin uppfattning att byggnaden rivits?
Kommunerna rotar nog generellt sett inte i onödan i sånt här, men när det finns ett formellt tillsynsärende har de ju inget annat val än en strikt tillämpning av lagen. Och tyvärr är det väl så att tanken, ambitionen och avsikten inte räknas här, utan frågan är om byggnaden i någon del av processen varit i ett sådant tillstånd att den kan betraktas som riven?
Det är väl egentligen två problem. Det ena är att det gamla huset far ett fuskbygge, 60 m2 i stället för 40 m2. Eftersom det är länge sen behöver man inte riva huset men det kan vara svårt (omöjligt) att få bygglov för förändringar. Det verkar du dock ha lyckats med.
Det andra problemet är att du rivit en byggnad utan rivningslov. Normalt så har det ingen betydelse att du försökt behålla gamla delar, när du upptäckte att det inte gick borde du ha sökt rivningslov och nytt bygglov. Att du inte visste att det var nödvändigt berodde i princip bara på bristfälliga inventeringar.
Kommunen kan inte under pågående byggprocess bry sig om i vilken turordning du gör de olika momenten. De tittar före och efter, är allt gammalt borta är det en rivning och en nybyggnad. Du får nog räkna med det, Allt annat får vara en positiv överraskning.
Ditt förfarande är nästan exakt så som en bekant gjorde med sitt hus på rekommendation av bygglovshandläggarna i sin kommun. Deras syll i väggarna var rutten och de kontaktade bygglovshandläggarna som sade att så länge någon del av huset fortfarande stod kvar så kunde de renovera upp det. De hade kvar takstolarna medan de gjorde ny grund och nya väggar. De visade via bilder och kommunicerade med handläggarnabpå kommunen under hela processen för att vara säkra på sin sak och de fick godkänt hela vägen.
Det är väl egentligen två problem. Det ena är att det gamla huset far ett fuskbygge, 60 m2 i stället för 40 m2. Eftersom det är länge sen behöver man inte riva huset men det kan vara svårt (omöjligt) att få bygglov för förändringar. Det verkar du dock ha lyckats med.
Det andra problemet är att du rivit en byggnad utan rivningslov. Normalt så har det ingen betydelse att du försökt behålla gamla delar, när du upptäckte att det inte gick borde du ha sökt rivningslov och nytt bygglov. Att du inte visste att det var nödvändigt berodde i princip bara på bristfälliga inventeringar.
Kommunen kan inte under pågående byggprocess bry sig om i vilken turordning du gör de olika momenten. De tittar före och efter, är allt gammalt borta är det en rivning och en nybyggnad. Du får nog räkna med det, Allt annat får vara en positiv överraskning.
Nej, han har aldrig rivit. Delar av byggnaden har alltid stått kvar.
Kommunen kan inte under pågående byggprocess bry sig om i vilken turordning du gör de olika momenten. De tittar före och efter, är allt gammalt borta är det en rivning och en nybyggnad. Du får nog räkna med det, Allt annat får vara en positiv överraskning.
Skulle vilja påstå att det är precis tvärtom. En av de fall där lagstiftningen hänger på teknikaliteter. Det är fritt fram att byta ut precis varenda planka och spik i byggnaden så länge byggnaden hela tiden "står" vid varje tidpunkt i processen. Så här är momentens ordning av väsentlig betydelse. River man först allt och bygger upp sen är det rivning+nybyggnad. River man lite i taget och bygger upp varteftersom är det renovering.
Det som inte har diskuterats i tråden är kravet på bygganmälan med startbesked innan man gör vissa ändringar.
När man reparerar och byter en planka mot en annan likvärdig planka så finns inte krav på bygganmälan. Det är bara att köra på.
Men när man renoverar och t ex som i trådens fall byter ut takstolarna mot nya takstolar som kanske har en annan utformning/dimensionering så är det än ändring av en bärande del. Det kräver bygganmälan. Detsamma gäller ändring av ytterväggarnas konstruktion o s v. Och större ändringar av VA och ventilation och liknande.
Att påbörja dessa åtgärder utan startbesked och sedan upptäckt ger straff i form av en byggsanktionsavgift.
Skulle vilja påstå att det är precis tvärtom. En av de fall där lagstiftningen hänger på teknikaliteter. Det är fritt fram att byta ut precis varenda planka och spik i byggnaden så länge byggnaden hela tiden "står" vid varje tidpunkt i processen. Så här är momentens ordning av väsentlig betydelse. River man först allt och bygger upp sen är det rivning+nybyggnad. River man lite i taget och bygger upp varteftersom är det renovering.
Ja det är vad som står i propositionen till PBL så det är lagstiftarens intention. Men läser man propositionen så verkar lagstiftaren inte tro att det är praktiskt genomförbart i de flesta fall och därmed kommer bygglov att krävas för att få genomföra nästan alla så genomgripande renoveringar byggnader.
Problemet är att lagstiftningen inte reglerar byggnader i sig, d v s resultatet av olika åtgärder, utan den reglerar istället åtgärderna i sig. Ett bygglov är ett lov för åtgärden att bygga byggnaden, inte för byggnaden i sig.
Jag kommer få möjlighet att svara på kommunens skrivelse när jag mottagit det och då försöka bevisa att det är en renovering jag gjort. Jag har ännu inte förstått om det är tjänstemän eller byggnadsnämnden som fattar beslut om detta. Jag har ett fåtal bilder från renoveringen men kan påvisa att måtten stämmer med nybyggnadskartan, dvs med huset som stod där initialt.
Många frågor i trådstart så många svar:
Det finns lite olika beslut som ska fattas och de fattas alla av den politiskt tillsatta byggnadsnämnden i kommunen. Ett första beslut som de troligen måste ta ställning till är om du ska påförjas byggsanktionsavgifter för att ha påbörjat rivning samt byggnation utan startbesked. Hur stor denna avgift blir anges av PBF.
Även om det är politikerna som tar själva beslutet på ett nämndmöte så är det troliga att politikerna går på tjänstemännens förslag till beslut. D v s bedömer bygglovsavdelningen i din kommun att det är en olovlig rivning och nybyggnation så skriver de just detta i förslaget till beslut. Det ska nog krävas väldigt engagerade politiker i nämnden och extremt lättbegripliga och tydliga argument från din sida om politikerna inte ska gå på tjänstemännens förslag. Jag har koll på min egen kommun (men ej andra!) och här följer politikerna tjänstemännens förslag även i de fall där de vet att vad tjänstemännen har föreslagit är olagligt och ej i överensstämmelse med PBL.
Det andra byggnadsnämnden har att ta ställning till är om ett rättelseföreläggande ska utfärdas, alltså ett föreläggande att rätta det som du har gjort. Hur detta ska utformas är mycket subjektivt och återigen så är det tjänstemännen som skapar beslutsunderlaget för nämnden här. Det kan vara att t ex riva den olovlig uppförda byggnaden.
Men huvudlösningen i dessa fall är inte rättelseförelägganden utan istället att du i efterhand ansöker om rivningslov och bygglov för det som du har byggt och sen är det hela utagerat. Rivningslovet ska ju inte vara något problem att bevilja i efterhand särskilt inte eftersom byggnaden var i så pass dåligt skick att den riskerade att rasa ihop.
Du är helt i tjänstemännens våld vad gäller bygglovet, det är deras subjektiva bedömningar som avgör hur mycket av vad som du redan har byggt som de kan acceptera inom ramen för ett nytt bygglov och hur mycket som måste ändras på. Grunden är dock att du har rätt att nyttja din byggrätt enligt detaljplanen. Och sen måste ju det nya lovet vara i överensstämmelse med detaljplanen. Endast en liten avvikelse från detaljplanen kan accepteras lagligen och det är en liten liten en. Så din nya byggnad måste vara max 40 kvm och inte stå på prickmark (kan med liten avvikelse möjligen skjuta in lite vid något hörn.) Sen har du ju möjlighet att bygga till 15 kvadratmeter attefallsutbyggnad ut på prickmarken med en bygganmälan men det är ju efter beviljat slutbesked.
Jag tycker det låter som om TS förfarit rätt för att klassa det som en renovering, med reservation för vad flytten i sidled lett till. Är det faktum att huset nu står lite längre åt ena hållet detsamma som att det är ett annat hus än tidigare? Det vore väl ett inte helt orimligt argument mot din sak, men 20 cm? Känns hårt.
Jonatan79 skrev:
Bra beskrivning, skicka in den med bildbevis på att allt inte är rivet = renovering! Om det stämmer att huset inte är större och högre ska kommunen inte ställa till besvär. Leta sedan upp grannen som golar till kommunen och bjud på kaffe med dopp i NybrovikenQueenOfPuka skrev:
