Vi köpte ett hus Oktober 2019 och i år har jag jag börjat upptäcka orimligt mycket skador (bom) i putsen.
Eftersom husets puts lagades och målades om av hantverkare (för 330 000kr) år 2017 så tänkte vi som köpare att fasaden är i gott skick och inget att oroa sig över.
Säljaren har tecknat en Dolda-fel försäkring och detta är denna jag tänker göra anspråk på.
Försäkringsbolaget (Gar-Bo) har bla bett om besiktningsprotokollet samt ett utlåtande av fackman angående omfattning av skadorna och dess orsak.
Mitt problem är att i besiktningsprotokollet så är det nämnt att det finns sprickor i sockel och puts. Dock var dessa otroligt tunna (sk hairliners)när de upptäcktes 2019, och besiktningsmannen berättade per telefon att det inte var något att oroa sig över.
Kan även tillägga att jag har ett utlåtande av en besiktningsman från denna vecka som styrker att reparationen 2017 inte är utförd korrekt, med ett dåligt underarbete och avsaknad av tex fiberarmering.
Kommer försäkringsbolaget hävda att försäkringen inte gäller längre enligt följande försäkringsvillkor?
Bilder från besiktningsprotokollet, inget mer finns i protokollet.
Om putsskadorna syntes när du köpte huset så är det knappast frågan om dolda fel, och om de inte syntes då men syns nu så är det väl troligt att skadorna har uppstått efter köpet?
Möjligen kan det vara dåligt putsat och att skadorna är en följd av det. Skador som inte hade uppstått så tidigt annars, alltså. Hur man skulle kunna visa det är dock en annan femma.
Om putsskadorna syntes när du köpte huset så är det knappast frågan om dolda fel, och de inte syntes då men syns nu så är det väl troligt att skadorna har uppstått efter köpet?
Tack för svar!
Enligt besiktningsmannen som var och tittade idag så beror skadorna på ett dåligt underarbete. Mer konkret så har man inte knackat ner tillräckligt mycket av gammal puts innan man målat.
Angående besiktningsprotokollet från 2017 så tog de upp 2 st sprickor i fasaden, sk hairliners typ 0.1 mm breda. Men dessa är belägna på en annan hussida än de som uppstått nu.
Jag menar att skadorna rent visuellt syns nu, men orsaken uppstod innan vi köpte huset.
Det är möjligt att du har rätt, men hur ska du visa det? Säljaren kommer knappast att acceptera det rakt av utan du får nog processa om det, och då gäller det att ha bättre expertvittnen än säjaren.
Jag skulle börja med att be om säljarens kommentar. Om säljaren går med på att det är ett dolt fel så har du kommit en bra bit på väg.
Annars är nog ARN rätt instans att börja med, men bevisningen måste vara lika stark där som om det vore en domstol. Om jag inte minns fel så ska all bevisning i ARN vara skriftlig.
Det är möjligt att du har rätt, men hur ska du visa det? Säljaren kommer knappast att acceptera det rakt av utan du får nog processa om det, och då gäller det att ha bättre expertvittnen än säjaren.
Jag skulle börja med att be om säljarens kommentar. Om säljaren går med på att det är ett dolt fel så har du kommit en bra bit på väg.
Annars är nog ARN rätt instans att börja med, men bevisningen måste vara lika stark där som om det vore en domstol. Om jag inte minns fel så ska all bevisning i ARN vara skriftlig.
Just nu håller jag på att sammanställa all data som dolda-felförsäkringen (Gar-Bo) bett om, dvs följande;
- Köpekontrakt
- frågelista samt objektsbeskrivning
- Besiktningsprotokoll från överlåtelsebesiktning
- En skriftlig skadebeskrivning utförd av teknisk sakkunnig, som beskriver den faktiska orsaken till och omfattningen av skadan
- Ritning eller egenhändigt utförd skiss över byggnaden med markering var felen/skadan är belägna, även väderstreck noterade
- Färgfoton där skadans läge och omfattning framgår – om möjligt både innan och efter förstörande ingrepp
- Om skadan även är anmäld till hemförsäkringsbolag, en kopia av det beslutet
- Skadan kommer att regleras enligt villkor SBR Dolda fel 2019-02-01
Huset är inte nytt nej, från 1928. Men fasaden är omgjord för 4 år sedan.
Vi besiktigade huset noggrant själva (med duktiga hantverkare) och med SBR besiktningsman samt att vi tog in originalkvitton på alla stora utförda jobb senaste 5 åren. Så jag tycker vi gjorde så gott vi kunde för att minimera risk.
Vi får se hur Gar-Bo ser på detta. Jag var nyfiken hur ni läsare ser på ) faktumet att sprickor var antecknade i besiktningsprotokollet. Innebär det per automatik att alla eventuella skador på fasad inte kan räknas som dolt fel?
Huset är inte nytt nej, från 1928. Men fasaden är omgjord för 4 år sedan.
Vi besiktigade huset noggrant själva (med duktiga hantverkare) och med SBR besiktningsman samt att vi tog in originalkvitton på alla stora utförda jobb senaste 5 åren. Så jag tycker vi gjorde så gott vi kunde för att minimera risk.
Vi får se hur Gar-Bo ser på detta. Jag var nyfiken hur ni läsare ser på ) faktumet att sprickor var antecknade i besiktningsprotokollet. Innebär det per automatik att alla eventuella skador på fasad inte kan räknas som dolt fel?
Jag tycker personligen att isåfall ligger på utföraren då de är ursprungligt.
Måste inte säljaren känna till dr för att de ska va ett dolt fel ?
Jag tycker personligen att isåfall ligger på utföraren då de är ursprungligt.
Måste inte säljaren känna till dr för att de ska va ett dolt fel ?
Ja du kan ha rätt i att man borde driva det mot entreprenören enligt tex ABT06. Men det måste väl ändå säljaren i så fall göra eftersom det var hen som beställde entreprenaden.
Utföraren (murarfirman) är tyvärr inte verksam idag pga pensionering..
Så det kanske är kört den vägen.
Ett dolt fel är ett fel som inte upptäcktes, och inte gick att upptäcka, vid besiktningstillfället/köpet. Det räcker inte med att en besiktningsman inte upptäckte felet. Köparens undersökningsplikt gäller alla fel som hade gått att upptäcka.
Ett dolt fel som mörkas av säljaren kallas för bedrägeri.
Köparen har ingen affärsrelation med en renoveringshantverkare, utan med säljaren, så jag tror att köparen inte kommer så långt med att ställa ersättningsanspråk på hantverkaren.
Ett dolt fel är ett fel som inte upptäcktes, och inte gick att upptäcka, vid besiktningstillfället/köpet. Det räcker inte med att en besiktningsman inte upptäckte felet. Köparens undersökningsplikt gäller alla fel som hade gått att upptäcka.
Ett dolt fel som mörkas av säljaren kallas för bedrägeri.
Köparen har ingen affärsrelation med en renoveringshantverkare, utan med säljaren, så jag tror att köparen inte kommer så långt med att ställa ersättningsanspråk på hantverkaren.
Låter rimligt. Om jag vill reklamera jobbet så måste det i så fall ske mot säljaren. Men det kommer jag göra om jag nu misslyckas med anspråket mot Gar-Bo...
Men om nu besiktningsmannen anmärkt på små sprickor, har du inte fördjupad undersökningsplikt då?
Ja det är väl det som är min fundering.
Men frågan är hur långt gående undersökningsplikt jag har.
Jag tog som sagt in originalkvitton på reparationen av fasaden, och det var utfört av en väl renommerad murare som gjort det i 50 år. Jag påpekade sprickorna även för besiktningsmannen men han menade att det fanns ingen anledning att oroa sig (detta var muntligt dock).
Men jag kanske är helt kokt i bevisfrågan?!
Jag som lekman tänker ändå att en hårtunn spricka på södra fasaden, inte borde avgöra huruvida en skada på norra fasaden ska bedömas.
Nej svårt det där.
Men försäkringen vill ju betala så lite de kan och då kan de säkert bli petiga på sådant som är anmärkt
sen processa mot firman ska ju säljaren göra men svårt när den är nedlagd.
Har nu fått ett skriftligt utlåtande av besiktningsman (även SBR byggnadsingenjör) angående putsskadorna, se bifogat nedan.
Har nu skickat in alla dokument till Gar Bo.
Återstår som sagt hur de ser på faktumet att det fanns två tunna sprickor i fasaden när besiktningen gjordes 2019.
