Sälja eller behålla fritidshus
Hej,
Vi köpte ett fritidshus när vi bodde mer centralt med planen att bo centralt i lgh och sen få frihet genom fritidshuset. Av olika anledningar bor vi nu istället permanent på landet och fritidshuset har blivit något redundant.
Det finns såklart många aspekter av detta, men min huvudsakliga fundering just nu som jag skulle vilja ha lite synpunkter på är den ekonomiska frågan om man i dessa tider gör bäst i att behålla fritidshuset som en investering eller sälja och minska sin belåning.
Här är min uppfattning som jag gärna vill ha kommentarer på, med fokus på det ekonomiska:
Anledning att behålla fritidshuset:
Jag ser två extrema scenarion framför mig:
1) Räntorna fortsätter öka, energipriser fortsätter öka, intresset för fritidshus minskar. Vi hamnar i en sits då vi måste sälja för att ha råd att betala för permanentboendet, men då till ett betydligt lägre pris pga att efterfrågan på fritidshus krashat. I detta scenario är det bäst att sälja ASAP!
2) Räntorna ökar men inte extremt mycket. Inflation mm. gör huset till en bra investering. Oroligt i världen gör att intresse för "hemester"/fritidshus fortsätter vara högt. I detta scenario kan vi sälja om 10år och under tiden tjänat på uthyrning, dvs behålla.
Givetvis är allt en gissning, men jag är som sagt väldigt intresserad av andras tankar kring dessa scenarion, om jag har fel på någon punkt eller bör tänka på andra aspekter.
Vi köpte ett fritidshus när vi bodde mer centralt med planen att bo centralt i lgh och sen få frihet genom fritidshuset. Av olika anledningar bor vi nu istället permanent på landet och fritidshuset har blivit något redundant.
Det finns såklart många aspekter av detta, men min huvudsakliga fundering just nu som jag skulle vilja ha lite synpunkter på är den ekonomiska frågan om man i dessa tider gör bäst i att behålla fritidshuset som en investering eller sälja och minska sin belåning.
- Belåning på fritidshuset ~500k.
- Värde idag ~1.5M.
- Driftkostnad ca 20k/år.
- Inga större underhåll på horisonten.
- Total belåning (delas på 2 vuxna): ca 4M, total belåningsgrad (med dagens värdering): ~60%.
Här är min uppfattning som jag gärna vill ha kommentarer på, med fokus på det ekonomiska:
Anledning att behålla fritidshuset:
- Fastigheter har historiskt varit en bra investering som dessutom står sig genom inflation.
- Kan hyra ut skattefritt
- Bli av med 0.5M lån och amortera lika mycket på huset -> mindre känsliga för hög ränta.
- Risk att intresse för att köpa fritidshus minskar när räntan, uppvärmningskostnad etc går upp -> värdet kommer minska jämfört med nuvarande ganska höga värdering pga corona?
- Bli av med utgifter -> kan spara/amortera ännu mer för att minska känslighet.
Jag ser två extrema scenarion framför mig:
1) Räntorna fortsätter öka, energipriser fortsätter öka, intresset för fritidshus minskar. Vi hamnar i en sits då vi måste sälja för att ha råd att betala för permanentboendet, men då till ett betydligt lägre pris pga att efterfrågan på fritidshus krashat. I detta scenario är det bäst att sälja ASAP!
2) Räntorna ökar men inte extremt mycket. Inflation mm. gör huset till en bra investering. Oroligt i världen gör att intresse för "hemester"/fritidshus fortsätter vara högt. I detta scenario kan vi sälja om 10år och under tiden tjänat på uthyrning, dvs behålla.
Givetvis är allt en gissning, men jag är som sagt väldigt intresserad av andras tankar kring dessa scenarion, om jag har fel på någon punkt eller bör tänka på andra aspekter.
Det som saknas är väl hur inkomsterna och övriga utgifter ser ut. Alltså, hur mycket marginaler finns idag? Behöver räntan gå upp till 8% för att ni ska vara tvungna att sälja eller räcker det att den går upp en procentenhet?S Spannen skrev:
Nästa fråga är hur bedömningen är på fritidshusets framtid. En del område är på uppgång, en del är på stark uppgång och en del kanske man snarare ser ett avtagande intresse för framöver.
Hur mycket tid lägger ni om året (förutom pengarna) för att hålla fritidshuset i oförändrat skick, eller bättre?
Just det, fastighetsskatten är inte medräknad där. Den känns inte som en stor grej nu och har heller inte tänkt på att den kan gå upp speciellt mycket.. finns det såna indikationer?Z ZipLock skrev:
Ideal uthyrning skulle vara långtid räknat i månader, kanske hel säsong till en och samma. Vi skulle inte orka med veckouthyrning. För att kunna hyra ut som permanentboende skulle vi behöva fixa avlopp, renovera badrum + tvättmaskin.
Just det! Ja inkomsterna är bra och så länge båda behåller jobbet borde vi klara uppåt 8%. Men blir någon av med jobbet + ränta över 5% blir det jobbigt. Har dock buffert för att klara ett sånt scenario under kanske 1år.Tomtom79 skrev:
Jag tror att området och läget är hyfsat eftertraktat. Flera stugor runt om har sålts de senaste åren till framförallt tyskar till ganska bra priser. Har hållit lite koll på hemnet och det har varit väldigt få liknande objekt ute på marknaden.
Hittills har vi lagt nån eller några veckor på sommaren på underhåll + förbättringar. Senaste åren har vi dock hamnat efter framförallt med trädgården som växer så det knakar. Men säg att man nog skulle behöva lägga iallafall en vecka heltid per år på att hålla det i schack.
Hur ser underlaget ut för uthyrning? Kan ju gå att tjäna bra med pengar på det om det går att få beläggning. Framförallt om det är möjligt under stora dela av året och inte bara under sommaren.
Personligen skulle jag inte ha kvar det bara som en investering. Utan att veta gissar jag att stora delar av din förmögenhet är bunden i fastighetet. Kanske mer än 100% om man räknar in lånen. Alldeles för riskabelt om du frågar mig. Äger man fastigheterna för att nyttja är det givetvis en annan sak.
Personligen skulle jag inte ha kvar det bara som en investering. Utan att veta gissar jag att stora delar av din förmögenhet är bunden i fastighetet. Kanske mer än 100% om man räknar in lånen. Alldeles för riskabelt om du frågar mig. Äger man fastigheterna för att nyttja är det givetvis en annan sak.
Jag skulle absolut inte behålla det som investering, om målet är permanentuthyrning. Här antar jag att attraktiviteten för den som permanentbostad är begränsad. Fritidshustandard, troligen inte toppläge för att pendla till arbete osv. Du kommer troligen att få hyresgäster med väldigt begränsad budget. Vilket ökar risk för strul med hyran.
OM jag vore intresserad att driva uthyrningsverksamhet av fritidshus, så skulle jag satsa på veckouthyrning, max 4V. Men det är mycket arbete och strul med sådan verksamhet också, fast oftast hög hyra för de veckor man har det uthyrt. Och jag är inte intresserad. Kan kanske bli ett annat läge när jag är pensionär, och behöver hitta på något.
Att i spekulationssyfte äga fastigheter tycker jag är en risk idag. Dels är marknaden relativt högt värderad, även om jag tyclker det är överdrivet att kalla det en bubbla. Men framförallt går vi mot osäkra tider, omställningen till en krigsekonomi kommer att påverka alla typer av marknader på ett sätt som vi inte kan förutse nu. Även om sannolikheten nog är låg, så finns en risk att en fastighet blir en totalförlust innan året är slut (bombad). Men den sannolikheten är klart högre än att ex, en global indexfond går ned till noll.
Men nu pratar jag om fastighet som spekulationsobjekt. Att äga en fastighet som man själv nyttjar blir en annan femma. Är det bara en penningplacering så tror jag att det finns bättre och framförallt säkrare sätt att placera pengar nu.
OM jag vore intresserad att driva uthyrningsverksamhet av fritidshus, så skulle jag satsa på veckouthyrning, max 4V. Men det är mycket arbete och strul med sådan verksamhet också, fast oftast hög hyra för de veckor man har det uthyrt. Och jag är inte intresserad. Kan kanske bli ett annat läge när jag är pensionär, och behöver hitta på något.
Att i spekulationssyfte äga fastigheter tycker jag är en risk idag. Dels är marknaden relativt högt värderad, även om jag tyclker det är överdrivet att kalla det en bubbla. Men framförallt går vi mot osäkra tider, omställningen till en krigsekonomi kommer att påverka alla typer av marknader på ett sätt som vi inte kan förutse nu. Även om sannolikheten nog är låg, så finns en risk att en fastighet blir en totalförlust innan året är slut (bombad). Men den sannolikheten är klart högre än att ex, en global indexfond går ned till noll.
Men nu pratar jag om fastighet som spekulationsobjekt. Att äga en fastighet som man själv nyttjar blir en annan femma. Är det bara en penningplacering så tror jag att det finns bättre och framförallt säkrare sätt att placera pengar nu.
Underlaget för veckouthyrning är bra. Många grannar hyr ut till en bra peng. Skulle man orka hålla på och hyra ut det så skulle man nog kunna betala av hela lånet med den inkomsten på högst 10år. Problemet är att vi inte orkar/har tid. Precis som du säger @hempularen så är det inte optimalt läge eller standard för permanentboende.
Jag är nog lite inne på det spåret ni förordar, att det är för stor risk att äga som investering och det skulle kännas bättre i magen av att inte sitta på det lånet. Att ha kvar det skulle antingen vara en spekulation eller ett "ifall att intresset kanske ökar i framtiden"...
Hm ska nog börja kika lite smått på hur man attraherar tyskar
Jag är nog lite inne på det spåret ni förordar, att det är för stor risk att äga som investering och det skulle kännas bättre i magen av att inte sitta på det lånet. Att ha kvar det skulle antingen vara en spekulation eller ett "ifall att intresset kanske ökar i framtiden"...
Hm ska nog börja kika lite smått på hur man attraherar tyskar
Har ni barn och hur gamla är de? Jag funderar precis som du, att det sett över tid så gott som alltid varit en bra investering att äga en fastighet. Var är ni i livet om fem-tio år?
Hur framtiden blir är såklart svårt att gissa men vis av egen erfarenhet så vet jag hur himla svårt det är att köpa något när man är yngre. Och att man borde köpt för länge sedan trots att man inte vågade riktigt då pga "dyrt".
Hur framtiden blir är såklart svårt att gissa men vis av egen erfarenhet så vet jag hur himla svårt det är att köpa något när man är yngre.
Och att man borde köpt för länge sedan trots att man inte vågade riktigt då pga "dyrt".
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 16 995 inlägg
Det som gör att man lätt tror att fastighetsinvesteringar är så bra är att man ofta gör dem med delvis lånade pengar. Normalt ger börsen lika mycket eller mer i avkastning.
Det aktuella fritidshuset är belånat till 33 %. Stiger det med 10 % i värde får alltså TS 15 % i avkastning på sitt investerade kapital. Börsen behöver alltså vara 50 % bättre än bostadsmarknaden för att TS ska få samma utväxling om man tänker sig att en börsinvestering skulle ske utan lån.
Med en högre belåningsgrad syns det än tydligare att den höga avkastningen faktiskt sker för att man lånar till sin fastighetsinvestering.
Mitt råd är ändå att casha ut och investera den överskjutande miljonen i andra marknader än fastigheter. De flesta av oss ligger väldigt tungt i fastighetsmarknaden just för att vi vill ha fastigheterna av andra skäl, samtidigt som vi lånar till dem på ett sätt som vi (i alla fall de flests av oss) inte gör till andra investeringar. Vill man inte längre ha ett fritidshus för fritidsändamålet skulle jag därför sälja det.
Det aktuella fritidshuset är belånat till 33 %. Stiger det med 10 % i värde får alltså TS 15 % i avkastning på sitt investerade kapital. Börsen behöver alltså vara 50 % bättre än bostadsmarknaden för att TS ska få samma utväxling om man tänker sig att en börsinvestering skulle ske utan lån.
Med en högre belåningsgrad syns det än tydligare att den höga avkastningen faktiskt sker för att man lånar till sin fastighetsinvestering.
Mitt råd är ändå att casha ut och investera den överskjutande miljonen i andra marknader än fastigheter. De flesta av oss ligger väldigt tungt i fastighetsmarknaden just för att vi vill ha fastigheterna av andra skäl, samtidigt som vi lånar till dem på ett sätt som vi (i alla fall de flests av oss) inte gör till andra investeringar. Vill man inte längre ha ett fritidshus för fritidsändamålet skulle jag därför sälja det.
