Kostnad att bygga nytt?
Vi bor idag i nybyggt radhus men kommer inom några år behöva flytta pga platsbrist. Att bygga eget har varit en dröm i många år men vi har dålig koll på kostnaderna. Har fått en offert från Myresjöhus men vad tillkommer förutom det uppenbara som tomt och anslutningsavgifter. Bifogar offerten vi fått.
”Offerten avser nyckelfärdigt hus på totalentreprenad inklusive platta på mark med golvvärme. Carport/förråd ingår ej.
Frihängande köksfläkt vid köks-ö ej inräknat kostar ca 20.000 inkl diskho.”
Tomten vi tittar på är idag skogsmark.
”Offerten avser nyckelfärdigt hus på totalentreprenad inklusive platta på mark med golvvärme. Carport/förråd ingår ej.
Frihängande köksfläkt vid köks-ö ej inräknat kostar ca 20.000 inkl diskho.”
Tomten vi tittar på är idag skogsmark.
Några saker som tillkommer, glömmer säkert något men:
*Pantbrev, 2 % av lånad summa om ni inte har cash så att säga.
*Bygglov. 30-50k?
*Kontrollansvarig. 15-20k?
*Byggström. Kostnad beroende på när bygger och var i landet.
*Målarfärg för att måla huset.
*Uppfart?
Finns som sagt säker något jag glömt.
*Pantbrev, 2 % av lånad summa om ni inte har cash så att säga.
*Bygglov. 30-50k?
*Kontrollansvarig. 15-20k?
*Byggström. Kostnad beroende på när bygger och var i landet.
*Målarfärg för att måla huset.
*Uppfart?
Finns som sagt säker något jag glömt.
Kostnader för markarbeten till plattan för huset blir väldigt ofta höpgre. I den väldigt "lösa"offereten du bifogat saknas detaljer. Men om detta är en totalentreprenad så finns där troligen en skrivning i stil med att i markarbeten ingår ex. 200 ton grus. Vilket ofta inte räcker. Det är nästan standard att det tillkiommer grus för 50 - 100 000, men det finns exempel på tillägg i miljonklassen också.
Det är då för själva husets grund. Sedan tillkommer även övriga markarbeten på tomten, i bästa fall kanske 100 000, men även det kan lätt gå på en miljon eller mer om tomten är "svår".
Det är också mer regel än undantag att detaljer om el skall betsämmas senare, efter beställning. Och då visar det sig i 8 fall av 10, att du som beställare vill ha andra placeringar av uttag, lite tillägg med några spottar här och där osv. vanligt med en extrakostnad på 50 - 70 000, utan att man egentligen gör tillägg över standard.
ALLT som detaljeras eller väljs efter att du skrivit på ett bindande avtal, blir dyrt, du har ingen förhandlingsmöjlighet i det skedet. Försök se till att allt ned till sista skruv är bestämt innan du skriver på något.
Det är då för själva husets grund. Sedan tillkommer även övriga markarbeten på tomten, i bästa fall kanske 100 000, men även det kan lätt gå på en miljon eller mer om tomten är "svår".
Det är också mer regel än undantag att detaljer om el skall betsämmas senare, efter beställning. Och då visar det sig i 8 fall av 10, att du som beställare vill ha andra placeringar av uttag, lite tillägg med några spottar här och där osv. vanligt med en extrakostnad på 50 - 70 000, utan att man egentligen gör tillägg över standard.
ALLT som detaljeras eller väljs efter att du skrivit på ett bindande avtal, blir dyrt, du har ingen förhandlingsmöjlighet i det skedet. Försök se till att allt ned till sista skruv är bestämt innan du skriver på något.
Hobbysnickare
· Östergötland
· 3 570 inlägg
Glöm inte heller räntekostnader för byggkreditiv om ni inte planerar att pynta allt för egna pengar.
Vårt husbygge, som förvisso slutade på 4,3mkr, hade räntekostnader runt 30-40tsek.
Vårt husbygge, som förvisso slutade på 4,3mkr, hade räntekostnader runt 30-40tsek.
Går inte säga hur mycket jag håller med Hemmapularen. Markarbeten är det man ser så många som blir chockade över.H hempularen skrev:
Grannarna här har byggt färdigt och allt. Nu var det dags för gräsmatta. 50 lass tippades. Minst. Grävskopa har varit där och jobbat i 2 veckor. Snyggt blir det. Men det var alltså bara för att få en gräsmatta. Inget fancy. Då hade de fällt all skog och "grovplanerat" samt dränerat för tre år sen. Nu hade allt sjunkit och satt sig så det var dags att göra det sista.
ÄTA. Dvs Ändrings och tilläggsartbeten är det som byggarna har sina marginaler på. Det är detta de i princip gör all vinst på om de fått kriga för att få kontraktet. De kommer fakturera allt vad de orkar för detta. Precis som Hemmapularen skriver rör det sig om priser som får en att tappa hakan.
Jag vet personer som byggt med "fel" kök för att sen byta luckor och vitvaror själva för att tjäna 50.000 jämfört med tillvalskostnaden. (dvs inköp nya saker och försäljning av installerade luckor/vitvaror).
När man väl skrivit kontraktet skulle jag rekommendera att inte ändra en pinal. Låt dem bygga klart. Det är mycket billigare ta dit egna hantverkare och ändra det man vill efter slutbesiktning.
Edit: När man bygger nytt i detta området får man betala vägslitageavgift för de tunga transporterna. 25-50.000. Något att räkna med om det är en samfällighet och inte kommunal/statlig väg.
Räkna även med att ni kommer vilja plantera och anlägga något på tomten. En häck och några buskar så är ni helt plötsligt uppe i 50.000. Lite marksten, nån fin mur, 50.000 till. Saker till tomt och trädgård kostar.
Jag läste fel. Trodde ni skulle ha en skogstomt. Men om jag förstår rätt är det skogsmark, som ni ska fixa till en vanlig villatomt? Eller?
Angående tillval etc så skulle jag säga att det beror helt på vilket företag du bygger med. Vi bygger med ett lokalt byggföretag, med ett jättegott rykte på orten. Inget tjafs om extrakostnader för tillval. Väljer vi ett billigare golv blir det billigare, ett dyrare tvärtom.
Men när jag läser på forumet så verkar det som att många (större) företag arbetar på andra sätt.
El är något som brukar sticka iväg för många. Vill ni har takspotar, fasadbelysning, dimbara lampor, extra uttag osv? Kolla vad som ingår i offerten, ofta är det ganska "basic" och många vill ha mer än vad som ingår.
Angående tillval etc så skulle jag säga att det beror helt på vilket företag du bygger med. Vi bygger med ett lokalt byggföretag, med ett jättegott rykte på orten. Inget tjafs om extrakostnader för tillval. Väljer vi ett billigare golv blir det billigare, ett dyrare tvärtom.
Men när jag läser på forumet så verkar det som att många (större) företag arbetar på andra sätt.
El är något som brukar sticka iväg för många. Vill ni har takspotar, fasadbelysning, dimbara lampor, extra uttag osv? Kolla vad som ingår i offerten, ofta är det ganska "basic" och många vill ha mer än vad som ingår.
Hobbysnickare
· Östergötland
· 3 570 inlägg
Vill bara instämma i ÄTA-kostnaderna.
Byggaren kommer köra på bygget och i början är allt frid och fröjd för de har ju mycket kvar att fakturera till takpris/fast pris. Men på slutet när de kör för fullt för att bli klar så märker de att pengarna upp till avtalet pris börjar sina och då kommer de försöka täcka sina kostnader på något sätt.
Det kan låta jättebra i början men var vaksam. Försök att tänk igenom ALLT innan så det är med i grundofferten.
Ett exempel från vårt bygge, som förvisso gällde målning; Vi hade paneltak i hela huset som vi grundat innan med panelgrund. Detta tänkte vi stryka själva en gång till när det var uppsatt. Jag strök själv ett rum med panelen på plats och tyckte det gick riktigt fort och smidigt. Därför frågar jag målarna om de kunde stryka resten av taken då det var mycket folk på bygget ändå så jag kände mig i vägen. Jorå det skulle bara ta ett par-tre timmar svara de. När fakturan för ÄTAN kom så rörde det sig om 20tsek... Bra timpenning där. Om jag fortsatt i min takt hade det gått på halva tiden.
Fick efter lite bråk fakturan reducerad lite, men inte till rimlig nivå.
Byggaren kommer köra på bygget och i början är allt frid och fröjd för de har ju mycket kvar att fakturera till takpris/fast pris. Men på slutet när de kör för fullt för att bli klar så märker de att pengarna upp till avtalet pris börjar sina och då kommer de försöka täcka sina kostnader på något sätt.
Det kan låta jättebra i början men var vaksam. Försök att tänk igenom ALLT innan så det är med i grundofferten.
Ett exempel från vårt bygge, som förvisso gällde målning; Vi hade paneltak i hela huset som vi grundat innan med panelgrund. Detta tänkte vi stryka själva en gång till när det var uppsatt. Jag strök själv ett rum med panelen på plats och tyckte det gick riktigt fort och smidigt. Därför frågar jag målarna om de kunde stryka resten av taken då det var mycket folk på bygget ändå så jag kände mig i vägen. Jorå det skulle bara ta ett par-tre timmar svara de. När fakturan för ÄTAN kom så rörde det sig om 20tsek... Bra timpenning där. Om jag fortsatt i min takt hade det gått på halva tiden.
Fick efter lite bråk fakturan reducerad lite, men inte till rimlig nivå.
När det gäller markarbete för huset. I många fall finns det just en formulering om "fast pris", och att 200 ton ingår. Det kan låta skapligt mycket med 200 ton. Men det kanske räcker om tomten har helt perfekta förutsättningar. Typ att du vill bygga på en asfalterad långtradarparkering, där någon redan tidigare förstärkt med några 1000 ton.
Och då skall man komma ihåg att de extra massorna tillkommer efter att du skrivit på ett bindande avtal. Precis som andra "tillval" blir det inte till något förhandlat pris.
Och då skall man komma ihåg att de extra massorna tillkommer efter att du skrivit på ett bindande avtal. Precis som andra "tillval" blir det inte till något förhandlat pris.
Bygglov, utstakning, lägeskontroll, geoteknisk undersökning, KA, ev. besiktning (entreprenören kan ha med kostnad för detta om man väljer deras besiktningsman), anslutning VA/el/fiber, försäkring, provisorisk el.
Jag har då inte tagit med massor eller markjobb, som tidigare skrivits är det inte ovanligt att den kostnaden ökar sett mot underlaget man får från leverantören.
En mer riktad slutkostnad bör husleverantören kunna lämna er med ovanstående kostnader.
Lite off topic och som kanske sätter griller i huvudet på er...
Jag har funderat en del kring totalentreprenader i konsumentfall.
Det finns rent juridiskt två olika typer av entreprenader (med otaligt många olika upplägg) i kommersiella sammanhang. Utförande- och totalentreprenader.
Branschen har tagit fram två standardkontrakt ett för utförande- och ett för totalentreprenader (AB och ABT)
Den huvudsakliga skillnaden är att i en utförandeentreprenad projekterar beställaren, d v s tar fram exakta handlingar som entreprenören ska följa. Medan man i en totalentreprenad låter entreprenören projektera efter funktionskrav beskrivna av beställaren.
Nu till vad jag vill lyfta ett varningens finger för.
I konsumententreprenader (entreprenader mot en privatperson) gäller ett annat standardkontrakt (och konsumenttjänstlagen), där gör man ingen som helst skillnad mellan totalentreprenader eller utförandeentreprenader.
Jag tycker att man bör läsa på ordentligt om de olika entreprenadformerna leverantören erbjuder, vad de faktiskt innebär och vad de faktiskt drar med sig för extrakostnader.
Jag menar att en totalentreprenad i konsumentfall i praktiken innebär att man köper en projektledare från husleverantören, en funktion man lika gärna kan få, nästan gratis, av entreprenören som dessutom bör vara bättre på att styra bygget på plats.
Oavsett "entreprenadform" har leverantören alltid projekterat bygget.
Jag har då inte tagit med massor eller markjobb, som tidigare skrivits är det inte ovanligt att den kostnaden ökar sett mot underlaget man får från leverantören.
En mer riktad slutkostnad bör husleverantören kunna lämna er med ovanstående kostnader.
Lite off topic och som kanske sätter griller i huvudet på er...
Jag har funderat en del kring totalentreprenader i konsumentfall.
Det finns rent juridiskt två olika typer av entreprenader (med otaligt många olika upplägg) i kommersiella sammanhang. Utförande- och totalentreprenader.
Branschen har tagit fram två standardkontrakt ett för utförande- och ett för totalentreprenader (AB och ABT)
Den huvudsakliga skillnaden är att i en utförandeentreprenad projekterar beställaren, d v s tar fram exakta handlingar som entreprenören ska följa. Medan man i en totalentreprenad låter entreprenören projektera efter funktionskrav beskrivna av beställaren.
Nu till vad jag vill lyfta ett varningens finger för.
I konsumententreprenader (entreprenader mot en privatperson) gäller ett annat standardkontrakt (och konsumenttjänstlagen), där gör man ingen som helst skillnad mellan totalentreprenader eller utförandeentreprenader.
Jag tycker att man bör läsa på ordentligt om de olika entreprenadformerna leverantören erbjuder, vad de faktiskt innebär och vad de faktiskt drar med sig för extrakostnader.
Jag menar att en totalentreprenad i konsumentfall i praktiken innebär att man köper en projektledare från husleverantören, en funktion man lika gärna kan få, nästan gratis, av entreprenören som dessutom bör vara bättre på att styra bygget på plats.
Oavsett "entreprenadform" har leverantören alltid projekterat bygget.
Hobbysnickare
· Jönköping
· 268 inlägg
Skogsmark, då finns det kanske inte kommunalt vatten och avlopp, då ska de borras för vatten och göras enskilt avlopp. Avloppet ska ju ansökas om att få göras och det ska inspekteras innan igångsatt av kommunen
( iallfall våran Jönköping).
100 000kr st iallfall?
( iallfall våran Jönköping).
100 000kr st iallfall?
Hobbysnickare
· Östergötland
· 3 570 inlägg
100 000 för avlopp och kanske något mindre för vatten låter rimligt att ha med i kalkylen. Matchar ungefär de summor vi hade vi vårat nybygge.
Jag antog att anslutningsavgiftyerna som det talas om i första inlägget täcker vatten, avlopp o el.
Annars bör man kanske påpeka att avgifterna skiljer sig en hel del mellan kommuner. Som ett exempel kostar VA anslutning i Norrtälje drygt 300 000, finns kommuner som ligger på 450 - 500 000 också.
Annars bör man kanske påpeka att avgifterna skiljer sig en hel del mellan kommuner. Som ett exempel kostar VA anslutning i Norrtälje drygt 300 000, finns kommuner som ligger på 450 - 500 000 också.
