1,5 miljoner för 55m väg, Expropriationsfall väg inom g-område
För 1 år sedan ansökte jag om att bilda en gemensamhetsanläggning för väg inom ett g-område (expropriationsfall) då vi ska bygga nytt hus på en redan bebyggd fastighet som vi har köpt. Innan detta försökte jag prata med grannen för att försöka komma överens om att skapa ett vägservitut alt. komma överens om ersättningen för anläggningen men grannen förklarade att de absolut inte vill att vi ska använda deras väg.
Ärendet har handlagts av det kommunala lantmäteriet i Göteborg och efter en långdragen process med åtskilliga försök att komma överens om utformning, storlek, ersättning osv. så gjorde lantmäteriet en värdering och utredning om vad som skulle ingå i den nya anläggningen. Samma dag som beslut skulle tas så begärde grannen att ärendet skulle föras över till det statliga lantmäteriet p.g.a. för låg ersättning. Man kan inte kräva att det statliga LM ska handlägga ett ärende p.g.a. missnöje med utfallet men då Göteborgs kommun är delägare i en samfällighet som delvis ska ingå i den nya anläggningen så kan man ange detta som orsak och då måste förrättningen avslutas och föras över. Grannen, eller rättare sagt deras ombud skickade ett brev/mail där de skrev att anledningen till att man ville få det överfört var just på grund av värderingen och inte att kommunen var sakägare detta finns dokumenterat och inlagt i ärendet. Däremot så ringde LM upp ombudet och ifrågasatte detta och då ska de tydligen ha sagt att anledningen är p.g.a. att kommunen är sakägare. Det slutade alltså med att ärendet avslutades och det har nu förts över till det statliga lantmäteriet tillsammans med en faktura på 178 000kr.
Det som nästan är mest irriterande är att grannens väg går över samfälligheten som kommunen är delägare i och de har inte någon juridisk rättighet att köra över den samfälligheten, de precis som vi har alltså ingen juridisk rättighet att använda befintlig väg till deras fastighet. För övrigt så är vår fastighet delägare i den samfälligheten men då den ska ingå i anläggningen så måste vi betala 50 000kr till övriga delägare för att fortsätta nyttja den biten då all kvm är värda lika mycket... Den biten är ca 8 meter lång och 3 meter bred.
När detaljplanen upprättades så lade man in ett g-område för väg där vår fastighet, grannens fastighet och ytterligare en till fastighet skulle bilda en gemensamhetsanläggning. Grannen hade redan ett vägservitut sedan innan planen antogs och valde således att inte ansöka om att skapa någon. För ca 15 år sedan köpte grannen den tredje fastigheten och gjorde om gränserna så att vägområdet nu tillhör deras fastighet och sålde resten av marken som en tomt. De skapade även upp ett vägservitut för den "tredje" fastigheten som de nu under förrättningen har yrkat om att ta bort för att kunna få mer i ersättning. Då den "tredje" fastigheten har anlagt en väg bredvid den befintliga vägen så ska de inte ingå i den nya anläggningen utan det är bara vi två som ska ingå i den och då vägen numera tillhör grannens fastighet så är det bara en fastighet som kommer att belastas.
Vägen minus den del som går över samfälligheten är ca 55 meter lång och vägkroppen varierar mellan 2-2,3m bred. Hela det området är prickmark och ett g- samt u-område så man kan alltså inte göra något mer med marken förutom att ha ledningar och väg på den. För denna biten anser grannen att en skälig ersättning är 1,5 miljoner!! Enligt det kommunala LMs värdering skulle de få 600 000kr från oss vilket jag kan tycka är alldeles för mycket då det inte kommer att påverka värdet på deras fastighet över huvud taget men vi accepterade ändå detta då vi ville få det ur världen. Men icke så nu sitter vi och väntar på att det statliga LM ska handlägga ärendet och ser hur förrättningskostnaderna skenar ytterligare. Det känns så j**** tråkigt och är helt ofattbart hur det kan få gå till på detta sättet.
Nedan ser ni bild på detaljplanen samt en flygbild över nuvarande gränser.
.
Ärendet har handlagts av det kommunala lantmäteriet i Göteborg och efter en långdragen process med åtskilliga försök att komma överens om utformning, storlek, ersättning osv. så gjorde lantmäteriet en värdering och utredning om vad som skulle ingå i den nya anläggningen. Samma dag som beslut skulle tas så begärde grannen att ärendet skulle föras över till det statliga lantmäteriet p.g.a. för låg ersättning. Man kan inte kräva att det statliga LM ska handlägga ett ärende p.g.a. missnöje med utfallet men då Göteborgs kommun är delägare i en samfällighet som delvis ska ingå i den nya anläggningen så kan man ange detta som orsak och då måste förrättningen avslutas och föras över. Grannen, eller rättare sagt deras ombud skickade ett brev/mail där de skrev att anledningen till att man ville få det överfört var just på grund av värderingen och inte att kommunen var sakägare detta finns dokumenterat och inlagt i ärendet. Däremot så ringde LM upp ombudet och ifrågasatte detta och då ska de tydligen ha sagt att anledningen är p.g.a. att kommunen är sakägare. Det slutade alltså med att ärendet avslutades och det har nu förts över till det statliga lantmäteriet tillsammans med en faktura på 178 000kr.
Det som nästan är mest irriterande är att grannens väg går över samfälligheten som kommunen är delägare i och de har inte någon juridisk rättighet att köra över den samfälligheten, de precis som vi har alltså ingen juridisk rättighet att använda befintlig väg till deras fastighet. För övrigt så är vår fastighet delägare i den samfälligheten men då den ska ingå i anläggningen så måste vi betala 50 000kr till övriga delägare för att fortsätta nyttja den biten då all kvm är värda lika mycket... Den biten är ca 8 meter lång och 3 meter bred.
När detaljplanen upprättades så lade man in ett g-område för väg där vår fastighet, grannens fastighet och ytterligare en till fastighet skulle bilda en gemensamhetsanläggning. Grannen hade redan ett vägservitut sedan innan planen antogs och valde således att inte ansöka om att skapa någon. För ca 15 år sedan köpte grannen den tredje fastigheten och gjorde om gränserna så att vägområdet nu tillhör deras fastighet och sålde resten av marken som en tomt. De skapade även upp ett vägservitut för den "tredje" fastigheten som de nu under förrättningen har yrkat om att ta bort för att kunna få mer i ersättning. Då den "tredje" fastigheten har anlagt en väg bredvid den befintliga vägen så ska de inte ingå i den nya anläggningen utan det är bara vi två som ska ingå i den och då vägen numera tillhör grannens fastighet så är det bara en fastighet som kommer att belastas.
Vägen minus den del som går över samfälligheten är ca 55 meter lång och vägkroppen varierar mellan 2-2,3m bred. Hela det området är prickmark och ett g- samt u-område så man kan alltså inte göra något mer med marken förutom att ha ledningar och väg på den. För denna biten anser grannen att en skälig ersättning är 1,5 miljoner!! Enligt det kommunala LMs värdering skulle de få 600 000kr från oss vilket jag kan tycka är alldeles för mycket då det inte kommer att påverka värdet på deras fastighet över huvud taget men vi accepterade ändå detta då vi ville få det ur världen. Men icke så nu sitter vi och väntar på att det statliga LM ska handlägga ärendet och ser hur förrättningskostnaderna skenar ytterligare. Det känns så j**** tråkigt och är helt ofattbart hur det kan få gå till på detta sättet.
Nedan ser ni bild på detaljplanen samt en flygbild över nuvarande gränser.
.
Härlig start på grannsämjan.
Hur tänker folk (din granne)
Hur tänker folk (din granne)
G-områden inom detaljplan är lite intressanta ur ersättningshänseende. Som TS mycket riktigt säger är det ett så kallat "expropriationsfall" (det kommer av att marken enligt PBL 14 kap. 18 § kan begäras bli inlöst). Ersättningsprincipen som dock enligt praxis ska användas är den så kallade genomsnittsvärdesprincipen, samt därefter ett påslag med 25 % enligt expropriationslagen 4 kap. 1 §.
Det som blir lite konstigt i de här fallen är att man ska använda genomsnittsvärdesprincipen som är en vinstfördelningsprincip för att bestämma en expropriationsersättning. I praktiken innebär det att upplåtande fastighet får en del av vinsten med åtgärden, samt ett påslag om 25 % (om man inte hamnar i ett jämkningsfall).
Kortfattat innebär genomsnittsvärdesprinicpen i ett sådant här fall att värdet av alla ingående fastigheters råtomtmarksvärde (tomtmarksvärde minus exploateringskostnader och förrättningskostnader) läggs ihop. Sen fördelar man detta värde över totala ytan för samtliga ingående fastigheter plus ytan för själva vägen. Principen ger då att ersättningen är det fördelade värdet multiplicerat med upplåten yta.
Exempel: 3 fastigheter är vardera värd 500 000 som råtomtmarksvärde, alla är 1000 kvm stor och vägen är 200 kvm.
GVP: (500 000 x 3) / (1000 x 3 + 200) = 1 500 000 / 3 200 = 468,75 kronor
Ersättning: 468,75 x 200 = 93 750 kronor + 25 % = 117 187,50 kronor. Denna ersättning fördelas då efter den nytta vardera fastighet har av gemensamhetsanläggningen.
Ett lästips är att kolla s. 180-181 i Markåtkomst och ersättning - För bebyggelse och infrastruktur fjärde upplagan av Sjödin, Ekbäck, Kalbro och Norell. Samt tidigare kapitel i nämnda bok som tar upp genomsnittsvärdesprincipen.
Det som blir lite konstigt i de här fallen är att man ska använda genomsnittsvärdesprincipen som är en vinstfördelningsprincip för att bestämma en expropriationsersättning. I praktiken innebär det att upplåtande fastighet får en del av vinsten med åtgärden, samt ett påslag om 25 % (om man inte hamnar i ett jämkningsfall).
Kortfattat innebär genomsnittsvärdesprinicpen i ett sådant här fall att värdet av alla ingående fastigheters råtomtmarksvärde (tomtmarksvärde minus exploateringskostnader och förrättningskostnader) läggs ihop. Sen fördelar man detta värde över totala ytan för samtliga ingående fastigheter plus ytan för själva vägen. Principen ger då att ersättningen är det fördelade värdet multiplicerat med upplåten yta.
Exempel: 3 fastigheter är vardera värd 500 000 som råtomtmarksvärde, alla är 1000 kvm stor och vägen är 200 kvm.
GVP: (500 000 x 3) / (1000 x 3 + 200) = 1 500 000 / 3 200 = 468,75 kronor
Ersättning: 468,75 x 200 = 93 750 kronor + 25 % = 117 187,50 kronor. Denna ersättning fördelas då efter den nytta vardera fastighet har av gemensamhetsanläggningen.
Ett lästips är att kolla s. 180-181 i Markåtkomst och ersättning - För bebyggelse och infrastruktur fjärde upplagan av Sjödin, Ekbäck, Kalbro och Norell. Samt tidigare kapitel i nämnda bok som tar upp genomsnittsvärdesprincipen.
Tack för lästipset, har faktiskt ganska nyligen läst boken. Jag har skaffat mig ganska bra kolla på principerna och hur man ska göra för att bestämma ersättningen därav accepterade vi den värderingen som lantmäteriet gjorde utan några invändningar.H HerrOso skrev:
Men nu är det så att ombudet tycker att vägområdet som ska ingå bör vara minst 5,5 meter brett så att även slänter ingår. Vägen är nedsprängd i berget och inte uppbyggd med hjälp av slänter så därför ansåg LM efter att ha varit ute på plats 3 ggr att endast g-området ska ingå i gemensamhetsanläggningen.
Vidare så anser han att den ortsprisanalys som har gjorts är inom ett för litet område då det endast innefattar tomter som har sålts inom ca 500-1000m från vår tomt. Han anser att man bör titta på ett område som sträcker sig åtminstone 2 mil från oss, alltså ner till en annan kommun. Det såldes en tomt inom samma detaljplan med samma förutsättningar och storlek som vår och enligt ortsprisanalysen så värderades vår tomt till strax över den. Man kan alltså tycka att det är ett rimligt värde satt men ombudet tycker vår tomt är värd minst 50% mer än granntomten. Samtidigt anser han att priset per kvm för samfälligheten är alldeles för högt och helt oacceptabelt.
Trädgårdsfixare
· Vischan
· 1 426 inlägg
Föreslår att du även gör en skiss över den åtgärd du planerar, för att undvika missförstånd.
Det kanske redan finns och jag är trög i så fall bortse från detta.
Det kanske redan finns och jag är trög i så fall bortse från detta.
En karta är upprättad av LM där det framgår vilket område som ska ingå i anläggningen men de vill att mer mark ska ingå än det som LM har bestämt. Detta då man får ut mer pengar ju fler kvm som ingår i anläggningen. De önskade t.ex. att vi ska anlägga en mötesplats längst ner på vägen där deras fastighet gränsar till samfälligheten.Föreslår att du även gör en skiss över den åtgärd du planerar, för att undvika missförstånd.
Det kanske redan finns och jag är trög i så fall bortse från detta.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 959 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 959 inlägg
Jag har insett genom en ha fått vara part i en anläggningsförrättning angående vägändamål att Lantmäteriet är väldigt dyr som lekledare.
Så vill man inrätta eller ompröva en gemensamhetsanläggning så se först till att vara överens med både deltagande fastigheters ägare och ägare av eventuell fastighet som belastas av anläggningen. Gör sen en utredning av vad man vill utföra, exakt eller alternativt utred exakt vad som redan är utfört och som ska bli anläggningen. Först när allt detta är uppfyllt är det dags för Lantmäteriet.
Ansöker man om förrättning och oenigheten och oklarheterna dyker upp i processen så blir det dyrt och tidsödande.
Så vill man inrätta eller ompröva en gemensamhetsanläggning så se först till att vara överens med både deltagande fastigheters ägare och ägare av eventuell fastighet som belastas av anläggningen. Gör sen en utredning av vad man vill utföra, exakt eller alternativt utred exakt vad som redan är utfört och som ska bli anläggningen. Först när allt detta är uppfyllt är det dags för Lantmäteriet.
Ansöker man om förrättning och oenigheten och oklarheterna dyker upp i processen så blir det dyrt och tidsödande.
Fattar inte alla termer men i princip vill man här köpa loss/tvångsinlösa all mark som vägen går längs och lägga på 25% av värdet?
Remsan mellan vägen och tomten bredvid blir ju också värdelös. Fast det är väl redan en väg där idag så på sätt och vis är det väl redan så?
Hursomhelst antar jag detta är kustnära och dyr mark. Låter ju orimligt att titta på försäljningar 2 mil bort om detta är i ett attraktivt område. Prickmark är ju inte så värdelös heller. Kan exvis bebyggas med attefallshus.
Så lite tråkig sits att grannen äger marken som vägen till huset går över! Beroende på markpris i detta område kan ju dessa 600 vara lågt räknat eller ganska rimligt. Men känns som att grannen sitter med ess på hand och jag kan förstå att han vill ha maximalt betalt för eventuell tvångsinlösen även om det är kasst för dig!
Remsan mellan vägen och tomten bredvid blir ju också värdelös. Fast det är väl redan en väg där idag så på sätt och vis är det väl redan så?
Hursomhelst antar jag detta är kustnära och dyr mark. Låter ju orimligt att titta på försäljningar 2 mil bort om detta är i ett attraktivt område. Prickmark är ju inte så värdelös heller. Kan exvis bebyggas med attefallshus.
Så lite tråkig sits att grannen äger marken som vägen till huset går över! Beroende på markpris i detta område kan ju dessa 600 vara lågt räknat eller ganska rimligt. Men känns som att grannen sitter med ess på hand och jag kan förstå att han vill ha maximalt betalt för eventuell tvångsinlösen även om det är kasst för dig!
Medlem
· Stockholms län
· 459 inlägg
S sebbe_07 skrev:
Under alla år och turer med utfartsvägen i mitt/vårt område så blev det till slut riktigt överkomligt prismässigt. Men vår väg som motparten ville stänga av var en gammal länsväg som fanns med på en häradskarta från ca 1903.
Om inte motparten hade motsatt sig servitut så hade antagligen (statliga) LM inte gjort en mer ingående undersökning och klassificering av markvärdet. Istället för ca. 500.000 så fick motparten endast totalt ca. 200.000. LM kostade däremot runt 270.000.
Då vårt område består av 6 fastigheter så blev det inte så blodigt per fastighet.
Men jag undrar vad du har haft för utfart hittills?
Och vad är ett g-område?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 21 959 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 21 959 inlägg
När kommunen vill reservera ett markområde i en detaljplan för en tänkbar framtida gemensamhetsanläggning så brukar det betecknas med "g". Det brukar gälla kvartersmark.D rob_t_j72 skrev:Och vad är ett g-område?
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...er/egenskapsbestammelser_/markreservat-gemen/
Hur ser det ut i den södra ändan på din tomt? På bilden ser det ut som en annan väg i nedre vänstra hörnet. Jag förmodar det är omöjligt att ansluta till den? Andra fastigheter mellan din tomt och den vägen?
En mycket viktig aspekt! Ett tips är att tex låta kommunen först göra gränspåvisningar om det finns någåra oklarheter. Det gör dom för under 5000kr per fastighet (oavsett storlek). Då är det förberätt för LM som annars typiskt tar 1800kr + 1200kr/timma för 2 pers att leta upp gränser. 10+ timmar går lätt åt till bara sånt.
