Mitt hus går in på grannens tomt
Hej. Vi köpte ett hus 2015 och i trädgården står en gammal värmecentral. Huset är c:a 12 meter långt och 4 meter brett. Och två meter av huset står på grannens tomt. Huset stod där 1966 när grannens tomt styckades av från den fastigheten vi har. Och dom drog tomtgränsen rakt igenom vårt lilla hus. När vi köpte huset sa förra ägaren att det fanns ett servitut men grannen hade ett hyreskontrakt på den delen som står på deras tomt. Det var skrivet 1996 och skulle vara i 25 år. Men nu när vi tänkte börja göra iordning huset så hävdar grannen att servitutet gått ut och att allt som står på deras sida tillhör dom. Kan en del av ett hus bara byta ägare. Och kan ett servitut bara upphöra utan vår vetskap? Vi har ju bara väntar på att hyreskontraktet skulle gå ut.
Första frågan här är nog om du är säker på att byggnaden faktiskt går in på grannens fastighet. Har du koll på de exakta gränserna?S Suragrannen skrev:
Är det ett arrende det handlar (som jag antar eftersom du nämner 25 år vilket gäller för arrende inom detaljplan) om så måste det sägas upp skriftligt för att inte fortsätt gälla i ytterligare 5 år.
Om du helt enkelt står utan något rätt att ha din byggnad på marken så gäller jordabalken 12 § ”Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårds löshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Om marken före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Lag (2009:180)”
Huset kan inte bara byta ägare helt plötsligt.
En intressant fråga här är om det verkligen är ett servitut (det där med hyreskontrakt rör till det). Men OM det finns ett servitut så gäller det för evig framtid. Det blir inte ogiltigt.
Jag förstår inte vad som menas med "grannen har hyreskontrakt på delen..." det kan tolkas som att din byggnad står på grannens tomt, med rätt via servitut. Men att grannen nyttjar den delen av byggnaden via ett hyreskontrakt. Och det kontraktet har gått ut.
Om vi antar att hyreskontraktet inte längre gäller (kolla, normalt förnyas hyresavtal med automatik om de inte explicit sägs upp). Så har grannen ingen rätt till någon del av byggnaden, och du har via servitutet rätt att ha den där för evigt.
Men det du skrev kan också tolkas som att det inte finns ett servitut, men ett arrendeavtal som ger dig rätt att ha byggnaden på grannens tomt. Om det arrendet inte längre gäller, så får man titta på jordabalken som citerades här ovan, men formuleringen i lagen om byggnaden uppfölrdes med avsikt att inkräkta stökar då till det. Byggnaden uppfördes inte över tomtgränsen, men man styckade av rakt igenom byggnaden med avsikt. Kan vara svårtolkat.
Om det finns servitut, så är det förhoppningsvis inskrivet på fastigheterna hos lantmäteriet. Men det kan även vara ett avtalsservitut som inte har skrivits in. Det gäller i så fall ändå. Men Om en part "missar" att informera en köpare om ett oregistrerat servitut vid en försäljning, så blir köparen inte bunden av avtalet. Däremot kan då den andre parten i servitutet stämma den säljare som inte informerade, för kontraktsbrott. Du bör undersöka om det finns servitut och i så fall hur det är formulerat.
Jag förstår inte vad som menas med "grannen har hyreskontrakt på delen..." det kan tolkas som att din byggnad står på grannens tomt, med rätt via servitut. Men att grannen nyttjar den delen av byggnaden via ett hyreskontrakt. Och det kontraktet har gått ut.
Om vi antar att hyreskontraktet inte längre gäller (kolla, normalt förnyas hyresavtal med automatik om de inte explicit sägs upp). Så har grannen ingen rätt till någon del av byggnaden, och du har via servitutet rätt att ha den där för evigt.
Men det du skrev kan också tolkas som att det inte finns ett servitut, men ett arrendeavtal som ger dig rätt att ha byggnaden på grannens tomt. Om det arrendet inte längre gäller, så får man titta på jordabalken som citerades här ovan, men formuleringen i lagen om byggnaden uppfölrdes med avsikt att inkräkta stökar då till det. Byggnaden uppfördes inte över tomtgränsen, men man styckade av rakt igenom byggnaden med avsikt. Kan vara svårtolkat.
Om det finns servitut, så är det förhoppningsvis inskrivet på fastigheterna hos lantmäteriet. Men det kan även vara ett avtalsservitut som inte har skrivits in. Det gäller i så fall ändå. Men Om en part "missar" att informera en köpare om ett oregistrerat servitut vid en försäljning, så blir köparen inte bunden av avtalet. Däremot kan då den andre parten i servitutet stämma den säljare som inte informerade, för kontraktsbrott. Du bör undersöka om det finns servitut och i så fall hur det är formulerat.
Redigerat:
Kan det vara så att när grannens fastighet styckades av, var planen att ert hus skulle rivas och att man skulle bygga nytt på båda tomter? Det skulle i alla fall förklara den konstiga gränsdragning.
I övrigt tycker jag att ni ska prata med en jurist som är specialiserad i fastighetsrätt. Det är svårt att förstå för oss vad du menar med hyra och servitut mm. En fastighetsjurist kan hjälpa er att ställa de rätta frågor till grannen och tyda vad som gäller utifrån grannens svar, dokument hos lantmäteriet och köpekontrakt för ert hus.
Du får gärna hålla oss uppdaterade, men just nu behöver du mer hjälp än du kan få härifrån.
I övrigt tycker jag att ni ska prata med en jurist som är specialiserad i fastighetsrätt. Det är svårt att förstå för oss vad du menar med hyra och servitut mm. En fastighetsjurist kan hjälpa er att ställa de rätta frågor till grannen och tyda vad som gäller utifrån grannens svar, dokument hos lantmäteriet och köpekontrakt för ert hus.
Du får gärna hålla oss uppdaterade, men just nu behöver du mer hjälp än du kan få härifrån.
Hej, du får nog förtydliga/förklara lite;
* Gäller denna fråga alltså en komplementsbyggnad (värmecentralen) ?
* Är det alltså så att de två meter (borde väl bli ca 8kvm om jag förstår det rätt) nyttjas av Er granne? Är detta en separat del av huset eller har de tillgång till en del av rum eller liknande i huset?
* Har du sett några papper på hyresavtal, arrende eller servitut eller är allt detta bara okontrollerade muntliga uppgifter från tidigare säljare/ägare?
* Om det nu finns ett servitut, har ni kollat upp på "mina sidor" hos lantmäteriet om det är registrerat där?
* Gäller denna fråga alltså en komplementsbyggnad (värmecentralen) ?
* Är det alltså så att de två meter (borde väl bli ca 8kvm om jag förstår det rätt) nyttjas av Er granne? Är detta en separat del av huset eller har de tillgång till en del av rum eller liknande i huset?
* Har du sett några papper på hyresavtal, arrende eller servitut eller är allt detta bara okontrollerade muntliga uppgifter från tidigare säljare/ägare?
* Om det nu finns ett servitut, har ni kollat upp på "mina sidor" hos lantmäteriet om det är registrerat där?
Många frågor som dyker upp. Det låter också som att det finns en förvirring i begrepp här.
Om man som köpare får information vid köp om att det finns ett servitut och ett "hyresavtal" (tror också det avser arrende för att reglera ersättning) så förutsätter jag att ni som köpare har tillgång till dessa handlingar och kan delge oss hur de ser ut?
Annars sätter det situationen i ett helt annat ljus och man måste börja med att reda ut en hel del förutsättningar.
Så: Finns detta avtal och servitut? Hur är de formulerade? Annars är steg ett att faktiskt ta fram det som finns (eller inte) avseende handlingar, detaljplan, styckningsunderlag, tomtritning från kommunen, avtals- eller officialservitutshandlingar, "hyreskontraktet" och eventuell uppsägning av detta osv osv...
Om man som köpare får information vid köp om att det finns ett servitut och ett "hyresavtal" (tror också det avser arrende för att reglera ersättning) så förutsätter jag att ni som köpare har tillgång till dessa handlingar och kan delge oss hur de ser ut?
Annars sätter det situationen i ett helt annat ljus och man måste börja med att reda ut en hel del förutsättningar.
Så: Finns detta avtal och servitut? Hur är de formulerade? Annars är steg ett att faktiskt ta fram det som finns (eller inte) avseende handlingar, detaljplan, styckningsunderlag, tomtritning från kommunen, avtals- eller officialservitutshandlingar, "hyreskontraktet" och eventuell uppsägning av detta osv osv...
Både du och grannar kan gå in via ”min fastighet” hos Lantmäteriet, där bör det finnas inskrivningar om servitut som ni kan jämföra. Arrendenämnden är en annan instans där man lätt, utan kostnad, kan anmäla tvist kring arrende och hyra. Har man också nyttjat mark och gjort anspråk på, så väger det tungt, särskilt under så lång tid. Jag har själv hämtat hjälp hos Arrendenämnden och det föll väl ut. Lycka till!
De gäller ändå, men man får begära att de plockas fram ur arkivet.joakim_j skrev:
Det finns gällande servitut som inte synts i något vanligt lantmäteriutdrag på 200 år, men de gäller ändå.
Litet för dåligt med info från TS (som vanligt höll jag på att säga).
Hempularen förefaller vara på rätt spår.
Några punkter:
1. Låter som TS har servitut på att bibehålla huset på grannfastigheten. Verkar troligt om huset stod där vi avstyckningen. Servitut kan vara tidsbundna men borde i detta fall vara evigt. Den som styckade av fastigheten borde ha sett till att huset för alltid tillhörde stamfastigheten.
2. Grannen kan möjligen sedan ha fått nyttjanderätt till den delen av huset som står på grannfastigheten, men det borde förutsätta att grannen kan utnyttja den delen, genom separat ingång el. liknande. Hyresavtal kan inte vara eviga, utan längden på avtalet, liksom ev. förlängningsrätt ska framgå av avtalet.
3. Av relevans för både servitutet och nyttjanderättsavtalet är om de är inskrivna i fastighetsregistret.
För att kunna ge säkrare svar bör TS:
a. Visa bild på husets belägenhet på fastigheterna och beskriva grannens tillgång till huset.
b. Kontrollera servitutet ("Min fastighet" hos LM till att börja med).
c. Kontrollera hyresavtalet (samma ställe om inskrivet)
Är jurist så har rätt bra koll. Gör dock inga utredningar.
Hempularen förefaller vara på rätt spår.
Några punkter:
1. Låter som TS har servitut på att bibehålla huset på grannfastigheten. Verkar troligt om huset stod där vi avstyckningen. Servitut kan vara tidsbundna men borde i detta fall vara evigt. Den som styckade av fastigheten borde ha sett till att huset för alltid tillhörde stamfastigheten.
2. Grannen kan möjligen sedan ha fått nyttjanderätt till den delen av huset som står på grannfastigheten, men det borde förutsätta att grannen kan utnyttja den delen, genom separat ingång el. liknande. Hyresavtal kan inte vara eviga, utan längden på avtalet, liksom ev. förlängningsrätt ska framgå av avtalet.
3. Av relevans för både servitutet och nyttjanderättsavtalet är om de är inskrivna i fastighetsregistret.
För att kunna ge säkrare svar bör TS:
a. Visa bild på husets belägenhet på fastigheterna och beskriva grannens tillgång till huset.
b. Kontrollera servitutet ("Min fastighet" hos LM till att börja med).
c. Kontrollera hyresavtalet (samma ställe om inskrivet)
Är jurist så har rätt bra koll. Gör dock inga utredningar.
Jag tror nog TS bara vart lite otydlig, det är nog inte så att det eventuella hyreskontraktet är så att det är grannen som hyr byggnaden utan snarare TS som hyrt marken.T Thomas M skrev:
Jag tror inte fallet heller är att det både finns hyresavtal och servitut utan det som TS trodde var ett servitut var egentligen någon sorts hyreskontrakt.
Men har sannolikt missförstått något. Mycket troligt.
Men ja mer info från TS behövs absolut.
En annan variant som ett exempel jag själv varit del i;
-Vi har haft ett upprättat nyttjanderättsavtal gällande ett förråd/uthus i vår skog. Avtalet var ej inskrivet hos LM. Eftersom vi nu skulle göra en slutavverkning så ville vi bli av med detta förråd. Med lite juristhjälp kom man fram till att det var =hyreskontrakt. Så då sade vi upp ”hyresgästen”.
-Vi har haft ett upprättat nyttjanderättsavtal gällande ett förråd/uthus i vår skog. Avtalet var ej inskrivet hos LM. Eftersom vi nu skulle göra en slutavverkning så ville vi bli av med detta förråd. Med lite juristhjälp kom man fram till att det var =hyreskontrakt. Så då sade vi upp ”hyresgästen”.
Hm, ok, så allt finns ändå sparat i Riksarkivet? Konstigt då att det var ett sådant ståhej om att förnya sina servitut när det begav sig, om det ändå egentligen inte spelar någon roll.H hempularen skrev:
