Val av entreprenadform?

[Byggsnyggen]

Hej
Jag planerar för att bygga ett fritidshus och behöver nu all hjälp jag kan få ang. upplägg, entreprenadformer m.m.
Huset kommer byggas 4 tim från där jag bor så jag har inte möjlighet att vara där dagligen. Har lite sparad semester + helger, så jag planerar väl för att försöka vara med lite grand men har inte möjlighet till mer än så. Även om jag tycker det är kul att vara med i bygget så har jag inte så mycket erfarenhet och är väl i ärlighetens namn inte så praktisk. Vill inte känna att jag håller på att bränna ut mig. Det ska vara kul att åka dit och inte ett måste.
Huset ska inte bli någon lyx men ska hålla året-runt standard och stå på gjuten platta. Ungefärlig yta är 70-75 kvm plus ett litet loft. Kommunalt VA eller borrat vatten + minireningsverk. Träfasader som behandlas med järnvitriol. Tjärpapp på taket. Elektrisk golvvärme i badrum/tvättstuga. Luftvärmepump + ev. något elelement.
Jag är mån om att det byggs med bra kvalitet men att inte kostnaderna ska dra iväg.

Vet ju att jag behöver en kontrollansvarig men hur skulle ni lägga upp det i övrigt?
Vill ha få avvikelser eller ”otrevliga”, fördyrande överraskningar längs vägen. (Vem vill inte det? )
Hur skulle ni upphandla och vilken entreprenadform? Är det värt att själv jaga och följa upp olika entreprenörer trots att jag bor långt bort? Hur kan jag hålla koll på tid, kostnad, ekonomi? Hur göra så man inte blir lurad?
Kan det löna sig att ha en lokal projektledare eller kommer sådana frågor ändå landa hos mig?
Vad är rimligt att tro att man hinner/kan göra själv? Tänker väl behandla ytterfasaden med järnvitriol själv men mer då? Är det värt att vara ”hantlangare”, sköta städning, köra till tippen, hämta material m.m. eller är det bortkastad tid? Är det bättre (mer kostnadseffektivt) att jag sköter mitt ordinarie jobb än att ta ledigt för att utföra ovanstående?

Detta var de frågor jag kom på just nu. Finns säkert massor jag glömt. Är därför intresserad och tacksam för alla tips och svar jag kan få.

 

[Marlen Eskilsson]

Ja mycket beror på hur mycket jobb du vill och kan göra själv, men också vilka entreprenörer du får tag på. Du kan ju t ex hitta en snickarfirma som har gott renommé på orten och som har kontakter med både VVS-are, elektriker som de är vana att jobba tillsammans med. En sådan firma har ibland önskemål om vilken entreprenadform de helst jobbar med och då får man gilla läget för att kunna anlita just den firman.

Jag tror inte nödvändigtvis du behöver ha en totalentreprenad, även om det är den mest bekymmerslösa entreprenadformen generellt sett (och även om den också kan medföra bekymmer). Tar du det på delad entreprenad så kan du kompensera osäkerheten med att ge kontrollansvarig ett utökat uppdrag att hålla koll på entreprenörerna, alternativt att du ger den personen eller någon annan ett projektledaransvar.

Tar du inte det på totalentreprenad är det viktigt att du:

- Planerar bygget extra väl
- Specar i detalj i förväg hur allt ska byggas
- Ha ett möte med alla innan byggstart, inkl kontrollansvarig och din ev. inhyrda projektledare, så att alla är överens om vad som ska göras och när.
- Gör täta avstämningar, ni kan ju t ex höras på facetime varje dag och gå igenom vad som gjorts.

Tänk på att ha en betalningsplan där du aldrig betalar för något arbete som inte har blivit utfört och material som inte har anlänt till din tomt.

Det var det jag kommer på just nu.

 

[Byggsnyggen]

Ja mycket beror på hur mycket jobb du vill och kan göra själv, men också vilka entreprenörer du får tag på. Du kan ju t ex hitta en snickarfirma som har gott renommé på orten och som har kontakter med både VVS-are, elektriker som de är vana att jobba tillsammans med. En sådan firma har ibland önskemål om vilken entreprenadform de helst jobbar med och då får man gilla läget för att kunna anlita just den firman.

Jag tror inte nödvändigtvis du behöver ha en totalentreprenad, även om det är den mest bekymmerslösa entreprenadformen generellt sett, även om den också kan medföra bekymmer. Tar du det på delad entreprenad så kan du kompensera osäkerheten med att ge kontrollansvarig ett utökat uppdrag att hålla kolla på entreprenörerna, alternativt att du ger den personen eller någon annan ett projektledaransvar.

Tar du inte det på totalentreprenad är det viktigt att du:

- Planerar bygget extra väl
- Specar i detalj i förväg hur allt ska byggas
- Ha ett möte med alla innan byggstart, inkl kontrollansvarig och din ev. inhyrda projektledare, så att alla är överens om vad som ska göras och när.
- Gör täta avstämningar, ni kan ju t ex höras på facetime varje dag och gå igenom vad som gjorts.

Tänk på att ha en betalningsplan där du aldrig betalar för något arbete som inte är utfört och material som inte har anlänt.

Det var det jag kommer på just nu.

Tack för långt och genomtänkt svar.
Precis vad jag behöver.
Tror att firman jag funderar på är seriös och har bra rykte. Tror att de dessutom har tillgång till de flesta grupper av hantverkare förutom VVS-kompetens. Där tror jag dock att jag har bra kontakter. I alla fall såpass att jag inte blir lurad.

Än en gång tack. Finns det fler med bra input så är jag tacksam för detta.

 

[Peobjörn]

Vi har hyrt in byggledare vid ett par tre tillfällen där det handlat om större projekt och där vi inte haft tillräcklig kunskap (t.ex. fasadputs). Vi har inte ångrat oss en sekund och det är något vi verkligen kan rekommendera. Du styr själv hur mycket personen ska utföra och därmed kosta så det behöver inte bli dyrt.

 

[Byggsnyggen]

Vi har hyrt in byggledare vid ett par tre tillfällen där det handlat om större projekt och där vi inte haft tillräcklig kunskap (t.ex. fasadputs). Vi har inte ångrat oss en sekund och det är något vi verkligen kan rekommendera. Du styr själv hur mycket personen ska utföra och därmed kosta så det behöver inte bli dyrt.

Ja, det låter nog som en bra idé för mig. Har funderingar på att göra så och har t.o.m. en som jag tror skulle passa bra till detta. Måste dock kolla så att han inte får problem med lojaliteten pga vissa kontakter med byggfirman. Vill ju ha en som är opartisk.
Hur mycket tid, grovt uppskattat, kan han i så fall behöva lägga?

Tack för tipsen. Tar gärna emot fler.

 

[tergo]

Därför ska du välja totalentreprenad (villaagarna.se)

 

[breakman]

Ja, det låter nog som en bra idé för mig. Har funderingar på att göra så och har t.o.m. en som jag tror skulle passa bra till detta. Måste dock kolla så att han inte får problem med lojaliteten pga vissa kontakter med byggfirman. Vill ju ha en som är opartisk.
Hur mycket tid, grovt uppskattat, kan han i så fall behöva lägga?

Tack för tipsen. Tar gärna emot fler.

Men en eventuell byggledare/projektledare bör väl vara partisk, han/hon ska väl se till dina intressen?

 

[Byggsnyggen]

Men en eventuell byggledare/projektledare bör väl vara partisk, han/hon ska väl se till dina intressen?

Ursäkta om jag var så otydlig att det gick att misstolka vad jag menar.
För att undvika missförstånd: Innan jag binder upp en byggledare vill jag kontrollera att han inte har några kopplingar till den ev. byggfirma som jag anlitar. Han ska företräda mig och bevaka att jag i tid får vad jag beställt och detta till så hög kvalitet och lågt pris som möjligt.

 

[Peobjörn]

Ja, det låter nog som en bra idé för mig. Har funderingar på att göra så och har t.o.m. en som jag tror skulle passa bra till detta. Måste dock kolla så att han inte får problem med lojaliteten pga vissa kontakter med byggfirman. Vill ju ha en som är opartisk.
Hur mycket tid, grovt uppskattat, kan han i så fall behöva lägga?

Tack för tipsen. Tar gärna emot fler.

Helt rätt, han/hon ska vara på din sida och både pressa priserna åt dig och bevaka levererad kvalitet. Tidsåtgång beror förstås på projektets storlek, har svårt att uttala mig. Men det ska ställas mot att du a: slipper göra mycket administrativt arbete själv (t.ex. måste du inte vara med på alla byggmöten), b: får en fackkunskap och erfarenhet som du antagligen inte har själv, både vad gäller byggteknik (du får tips på smarta lösningar som varken du eller entreprenören tänkt på) och avtalsjuridik, c: antagligen tjänar några kronor på entreprenörskostnaderna där byggledaren kan ställa krav och ibland leverantörer mot varandra. Det du däremot aldrig kommer ifrån är att du själv måste fatta besluten när det gäller val av olika lösningar, så även med byggledare kommer det att ta mycket av din tid. När vi byggde om lägenheten var det tidvis en halvtidssysselsättning för mig… I dag kan en del underlättas av att entreprenören och/eller byggledaren filmar på byggplatsen så att du kan ta ställning på distans via mobilen.

 

[Byggsnyggen]

Helt rätt, han/hon ska vara på din sida och både pressa priserna åt dig och bevaka levererad kvalitet. Tidsåtgång beror förstås på projektets storlek, har svårt att uttala mig. Men det ska ställas mot att du a: slipper göra mycket administrativt arbete själv (t.ex. måste du inte vara med på alla byggmöten), b: får en fackkunskap och erfarenhet som du antagligen inte har själv, både vad gäller byggteknik (du får tips på smarta lösningar som varken du eller entreprenören tänkt på) och avtalsjuridik, c: antagligen tjänar några kronor på entreprenörskostnaderna där byggledaren kan ställa krav och ibland leverantörer mot varandra. Det du däremot aldrig kommer ifrån är att du själv måste fatta besluten när det gäller val av olika lösningar, så även med byggledare kommer det att ta mycket av din tid. När vi byggde om lägenheten var det tidvis en halvtidssysselsättning för mig… I dag kan en del underlättas av att entreprenören och/eller byggledaren filmar på byggplatsen så att du kan ta ställning på distans via mobilen.

Tack för bra input.
Precis så känner jag ang. byggledare eller inte. Känns tryggt att ha någon ”lokal” som företräder mig när jag är 4 Tim bort. Vill känna att de inte kan spela ut mig pga avståndet och att ha möjligheter att ha bra koll och med kort varsel fatta snabba beslut.

Om man får till ovanstående, kan man då vara trygg i att låta en firma sköta det mesta utan att jag får betala för mycket?

 

[Peobjörn]

Tack för bra input.
Precis så känner jag ang. byggledare eller inte. Känns tryggt att ha någon ”lokal” som företräder mig när jag är 4 Tim bort. Vill känna att de inte kan spela ut mig pga avståndet och att ha möjligheter att ha bra koll och med kort varsel fatta snabba beslut.

Om man får till ovanstående, kan man då vara trygg i att låta en firma sköta det mesta utan att jag får betala för mycket?

Tryggheten ligger nog i vem du hittar som byggledare. Ta för sjutton referenser! Hittar du rätt där, kan du få hjälp även i offertintagningen (om du vill betala för den hjälpen), i utvärdering och val av entreprenör(er), i avtalsskrivning och i att hålla pli på dem och budgeten. Då bör du kunna få till ett smidigt projekt som håller budgeten.