Jag, sambo och vår snart 4-åriga dotter bor i ett hus på landet, boyta 108 kvadrat och 5.2hektar mark. Huset är från 1800-talet men tillbyggt och renoverat i början av 80-talet. Jag har bott här sedan 2007 som hyresgäst, men 2014 köpte vi loss huset. Ända sedan dess har vi pratat om tillbygge, men vi har skjutit det på framtiden och istället gjort andra saker - grundliga renoveringar av rum (riva upp golv ner till jordkällare, rikta och isolera etc), köksrenovering, ersatt vedpanna med bergvärme etc.
Då barn nr 2 är på G, och vi återhämtat oss lite från övriga renoveringar kom planerna på tillbyggnad upp igen. Kontakt med kommunen togs, och där kunde vi konstatera att vi får bygga till 30m2 "markyta" utan varesig bygglov eller bygganmälan, så länge tillbyggnaden inte blir dominerande över huvudbyggnaden. Detta skulle dessutom ge oss vissa lättnader i boverkets regler, avseende takhöjd vilket gör att vi kan få en övervåning också (25m2 nere, 15m2 uppe), vilket inte hade gått om kravet om 2.4m i takhöjd hade gällt. Även detta avstämt med kommunen såklart Lättnaderna är som jag förstår det på grund av att vi ligger utanför detaljplan, och kanske också till viss del p.g.a att fastigheten är taxerad som lantbruksenhet.
Jag sökte en del info om tillbyggnad innan vårt bygge, och tänkte därför dela med mig av mina erfarenheter, kanske kan någon annan ha nytta av dem i framtiden ? Vi har kommit ganska långt nu, men jag tänkte skriva lite här när tid finns, lite i taget.
Kontakt med lokala snickare togs, och ett problem uppdagades direkt - något som jag redan hade på känn. Berget sticker upp ur marken där vi tänkt bygga till. Kontakt med en sprängare togs, och det skulle inte vara några problem trots att befintligt hus står på berget. Kostnad 30 - 60kkr exkl moms.
Fick nu en tidsuppskattning från snickarna, och även en ungefärlig kostnad på det material som behövs från en brädgård. Kostnaden för tillbyggnad och takbyte uppskattades till ca 600k - då förutsatt att jag gjorde allt markarbete utom sprängningen själv. Jag är nämligen lite av en maskin-nörd och har både traktor, tippvagn, hjullastare och så köpte jag (ihop med farsan) en 2.7tons minigrävare i September förra året.
Denna tidsuppskattning var "färdigt hus", men planen är att göra klart insidan själva, så vi hoppas komma lite billigare undan och kanske använda de pengarna till att installera en kamin.
Vi pratade med banken, som inte var särskilt sugna på att låna ut pengar till en början - "Ni vet hus på landet är inte så attraktiva, vi lånar helst inte ut mer än 70-75% av husets värde där". En mäklare kom och värderade fastigheten till 1.2 milj, eller 1.5-1.7 efter den planerade tillbyggnaden - och menade att det mycket väl kan dra iväg ett antal hundra tusen till vid budgivning. Aktuell belåning var då endast 260k vilket innebar att det löste sig - vi lånade 600k och hade även eget kapital på ca 300k att skjuta till om bygget skulle dra iväg i kostnad. Finansieringen löst
Vädret var ju bra, så i November satte jag mig i grävmaskinen - då med endast ca 10 timmars erfarenhet efter att ha grävt in vatten och elledning till den nyborrade brunnen månaden innan. Men ingen minns en fegis sägs det ju? Berget grävdes fram och sopades av så att sprängaren skulle se sprickorna tydligt.
Det var allt för idag, mer kommer en annan dag om det finns intresse
Vi planerar också en liknande tillbyggnad. Berg under en del, men jag är inte säker på att det ligger så högt. Vårt blir nog cirka 50kvm. Så jag följer för att bli inspirerad!
Kan inte någon upplysa mig om varför man inte kan gjuta plattan på berget, kanske med armering mer i detta. Det borde ju vara en sällsynt fast grund för ett hus.
Kan inte någon upplysa mig om varför man inte kan gjuta plattan på berget, kanske med armering mer i detta. Det borde ju vara en sällsynt fast grund för ett hus.
Man vill ju isolera plattan (30cm), och ha ett kapillärbrytande skikt (makadam) mellan isolering och underlag. Får man bara plats med det så är det inga problem om det är berg under. Man vill alltså ner 55-60cm under färdig höjd. Närmast huset blev det lite berg kvar för att inte riskera att det sprack in under den gamla delen, så där blev isoleringen lite tunnare.
