Hypotetiska identiska 2 hus: BrF vs äganderätt. Vad är skillnaden?
Hypotetiska identiska 2 hus: BrF vs äganderätt. Vad är skillnaden?
Hej. (Följande har google översatts som min svenska för närvarande suger, sorry för den klumpiga svenska).
Jag försöker förstå skillnaden mellan att köpa villa som en BrF eller som ett privat ägande, angående en villa eller ett parhus (inte en lägenhet). Jag är bekant med BrF's genom att bo i en BrF-lägenhet.
Så...
Säg på en viss gata att det finns två identiska nya hus byggda och en tillhör en BrF och den andra är för privat ägande. Vad är då för- och nackdelar för endera sorten?
Exemplet; en familjevilla, 125kvm, nybyggnad. Stockholms förorter. 250 kvm trädgård.
(Jag inser att det inte är så vanligt att hitta en nybyggd villa med privat ägande. Men låt oss låtsas att det är möjligt i det här fallet).
Låt oss säga att avgiften på BrF är 5.000 kr. Och BrF har ett bra betyg.
Säg till exempel att BRF-villan noterades för en snabb prisförsäljning till 7.000.000 kr. Vad skulle villan för privat ägande vara listad på? Mer, mindre eller samma?
Vilken fastighet skulle locka fler intresserade köpare från Stockholmsmarknaden?
Vilket ska vara lättare att sälja senare? Säg om 2-5 år? Snabbare försäljning och högsta pris?
Vilket ska representera bättre värde under de första 1-5 åren?
Finns det något annat viktigt att tänka på?
Eller är denna hypotetiska fråga helt löjlig? Tack för alla tankar.
-
Också. Kan någon peka mig på en bra läsning om varför så mycket nybyggnad är i form av BrF? Eftersom jag inte är svensk har jag svårt att förstå detta. Varför inte bygga för att sälja för privat ägande? Speciellt när det gäller lummiga Stockholms omgivande förorter! Är det kommunlagstiftning? Eller är det byggfinansiering med låg risk? Eller är det en preferens från köpmarknaden? Eller finns det kontinuerlig vinst för byggandet, finansiärer, Kommuns ad finitum? Tack.
Hej. (Följande har google översatts som min svenska för närvarande suger, sorry för den klumpiga svenska).
Jag försöker förstå skillnaden mellan att köpa villa som en BrF eller som ett privat ägande, angående en villa eller ett parhus (inte en lägenhet). Jag är bekant med BrF's genom att bo i en BrF-lägenhet.
Så...
Säg på en viss gata att det finns två identiska nya hus byggda och en tillhör en BrF och den andra är för privat ägande. Vad är då för- och nackdelar för endera sorten?
Exemplet; en familjevilla, 125kvm, nybyggnad. Stockholms förorter. 250 kvm trädgård.
(Jag inser att det inte är så vanligt att hitta en nybyggd villa med privat ägande. Men låt oss låtsas att det är möjligt i det här fallet).
Låt oss säga att avgiften på BrF är 5.000 kr. Och BrF har ett bra betyg.
Säg till exempel att BRF-villan noterades för en snabb prisförsäljning till 7.000.000 kr. Vad skulle villan för privat ägande vara listad på? Mer, mindre eller samma?
Vilken fastighet skulle locka fler intresserade köpare från Stockholmsmarknaden?
Vilket ska vara lättare att sälja senare? Säg om 2-5 år? Snabbare försäljning och högsta pris?
Vilket ska representera bättre värde under de första 1-5 åren?
Finns det något annat viktigt att tänka på?
Eller är denna hypotetiska fråga helt löjlig? Tack för alla tankar.
-
Också. Kan någon peka mig på en bra läsning om varför så mycket nybyggnad är i form av BrF? Eftersom jag inte är svensk har jag svårt att förstå detta. Varför inte bygga för att sälja för privat ägande? Speciellt när det gäller lummiga Stockholms omgivande förorter! Är det kommunlagstiftning? Eller är det byggfinansiering med låg risk? Eller är det en preferens från köpmarknaden? Eller finns det kontinuerlig vinst för byggandet, finansiärer, Kommuns ad finitum? Tack.
Anledningen till att rätt mycket idag byggs som brf istället för villor med äganderätt, är dels för att exploatörerna tjänar mer på att sälja en bostadsrätt, dels att man då ofta kan klämma in fler bostäder på samma tomt. Vilket ger ännu större vinst för excploatören.
När de bygger en bostadsrätt som säljs för ex. 7 milj. Då finns det för det mesta dessutom lån i föreningen som motsvarar 2 - 3 milj ytterligare. Dvs. exploatören får 10 milj när han säljer för 7.
Och varför vill folk betala detta. Det finns flera skäl, jag förstår inte alla. Men ett skäl är att motsvarande ägnaderättsvilla kanske säljs för 8 milj (alltså 2 milj mindre till byggaren), men privatpersonen dom köper kanske bara för köpa för 7 milj för sitt lånelöfte. Att då "gömma" ytterligare lån i föreningen är ett sätt att hålla sig inom ramen.
Här i området där jag bor, var det en firma för några år sedan som försökte med bostadsrättsbildning. De köpte ett eäldre hus på stor tomt för typ 6 milj. De ville riva huset, och stycka tomten till två, och bygga ett parhus på vardera tomten. På så sätt skapa 4 bostadsrätter. Detaljplanen tillåter max 160 kvm där, så varje bostadsrätt skulel bli 80 kvm
Dessa ville de sälja för 8 milj per styck, och dessutom låta föreningen låna 10 milj. Så de tänkte sig en intäkt på 42 milj.
Om man då gissar lite på deras kostnader:
6 milj för köpet av fastigheten.
160 kvm parhus, byggkostnad, kanske 4 milj per styck, troligen mindre
Och så lite markfixande osv, kanske 1 mil. till
Så en kostnad på 15 milj, försäljning för 42 milj. Nu var detta precis när marknaden här stod på topp, men även detta stack i ögonen. Man kunde vid tillfället absolut köpa en fristående villa på 160 - 170 kvm för 8 milj, även om vissa gick för 11 - 13 milj. Men för mig var det obegripligt varför någon skulle betala 8 milj för 80 kvm här. Det är inte Stockholms innerstad.
Projektet misslyckades, de fick inga köpare.
Jag skulle nog ändå tro att dte mesta som byggs i form av villor är med privat ägande. Men det byggs väldigt lite nytt på spekulation. Vill du ha nybyggt så får du köpa en tomt och låta bygga ett hus på tomten. Det är väldigt få företag som bygger villor och sedan säljer dem, annat än i bostadsrättsform.
Det tror jag framförallt handlar om risk. Om du startar ett bygge idag, så fixerar du kostnaden till vad det ser ut att kosta just nu, du kan jämföra med marknadspriset idag. Och räkna ut din vinst. MEN om du sedan skall sälja det du byggt när det är färdigt om två år. Så kanske marknaden ser helt annorlunda ut, det kanske inte går att sälja till ett lönsamt pris.
Det kan också vara bra att veta att man bör vara försiktig att köpa bostadsrätt i en väldigt liten förening. Bankerna är ovilliga att låna ut till köp i små föreningar. De ser en för stor risk med att föreningen inte kommer att fungera. Olika banker har olika gränser, har hört om 6 - 12 lägenheter som minimum för att få låna. I en liten förening med kanske 3 bostadsrätter, kan det vara väldigt svårt att på lång sikt lyckas få ihop en fungerande styrelse. Det skall inte bara fungera idag, det skall fungera om 30 år också.
När de bygger en bostadsrätt som säljs för ex. 7 milj. Då finns det för det mesta dessutom lån i föreningen som motsvarar 2 - 3 milj ytterligare. Dvs. exploatören får 10 milj när han säljer för 7.
Och varför vill folk betala detta. Det finns flera skäl, jag förstår inte alla. Men ett skäl är att motsvarande ägnaderättsvilla kanske säljs för 8 milj (alltså 2 milj mindre till byggaren), men privatpersonen dom köper kanske bara för köpa för 7 milj för sitt lånelöfte. Att då "gömma" ytterligare lån i föreningen är ett sätt att hålla sig inom ramen.
Här i området där jag bor, var det en firma för några år sedan som försökte med bostadsrättsbildning. De köpte ett eäldre hus på stor tomt för typ 6 milj. De ville riva huset, och stycka tomten till två, och bygga ett parhus på vardera tomten. På så sätt skapa 4 bostadsrätter. Detaljplanen tillåter max 160 kvm där, så varje bostadsrätt skulel bli 80 kvm
Dessa ville de sälja för 8 milj per styck, och dessutom låta föreningen låna 10 milj. Så de tänkte sig en intäkt på 42 milj.
Om man då gissar lite på deras kostnader:
6 milj för köpet av fastigheten.
160 kvm parhus, byggkostnad, kanske 4 milj per styck, troligen mindre
Och så lite markfixande osv, kanske 1 mil. till
Så en kostnad på 15 milj, försäljning för 42 milj. Nu var detta precis när marknaden här stod på topp, men även detta stack i ögonen. Man kunde vid tillfället absolut köpa en fristående villa på 160 - 170 kvm för 8 milj, även om vissa gick för 11 - 13 milj. Men för mig var det obegripligt varför någon skulle betala 8 milj för 80 kvm här. Det är inte Stockholms innerstad.
Projektet misslyckades, de fick inga köpare.
Jag skulle nog ändå tro att dte mesta som byggs i form av villor är med privat ägande. Men det byggs väldigt lite nytt på spekulation. Vill du ha nybyggt så får du köpa en tomt och låta bygga ett hus på tomten. Det är väldigt få företag som bygger villor och sedan säljer dem, annat än i bostadsrättsform.
Det tror jag framförallt handlar om risk. Om du startar ett bygge idag, så fixerar du kostnaden till vad det ser ut att kosta just nu, du kan jämföra med marknadspriset idag. Och räkna ut din vinst. MEN om du sedan skall sälja det du byggt när det är färdigt om två år. Så kanske marknaden ser helt annorlunda ut, det kanske inte går att sälja till ett lönsamt pris.
Det kan också vara bra att veta att man bör vara försiktig att köpa bostadsrätt i en väldigt liten förening. Bankerna är ovilliga att låna ut till köp i små föreningar. De ser en för stor risk med att föreningen inte kommer att fungera. Olika banker har olika gränser, har hört om 6 - 12 lägenheter som minimum för att få låna. I en liten förening med kanske 3 bostadsrätter, kan det vara väldigt svårt att på lång sikt lyckas få ihop en fungerande styrelse. Det skall inte bara fungera idag, det skall fungera om 30 år också.
Hello.
An excellent answer. Thanks so much for the effort to write clearly.
I see now.
My example objects are pretty much exactly what you state. Small BrFs. For example 6 tenants sharing 2 semi-detached and 2 mini detatched on what was a 3000sqm plot. New builds so the BrF is yet to be formed properly. Or similar. In places like Nacka, Värmdö, Tyresö etc.
For people looking for a 'bigger apartment + garden' you can see the appeal. But of course for those who are looking for 'villas on a good plot' then they seem absurd.
House hunting in the outer Stockholm suburbs with 5-7,000,000Kr: The choices are either small BrF new builds, villas that need a lot of attention, or a plot and the cheapest 1.5 you can build and a ton of effort. Unless I'm missing something?
An excellent answer. Thanks so much for the effort to write clearly.
I see now.
My example objects are pretty much exactly what you state. Small BrFs. For example 6 tenants sharing 2 semi-detached and 2 mini detatched on what was a 3000sqm plot. New builds so the BrF is yet to be formed properly. Or similar. In places like Nacka, Värmdö, Tyresö etc.
For people looking for a 'bigger apartment + garden' you can see the appeal. But of course for those who are looking for 'villas on a good plot' then they seem absurd.
House hunting in the outer Stockholm suburbs with 5-7,000,000Kr: The choices are either small BrF new builds, villas that need a lot of attention, or a plot and the cheapest 1.5 you can build and a ton of effort. Unless I'm missing something?
Undvik små brfer. Dels blir det problem att låna till köpet. Och det kan vara ännu svårare den dag du skall sälja, blir svårt att sälja.
Men också för att det finns en anledning till att banker inte vill låna ut till den hör typen av objekt. Samtliga medlemmar måste åta sig styrelsearbete. Det kan räcka att få in en ”idiot” i föreningen, så blir det i praktiken omöjligt att få en fungerande förening. Och över tid kommer det att hända, även om alla är vettiga nu i början.
En så liten förening blir väldigt sårbar för oförutsedda utgifter. För få medlemmar att slå ut kostnaden på. Visserligen kan det samma sägas om ett hus du äger själv, en oförutsedd kostnad drabbar bara dig själv. Men där har man oftast lite möjlighet att styra kostnaden för exempel en akut takreparation. Händer det i en brf, måste man ta kostnaden precis just NU.
Men också för att det finns en anledning till att banker inte vill låna ut till den hör typen av objekt. Samtliga medlemmar måste åta sig styrelsearbete. Det kan räcka att få in en ”idiot” i föreningen, så blir det i praktiken omöjligt att få en fungerande förening. Och över tid kommer det att hända, även om alla är vettiga nu i början.
En så liten förening blir väldigt sårbar för oförutsedda utgifter. För få medlemmar att slå ut kostnaden på. Visserligen kan det samma sägas om ett hus du äger själv, en oförutsedd kostnad drabbar bara dig själv. Men där har man oftast lite möjlighet att styra kostnaden för exempel en akut takreparation. Händer det i en brf, måste man ta kostnaden precis just NU.
Maybe radhus, parhus, kedjehus, when you own the property but the houses are built together. Try not to buy Brf , it gives you not 100% freedom and ownership. BRF gives you only the right to live, the association owes the property.
Well, I was in the market for a house in the areas that you mention with a fairly similar budget last year and we looked at several nice houses in the 6-7,5 range that didn’t need much work (ended up buying one that did however...the trade of with a great garden and much more living space was well worth it). I know prices have shoot up since then but you should realistically be able to find something within your price range if you just give it some time.M Metros skrev:
If you have a decent eye for potential and are fairly handy I wouldn’t be scared of buying a property that needs some work, when you are doing the work on your own house it’s a labor of love and at times fairly enjoyable (or at least educational).
House hunting is the worst haha
Oh and stay away from BRFs, that negates a lot of the perks that comes with owning your own house (in my opinion).
Best of luck!
