Ekonomisk kris! Bundna eller rörliga bolån?

[oscarwww]

I närtid ligger vi närmare sänkta räntor. Vi kan se redan USA går den riktningen. Riksbanken vet vad det innebär om de skulle höja räntor, bostadskrasch. De kommer göra det allt vad de kan för att undvika ett sådant scenario.

 

[Tomtom79]

När vi köpte hus för ett antal år sedan så gjorde jag en beräkning baserat på historiska bolåneräntor 40 år tillbaka i tiden. Jag räknade på att OM man en viss månad tar ett lån och har det till idag, vad kostar det då med olika bindningsalternativ.

Resultatet var att under de 40 åren som gått då, inklusive 80-talet, 90-talet och 2000-talets finanskriser och omvärldshändelser så hade man sparat några hundralappar på att binda lånen vid ETT tillfälle, då var det 1- eller 2-års bindningstid vill jag minnas! Alltså under EN månad på 40 år hade man tjänat på att inte välja rörligt. Alla andra månader under 40 år tjänade man på att välja det rörligaste alternativet.

Har för mig att det var månaden kring 500% räntan

 

[Darling McFluff]

I närtid ligger vi närmare sänkta räntor. Vi kan se redan USA går den riktningen. Riksbanken vet vad det innebär om de skulle höja räntor, bostadskrasch. De kommer göra det allt vad de kan för att undvika ett sådant scenario.

Det är inte enbart riksbanken som bestämmer räntorna utefter vad de tycker skulle vara bra, då vore allt väldigt enkelt.

 

[Darling McFluff]

När vi köpte hus för ett antal år sedan så gjorde jag en beräkning baserat på historiska bolåneräntor 40 år tillbaka i tiden. Jag räknade på att OM man en viss månad tar ett lån och har det till idag, vad kostar det då med olika bindningsalternativ.

Resultatet var att under de 40 åren som gått då, inklusive 80-talet, 90-talet och 2000-talets finanskriser och omvärldshändelser så hade man sparat några hundralappar på att binda lånen vid ETT tillfälle, då var det 1- eller 2-års bindningstid vill jag minnas! Alltså under EN månad på 40 år hade man tjänat på att inte välja rörligt. Alla andra månader under 40 år tjänade man på att välja det rörligaste alternativet.

Har för mig att det var månaden kring 500% räntan

Du missar ju helt poängen med bundna räntor, det är inte i första hand kostnaden över tid utan beredskapen mot oförutsedda händelser.

 

[JBa]

Om målet är att minska sin riskexponering vad gäller att klara kostnaden för bostaden kan man alltid "binda" lånet fiktivt hos sig själv. Dvs man sätter av en fast summa pengar varje månad till ett bostadskonto baserat på en kalkyl med en klart högre ränta än du har idag. Det bostadskontot används för att betala bostadskostnaden och nu när räntekostnaderna är låga bygger du på bufferten för kommande eventuella räntehöjningar.

Min kalkyl visar att vi inte behöver räkna upp vår avsättning på bra länge om inte räntan sticker iväg rejält uppåt 15%.

 

[Darling McFluff]

Om målet är att minska sin riskexponering vad gäller att klara kostnaden för bostaden kan man alltid "binda" lånet fiktivt hos sig själv. Dvs man sätter av en fast summa pengar varje månad till ett bostadskonto baserat på en kalkyl med en klart högre ränta än du har idag. Det bostadskontot används för att betala bostadskostnaden och nu när räntekostnaderna är låga bygger du på bufferten för kommande eventuella räntehöjningar.

Min kalkyl visar att vi inte behöver räkna upp vår avsättning på bra länge om inte räntan sticker iväg rejält uppåt 15%.

Det är smart men det ska man helst ha börjat med innan en kris. Men bättre sent än aldrig.

 

[Tomtom79]

Du missar ju helt poängen med bundna räntor, det är inte i första hand kostnaden över tid utan beredskapen mot oförutsedda händelser.

Jag har väl inte i mitt inlägg nämnt något alls om poängen med det ena eller det andra utan enbart skrivit vad som rent objektivt är ekonomiskt fördelaktigt.

Om man sen vill betala banken dyrt för att slippa risken att räntan går upp, eller att man själv inte har disciplin att lägga undan det man sparar på rörlig ränta i buffert är det ett val man gör.

 

[BosseHansson]

Klart man skall binda, måste ju sponsra bankerna!

 

[tergo]

med tanke på corona så band jag mitt rörliga ett år, det är samma ränta på rörligt och bundet just nu (sbab)

 

[hempularen]

Men, om man skall binda för att få en säkerhet i ekonomin, då tror inte jag att man idag skall binda i ett eller två år, utan i 5 eller 10 år.

I närtid, inom ett år så ser det ut att vara osannolikt med någon större räntehöjning. Det är vanskligare att fundera på hur det ser ut om två - 5 år. Men OM man idag binder i två år, så är det väl just om ca. två år som det kan bli osäkert, alltså just när man i så fall kommer ur två år säker ränta. När jag skriver att det är vanskligare att se på två års sikt, så är det fortfarande osannolikt med större räntehöjningar, tror jag.

Vi får nu en global ekonmisk smäll, återstår att se om det blir en smäll eller härdsmälta.

 

[Excel]

Men, om man skall binda för att få en säkerhet i ekonomin, då tror inte jag att man idag skall binda i ett eller två år, utan i 5 eller 10 år.

I närtid, inom ett år så ser det ut att vara osannolikt med någon större räntehöjning. Det är vanskligare att fundera på hur det ser ut om två - 5 år. Men OM man idag binder i två år, så är det väl just om ca. två år som det kan bli osäkert, alltså just när man i så fall kommer ur två år säker ränta. När jag skriver att det är vanskligare att se på två års sikt, så är det fortfarande osannolikt med större räntehöjningar, tror jag.

Vi får nu en global ekonmisk smäll, återstår att se om det blir en smäll eller härdsmälta.

Kommer bli härdsmälta

 

[Stego1]

Nu är väl ekonomi, och framförallt nationalekonomi inte någon stark sida för mig.

Om vi antar att vi nu fär en lågkonjunktur som i bästa fall går över innan året är slut, i värre scenarier pågår den i 2 år eller mer.

Så rent logiskt skall räntor inte gå upp under en lågkonunktur, de skall sjunka.

OM vi får en kraschad bostadsmarknad, så ger det snarare en press mot lägre räntor.

Under 80 talet hade vi en period som jag tror måste kallas lågkonjuktur, med höga räntor. Men då hade vi samtidigt en inflationstakt som låg i storleksordningen 10 - 13% årligen under rätt många år. Bolåneräntorna låg under större delen av 80 talet på 11 - 15%.

Men vi hade större möjlighet till ränteavdrag, 50% av räntan fick dras av under större delen av 80 talet, hela räntan kunde dras tidigare, det var inet avdrag från skatten, utan man fick minska sin inkomst med räntan, och eftersom marginalskatterna var extremt höga (jag slog i marginalskattetaket på 85% skatt redan första året jag jobbade som ingenjör, inte för att jag hade så hög inkomst, skatten var hög). Det innebar att den reela inflationsjusterade räntan vi faktiskt betalade var negativ, inflationen var högre än räntekostnaden efter skatt.

Så på sätt o vis var räntan väldigt låg under den lågkonjunkturen.

Personligen tror jag mer på sänkta räntor i det korta perspektivet. OM denna kris är ännu mycket värre än de värsta nättrollen försöker få oss att tro. Då kanske vi kommer in i en ny inflationsperiod, med hög inflation. DET skulle kunna innebära höjda räntor. Vi kommer under en period att drabbas av olika politiska välmenade ekonomiska stödpaket, sådan tenderar att störa ekonomin och elda på inflation. Stödpaketen är trubbiga, vissa branscher kommer att överkompenseras, andra svälter ut.

Infaltionsdrivna räntehöjningar komenpenseras för individen oftast med stora löneökningar (det är lite det som är inflation), men risken finns då att det blir något eller några år innan löneökningarna hinner ikapp räntehöjningen.

Jag skulle inte binda räntan nu.

Nu är väl ekonomi, och framförallt nationalekonomi inte någon stark sida för mig.

Om vi antar att vi nu fär en lågkonjunktur som i bästa fall går över innan året är slut, i värre scenarier pågår den i 2 år eller mer.

Så rent logiskt skall räntor inte gå upp under en lågkonunktur, de skall sjunka.

OM vi får en kraschad bostadsmarknad, så ger det snarare en press mot lägre räntor.

Under 80 talet hade vi en period som jag tror måste kallas lågkonjuktur, med höga räntor. Men då hade vi samtidigt en inflationstakt som låg i storleksordningen 10 - 13% årligen under rätt många år. Bolåneräntorna låg under större delen av 80 talet på 11 - 15%.

Men vi hade större möjlighet till ränteavdrag, 50% av räntan fick dras av under större delen av 80 talet, hela räntan kunde dras tidigare, det var inet avdrag från skatten, utan man fick minska sin inkomst med räntan, och eftersom marginalskatterna var extremt höga (jag slog i marginalskattetaket på 85% skatt redan första året jag jobbade som ingenjör, inte för att jag hade så hög inkomst, skatten var hög). Det innebar att den reela inflationsjusterade räntan vi faktiskt betalade var negativ, inflationen var högre än räntekostnaden efter skatt.

Så på sätt o vis var räntan väldigt låg under den lågkonjunkturen.

Personligen tror jag mer på sänkta räntor i det korta perspektivet. OM denna kris är ännu mycket värre än de värsta nättrollen försöker få oss att tro. Då kanske vi kommer in i en ny inflationsperiod, med hög inflation. DET skulle kunna innebära höjda räntor. Vi kommer under en period att drabbas av olika politiska välmenade ekonomiska stödpaket, sådan tenderar att störa ekonomin och elda på inflation. Stödpaketen är trubbiga, vissa branscher kommer att överkompenseras, andra svälter ut.

Infaltionsdrivna räntehöjningar komenpenseras för individen oftast med stora löneökningar (det är lite det som är inflation), men risken finns då att det blir något eller några år innan löneökningarna hinner ikapp räntehöjningen.

Jag skulle inte binda räntan nu.

Ja skulle nog vilja lägga till att vi hade höga räntor ända in på 2000 talet. När jag sålde en kåk 1997 så låg räntan på 8-9 %. Runt 1992 när Denniskrisen härjade var dom mycket högre. Jag hade bottenlånet på 11,5% och det var rätt lågt då. Visst kan man välja rörligt lån i dessa tider men så stor kommer skillnaden inte att bli. 0,5% kanske men sitter man med lån på 8 -10 mille som många gör i storstan så kan det ju svida en del.

 

[Stego1]

Men, om man skall binda för att få en säkerhet i ekonomin, då tror inte jag att man idag skall binda i ett eller två år, utan i 5 eller 10 år.

I närtid, inom ett år så ser det ut att vara osannolikt med någon större räntehöjning. Det är vanskligare att fundera på hur det ser ut om två - 5 år. Men OM man idag binder i två år, så är det väl just om ca. två år som det kan bli osäkert, alltså just när man i så fall kommer ur två år säker ränta. När jag skriver att det är vanskligare att se på två års sikt, så är det fortfarande osannolikt med större räntehöjningar, tror jag.

Vi får nu en global ekonmisk smäll, återstår att se om det blir en smäll eller härdsmälta.

Här i Sverige har ekonomin cementerats med låg ränta för eviga tider. Kvarlevan från Denniskrisen på 90 talet med amorteringsfrihet och nu låg amortering i kombination med låg ränta har gjort att alltför många förköpt sig om korten skulle synas.
Jag hade kåk från 1986 till 1997 och då var inte amorteringsfrihet uppfunnen. Lånen löpte på 40 år utan bedövning. Lägg därtill ränta på 11,5%. I den stora skattereformen 1991 så sänktes avdragsrätten grån 50% till 30% över en natt. Det sved illa för många. Skulle man ha fasta amorteringstider på 40 år idag skulle många få gå från hus och hem. Sak samma om räntan stiger till normalläget 4-5% som Ingves joddlar om. Då blir det många som får bita i gräset, framför allt bankerna. Räntan kommer att vara låg i många år framöver.

 

[larssad]

Men realräntan har ju sällan varit över 2% (några år). De som betalade 10% 1990 hade ju samtidigt en inflation på 7%. Och fick på det dra av 30% (!), dvs räntan varbju inte högre än idag. De flesta är nog också överens om att den typen av räntor inte kommer att synas med rörlig växelkurs. Ingves planerade 4% är ju när han lyckats, över tid, nå 2% inflation. Så får man ihop likviditeten behöver man inte oroa sig.

Jag har för övrigt bundit på 1 år för att det var det enda sättet att få ner LFs ränta till en nivå jämförbar med övriga banker (1,25%). De lämnade betydligt bättre rabatt på 1 år än rörligt.

 

[EAS88]

Har inte läst samtliga inlägg men av det jag läst ser jag inte att någon tar hänsyn till hur riskpremier på obligationsmarknaden kan påverka räntenivån på bolån. När risken i ekonomin ökar så ökar avkastningskraven hos dom som investerar i obligationer. Bankerna finansierar en stor del av sin utlåning (till bolån) med bostadsobligationer. Om risken för kreditförluster på bostadsobligationer ökar så ökar investerarnas avkastningskrav. Detta leder till ökade upplåningskostnader för bankerna och slutligen dyrare ränta för konsumenten. Kostnaden för bankernas upplåning är således inte endast påverkad av riksbankens räntesättning. Denna är ett styrmedel och desto lägre den blir desto mindre påverkar den prissättningen på obligationerna.