Så var det ju dags för att spränga, eller spräcka bort berget. Det drog ut lite på tiden innan entreprenören kom - akutjobb på ett större bygge kom emelenna vilket inte gjorde så mycket - jag fick lite välbehövlig paus.
Men inom några veckor kom han, kollade på berget och konstaterade att hydraulspräckning är den bästa metoden då det tydligen var bra förutsättningar för det, bl a hårt berg - "mjukare" berg var sämre, då det ofta bara krasades sönder runt kilen utan att lossna i sjok. Det var visserligen lite dyrare timpeng på spräckning än sprängning, och vi hade inte behövt sätta ut mätare p.g.a avstånd till grannar vid sprängning heller - Men det blir många gånger mattorna ska lyftas på och av vid försiktig sprängning förklarade han. Jag litar på dig, kör på sa jag
Han hade en borrigg på grävmaskinen som han borrade med, då och då plockade han av borriggen och lastade de stora stenarna i skopan på min lastmaskin så jag kunde köra undan de - Smidigt med flexibelt jobb där jag jobbar hemifrån i dessa tider, och kan jobba igen tiden på kvällen sen, här sparade vi nog en rätt bra slant på att de slapp ta hit lastbil för bortforsling. Stenarna blev bra fyll på andra delar av fastigheten.
12 arbetstimmar senare var allt klart, fakturan landade på knappt 30000:- efter ROT vilket var hälften mot vad vi hade satt i vår kalkyl. En bra början på bygget Jätteduktig entreprenör - helnöjd med allt!
Jag diskuterade även dränering med honom, plus en bekant som jobbar med grundläggning, som i sin tur kollade med experterna på sin arbetsplats - Så som vårt hus ligger (högt på en kulle) behövs ingen regelrätt dränering med dräneringsrör/slang runt grunden så länge vi ser till att bli av med regnvattnet. Istället blir det en makadambädd, inbäddad i markduk runt huset, plus i schaktet där markröret till regnvattnet går. Eventuellt vatten kommer rinna i makadambädden istället.
När detta skedde var det 17 december... Dagen efter fick jag hem två lass makadam - dottern inspekterar och tyckte det var jättekul att klättra i
Snyggt jobbat. Kul att följa, håller på med liknande projekt.
en fråga, hur tusan fick du rent bergen så snyggt? Vi har ganska mycket berg runtom här som jag skulle vilja ta fram. Jag har påbörjat att "göra rent", men jag vet inte vad som är bäst/enklast/snabbast... Det tar väldigt mycket tid. Grävmaskinen tar ju långt ifrån allt, det är väldigt mycket kvar som man måste pilla för hand, med spade, har även kör en del med en hacka som är avsedd för potatis egentligen men som funkar väldigt bra för ändamålet...
Sen när jorden är veck då har jag helt enkelt kört med kompressor och luft för att blåsa bort så mycket jord som möjligt till en hög. Sen gjort rent stenen med högtryckstvätten. Blir gött lerigt så det måste borstas och spolas flera gånger för att få rent. Du fick det däremot att se väldigt enkelt ut..
Det här blir kul att följa! Vi planerar något liknande men lite större inom ett par år. Flytten sker till sommaren och så inleder vi med att bo på 60 kvm till att börja med under planering av tillbyggnad.
Jag har ett par funderingar.
Är tanken att gjuta platta? Och bed hus har kryp/torpargrund? Jag har hört att det är riskabelt att göra så då det kan uppstå fuktskador i skarven mellan de två grundtyperna, varför jag själv planerar krypgrund även i tillbyggnaden. Har du grävt i den frågan själv?
Sen det här med takhöjden. Det låter som kommunen lurat er lite
Är arkitekt och har aldrig hört om ett sådant resonemang vid en tillbyggnad. Möjligtvis att du på ritning skulle behöva kalla utrymmet förråd eller dylikt men sen är det SIS mätregler för BOA som avgör ändå om utrymmet går att ”räkna hem” och det bryr sig inte bygglov om.
Men det är ju ett ickeproblem - det här blir ju billigare och enklare på alla sätt. Om inte annat gissar jag att ni slipper bök med energibalansberäkningar mm.
Vilken typ av av rum blir det i tillbyggnaden? Jag kommer ha både våtrum och kök i min och har en kalkyl som nu pekar mot minst 23 tkr / kvm BTA. Din ser betydligt trevligare ut!
Snyggt jobbat. Kul att följa, håller på med liknande projekt.
en fråga, hur tusan fick du rent bergen så snyggt? Vi har ganska mycket berg runtom här som jag skulle vilja ta fram. Jag har påbörjat att "göra rent", men jag vet inte vad som är bäst/enklast/snabbast... Det tar väldigt mycket tid. Grävmaskinen tar ju långt ifrån allt, det är väldigt mycket kvar som man måste pilla för hand, med spade, har även kör en del med en hacka som är avsedd för potatis egentligen men som funkar väldigt bra för ändamålet...
Sen när jorden är veck då har jag helt enkelt kört med kompressor och luft för att blåsa bort så mycket jord som möjligt till en hög. Sen gjort rent stenen med högtryckstvätten. Blir gött lerigt så det måste borstas och spolas flera gånger för att få rent. Du fick det däremot att se väldigt enkelt ut..
Eftersom jag gräver själv tog jag lite extra med grävmaskinen. Har rototilt på den så det går att vrida och vända på skopan och få det hyfsat.
Sen var det spade, planteringsspade och piasava-kvast visst tog det en stund, men jag tyckte ändå det gick hyfsat snabbt. Det var klart enklast de dagar det var torrt. När det hade regnat blev det bara geggigt i sopborsten.
Det här blir kul att följa! Vi planerar något liknande men lite större inom ett par år. Flytten sker till sommaren och så inleder vi med att bo på 60 kvm till att börja med under planering av tillbyggnad.
Jag har ett par funderingar.
Är tanken att gjuta platta? Och bed hus har kryp/torpargrund? Jag har hört att det är riskabelt att göra så då det kan uppstå fuktskador i skarven mellan de två grundtyperna, varför jag själv planerar krypgrund även i tillbyggnaden. Har du grävt i den frågan själv?
Sen det här med takhöjden. Det låter som kommunen lurat er lite
Är arkitekt och har aldrig hört om ett sådant resonemang vid en tillbyggnad. Möjligtvis att du på ritning skulle behöva kalla utrymmet förråd eller dylikt men sen är det SIS mätregler för BOA som avgör ändå om utrymmet går att ”räkna hem” och det bryr sig inte bygglov om.
Men det är ju ett ickeproblem - det här blir ju billigare och enklare på alla sätt. Om inte annat gissar jag att ni slipper bök med energibalansberäkningar mm.
Vilken typ av av rum blir det i tillbyggnaden? Jag kommer ha både våtrum och kök i min och har en kalkyl som nu pekar mot minst 23 tkr / kvm BTA. Din ser betydligt trevligare ut!
Kul! Hur stor tillbyggnad har ni tänkt?
Ja, det blir platta, men jag har inte hört om några såna problem? Däremot är jag lite fundersam över om torpargrunden ventileras tillräckligt nu då ett par ventiler numera är blockerade. Det finns dock ytterligare 3st "runt hörnet" på det gamla huset.
Gamla huset har med olika grunder. Delen från 1800-talet har jordkällare under halva och torpargrund under halva (huset ligger i sluttning). Den del som byggdes till på 1980-talet har däremot källare under huset, med oisolerad platta på mark.
Det blir sovrum uppe, och tv-vardagsrum nere, så det bidrar till den låga kostnaden.
Väntar in de sista fakturorna - snickarna lämnade bygget i måndags och nu har jag tänkt göra resten själv. Verkar som att vi hamnar på ca 450kkr när det är klart utvändigt (dock ej målning eller återställning av trädgården som jag ska göra själv). Så det finns en hygglig slant kvar till osb, gips, el, spackel, färg och lister
Takhöjden - hmm, det kanske var jag som gjorde en höna av en fjäder, men jag blev i alla fall glad när jag hittade klausulen om att man kunde göra avsteg från vissa krav när åtgärden inte är anmälningspliktig
Nu har jag visst varit lite dålig på att ta bilder en period... Det var ganska intensivt ett tag, då snickarna ville komma igång och bygga så snart som möjligt (större bygge på g senare i vår)
Jag fick ju hem ca 40 ton makadam (hälften 8-11 och hälften 8-16), och tanken var att hällsa 8-11 i botten så att det skulle krypa ner i sprängstenen. Här var det lite handikappande med en minigrävare - en större grävare hade stått utanför grunden och nått allt, nu fick jag tippa i några lastmaskinsskopor med makk för att göra en nerfart till grävaren och sedan stå i grunden och ösa. Det gick ju bra det med, och fördelen var ju att jag fick ha roligt i grävmaskinen flera timmar
Jag har en egen rundpadda - och normalt ska det ju duga om man lägger max 8-10cm per lager. Men jag ville vara säker på att makadamen skulle krypa ner ordentligt i sprängstenen så jag hyrde en 500kg-padda och körde över grunden med 6-8ggr kryss och tvärs, innan jag fortsatte fylla upp till rätt nivå.
Under denna tiden grävde jag även ner en regnvattenbrunn, samt diket där vattnet skulle ledas iväg. Brunnen pluggades för att kunna fylla till rätt nivå. Jag la även ner en radonslang i grunden, men det var nog onödigt då de mätningar som gjordes under hösten visade låga värden (fick dock inte svaret på mätningarna förens radonslangen redan låg på plats).
Nu ville snickarna ha finare material på toppen, så jag tog traktorn och tippvagnen de 2.3 milen till bergtäkten och lastade 4 ton makadam 4-8. la en markduk för att inte det finare makadamet skulle leta sig ner, och vägde av till rätt nivå med min kära laser - En vanlig Bosch GLL 3-80P som jag kompletterat med mottagare för detta jobbet, ett av mina favoritverktyg faktiskt! Sedan paddade jag såklart igen.
Snickarna finjusterade sedan det övre lagret (men de var väldigt nöjda med höjden, det var inte mycket för dem att justera) och placerade ut kantelement och isolering. De la vindduk i kantbalken för att förhindra att betongen kommer in under och lyfter isoleringen. Syllisolering mot den gamla delen av huset.
Golvvärmen skulle min kompis som är VVS:are lagt, men gjutningen blev tidigarelagd p.g.a väder, så jag la den ihop med snickarna efter instruktioner från honom. 20mm slang, två slingor på totalt 110-115m. Sen armerade de.
Så var det dags för gjutning. Jag var orolig för två saker - att lastbilen inte skulle komma upp för backen till huset (det var rejält lerigt), och att betongen skulle frysa för tidigt. För att motverka detta så förstärkte jag vägen upp med makadam, och köpte hem mer cellplast att täcka plattan med så fort det gick.
Gjutningen gick fint - bilen kom upp utan problem och det kom inte en droppe regn innan plattan var täckt. Vi gjöt vid kl 13, och vid 22 på kvällen gick det att lägga ut isoleringen direkt på plattan. Betongen var då 6-7 grader varm. Morgonen efter var det över 30 grader varmt under isoleringen, och jag plockade av den, vattnade lite, la på en presenning och därefter på med isoleringen igen. De kommande dagarna var det upp mot 40 grader varmt under isoleringen innan det började svalna.
En dryg vecka efter gjutning var det dags att resa stommen. Det var då första dagarna i februari.
Sen gick det fort! Takstolarna kom på plats, råspånt, papp, läkt och panel. Innan taket kom på hade det kommit lite pudersnö, men den städade vi bort innan den smälte.
Takstolarna köptes färdiga, snickarna tog måtten och beställde - kostade 13500:- ink leverans och lyft tyckte jag var helt klart överkomligt.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Mellanbjälklaget i tillbygget är egentligen lite klent för att få vettig takhöjd - 45x195mm. Spännvidden "minskades" genom att hänga upp mellanbjälklaget i takstolarna där väggen till kattvinden blir, så att enbart den rumsbredden som är på ovanvåningen blir fribärande. Och så lades bjälklaget på cc 40. Takstolsfirman räknade på det och sa att det egentligen är ett gränsfall men med CC 40 funkar det. Och undantaget de golv som jag rivit upp och riktat är det ändå ett av de stadigaste golven i hela huset.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Panelen hämtade jag själv, så jag kunde välja ut fina brädor. Det blev södras färdiggrundade panel.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Plötsligt såg väderprognosen lysande ut, så då passade de på att byta taket på hela huset. Det tog 3 snickare 4 dagar att riva det gamla, få på ny papp / masonite, läkt, pannor och vindskivor. Plus plåtarbete som plåtslagaren gjorde.
Den gamla råsponten var fin, så den behölls. På den äldsta delen av huset var det läkt direkt på det gamla spåntaket, här la man oljehärdad masonite på innan man spikade läkt.
De gamla pannorna blev fyll där jag tänkt göra en liten uppställningsplats till släpvagn
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Det mesta materialet till hela bygget beställdes med hemleverans, men det blev ändå några resor själv då det saknades grejer, samt att snickarna tyckte jag skulle välja ut panelbrädor själv, så de inte var kupade.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Det blev fint med nytt tak
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Den stackars gräsmattan fick ta rätt mycket stryk av allt körande under tjällossningen... Var tvungen att köra ut på åkern med hjullastaren för att komma runt till andra sidan bygget. Vägen upp till huset var rätt mjuk också - När lastbilen skulle köra upp för att lyfta upp takpannorna höll den, men när han backade ner blev det djupa spår. Fick gräva ur gyttjan ur det ena hjulspåret med grävmaskinen och förstärka med makadam efteråt.
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Fönster och lockläkt monterades, insidan isolerades, plastades och installationsreglar sattes (utom på den gamla ytterväggen - det ska jag fixa själv) och vips var snickarna klara och mitt jobb kvar
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Inloggade ser högupplösta bilder
Logga in
Skapa konto
Gratis och tar endast 30 sekunder
Dåligt med bilder på utsidan inser jag, får fixa några fler där man ser helheten!
Ska ju måla i vår / sommar, så jag råkade visst köpa lite Haki-ställning också. Har skylift sedan innan (ihop med farsan), men är inte helt nöjd med den då den inte har teleskop/utskjut. Svårt att nå om man inte kan stå rakt under alltså.
Nu blev ju tempot ett annat. Som heltidsarbetande småbarnsförälder med gravid sambo, och en drös maskiner och fordon att underhålla hinner man inte lika mycket som tre snickrare som arbetar heltid med bygget. Märkligt va? Montering av extraljus och dragkrok på extrabilen, bromsbyte på min bil, reparation av kranen på huggarvagnen till traktorn och fix av glapp i en led på minigrävaren tar sin beskärda del av den fritid man har.
Jag har i alla fall reglat/rätat upp den gamla ytterväggen på ovanvåningen, och börjat på nedervåningen.
Jag har slipat betongplattan med en SCAN 18 golvslip som jag hyrde för att få bort upphöjnader (om vi ska lägga parkett / laminat) och betonghuden om vi ska limma dit en matta - det har vi nämligen inte bestämt ännu. Vi vill ha matta, men det vet i tusan om vi vill vänta till månadsskiftet Aug/Sept på att plattan ska nå 85% RF.
Jag har också fräst vändningarna till golvvärmeslangen i golvspånskivan på övervåningen och så har jag (nåja - här fick jag hjälp av en kompis) kopplat in och satt igång golvvärmen på nedervåningen.
Vi har också haft Elda-butiken på besök och beställt kamin + skorsten. Nu måste vi göra en bygganmälan till kommunen innan vi får installera den.Och så måste vi förstås ha ett golv på plats.
Det kan förstås bli lite knepigt med handlingar till bygganmälan då tillbyggnaden inte var anmälningspliktig så saknar vi ju de handlingar som annars finns - ritningar, situationsplan etc. Men enligt Elda-butiken brukade kommunen inte kräva särskilt detaljerade handlingar.
Boytan blir ca 44kvm, 25.5 nere och 18.5 uppe, med reservation för att jag inte mätt takhöjden så noga uppe - man får ju bara räkna den yta med en viss takhöjd (1.9m?) plus ytterligare 60cm åt sidorna som boyta.
Kostnadsmässigt ligger vi bra till såhär långt, men vi väntar in faktura från en av snickarna + det material vi köpt genom honom. Om jag uppskattar kostnaden för hans arbetstimmar + materialet (jag vet ju vad de andra snickarna som varit ungefär lika många timmar kostade) så ligger vi på ca 455 000kr hittils, inkl takbyte på gamla delen av huset men exkl kamin och skorsten. Då är även OSB, Gips och all takpanel hemma.
Den gamla farstun är i rätt risigt skick och skämmer huset nu. Vi bytte panelen fram dit, och om tid finns i sommar så är tanken att snygga till den lite. På sikt kanske den försvinner och ersätts av en glasveranda eller liknande.
Lättnaderna är som jag förstår det på grund av att vi ligger utanför detaljplan, och kanske också till viss del p.g.a att fastigheten är taxerad som lantbruksenhet.
Skumpe skrev:
