"Drömhuset" till salu - Anmärkningar, hur allvarliga?
Hej,
Vårt "drömhus" har dykt upp i samma område vi bor i. En 1,5-plans villa byggd 1980. Får dåliga vibbar av anmärkningarna ur besktivningsprotokollet som jag markerat i rött lite längre ner. Försöker få en klarare bild av hur allvarliga dessa är och tänkte att forumet kan ge sina tankar och kommentarer om de.
Vill undvika att köpa ett hus som är så pass "sjukt" att det kräver omfattande renoveringar utöver det vanliga. Vi vill ju exempelvis lägga om taket då det är 40 år gammalt, men helst inte behöva åtgärda underliggande takkonstruktion för att det är rötskadat osv.
Tak:
Äldre tak med betongpannor och underlag av spånskivor.
Taket besiktigat ifrån takfot och mark endast entrésida då taksäkring saknas.
Nocktätningsband saknas.
Mosspåväxt i mindre omfattning.
Vind:
Spår av äldre läckage på gavlar, inga förhöjda fuktvärden kunde noteras.
Övriga upplysningar: Vind sanerad och behandlad 2011.
Kattvindar:
Äldre missfärgningar på spånskivegolv i utrymmena. Inga förhöjda fuktvärden.
Syllar mot betongplatta på mark:
Fuktindikering är utförd på plastfoliens ovansida. Fuktvärden runt gränsvärdet kunde indikeras.
Vårt "drömhus" har dykt upp i samma område vi bor i. En 1,5-plans villa byggd 1980. Får dåliga vibbar av anmärkningarna ur besktivningsprotokollet som jag markerat i rött lite längre ner. Försöker få en klarare bild av hur allvarliga dessa är och tänkte att forumet kan ge sina tankar och kommentarer om de.
Vill undvika att köpa ett hus som är så pass "sjukt" att det kräver omfattande renoveringar utöver det vanliga. Vi vill ju exempelvis lägga om taket då det är 40 år gammalt, men helst inte behöva åtgärda underliggande takkonstruktion för att det är rötskadat osv.
Tak:
Äldre tak med betongpannor och underlag av spånskivor.
Taket besiktigat ifrån takfot och mark endast entrésida då taksäkring saknas.
Nocktätningsband saknas.
Mosspåväxt i mindre omfattning.
Vind:
Spår av äldre läckage på gavlar, inga förhöjda fuktvärden kunde noteras.
Övriga upplysningar: Vind sanerad och behandlad 2011.
Kattvindar:
Äldre missfärgningar på spånskivegolv i utrymmena. Inga förhöjda fuktvärden.
Syllar mot betongplatta på mark:
Fuktindikering är utförd på plastfoliens ovansida. Fuktvärden runt gränsvärdet kunde indikeras.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 462 inlägg
Har ni varit på visning och inspekterat problemområdena själva? Det är en god början.M Mjolnir skrev:
Det där med syllarna, är de ingjutna i själva plattan eller ligger de ovanpå? Finns någon form av fuktskydd mellan platta och syllarna, är det plastfolien?
Vi ska gå på förhandsvisning imorgon, vad ska man vara särskilt uppmärksam på mer än det man kan se och lukta sig till? Det gick ganska snabbt från att vi såg objektet till att vi nu ska på förhandsvisning, då folk är som gamar på alla objekt häromkring och vi så gärna vill ha just den typen av hus. Har därför inte fått tag i nån fackman som skulle kunna ha följt med för bättre utredning.
Det står att mätningen gjorts ovanför plastfolien så jag antar att de ligger ovanpå.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 462 inlägg
Var noggrann vid visningen, och försök att titta på de punkter som tas upp i protokollet. Ta med ficklampa och kniv för att förenkla era undersökningar. Ficklampa för bättre ljus i skrymslen och kniv som provsticka på misstänkt rötskadade ställen.M Mjolnir skrev:
Det där med syllarna och plattan och folien kräver noggrannare utforskning, ställ massa frågor till mäklaren som hen kan vidarebefordra till säljaren!
Ska göra det. Kan man på något sätt minska fukten som syllarna exponeras för, i förebyggande syfte? Om de nu är fina och i bra skick och inte behöver bytas.
Samma sak gällande vinden, hur kan man minska fukten genom annat än befintliga ventilationshål i fasaden?
Sen tänker jag att om vi vill ha just denna typ av hus, som det förekommer flera av i området, så bör väl de andra vara utsatta för exakt samma problem - såvida inte något gjorts åt det?
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 462 inlägg
Det tänkbara problemet med syllarna är om de ligger direkt på plattan utan någon form av fuktskydd, och det bör du ta reda på hur det är. Vad som går att göra beror på detta.
Vad som är bäst att göra på vinden är lättare att säga om en vet mera.
(Hur långt är ett snöre
?)
Vad som är bäst att göra på vinden är lättare att säga om en vet mera.
(Hur långt är ett snöre
?)Jag får väl återkomma med information efter morgondagenDet tänkbara problemet med syllarna är om de ligger direkt på plattan utan någon form av fuktskydd, och det bör du ta reda på hur det är. Vad som går att göra beror på detta.
Vad som är bäst att göra på vinden är lättare att säga om en vet mera.
(Hur långt är ett snöre
. I protokollet angående syllarna står "Fuktindikering är utförd på plastfoliens ovansida" - så jag antar att det ligger nån plastfolie som fuktspärr?
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 462 inlägg
Jo, jag läste det, men 10 000-kronorsfrågan* är var den berömda folien finns!
*lägg på en nolla för eventualiteter
*lägg på en nolla för eventualiteter
Om ni kommer så långt att ni faktiskt köper huset, se till att få en besiktningsklausul i kontraktet så att ni får ett par veckor på er att ta dit en egen besiktningsman eller fackman som kan göra en bedömning innan köpet blir slutgiltigt. Då har ni möjlighet att pruta eller backa från köpet om problemen visar sig vara mer omfattande än vad man kunde ana från besiktningsprotokollet.
Jag tänker att man gör precis som du säger men det här med "mer omfattande än vad man kunde ana från besiktningsprotokollet", lämnar det inte mycket utrymme till tolkning? Är det ovanligt att man villkorar en besiktning från köparens sida och att köparen oavsett kan välja att dra sig ur eller inte därefter? Kommer ju inte göra det om det inte är några större problem.M mrsnhp skrev:
När vi köpte hus förra året sa mäklaren att det måste vara något ”riktigt stort” för att det ens ska bli läge att pruta, inte bara 20-30 tusen. Jag skulle tippa på att sexsiffriga belopp kan börja räknas som stora nog.M Mjolnir skrev:
Huset vi köpte var inte ens förhandsbesiktat, så det fanns ju en viss risk att en besiktningsman upptäcker något stort som vi inte hade räknat med. Vi räknade redan med att behöva renovera allt utom det hyfsat nya taket, så det enda besiktningsmannen hittade som vi inte redan visste var såklart lite knas med taket
Vi tog dit en takläggare veckan efter för offert, och han konstaterade att de ”små” felen i princip krävde omläggning av hela taket för att kunna åtgärdas. Han tyckte att vi borde pruta på köpeskillingen om det inte är för sent (vilket det tyvärr var, vår frist för besiktning var väldigt kort) eftersom det skulle gå på drygt ett par hundra tusen. Han är en mycket erfaren takläggare, så jag tror att han har koll på att det där är över smärtgränsen, speciellt som taket var bara några år gammalt.Besiktningsklausul är mer eller mindre standard här i krokarna (Stockholm) eftersom husaffärerna går så snabbt. Sen kan det vara lite olika formulerat. När vi sedan sålde vårt gamla hus stod det i kontraktet att sådana större problem endast löses genom att köpet hävs, och då ska det ju mycket till innan en köpare som redan har förälskat sig i huset väljer att klaga.
Var på förhandsvisningen. Det var betydligt mer nedgånget än vad som framgick av bilderna (såklart). Mycket fult hantverk på många ställen, det värsta var dock:
1) Renoverat duschrum 2021 med 5 rörgenomföringar i golv: 1x till toan, 2x till vattenburen handdukstork, 2x till tvättstället. Ingen klack eller rörmanschett ens runt rören, åtminstone.
