Omvärdera hus inför ny bindning av lån samt kommunalt VA
Hej!
Jag sitter i ett område (värmdö-krokarna) där det kommer börja byggas kommunalt VA från årsskiftet, detaljplan osv e klubbat sedan en tid tillbaka.
Mitt banklån har jag uppdelat på två lika stora delar som jag tidigare haft att bindas om vid olika tidpunkter men nu så kommer båda löpa ut vid samma datum i december.
Just nu är min belåningsgrad nästan exakt 70% och senaste värderingen gjordes för ca 4 år sedan pga bodelning. Tror inte (minne ej exakt) att jag skickade värderingen till banken då den mest gick till bodelningsjuristen. Då värderades den till 2,9 efter lite tjaffs så klart (då exets värdering visade på 3,2 av en mäklare som suktade efter få sälja).
Inför kommunalt VA så tar kommunen glada 250k o sen räknar jag med ytterligare 100-150 på min sida.
Områdets värde på husen som går har ökat snabbt, gör lite sådana på kul värderingar via booli som brukar visa mellan 3,5-4 sista 1-2 åren. Min egna känsla är väl ca 3,5 +/-150k kanske.
Hur som helst. Då lånen löper ut och jag samtidigt skulle vilja se om jag kan få låna mer för just den kommunala VA utbyggnaden sitter jag med en hel del funderingar som jag börjat nysta i. Vad ska man tänka på om man gör en ny värdering? hur är den giltig för olika banker? Kan det möjliggöra att jag sänker min belåningsgrad till t.ex. 60% och kan få låna för kommunala VA? Bör man göra värderingen före eller efter och ansöka om lån, att göra föra känns i mina tankar som smart för att kunna även kolla andra banker o flytta allt om så behövs.
Har någon några visa ord kring detta vad jag ska tänka på osv så enormt välkommet!
MVH
Micke
Jag sitter i ett område (värmdö-krokarna) där det kommer börja byggas kommunalt VA från årsskiftet, detaljplan osv e klubbat sedan en tid tillbaka.
Mitt banklån har jag uppdelat på två lika stora delar som jag tidigare haft att bindas om vid olika tidpunkter men nu så kommer båda löpa ut vid samma datum i december.
Just nu är min belåningsgrad nästan exakt 70% och senaste värderingen gjordes för ca 4 år sedan pga bodelning. Tror inte (minne ej exakt) att jag skickade värderingen till banken då den mest gick till bodelningsjuristen. Då värderades den till 2,9 efter lite tjaffs så klart (då exets värdering visade på 3,2 av en mäklare som suktade efter få sälja).
Inför kommunalt VA så tar kommunen glada 250k o sen räknar jag med ytterligare 100-150 på min sida.
Områdets värde på husen som går har ökat snabbt, gör lite sådana på kul värderingar via booli som brukar visa mellan 3,5-4 sista 1-2 åren. Min egna känsla är väl ca 3,5 +/-150k kanske.
Hur som helst. Då lånen löper ut och jag samtidigt skulle vilja se om jag kan få låna mer för just den kommunala VA utbyggnaden sitter jag med en hel del funderingar som jag börjat nysta i. Vad ska man tänka på om man gör en ny värdering? hur är den giltig för olika banker? Kan det möjliggöra att jag sänker min belåningsgrad till t.ex. 60% och kan få låna för kommunala VA? Bör man göra värderingen före eller efter och ansöka om lån, att göra föra känns i mina tankar som smart för att kunna även kolla andra banker o flytta allt om så behövs.
Har någon några visa ord kring detta vad jag ska tänka på osv så enormt välkommet!
MVH
Micke
Administrator
· Skåne
· 7 635 inlägg
Min erfarenhet är att banken bara litar på sin egen värderingsman, så kontakta du olika banker så kommer de att skicka ut varsin värderingsman och sedan får du se vem som ger bäst villkor. Kanske gör de olika bedömningar.
Undersök hur din bank beräknar belåningsgraden!
Vi håller också på att teckna om våra lån.
Köpte huset för två år sedan och då använde banken köpeskillingen för att beräkna belåningsgraden och utifrån den bestämma räntan.
Nu efter två år så använder banken en annan beräkningsmodell för deras beräkningar - där inte köpeskillingen eller ens marknadsvärdet används utan ett beräknat värde utifrån ett "modellvärde" från Svefa.
Modellvärdet för vårt hus visade sig vara lägre än köpeskillingen - även rejält lägre än vad det nästan exakt likadana grannhuset (vi bor i parhus) såldes för strax innan sommaren.
Kändes som ett väldigt enkelt (för banken) sätt att öka belåningsgraden och därigenom räntesatsen.
Detta upplystes jag inte om förrän jag ifrågasatte varför belåningsgraden ökade trots att vi amorterat en hel del.
Och det var först när jag ifrågasatte deras modell som jag upplystes om att de kunde använda ett marknadsvärde istället om jag lät en värderingsman göra en ny värdering av huset.
Trots att värderingsmannen gjorde en ganska försiktig värdering så blev den en halv miljon högre än Svefas modellvärde.
Boolis uppskattade värde är ytterligare ett par hundra tusen högre.
Resultatet är att mitt förtroende för den nuvarande banken är tämligen svagt och byte av bank är påbörjat.
Vi håller också på att teckna om våra lån.
Köpte huset för två år sedan och då använde banken köpeskillingen för att beräkna belåningsgraden och utifrån den bestämma räntan.
Nu efter två år så använder banken en annan beräkningsmodell för deras beräkningar - där inte köpeskillingen eller ens marknadsvärdet används utan ett beräknat värde utifrån ett "modellvärde" från Svefa.
Modellvärdet för vårt hus visade sig vara lägre än köpeskillingen - även rejält lägre än vad det nästan exakt likadana grannhuset (vi bor i parhus) såldes för strax innan sommaren.
Kändes som ett väldigt enkelt (för banken) sätt att öka belåningsgraden och därigenom räntesatsen.
Detta upplystes jag inte om förrän jag ifrågasatte varför belåningsgraden ökade trots att vi amorterat en hel del.
Och det var först när jag ifrågasatte deras modell som jag upplystes om att de kunde använda ett marknadsvärde istället om jag lät en värderingsman göra en ny värdering av huset.
Trots att värderingsmannen gjorde en ganska försiktig värdering så blev den en halv miljon högre än Svefas modellvärde.
Boolis uppskattade värde är ytterligare ett par hundra tusen högre.
Resultatet är att mitt förtroende för den nuvarande banken är tämligen svagt och byte av bank är påbörjat.
Om jag minns rätt så när vi flyttade bolånet till landshypotek så fick man en värdering automatiskt när man loggade in på deras sida för att göra en bolåneansökan. Så där behövdes ingen värderare på plats. Kanske hade behövts om vi hade behövt högre värdering eller om den hade varit uppenbart fel.
Kan tyvärr ej hur det fungerar om man ska låna upp för nya projekt.
Kan tyvärr ej hur det fungerar om man ska låna upp för nya projekt.
Min bank litade på mäklarens värdering vid lånelöfte så inte alltid säkert, SEB
Varje bank får göra sin egen värdering av pantens värde så den faktiska belåningsgraden kan då mycket väl sjunka om banken höjer värdet på fastigheten relativt storleken på dina nuvarande och eventuellt utökade lån. Jag tror att bankerna värderar fastigheten i samband med att du ansöker om utökat lån, men du kan ju också höra av dig till din nuvarande bank och se om de kan omvärdera fastigheten bara för att du ska få en bättre uppfattning om din nuvarande belåningsgrad (och ha bättre argument när du förhandlar räntan, eller som t ex hos SBAB få en ränta som räknas ut automatiskt beroende på belåningskraven). Amorteringsreglerna innebär dock att (som sagts ovan) omvärderingar vad gäller just beräkningen av belåningsgrad sett till amorteringskraven bara får göras vart femte år såtillvida man inte gjort omfattande ombyggnationer (osäker på om kommunalt VA kan räknas som sådant - fråga banken/bankerna) - oberoende av om man byter bank, tror jag.
Beror inte reglerna för omvärdering på när man köpte bostaden? Om man köpt före de högre kraven på amortering kan man väl omvärdera hur ofta man vill?
Gäller även gamla lån om du utökar lånet till mer än 50% belåningsgrad. Från FI:A Alfons3301 skrev:
"Omvärdering av bostaden får göras vart femte år. De som utökar befintliga bolån efter den 1 juni till en belåningsgrad som överstiger 50 procent, kan ges möjlighet att amortera tilläggslånet på tio år. Reglerna gäller alla banker och kreditmarknadsföretag från och med den 1 juni 2016."
https://www.fi.se/sv/publicerat/pressmeddelanden/2016/amorteringskrav-pa-nya-bolan/
Om du är beroende av att fastighetens värde ökar för att du får kommunalt VA, var beredd på att det kanske inte är så. När jag värderade mitt hus för omläggning av lån vid byte av bank så sade värderingsmannen (mäklaren) att det var värt noll kronor där jag bor. Nu verkar det dock som att ditt hus ändå har ökat i värde i alla fall. Det är värre för de som har hus som inte är värda mycket mer än vad det kostar att installera kommunalt VA. De kan inte ens belåna huset för att betala för detta.
Bra poäng. Det kan ju vara så att frånvaron av kommunalt VA sänker värdet snarare än att anslutningen ökar värdet.pacman42 skrev:
