Avtalsservitut gemensam infart

[anojak]

Hej,

Har köpt en en nyligen avstyckad fastighet där förhandsbeskedet för avstyckningen tydligt säger att gemensam infart ska anordnas med grannfastigheten (som också är nyavstyckad från samma stamfastighet). Infarten kommer att gå via den tomt vi köpt och sen vidare till grannfastigheten. Kvinnan som gjort avstyckningen och sålt tomten till oss har ingen köpare på andra tomten och är väl egentligen inte så intresserad av att vara med och ordna med någon gemensam infart just nu.

Funderar därför på om man kan skriva ett avtalsservitut där grannfastigheten får betala lämplig ersättning för att få tillgång till infarten den dagen granntomten sålts till en ny ägare som vill bygga hus där. Dessutom är det ju bra med ett servitut som redan nu reglerar hur infarten ska användas.

Exempel på text till servitut;

---------------------------------

Härskande fastigheten äger härmed rätt att nyttja det område som markerats med grönt på bifogad kartbilaga, Bilaga 1(ej bifogad), som utfart.

Tjänande respektive härskande fastighet skall gemensamt svara för underhåll av utfarten och kostnaderna för detta skall fördelas lika.

Härskande fastighet skall vid anslutning till utfart betala en engångsersättning om 50% av de verifierade kostnader tjänande fastighet har haft för att anlägga infarten.

Detta avtal får skrivas in i fastighetsregistret.

---------------------------------

Hur kan man formulera sig kring snöröjning etc? Skulle helst se att snöröjning med traktor betalas av den som beställer arbetet även om det är till gagn för båda... Detta då vi till 95% kommer åka skoter till fastigheten vintertid.

Övrigt underhåll med uppgrusning, eventuell kompletterande dikning etc vill man ju helst dela på rakt av.

Räcker det att ge härskande fastighet rätt att använda infarten som just infart eller behöver man göra någon kompletternade skrivning så att den inte nyttjas som parkering?

Hälsn

 

[hempularen]

Det är generellt svårt att få till ett tvingande avtal ang. underhåll av vägen. Även om ni båda skall betala gemensamt, så måste ni vara övverens om den gemensamma kostnaden. Så säger grannen bara nej, så blir det inget underhåll, eller så får du betala det själv.

Konstruktionen med en "framtida" anslutning till vägen och ersättning för det, kanske fungerar. Men jag tror att det är en rätt ovanlig konstruktion, så räkna inte med att det fungerar.

 

[anojak]

Ja man kanske skulle skippa den punkten helt, handlar ju inte om många kronor om det inte ska snöröjas och knappt inte ens då.

Hur ska man reglera en framtida anslutning om man inte gör det såhär? Kommunen vill att vi kommer överens om detta innan vi ansöker om bygglov och jag är lite orolig att vi ska få en framtida granne som är snål och som vill "ansluta gratis för utfarten finns ju där".

 

[Claes Sörmland]

Jag skulle säga att kommunen är ute och cyklar. De kan inte ställa krav på dig att lösa grannfastighetens utfart, du har ju inte rådighet över den eftersom du inte äger den. Så prata med den person som har satt dig i denna konstiga situation och förklara situationen. När det väl dyker upp en granne som vill ha tillgång till en utfart så skriv ett avtalsservitut mot monetär ersättning då.

 

[Räknenisse]

Ska inte det ses som en anvisning till LM när de gör avstyckningen?
Ordna en gemensam väglösning för dessa två fastigheter, vi anser att det inte ska byggas på det sättet här om man inte samordnar för att slippa en massa parallella väglösningar.

LM borde kunna ge båda markrättigheter för en utfartsväg, medan TS bekostar väganläggningen och äger den ensam fram tills grannen köper in sig på den som delägare med halva anläggningskostnaden. Viktigt att blivande grannen då förstår att hen inte har körrättighet på väganläggningen bara för att hen har utfartsrättighet på marken, så det inte kommer som en överraskning att hen ska köpa in sig på vägen.

 

[Claes Sörmland]

Ska inte det ses som en anvisning till LM när de gör avstyckningen?
Ordna en gemensam väglösning för dessa två fastigheter, vi anser att det inte ska byggas på det sättet här om man inte samordnar för att slippa en massa parallella väglösningar.

LM borde kunna ge båda markrättigheter för en utfartsväg, medan TS bekostar väganläggningen och äger den ensam fram tills grannen köper in sig på den som delägare med halva anläggningskostnaden. Viktigt att blivande grannen då förstår att hen inte har körrättighet på väganläggningen bara för att hen har utfartsrättighet på marken, så det inte kommer som en överraskning att hen ska köpa in sig på vägen.

I och med att fastigheten redan är avstyckad så har LM funnit den lämplig för sitt ändamål utan dessa rättigheter för utfart. Annars hade LM inte kunnat bilda fastigheterna enligt FBL. Kommunen informeras dessutom om alla fastighetsbildningsbeslut som sker och hade möjlighet att överklaga beslutet om de inte tyckte att LM har fattat rätt beslut.

 

[Räknenisse]

I och med att fastigheten redan är avstyckad så har LM funnit den lämplig för sitt ändamål utan dessa rättigheter för utfart. Annars hade LM inte kunnat bilda fastigheterna enligt FBL. Kommunen informeras dessutom om alla fastighetsbildningsbeslut som sker och hade möjlighet att överklaga beslutet om de inte tyckte att LM har fattat rätt beslut.

Missade att avstyckningen redan var gjord. Men då får väl den frågeställningen anses vara förfallen?

Kommunens krav på en gemensam väglösning bör väl vara riktat mot vad som ska göras i fastighetsbildningen, inte mot vad som ska vara villkor för det senare bygglovet? För om det är krav med gemensam väglösning som det inte finns markjuridiska förutsättningar för i den genomförda fastighetsbildningen så skulle den ju inte vara lämplig för ändamålet ifall det inte skulle gå att bebygga den med den utformning den fått...

Nu blir jag lite nyfiken på exakt hur vägkravet är formulerat och hur LM hanterat vägfrågan i den genomförda fastighetsbildningen. För en fastighet som inte går att få bygglov på ska de ju normalt inte anse ändamålsenlig.
Men kan kommunen i ett bygglovärende verkligen ställa specifika krav på vilken väglösning som ska användas, så länge det finns en lösning som är de facto fungerande och laglig?

 

[Claes Sörmland]

Men kan kommunen i ett bygglovärende verkligen ställa specifika krav på vilken väglösning som ska användas, så länge det finns en lösning som är de facto fungerande och laglig?

Kommunen kan reglera utfart mot allmän plats genom detaljplan. Och dessa regler kan kopplas till bygglov/startbesked genom 7 kap. 21 § PBL.

Men det gäller då åtgärder, t ex att anlägga en utfart. Det gäller inte civilrättsliga servitutsförhållanden och rättigheter som ju inte regleras genom detaljplan på det sättet.

 

[Räknenisse]

Kommunen kan reglera utfart mot allmän plats genom detaljplan. Och dessa regler kan kopplas till bygglov/startbesked genom 7 kap. 21 § PBL.

Men det gäller då åtgärder, t ex att anlägga en utfart. Det gäller inte civilrättsliga servitutsförhållanden och rättigheter som ju inte regleras genom detaljplan på det sättet.

Men om förhandsbeskedet legat till grund för avstyckningen så bör väl detta vara utom detaljplan, annars skulle väl sådant inte behövas till det?

Hittar inte 7:21, menade du någon annan §?

Är kommunen väghållare TS väg ska ha utfart kan de också ha synpunkter den vägen också.
Där kan kanske finnas gråzoner i vilken grad LM ska utreda om den rättsliga lösningen de beslutar om är möjlig att använda för att faktiskt genomföra ett konkret vägbygge, och i vilken grad fastighetsägaren ska proaktivt bevaka att hen inte får en juridisk konstruktion som inte fungerar i relation till andra aspekter.

 

[Claes Sörmland]

Men om förhandsbeskedet legat till grund för avstyckningen så bör väl detta vara utom detaljplan, annars skulle väl sådant inte behövas till det?

Håller med och det är just poängen. Detta kan regleras för utfarter mot allmän plats men inte ute i spenaten.

Hittar inte 7:21, menade du någon annan §?

Det är Boverkets föreskrifter om detaljplan som jag menade.

Är kommunen väghållare TS väg ska ha utfart kan de också ha synpunkter den vägen också.

Yes men inte dess juridiska lösning för grannfastigheten.

Där kan kanske finnas gråzoner i vilken grad LM ska utreda om den rättsliga lösningen de beslutar om är möjlig att använda för att faktiskt genomföra ett konkret vägbygge, och i vilken grad fastighetsägaren ska proaktivt bevaka att hen inte får en juridisk konstruktion som inte fungerar i relation till andra aspekter.

3 kap. 1 § FBL ställer kravet på LM att "Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område."

Vanligen så innebär det att det ska finnas rätt till körbar väg fram till en ny fastighet med bostadsändamål. Fast undantag finns.

 

[Räknenisse]

Vanligen så innebär det att det ska finnas rätt till körbar väg fram till en ny fastighet med bostadsändamål.

Ja, det är lite det jag är ute efter. Hur långt man ska gå i utredandet av annan juridik med tredje part om vad som är genomförbart för att kunna bedöma ändamålsenligheten - och i hur många led. Inte en helt okomplicerad bedömning...

I fall väghållaren bara tillåter en utfart av trafiksäkerhetsskäl, ska då LM ansvara för att ha gjort tillräckligt med utredande för att få fram den infon för att veta att de som ett led i fastighetsbildningen borde göra en tvingande gemensamhetslösning? Ska man för varje vägservitut kontrollera att väghållaren tillåter utfart, även på till synes trafikmässigt okomplicerade lägen? Borde de kräva bindande beslut på att det tillåts? Osv.

Men om gemensam utfart nu specifikt nämndes i förhandsbeskedet som låg till grund för avstyckningen så borde man i alla fall ha förhållit sig till att det var skrivet där?
Antingen genom att inte anse det var deras fråga, eller genom att anse det inte var nödvändigt att ha det, eller genom att anse att det inte var ett krav som kunde ställas, eller...något?

 

[Claes Sörmland]

Ja, det är lite det jag är ute efter. Hur långt man ska gå i utredandet av annan juridik med tredje part om vad som är genomförbart för att kunna bedöma ändamålsenligheten - och i hur många led. Inte en helt okomplicerad bedömning...

Vi har medlemmar som är bättre på FBL än vad jag är men jag tror mig ha läst i LMs handbok för FBL att förrättningslantmätaren inte ska basera kravet på ändamålsenlighet vad gäller tillgång till behövliga vägar på civilrättsliga avtalsservitut. Istället är det primärt bildande av gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen eller servitut enligt FBL som gäller. Men jag ser i min närhet att lantmätare bildar fastigheter som saknar rätt till någon vägstump (låt oss kalla det utfart) här och där så i praktiken verkar lantmätarna vara rätt flexibla. Men det är de som är satta att tolka lagen i första led.

I fall väghållaren bara tillåter en utfart av trafiksäkerhetsskäl, ska då LM ansvara för att ha gjort tillräckligt med utredande för att få fram den infon för att veta att de som ett led i fastighetsbildningen borde göra en tvingande gemensamhetslösning? Ska man för varje vägservitut kontrollera att väghållaren tillåter utfart, även på till synes trafikmässigt okomplicerade lägen? Borde de kräva bindande beslut på att det tillåts? Osv.

Är det allmän väg (kommun eller Trafikverket som väghållare) så finns krav i FBL att inte besluta om rätt till utfart som riskerar trafiksäkerheten. Där antar jag att Lantmätaren skickar en förfrågan till väghållaren. Är det en GA så finns inte samma krav i FBL och min erfarenhet lokalt i Sörmland är att lantmätarna inte bryr sig om hur avstyckade tomter faktiskt ansluts till GA:n. De ger fastigheten delägarskap i GA:n och sen får ägaren till den nya avstyckade fastigheten lösa med vägföreningen bäst de vill. Och de brukar inte fråga, de bygger helt sonika en utfart och inser den att det finns något som heter väghållare...

Men om gemensam utfart nu specifikt nämndes i förhandsbeskedet som låg till grund för avstyckningen så borde man i alla fall ha förhållit sig till att det var skrivet där?
Antingen genom att inte anse det var deras fråga, eller genom att anse det inte var nödvändigt att ha det, eller genom att anse att det inte var ett krav som kunde ställas, eller...något?

Ingen aning. Min erfarenhet lokalt från Sörmland är att koordineringen mellan kommun och Lantmäteriet sträcker sig till något enstaka email eller telefonsamtal i någon fråga som Lantmätaren vill ha svar på och det är det hela.