2) Golvvärmepumpen i badrummet, renoverat 2010 är inte inbyggt i en kaklad låda med servicelucka. Pumpen är fristående enligt bild nedan, med en låda byggd i MDF som de lagt en 30x60 klinkerplatta på. Hål runt rörgenomföringar och inget tätskikt, med risk för ansamlingar av vatten som inte avleds (ej påpekat i besiktningsprotokollet). Jag tror också att elen som driver pumpen är för nära golvet, eller har jag fel?
3) Hål bakom toaletten enligt bild nedan, inget tätskikt, med risk för ansamlingar av vatten som inte avleds (ej påpekat i besiktningsprotokollet).
4) Fotade golvbrunnen i nyrenoverade duschrummet, någon som ser något konstigt med den?
5) Alla handtag till kattvindar var borta från dörrarna, utrymmena där syllarna har blottats var blockerade av grejer, kunde ej inspektera de. Ingen nyckel till vindsluckan heller.
6) Poolen (liner) och tillhörande mekaniska delar är ca. 15 år gamla och behöver snart re-linas och värmepumpen eventuellt bytas ut då den lär ge upp snart, framgick inget om poolen i annonsen.
Vi la ett förhandsbud på 5.6 mkr men det känner vi är inte värt med alla nya insikter. Har grubblat fram och tillbaks och givet detta tänkte vi ta ner det till 5.3 mkr med en besiktningsklausul då vi inte hade möjlighet att besikta. Det täcker för att göra om badrummet nere, det som nyrenoverats men ej enligt standard tänker jag kan man bygga klackar till (?), poolen kan re-linas och ny värmepump installeras för totalt cirka 80-90 tkr.
Där står vi, velandes och vilsna. Det var totalt 7 sällskap på förhandsvisning, ingen har lagt något konkret bud, utgångspris 5.2 mkr.
1) Renoverat duschrum 2021 med 5 rörgenomföringar i golv: 1x till toan, 2x till vattenburen handdukstork, 2x till tvättstället. Ingen klack eller rörmanschett ens runt rören, åtminstone.
2) Golvvärmepumpen i badrummet, renoverat 2010 är inte inbyggt i en kaklad låda med servicelucka. Pumpen är fristående enligt bild nedan, med en låda byggd i MDF som de lagt en 30x60 klinkerplatta på. Hål runt rörgenomföringar och inget tätskikt, med risk för ansamlingar av vatten som inte avleds (ej påpekat i besiktningsprotokollet). Jag tror också att elen som driver pumpen är för nära golvet, eller har jag fel?
3) Hål bakom toaletten enligt bild nedan, inget tätskikt, med risk för ansamlingar av vatten som inte avleds (ej påpekat i besiktningsprotokollet).
4) Fotade golvbrunnen i nyrenoverade duschrummet, någon som ser något konstigt med den?
5) Alla handtag till kattvindar var borta från dörrarna, utrymmena där syllarna har blottats var blockerade av grejer, kunde ej inspektera de. Ingen nyckel till vindsluckan heller.
6) Poolen (liner) och tillhörande mekaniska delar är ca. 15 år gamla och behöver snart re-linas och värmepumpen eventuellt bytas ut då den lär ge upp snart, framgick inget om poolen i annonsen.
Vi la ett förhandsbud på 5.6 mkr men det känner vi är inte värt med alla nya insikter. Har grubblat fram och tillbaks och givet detta tänkte vi ta ner det till 5.3 mkr med en besiktningsklausul då vi inte hade möjlighet att besikta. Det täcker för att göra om badrummet nere, det som nyrenoverats men ej enligt standard tänker jag kan man bygga klackar till (?), poolen kan re-linas och ny värmepump installeras för totalt cirka 80-90 tkr.
Där står vi, velandes och vilsna. Det var totalt 7 sällskap på förhandsvisning, ingen har lagt något konkret bud, utgångspris 5.2 mkr.
Redigerat:
